2017年8月30日水曜日

【年収400万円で老後に資産3000万円!?】宇都宮でマイホームを資産にする投資術とは!?

このブログもスタートして早1年とちょっと。。
エントリーの数は190本を超え、もうすぐ200本に!!

いつも閲覧して頂いている皆様、本当に感謝です。


さて、、ブログを読んで頂いて、営業のご指名いただく機会も増えて参りました。
ありがとうごいます。(T_T)

私の仕事に関心を持って頂いている皆様もいらっしゃるようなので、いつもどんな仕事に着手してるかを今回はちょっとだけご紹介します。



一般の皆様のマイホーム購入のお手伝いは仕事として受けられる余裕がなく、ほとんどやっていないのですが。。
資産を形成したいような投資性の強いお取引の相談なら、お手伝いできることも多いのでたまにお仕事させて頂いたりする機会もあります。

たまたま、マイホームを考えていた友達がいて、投資をかねた購入のお手伝いを頼まれたのでその詳細を。

友達の属性:年収400万円(派遣社員)大手企業勤務
独身:年齢40前のよいお年

そんな属性の方に家の相談を受けたので、希望を聞くと、

友達:『家賃をこのまま払い続けるのってどうなのよ?』

私:『そりゃ、家賃は消費だから払い続けても何も残らないよ。』

友達:『じゃあ、マイホーム買えば何か残るの?』

私:『住宅ローンを払い終わって、売れる物件なら資産が残せるよね。』
『でも・・ほとんどのマイホームは消費で終わっちゃうからなぁ・・
 物件の選別がすべてだね。』


友達:『マイホームで資産残せるの!!紹介して!!』



友達は、独身ということもあり、老後の備えに対してどうしても甘くなりがちだったようです。自分の住まいにも無頓着で、マイホームなんかも今ままで興味がなかったらしい。。

しかし、最近は自分の老後を心配し始め、貯金や投資をコツコツとやるようになっていた。
ちなみに自己資金として、金融資産は200万円ほどで、キャッシュは100万円しかなかった。

この友達は、築35年の賃貸マンションに住んでいて、それより家の内装がグレードアップできればOKとのこと。

重要なのは、家賃がストックとして残せるかどうかだけだった。

彼が支払っていた家賃は65,000円だった

希望としては、毎月の支払いが家賃より安くなり、資産として価値が残せる物件だった。



そんな彼に私がすすめたマイホーム投資法とは??


私が勧めたのは、宇都宮の中心市街地のど真ん中に位置する、中古住宅です!

中心市街地のど真ん中とは、具体的にはここ↓のJR宇都宮駅西側のエリアです。



→【お金になる家!】マイホーム探しの落とし穴!?宇都宮市のゴールデンゾーンとは!?



紹介した中古住宅は土地は20坪弱と狭いのですが、土地の形がよく2方向道路の角地で土地の資産価値の高い物件です。

建物は、築20年の鉄骨造、街物件によくある1階が駐車場で2階・3階が住まいの2LDK(110㎡)屋上付き。
価格は3000万円くらい。

物件は宇都宮の中心市街地のほぼ、ど都心に位置する物件で希少性が高かった。

1階の駐車場には車が4台駐車できる!
ここがポイントだ!!

駐車場需要が非常にあるエリアだったので、自己利用の1台を除いた、3台分貸した場合、賃料だけで毎月5万円はキャッシュフローが見込める物件だった。

さらに、これから開通が予定されているLRTの駅まで徒歩3分ほどの距離!
駅ができれば周辺の地価は間違いなく今より上昇する!
開発効果に気づいていない方が多い今がチャンスだ。


土地が20坪で坪100万円で2000万円くらい。
建物が築20年で1000万円くらい。

なイメージだろう。
宇都宮市内で土地の坪単価が100万円なんて躊躇する方も多いだろう。

建物外観は数年前に手直した物件で比較的キレイ。
築20年の建物の割に割高なイメージだが、防火エリアの鉄骨の建物なのでまだまだ充分使用できそうだ。

室内は、ファミリーで住むならリフォーム必須だろうけど、友達は独身で器用なので、自分で日曜大工するとのこと。


てことで、トータルの費用は諸費用入れて、3200万円ほど。

年齢も40前なのでフラット35が使える。
ここが大きい!年齢を重ねれば重ねるほどローンはきつくなる!

フラット35の金利1.2%、35年ローンで購入すると

月々93,344円の支払いになる!ボーナス払いはない。

使わない部分の駐車場から月々50,000円のキャッシュフローがある。

さらに、築20年の中古住宅で鉄骨造なのでまだローン減税の対象物件になる!
そのため、10年間、支払った税金の大部分が戻ってくる。

そうなると、月々の支払いはなんと!
35,000円程度になった。

今の家賃支払65,000円よりだいぶ安く済む。

浮いた毎月3万円は投資や貯金にまわせる。


更に!!中心市街地のマイホーム購入には宇都宮市から補助があり、30万円がもらえる制度も利用できる!!




ローン期間を短くするのも相談されたが、サラリーマンの彼が有利な金利で金融機関から融資を引ける機会は限られている。

そうなると、安い金利でできるだけ期間も伸ばして借りて、残ったお金は、融資を受けた以上の金利で他の誰かに貸せば良い。
お金を仕入れて、お金を貸す発想だ。


友達は幸い、投資の経験もあり、金融リテラシーも高いので、この考えを理解し、毎月残ったお金を硬い大手企業の株式の運用で配当利回りの高い銘柄で運用するとのこと。

そうなると、借りた金利1.2%を超える配当を安定的に受け取れれば、繰り上げ返済するより、その分がプラスになる。

アメリカの巨大企業なんかでは配当4%程度の銘柄も多い。
そんな銘柄で安定運用すれば、あまったお金からもキャッシュフローが生み出せる。


更に、友達は英語が堪能なので、民泊にも挑戦することもおすすめした。
一人で住むにはかなり広い2LDKの住まい。
一部屋、使わなそうな和室があったので、民泊利用も勧めた。

彼は、フレンドリーな性格なので、民泊も上手くやりそうだ。

民泊で一部屋貸した場合、一泊5000円は余裕でとれそうなロケーションだ。
そうなると、月の10日ほど民泊で部屋の一部をシェアするだけでなんと!!


ローンをすべて支払っても毎月2万円以上のキャッシュフローがある物件になってしまう!

うまくいけば、今までの家賃分とプラス2万円で、毎月85,000円が残ることに。
年間100万円ほどを投資や貯金にまわせることになる!




そして、この物件の最大の強みは土地の資産価値だ!

今でも坪100万円前後の取引と売主さんは強気だったが、私からすればまだまだ割安だと感じていた。

LRTの開発が終われば、さらに価値が20%くらいはアップすると予想している。
仮に私の予測通りの地価上昇があれば、土地からの含み益は10年後に400万円。
2000万円の土地が2400万円になる。


土地の価値が安定している物件なので、流動性が非常に高い。
購入価格より高値で売り抜けることも充分可能な物件だろう!

毎月の収入の他にも、値上がり益も狙えるダブルインカムの物件になる!

ということで、友達はこの物件を即、購入した。


今は引っ越して、せっせと日曜大工を楽しんでいるようだ。
近いうちに民泊もスタートさせるらしい。

駐車場は超人気エリアで看板を上げたら、すぐに満車になりました。
その後の空いた場合の予約まで入っている。(*_*)



とても喜んでもらえたので、私としても満足できる仕事となった。


ただ、友達にも言ったが、高額のローンというレバレッジを使う以上リスクも当然ある。

建物のオーナーとなった以上、これからは建物維持費や固定資産税なんかも必要になる。
今までの気楽な独身賃貸で~~とはいかなくなる事実も話しておいた。

世の中は諸行無常!経済は絶えず変化するし、すばやく潮流にのることが必要になってくる。
幸い、将来不安を感じ始めていた友人は覚悟ができていたようだ。


確かに、ほとんどのマイホーム購入ユーザーは多額のローンを組んで、売却損が出て、貸しても採算が取れいない、消費性向の高い物件を喜んで買っていることに比べればリスクは少ない。

自分の憧れ、理想な住まいのマイホーム購入を否定するつもりは一切ないが、現実として資産の残せるマイホーム購入術もあることも知っておくことは重要だろう。


こんなおいしい物件なんて、なかなかないでしょ?? と、言われそうだが・・・

実は結構ある!見えない可能性を見つけるセンスが必要だ。
近年は、不動産を最大限活用できるシェアサービスがどんどん進化している。

普段は賃貸マンションや事業用の物件のコンサルがメインですが、真剣にマイホームで資産を残したいような皆様のお手伝いもしていきたいですね。


ちなみに今回のケースでは、順調にいけばローン完済時に

不動産資産 2000万円~3000万円(私の予想値)
金融資産 毎年100万円×30年 3000万円(友人次第)

これくらいは残せると十分期待できる。

当然、修繕費や税金の支払い、保険なんかの支出は必要になるが、それでも半分の3000万円は資産として残せる可能性が高いだろう。

あとは、友人次第ですが、いろいろと楽しみが増えたようなので良かったです。(・∀・)

ただし、マイホームといえども投資は自己責任ですから、家を買うならしっかり覚悟を持って挑んで下さいね。



★荻原功太朗の業務について★

私、荻原功太朗は資産家の皆様を対象とした、投資物件と事業用物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きますのでお気軽にお問い合わせ下さい。

宇都宮の不動産売買のことならお気軽にご相談下さい。
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2017年8月25日金曜日

【不動産売買するなら大手それとも中小】驚きのデータからわかる事実とは!?

不動産を売りたいと考えた時に、どこの不動産業者に依頼するかを決めるのは悩ましいところですよね。

特に、ほとんどの皆様は不動産売買についての知識はほぼゼロ。

そんな不安な中でどうやって業者を選別すればいいのか?

その中でも大手企業がいいのか?地場に根付いた中小業者がいいのか?



このへんの違いを今回は解説します。


まずはこの驚愕のデータから!!



これは大手と呼ばれる不動産業者の平均手数料率のデータになります。

宇都宮には、ここにある大手業者のほとんどが支店を開設していませんが、宇都宮市内の大手ネームのつくとろころはだいたい似たようなものだと。。。

てか、このパーセンテージが何か??というと、

数字が大きいほど物件の【囲い込み】と呼ばれる、売主さんの利益に反する行為を頻繁に行っている可能性が高いことを記すデータになります。


不動産の仲介手数料はおおむね、売主さんから3%、買主さんから3%、を上限にいただけることになっています。
数字が大きいほど、双方代理で手数料を売主さん、買主さん、双方からもらっている確率が高いことを示します。

最大手2社の数字からわかるように、信じ難い不正の数々が克明に記録されていしまっている。驚愕の5パーセン超え!ほぼほぼ両手取引な実態です。

つまり、売主さんから物件を預かっても、自分のところだけで手数料を最大化するために買主さんを他の業者に紹介させない行為を頻繁に行っている可能性が高い。



例えば、業者Aに2000万円でマンションの売却依頼したとして、業者Bにいる買主さんがあなたの物件を欲しいと考えていても、売主さんの利益に反し、勝手に業者Aが紹介を断るような行為です。

もし、業者Bのお客さんが満額の2000万円で買いたいと思っていても、業者Aが直接見つけたお客さんが1900万円の買付けを出したら、業者Bにいた買主の存在など知らせずに、自分で見つけた買主と契約を進めたりします。


こんなこと今の情報化の時代にあるわけがないでしょう??
なんて考えるような、お人好しな方は大手向きではないでしょう。

残念な事実ですが、先に示した数字が物語るように今だにこの物件の【囲い込み】は横行しています。


宇都宮市内の実際の現場では、露骨に囲い込みをする業者はマレですが、わざと他社に出す物件資料をなかなか公開しなかったり、情報を自分たちだけで囲い込むために、広告制限などで他社から買主を紹介させづらくさせる行為は日常茶飯事です。

売主さんとしては、できるだけ、【高く】【早く】売れることを望んで、信頼して依頼したつもりが、物件を預かったらそんなことはお構いないし。
自分の利益になることしかしない業者も多い。

不動産仲介会社にとっては、売り主の物件がなかなか売れなくても自社の在庫コストが増えるわけではない。
それ故、囲い込みで時間をかけてでも両手仲介を行った方がもうけは大きいからだ。

一方で割を食うのは、売り主さん。
他社が抱える優良な買主に対して売れたはずの機会を逃し、いつまでも売れず、結局、値下げせざるを得ないケースも少なくない。

そもそも、物件売却の媒介契約をした不動産仲介会社が、故意に情報を隠したり独占することは宅地建物取引業法で禁じられています。

にもかかわらず国土交通省は囲い込みの実態調査を積極的に行ってはおらず、それ故、過去に発覚した事例は「把握できる限りにおいては一件もない」とのこと。www




じゃ、中小なら大丈夫なのか?と言われたら。。。
それも正直、業者次第です。。。

どこの不動産業者も売主さんから物件を預かったら、できるだけ自分のところで買主さんも見つけて手数料を最大化したいと考えますよ。当然ね。。


しかし!大手と中小の違いはもともと会社の規模がちがうので、中小は助け合いしないと不動産業界ではやっていけない。

そのため囲い込みするよりも、物件をまわしてみんなで情報共有してさっさと取引を成立させた方がメリットがある。

でも、中小業者のなかでも一匹狼タイプの囲い込み業者もいるのでその辺の見極めが難しいところ。。。



大手も中小もダメならどうすればいいの??


簡単です!どっちにも依頼すればいい!




不動産の売却を依頼する際は、1社だけにしぼらなくても全くかまわないのです。

2社以上の一般媒介の契約をすれば、物件の囲い込みをされることはありません!(重要)

当然です。競争原理が働きますからね。
独占させたら、業者のやりたい放題やられる可能性も高くなる。


ただ、実際に数社に頼むのは面倒!
そんな気持ちもよくわかります。

そうなったら、営業マンが信頼できるかどうかが生命線!!

はっきり言って、大手だろうと中小だろうと担当営業マン次第で取引の満足度は全く変わります。

住み替えの多い欧米ではエージェント制が徹底していて、信頼できる営業マンとは一生のお付き合いなんてケースもよくあるようです。


住み替えの少ない日本では、どうせもう関わることのないお客だから。。。的な。。
悲しい発想になりやすいのかもしれません。。。


特に大手は、一社独占の専任契約でないとやる気を出さないケースが多い。
テレビしか見ないような情弱のお客さんも多く、基本的に対応は上からで、そもそもフットワークは悪いです。

一方、中小は数社に同時依頼の一般でもがんばります。
というか、大手みたいな上からドヤ顔対応なんかしてる余裕のある業者は少ないですかね。
フットワークも総じて大手より良いです。


ただ、中小でも大手でも専任契約で任されたら、販売活動に力が入るのも事実!

成功報酬の厳しい世界で、ある程度安心感のある関係があれば、広告予算も費やしやすいですかね。


ということで!
一番のおすすめは!!

3ヶ月ほど一般媒介で数社に依頼して、その中から一番相性のよい営業マンと専任契約を結ぶこと。つまり、一般媒介→専任媒介にチェンジ。


この方法が一番売主さんが損せず安心して取引できるパターンかと。
専任を任される営業マンも、他の営業マンに勝ったような自己重要感を与えてもらえて一生懸命がんばってくれるでしょう。


あ、それと!!間違っても一括査定だけはNGですからね。。
↓理由はこちらを↓
【一括査定サイトへ導くダマシの手口!?】怪しいアフィリエイトサイトが急増中!?


今の販売活動の中心はネットです!
検索かけて各業者のサイトをチェックして、問い合わせしてみましょう。電話の感じの良い数社を選んで、査定を依頼するのがベストです。

これから少子高齢化、人口減少が急激に進むことが予想されています。
空き家もここ数年で急増すると予想されています。

活用してない不動産のある方はできるだけ早く動くことが賢明な選択になるでしょう。



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2017年8月20日日曜日

【日光エリアにホテル・旅館の新設相次ぐ!】増える観光客を宇都宮市に誘致できるのか!?

世界遺産を有する、日光エリアにこれから、高級ホテルや旅館の開業が相次ぐ予定となっております。


日光エリア、ホテル・旅館の新設相次ぐ 国際観光地の受け皿に(下野新聞)




あの『リッツ・カールトン』も日光にできるようで!!
是非、泊まってみたいですね(*´ω`*)


日光エリアは今後ますます観光客が増えるのは確実でしょう。


せっかく世界中から栃木県を目指して観光客が増えていくのに、日光だけでなく、宇都宮市にも誘致することはできないのだろうか?


JR線と東武線の日光駅の平均乗降客数を比べてみると。

東武日光駅:3105人/日
JR日光駅:1744人/日

都心から日光まで、JRで新幹線を利用して宇都宮で乗り換える観光客は東武線の半分ほど。
東武線は外国人に人気のある浅草から乗換なしで日光まで1本でいけることから利用率に
も差が出ています。

一方、JRは新幹線から宇都宮駅で在来線(日光線)に乗り換えないといけない。
観光客にとっては不便だが、宇都宮市にとってはビジネスチャンス。

せっかく駅に降りてもらえるのだから、単なる経由地とされずに、観光地として立ち寄ってもらえる努力が必要だろう。


現在、最大の集客を誇る宇都宮市の餃子コンテンツでは、日本人への訴求力はあっても外国人を誘致するのは難しい。
また、宇都宮市内には観光客を受け入れる宿泊施設も不足している。


残念ながら、宇都宮市の街全体として観光客を狙う、商売っ気は今のところ見られない。


LRT(次世代型路面電車システム)の西側延伸の記事が先日ありましたが、

【LRTの駅西側延伸に!?バスも再編でますます便利に!?】交通の要所となる場所は地価上昇が確実か!?逆に・・・



是非、LRTを大谷エリアまで開通させ、宇都宮市の大谷エリアを観光地と開発してほしい!

行ったことのある方はわかると思いますが、宇都宮市の大谷エリアには大谷寺の日本最古の石仏(大谷観音)や鍾乳洞など、素晴らしい観光資源があるのです。

残念ながら、せっかくの観光資源が有効に活用されていないと感じるのは私だけではないでしょう。

JR宇都宮駅から公共交通として見た目もスタイリッシュなLRTで街並みを見ながら観光地まで行ければ、日本人、外国人問わず大きな観光需要が見込めるのは間違いない。


宇都宮市では今後、観光客をターゲットにした不動産の開発投資に大きなビジネスチャンスがあると見ています。

特に、JR宇都宮駅の周辺や中心市街地の宿泊施設の不動産開発は狙い目です!
中心市街地は飲食店も多く、観光客との相性は抜群です。

来年度から民泊も合法化され、ますます観光客向けの不動産投資は面白くなると見ています。



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2017年8月14日月曜日

【2020年!不動産の価値暴落は迫っているのか!?】宇都宮市の人口と世帯数のデータからわかることとは!?

最近、不動産関連のニュースをチェックしていると、人口減少、少子高齢化で東京オリンピック後の2020年を境に不動産の価値が暴落する!


そんなショッキングな記事や意見を数多く見る機会が増えましたね。

果たして、そんなことが本当に起こるのだろうか?

もし本当なら、暴落前の今、不動産を買うのはおバカさんってことになってしまう。


ウワサの真相をデータから考えてみよう。

まず、東京オリンピック後に急に不動産の価格が下落することは考えにくい!
そもそも不動産価格は株のように価格が急激に上昇したり、下降したりする相場ではない。

株式なんかよりも比較的ゆっくりと相場が動くのが特徴だ。


冷静に不動産の価値を左右するデータから考えてみよう。
不動産の価格を見るときに一番重要なのが世帯数の推移。

人口の増減よりも世帯数の増減が重要なデータになる。
なぜなら、人口が減っても、家族と同居することをやめて、ひとり暮らしをする人が増えるなどで世帯数が増えることが続けば、新たな住居の供給が必要になるからだ。


東京の暴落説を世帯数の予測から見てみると、2030年頃までは東京の世帯数は増加すると予想されている。
そうなると、東京は日本全体の人口減少の影響により2020年を境に急激に相場が暴落に向かうとは考えにくい。



一方、ここ宇都宮市はどうだろう?


最新のデータがこちら!



過去30年間の宇都宮市の人口と世帯数の推移になります。
人口、世帯数ともに一貫して増加続けています。

過去30年間で人口の伸び率は、28%増加。

一方、世帯数の伸び率は、なんと75%!!

凄まじい伸び率です!
30年前は128,457世帯だったのが、224,309世帯にまで大幅に増加してます。
30年前にくらべて、8割近く世帯数が増加したことに!
人口の伸びと比較するとその伸び率の違いが鮮明です。

それだけ、核家族化が進み、宇都宮市内での住宅の需要は旺盛だったのです。

ちなみに今年度もまだ、宇都宮市では人口、世帯数ともに増加傾向です。
人口は今年に入って、52万人を超えた模様です。

宇都宮市人口、初の52万人超え 7月1日現在推計(下野新聞)


宇都宮市の「人口ビジョン」では、今年が人口のピークだと見込んでいたようです。
しかし、市の予想に反し、人口のピークは後にずれる可能性が高いでしょう。


不動産の価値という側面で考えれば、これは非常に良いニュースです。
世帯数が増加している局面で、不動産の価格が暴落することは考えにくいですからね。


とは言っても、いずれは宇都宮市も人口減小が本格化する局面に突入し、世帯数も減少が始まるでしょう。

その際も、先に人口が減り始め、世帯数の減少は時間差でやってきます。
そう考えると、不動産の暴落を考えるのは時期尚早。


空き家問題が顕在化してくるのも、世帯数が減少し始めてからになります。

世帯数が減少しはじめたら、ちょっとした経済ショックで価格が暴落することも充分考えられるでしょう。


しかし!
注意しなければならないのは、宇都宮市のすべての地域で一斉に価格は暴落しないということ。

空き家が急増してくるようなエリアは、買い手もいなく、価格暴落を余儀なくされるでしょうが、一部の人気エリアは今後も、価格の上昇が予想されます。

非常に限られた超一等地のみ、価格は上昇するでしょう。
今から不動産を購入する場合は、超一等地の物件を買っておけば、将来的に値上がり益を狙えるチャンスもあるでしょう。

今はまだほとんどの買い手が、人口増加型の郊外拡散モデルからマインドチェンジできていません。

不動産を資産として残したいのであれば、とにかく立地にこだわって下さい。
しかも超一等地にこだわりましょう。
具体的には、宇都宮市がコンパクトシティ構想で指定している開発エリア内です。

LRTの沿線(駅から徒歩5分圏内)と中心市街地はとくに有望なエリアです。


私自身は、今後ますます都市部に人が集中すると予想しています。

宇都宮市は県内の周辺市町村から、人口を吸収する流れが続き、人口が減少してくるのは、しばらく先になるでしょう。


宇都宮市内の不動産の価格もLRTなどの大型都市開発があることもあって、しばらくは安定すると見込んでいます。
しかし、近い将来、売れる物件と売れない物件がいっそう鮮明になってくるので、購入を検討している皆様は先も見据えた、立地選択が非常に重要なるでしょう。

とにかく立地にとことんこだわりましょう。


また、将来的に空き家が急増しそうなエリアに物件を所有している方は、今すぐ行動することが重要です。
問題が顕在化してくる頃には『時すでに遅し』です。

世帯数が増加している今なら、将来的に『売れないリスクのある物件』でも、ある程度の価格で売却できるチャンスがまだ残されています。

しかし、時間は限られています。
多少価格が安くなってもさっさと売り逃げておくのが、将来的に賢明な選択になることでしょう。

特に、郊外の地主さんは、資産価値があっという間に目減りして、せっかくの価値ある土地も、元の農地程度の価値にしかならなくなる可能性も十分考えられます。
資産の組み換えを行ったり、土地を売却して一部を金融資産に変更するなどの対策が早急に必要でしょう。




人口減少の影響を予測した良書を読んで将来の備えを!



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私、荻原功太朗は資産家の皆様を対象とした、投資物件と事業用物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きますのでお気軽にお問い合わせ下さい。

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2017年8月9日水曜日

【売れない空き家の取引は増えるのか!?】仲介手数料の上限が緩和されることに!でも現実は!?

国土交通省が、比較的価格の低い空き家の不動産取引について、仲介手数料の上限規制を緩和する方向で検討に入ったようです!!

空き家取引活性化へ仲介手数料の上限緩和 国交省が告示改正を検討(産経新聞)





実際、栃木県内でも田舎の物件は取引価格が安くて。。。
不動産屋として商売にならない物件も多い!

それだけ市場には格安の空き家が大量に供給されるようになっているのです。
しかし、残念ながら不動産業者が扱わないこともあってなかなか空き家が流通しない。

不動産屋も商売でやっている以上、赤字になる仕事はできない。
その結果、売主さん個人で販売活動せざる得ないケースも。(T_T)


これだけ情報通信が発達した時代だから、不動産屋がいなくてもインターネットを利用すれば、不動産売買なんて簡単にできそうだと考える方も多いようだが・・

現実はまったく逆で、不動産屋が関わらない物件はほとんど流通しない!


そもそも不動産は個人間での取引を行うには非常にハードルが高い。
不動産テックを志す起業家が出てきて革命を起こそうとしても。。
今後しばらくは仲介業者に依頼して不動産取引を行う現状のスタイルが続くでしょう。



国もなんとか空き家の流通を促進させたいと考えて今回の策を考えたのだろう。

そもそもは不動産屋が成功報酬として受け取ることのできる、仲介手数料が安すぎることに原因がある。

不動産屋が受け取ることのできる手数料の上限は以下のように決められている。

・200万円以下の物件 → 価格×5%(+消費税)

・200万円超から400万円以下の物件 → 価格×4%+2万円(+消費税)

・400万円超の物件 → 価格×3%+6万円(+消費税)

例えば、300万円の物件を売買する場合、仲介手数料の上限は300万円×4%+2万円+消費税=15万円1200円となる。消費税を合わせても、わずか15万円程度の手数料しか受け取ることができないのが現状だ。


一般の方からすると、15万円ももらえれば充分だろうと思う方もいらっしゃるだろうが、実際は赤字になる可能性が非常に高い!
それは、不動産屋の仕事が成功報酬のため、着手したすべての仕事がお金になるわけではないからだ。


この点はが税理士さんや司法書士さんなんかとの仕事の大きな違いになる。
他の士業の方は、仕事の依頼を受けて着手すれば必ず手数料を受け取れる。

しかし!
不動産屋は仕事の依頼を受けただけでは、お金にならない。
あくまでも成功報酬なので物件の取引が無事に完了しなければ1円にもならない。

というか、、むしろ赤字になる。
人を動かしたり、調査にいったり、広告を打ったりと膨大なコストかけて、取引が決まらなければ大赤字だ。

日々、依頼される仕事のなかで、取引に至らないケースは多々ある。
(売れない・他の業者にも依頼されていてそちらで決まる・売るのをやめる・買うのをやめる・などなど)


他の士業の方で不動産屋の手数料が高いと声高に叫んでる人がいたが、成功報酬の仕組みを理解していないのだろう。仕事のなかでどれだけ無駄が多いかを知ればむしろ安すすぎるを実感するはずだ。


それだけ、1つの物件の販売図面を作るだけでも、膨大なコストと労力が費やされている。さらに!広告を打つのにも非常にコストがかかるのです。
スーモなんかのポータルサイトに物件掲載するだけで1件あたり毎月1万円くらいの広告コストがかかる。
それが2つも3つものポータルサイトに載せれば3万円/月額くらいの広告コストが1つの物件でかかることになる。

これが、3ヶ月も続けばあっという間に広告宣伝費だけで10万円近い出費となる。
販売用資料の作成や契約書の作成費用・調査費用なんかも考えれば、300万円の物件で15万円くらいの手数料しかもらえないのではとても元が取れると思えない。

しかも、成功報酬だ!!!

これでは、仕事を受けたとしてもまともに物件を取り扱わない。
てか、まともに取り扱えない。


広告の掲載料が物件の価格に連動していればいいが、広告の掲載や、契約にいたる手間、契約書の作成に関する一連のコストは、価格に関係なく1物件あたりほぼ同じになる。

そうなったら、誰だって採算の取れる高額な物件だけを取り扱おうと考える。



実際、国土交通省は現在の状況について「遠隔地における老朽化した空き家の現地調査には通常より調査費用等がかかるにもかかわらず、物件価額が低いために成約しても報酬が伴わず赤字になるなど、媒介業務に要する費用の負担が宅地建物取引業者の重荷となって空き家等の仲介は避けられる傾向にある」と指摘している。

そのうえで「空き家の売却を望む所有者との関係において、一定の限度内で、宅地建物取引業者の負担の適正化を図るべき」との提言をまとめている。


そんな流れからの今回の報道だろう。

報道によると、国交省はこの上限額について規定している告示を改正する方向のようだ。
400万円以下の空き家取引を対象に、現地調査などの必要経費を売主との仲介手数料の上限に上乗せすることができるようになるという。

ただし、仲介手数料との合計で18万円以下になるようにするとの方針のようだ。

確かに、売買価格が100万円の物件のような場合、100万円×5%+消費税=5万4千円。現行制度では5万円4千円までの手数料しか受け取ることができない。
しかし、改正後には必要経費を合計18万円を限度に上乗せできるので、単純計算で仲介手数料が13万円くらいは増加することとなる。

一方、300万円の売買価格だった場合は、前述のとおり手数料上限は14万円(税抜)。上乗せできる上限額は18万円で変わらないので、4万円しか上乗せできない計算となる。


現実として、この改正内容ではほとんど効果はないだろう!

300万円くらいの物件を、交通費をかけて何度も案内することは多々あります。
1回で決まればいいですが、5回、10回かかることもザラです。
そうなると、近隣の不動産会社以外は採算が合わないと思って、空き家を扱わないことになる。

そして残念ながら、格安の空き家があるような場所の近隣には不動産屋がないケースがほとんど。


更に、放置された空き家ほど、瑕疵リスクが高く、取引後のクレームのことを考えると18万円が上限の手数料では扱いたくないと考える不動産屋も多い。


現実はそう甘くはありません。
今回の国の改正案では、不動産屋のモチベーションを向上させて、空き家の取引を活性化させることは難しいでしょう。


本当に空き家の流通を活性化させるには、不動産屋の力だけでは不十分です。
空き家の取引の活性化には『売主さん』の協力も不可欠となる。

今のままの状況では、空き家を放置したままにするケースも増えていくのは必然です。
そうならないためにも、
空き家所有者へ厳しい管理義務を課すことや、課税の強化、固定資産税の増税なども行っていくことが重要になる。


更に!
空き家問題があるのに、今だに大量の新築物件が供給されている矛盾があることも見逃せない。
いずれそれらの新築物件も空き家となるリスクを抱えている。

人口も世帯数も減少するのが確実ななか、新築建設へ偏重していた施策を中古市場の育成に切り替えることが不可欠だ。

中途半端な仲介手数用の上限緩和では、空き家問題を解決するのに限界がある。
空き家問題を解決するには、ドラスティックな開発規制や規制緩和が必要になるだろう。



★荻原功太朗の業務について★

私、荻原功太朗は資産家の皆様を対象とした、投資物件と事業用物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きますのでお気軽にお問い合わせ下さい。

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2017年8月8日火曜日

【続!中心市街地に住んでみたら。。Vo.4】宇都宮市大通りの歩行者に毒ガス攻撃!?(T_T)

土日に行われた、宮まつり!
毎年、宇都宮ってこんなに人がいたの??ってくらいのすごい人出です。



私のような団ジュニ世代の子供の頃は、いつも中心市街地は活気に満ちあふれワクワクでした。
そんな思い出がよみがえる、年に2日の街の活気です。

祭りの集客力を見ると、郊外化が進んだとはいえ、まだまだ街に活気を求めている皆様が多いんだろうなぁと実感します。(*´ω`*)



今年は自治会の班長ということもあり、宮まつりのお神輿にも参加したのですが。。
ボランティアのみこし担ぎの皆様がたくさんいたことも有り、小さなお子ちゃまを抱えた私は早々に撤退し家族サービスに徹底させていただきました。


お祭りの際は、大通りもホコ天となり、とっても開放的ですね。



しかししかし!!
普段、子供をベビーカーで押しながら大通りを歩くのは控えています。。。



なぜかって??

大通りを走るバスの排気ガスがすごいんです!!!




宇都宮市の大通りにはバスが集中していて数が尋常ではないくらい走っていて便利でいいのですが・・・
バスの量に比例して、ものすごい量の有害な排気ガスが歩道にまき散らされています!

中心市街地に住んで大通りを歩く機会が増えてよくわかった。

しかも、バスによっては排気口がなぜか歩道側を向いている車両も!(*_*)

とにかく歩くとわかりますが、とんでもない毒ガス攻撃を浴びますよwww



これだけエコエコ言ってる世の中で、公共交通のバスが凄まじい量の排気ガスを歩道に向けて撒き散らしているのには驚愕!!!


こんな状況では小さな赤ちゃんを連れて安心して大通りを歩けない。。

ということで、遠回りになっても一本奥の細い道を車を気にしながら歩かざるえない。



LRTに反対しているような方々は『バスで充分!』声高に叫んでいたが、、こういった現状を全く知らない方も多いでしょう。

マイカーを使えないような交通弱者に容赦なく、毒ガス攻撃を続けている現状を味わえば誰もがクリーンなLRT(次世代型路面電車)のような環境にも人にもやさしい公共交通の必要性が理解できるはずです。

マイカーに依存しちゃうと、マイカーを使えないような交通弱者の環境に目がいかないのもしょうがないのかな。。私もそうだったし。。。


せっかく歩きやすいように歩道が整備された大通りも、排ガスまみれでは、とても安心して歩ける環境ではない。

既存バスにもいち早く、フィルターなり、できることしてすぐに排ガス対策して頂きたいものです。

特に我が家のように小さな子ども抱えるファミリーには大問題です。



私自身、中心市街地に引っ越して、、マイカーに依存しない生活になり歩くこと、公共交通を利用する機会が増えました。
街住まいをしてから、マイカーに依存から脱却した生活に豊かさを感じています。


多様性のある街が豊かな街です。

マイカー利用者だけが利するような仕組みから脱却して、すべての人が快適に移動できる街になれば、宇都宮市はもっともっと発展することは間違いないでしょう!


LRTの開通をきっかけに多くの人がマイカー依存症から開放され、交通弱者にもやさしくなれることに期待したい!



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2017年8月5日土曜日

【えっ!まだ売ってたの。。泣!?】宇都宮市の篠井ニュータウンや郊外の住宅街って実際どうなの!?

宇都宮市の土地開発公社が販売している下小池町の分譲地「篠井ニュータウン」が今年で販売開始から20年となるのに。。。



今だに売れ残りがいっぱいのようです。(T_T)


【記者リポート】分譲20年、残り4分の1 21年完売へあの手この手 宇都宮・篠井ニュータウン(下野新聞)



まぁ、「篠井ニュータウン」に限らず、郊外の住宅街は完売してないところがたくさんありますから、ここだけの話ではない。

この記事では、市の中心部から離れていて不便だから売れていないようなことが書いてありますが。。。




なぜここまで売れ残ったのか??




単純に、価格が時代に合ってなっかた。。。

ようは、高かったんです!!

分譲開始時の20年前から、デフレが続き、土地の価格も値下がりし続けた。
当時の分譲価格をベースにした価格のままでは売れるはずがありません。

大幅に値引きすれば、すぐに完売するはずです。


グダグダ損切りできなかったのでここまで引っ張ってしっまったのでしょう。。(-_-;)



今のマイホーム購入層は、【広い敷地&自分好みの注文住宅】そんなスタイルにあこがれている方が結構いらっしゃいます。

『週末は、友達を招いてお庭でバーベキュー♪』そんな暮らしを理想とするヤングユーザーがいる一方で、便利な街ぐらしを希望する方々も対局にいて、分譲マンションや中古マンションの取引も活況を呈している。


マイホーム選びの好みも完全に2極化しています。


中途半端な、土地の狭い、道路の狭い中古住宅が一番人気がない。



郊外マイホーム購入層は、1人1台マイカーが当たり前に根付いているので、少々場所が不便でも土地の値段が安ければ、充分に「篠井ニュータウン」も需要があるでしょう。


現場にいけばわかるように、結構新しくてステキなお家がたくさん建っていますよ。



しかし、資産性を考えれば、郊外の安い土地に高価な注文住宅を建てることは、マイホームが消費として終わってしまう可能性が高くなる。


自分が使い続ける分には良いが、将来的に売却や賃貸することになった場合は、客付けが難しいので注意が必要だろう。



そうは言っても、あこがれのマイホーム!

自分好みのお家やお庭を考えれれるのは、家族の夢なのも理解できます。

夢をとるか?現実的な住まいを選ぶか?


ここが、将来、不動産で資産を残せるかの大きな分かれ目になるでしょうね。



それでもどうしても!!広い土地に注文住宅!!と考えるなら、、

LRTとリンクして価値アップが期待できそうな、沿線エリア、清原台、ゆいの杜、あたりを私なら狙います。

ゆいの杜なんかは、市長選挙後に価値が高騰していて、大分良いお値段になってしまいましたが。。。
それでも、他の郊外の住宅街に比べて『ゆいの杜』は圧倒的に有利な条件が整っているでしょう。
将来的にも資産価値は安定すると予想してます。


建物にこだわれば、こだわるほど、土地に予算がかけられない。。。
この辺のバランスが難しいところです。

しかし、最終的に資産として価値が残るのは土地の部分がほとんど!!




夢をとるか?現実をとるか?はマイホーム購入の悩ましい問題ですね。




ちなみには、私は超現実派ですので、街暮らし、中古住宅リノベマイホームを選択しました。

コスパ最強です!(・∀・)ww




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