特に、ほとんどの皆様は不動産売買についての知識はほぼゼロ。
そんな不安な中でどうやって業者を選別すればいいのか？
その中でも大手企業がいいのか？地場に根付いた中小業者がいいのか？
このへんの違いを今回は解説します。
まずはこの驚愕のデータから！！
これは大手と呼ばれる不動産業者の平均手数料率のデータになります。
宇都宮には、ここにある大手業者のほとんどが支店を開設していませんが、宇都宮市内の大手ネームのつくとろころはだいたい似たようなものだと。。。
てか、このパーセンテージが何か？？というと、
数字が大きいほど物件の【囲い込み】と呼ばれる、売主さんの利益に反する行為を頻繁に行っている可能性が高いことを記すデータになります。
不動産の仲介手数料はおおむね、売主さんから３％、買主さんから３％、を上限にいただけることになっています。
数字が大きいほど、双方代理で手数料を売主さん、買主さん、双方からもらっている確率が高いことを示します。
最大手２社の数字からわかるように、信じ難い不正の数々が克明に記録されていしまっている。驚愕の５パーセン超え！ほぼほぼ両手取引な実態です。
つまり、売主さんから物件を預かっても、自分のところだけで手数料を最大化するために買主さんを他の業者に紹介させない行為を頻繁に行っている可能性が高い。
例えば、業者Aに２０００万円でマンションの売却依頼したとして、業者Bにいる買主さんがあなたの物件を欲しいと考えていても、売主さんの利益に反し、勝手に業者Aが紹介を断るような行為です。
もし、業者Bのお客さんが満額の２０００万円で買いたいと思っていても、業者Aが直接見つけたお客さんが１９００万円の買付けを出したら、業者Bにいた買主の存在など知らせずに、自分で見つけた買主と契約を進めたりします。
こんなこと今の情報化の時代にあるわけがないでしょう？？
なんて考えるような、お人好しな方は大手向きではないでしょう。
残念な事実ですが、先に示した数字が物語るように今だにこの物件の【囲い込み】は横行しています。
宇都宮市内の実際の現場では、露骨に囲い込みをする業者はマレですが、わざと他社に出す物件資料をなかなか公開しなかったり、情報を自分たちだけで囲い込むために、広告制限などで他社から買主を紹介させづらくさせる行為は日常茶飯事です。
売主さんとしては、できるだけ、【高く】【早く】売れることを望んで、信頼して依頼したつもりが、物件を預かったらそんなことはお構いないし。
自分の利益になることしかしない業者も多い。
不動産仲介会社にとっては、売り主の物件がなかなか売れなくても自社の在庫コストが増えるわけではない。
それ故、囲い込みで時間をかけてでも両手仲介を行った方がもうけは大きいからだ。
一方で割を食うのは、売り主さん。
他社が抱える優良な買主に対して売れたはずの機会を逃し、いつまでも売れず、結局、値下げせざるを得ないケースも少なくない。
そもそも、物件売却の媒介契約をした不動産仲介会社が、故意に情報を隠したり独占することは宅地建物取引業法で禁じられています。
にもかかわらず国土交通省は囲い込みの実態調査を積極的に行ってはおらず、それ故、過去に発覚した事例は「把握できる限りにおいては一件もない」とのこと。ｗｗｗ
じゃ、中小なら大丈夫なのか？と言われたら。。。
それも正直、業者次第です。。。
どこの不動産業者も売主さんから物件を預かったら、できるだけ自分のところで買主さんも見つけて手数料を最大化したいと考えますよ。当然ね。。
しかし！大手と中小の違いはもともと会社の規模がちがうので、中小は助け合いしないと不動産業界ではやっていけない。
そのため囲い込みするよりも、物件をまわしてみんなで情報共有してさっさと取引を成立させた方がメリットがある。
でも、中小業者のなかでも一匹狼タイプの囲い込み業者もいるのでその辺の見極めが難しいところ。。。
大手も中小もダメならどうすればいいの？？
簡単です！どっちにも依頼すればいい！
不動産の売却を依頼する際は、１社だけにしぼらなくても全くかまわないのです。
２社以上の一般媒介の契約をすれば、物件の囲い込みをされることはありません！（重要）
当然です。競争原理が働きますからね。
独占させたら、業者のやりたい放題やられる可能性も高くなる。
ただ、実際に数社に頼むのは面倒！
そんな気持ちもよくわかります。
そうなったら、営業マンが信頼できるかどうかが生命線！！
はっきり言って、大手だろうと中小だろうと担当営業マン次第で取引の満足度は全く変わります。
住み替えの多い欧米ではエージェント制が徹底していて、信頼できる営業マンとは一生のお付き合いなんてケースもよくあるようです。
住み替えの少ない日本では、どうせもう関わることのないお客だから。。。的な。。
悲しい発想になりやすいのかもしれません。。。
特に大手は、一社独占の専任契約でないとやる気を出さないケースが多い。
テレビしか見ないような情弱のお客さんも多く、基本的に対応は上からで、そもそもフットワークは悪いです。
一方、中小は数社に同時依頼の一般でもがんばります。
というか、大手みたいな上からドヤ顔対応なんかしてる余裕のある業者は少ないですかね。
フットワークも総じて大手より良いです。
ただ、中小でも大手でも専任契約で任されたら、販売活動に力が入るのも事実！
成功報酬の厳しい世界で、ある程度安心感のある関係があれば、広告予算も費やしやすいですかね。
ということで！
一番のおすすめは！！
３ヶ月ほど一般媒介で数社に依頼して、その中から一番相性のよい営業マンと専任契約を結ぶこと。つまり、一般媒介→専任媒介にチェンジ。
この方法が一番売主さんが損せず安心して取引できるパターンかと。
専任を任される営業マンも、他の営業マンに勝ったような自己重要感を与えてもらえて一生懸命がんばってくれるでしょう。
あ、それと！！間違っても一括査定だけはNGですからね。。
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今の販売活動の中心はネットです！
検索かけて各業者のサイトをチェックして、問い合わせしてみましょう。電話の感じの良い数社を選んで、査定を依頼するのがベストです。
これから少子高齢化、人口減少が急激に進むことが予想されています。
空き家もここ数年で急増すると予想されています。
活用してない不動産のある方はできるだけ早く動くことが賢明な選択になるでしょう。
★荻原功太朗の業務について★
私、荻原功太朗（宅建士・不動産コンサルティングマスター）は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
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