エントリーの数は１９０本を超え、もうすぐ２００本に！！
いつも閲覧して頂いている皆様、本当に感謝です。
さて、、ブログを読んで頂いて、営業のご指名いただく機会も増えて参りました。
ありがとうごいます。(T_T)
私の仕事に関心を持って頂いている皆様もいらっしゃるようなので、いつもどんな仕事に着手してるかを今回はちょっとだけご紹介します。
一般の皆様のマイホーム購入のお手伝いは仕事として受けられる余裕がなく、ほとんどやっていないのですが。。
資産を形成したいような投資性の強いお取引の相談なら、お手伝いできることも多いのでたまにお仕事させて頂いたりする機会もあります。
たまたま、マイホームを考えていた友達がいて、投資をかねた購入のお手伝いを頼まれたのでその詳細を。
友達の属性：年収４００万円（派遣社員）大手企業勤務
独身：年齢４０前のよいお年
そんな属性の方に家の相談を受けたので、希望を聞くと、
友達：『家賃をこのまま払い続けるのってどうなのよ？』
私：『そりゃ、家賃は消費だから払い続けても何も残らないよ。』
友達：『じゃあ、マイホーム買えば何か残るの？』
私：『住宅ローンを払い終わって、売れる物件なら資産が残せるよね。』
『でも・・ほとんどのマイホームは消費で終わっちゃうからなぁ・・
物件の選別がすべてだね。』
友達：『マイホームで資産残せるの！！紹介して！！』
友達は、独身ということもあり、老後の備えに対してどうしても甘くなりがちだったようです。自分の住まいにも無頓着で、マイホームなんかも今ままで興味がなかったらしい。。
しかし、最近は自分の老後を心配し始め、貯金や投資をコツコツとやるようになっていた。
ちなみに自己資金として、金融資産は２００万円ほどで、キャッシュは１００万円しかなかった。
この友達は、築３５年の賃貸マンションに住んでいて、それより家の内装がグレードアップできればOKとのこと。
重要なのは、家賃がストックとして残せるかどうかだけだった。
彼が支払っていた家賃は６５,０００円だった
希望としては、毎月の支払いが家賃より安くなり、資産として価値が残せる物件だった。
そんな彼に私がすすめたマイホーム投資法とは？？
私が勧めたのは、宇都宮の中心市街地のど真ん中に位置する、中古住宅です！
中心市街地のど真ん中とは、具体的にはここ↓のJR宇都宮駅西側のエリアです。
→【お金になる家！】マイホーム探しの落とし穴！？宇都宮市のゴールデンゾーンとは！？
紹介した中古住宅は土地は２０坪弱と狭いのですが、土地の形がよく２方向道路の角地で土地の資産価値の高い物件です。
建物は、築２０年の鉄骨造、街物件によくある１階が駐車場で２階・３階が住まいの２LDK（１１０㎡）屋上付き。
価格は３０００万円くらい。
物件は宇都宮の中心市街地のほぼ、ど都心に位置する物件で希少性が高かった。
１階の駐車場には車が4台駐車できる！
ここがポイントだ！！
駐車場需要が非常にあるエリアだったので、自己利用の1台を除いた、3台分貸した場合、賃料だけで毎月5万円はキャッシュフローが見込める物件だった。
さらに、これから開通が予定されているLRTの駅まで徒歩3分ほどの距離！
駅ができれば周辺の地価は間違いなく今より上昇する！
開発効果に気づいていない方が多い今がチャンスだ。
土地が20坪で坪100万円で2000万円くらい。
建物が築20年で1000万円くらい。
なイメージだろう。
宇都宮市内で土地の坪単価が１００万円なんて躊躇する方も多いだろう。
建物外観は数年前に手直した物件で比較的キレイ。
築２０年の建物の割に割高なイメージだが、防火エリアの鉄骨の建物なのでまだまだ充分使用できそうだ。
室内は、ファミリーで住むならリフォーム必須だろうけど、友達は独身で器用なので、自分で日曜大工するとのこと。
てことで、トータルの費用は諸費用入れて、３２００万円ほど。
年齢も４０前なのでフラット３５が使える。
ここが大きい！年齢を重ねれば重ねるほどローンはきつくなる！
フラット３５の金利１.２％、３５年ローンで購入すると
月々93,344円の支払いになる！ボーナス払いはない。
使わない部分の駐車場から月々50,000円のキャッシュフローがある。
さらに、築20年の中古住宅で鉄骨造なのでまだローン減税の対象物件になる！
そのため、10年間、支払った税金の大部分が戻ってくる。
そうなると、月々の支払いはなんと！
35,000円程度になった。
今の家賃支払65,000円よりだいぶ安く済む。
浮いた毎月３万円は投資や貯金にまわせる。
更に！！中心市街地のマイホーム購入には宇都宮市から補助があり、30万円がもらえる制度も利用できる！！
ローン期間を短くするのも相談されたが、サラリーマンの彼が有利な金利で金融機関から融資を引ける機会は限られている。
そうなると、安い金利でできるだけ期間も伸ばして借りて、残ったお金は、融資を受けた以上の金利で他の誰かに貸せば良い。
お金を仕入れて、お金を貸す発想だ。
友達は幸い、投資の経験もあり、金融リテラシーも高いので、この考えを理解し、毎月残ったお金を硬い大手企業の株式の運用で配当利回りの高い銘柄で運用するとのこと。
そうなると、借りた金利1.2％を超える配当を安定的に受け取れれば、繰り上げ返済するより、その分がプラスになる。
アメリカの巨大企業なんかでは配当４％程度の銘柄も多い。
そんな銘柄で安定運用すれば、あまったお金からもキャッシュフローが生み出せる。
更に、友達は英語が堪能なので、民泊にも挑戦することもおすすめした。
一人で住むにはかなり広い２LDKの住まい。
一部屋、使わなそうな和室があったので、民泊利用も勧めた。
彼は、フレンドリーな性格なので、民泊も上手くやりそうだ。
民泊で一部屋貸した場合、一泊５０００円は余裕でとれそうなロケーションだ。
そうなると、月の１０日ほど民泊で部屋の一部をシェアするだけでなんと！！
ローンをすべて支払っても毎月２万円以上のキャッシュフローがある物件になってしまう！
うまくいけば、今までの家賃分とプラス２万円で、毎月８５,０００円が残ることに。
年間１００万円ほどを投資や貯金にまわせることになる！
そして、この物件の最大の強みは土地の資産価値だ！
今でも坪１００万円前後の取引と売主さんは強気だったが、私からすればまだまだ割安だと感じていた。
LRTの開発が終われば、さらに価値が２０％くらいはアップすると予想している。
仮に私の予測通りの地価上昇があれば、土地からの含み益は１０年後に４００万円。
２０００万円の土地が２４００万円になる。
土地の価値が安定している物件なので、流動性が非常に高い。
購入価格より高値で売り抜けることも充分可能な物件だろう！
毎月の収入の他にも、値上がり益も狙えるダブルインカムの物件になる！
ということで、友達はこの物件を即、購入した。
今は引っ越して、せっせと日曜大工を楽しんでいるようだ。
近いうちに民泊もスタートさせるらしい。
駐車場は超人気エリアで看板を上げたら、すぐに満車になりました。
その後の空いた場合の予約まで入っている。(*_*)
とても喜んでもらえたので、私としても満足できる仕事となった。
ただ、友達にも言ったが、高額のローンというレバレッジを使う以上リスクも当然ある。
建物のオーナーとなった以上、これからは建物維持費や固定資産税なんかも必要になる。
今までの気楽な独身賃貸で～～とはいかなくなる事実も話しておいた。
世の中は諸行無常！経済は絶えず変化するし、すばやく潮流にのることが必要になってくる。
幸い、将来不安を感じ始めていた友人は覚悟ができていたようだ。
確かに、ほとんどのマイホーム購入ユーザーは多額のローンを組んで、売却損が出て、貸しても採算が取れいない、消費性向の高い物件を喜んで買っていることに比べればリスクは少ない。
自分の憧れ、理想な住まいのマイホーム購入を否定するつもりは一切ないが、現実として資産の残せるマイホーム購入術もあることも知っておくことは重要だろう。
こんなおいしい物件なんて、なかなかないでしょ？？ と、言われそうだが・・・
実は結構ある！見えない可能性を見つけるセンスが必要だ。
近年は、不動産を最大限活用できるシェアサービスがどんどん進化している。
普段は賃貸マンションや事業用の物件のコンサルがメインですが、真剣にマイホームで資産を残したいような皆様のお手伝いもしていきたいですね。
ちなみに今回のケースでは、順調にいけばローン完済時に
不動産資産 ２０００万円～３０００万円（私の予想値）
金融資産 毎年１００万円×３０年 ３０００万円（友人次第）
これくらいは残せると十分期待できる。
当然、修繕費や税金の支払い、保険なんかの支出は必要になるが、それでも半分の３０００万円は資産として残せる可能性が高いだろう。
あとは、友人次第ですが、いろいろと楽しみが増えたようなので良かったです。(・∀・)
ただし、マイホームといえども投資は自己責任ですから、家を買うならしっかり覚悟を持って挑んで下さいね。
★荻原功太朗の業務について★
私、荻原功太朗（宅建士・不動産コンサルティングマスター）は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
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