2017年8月14日月曜日

【2020年!不動産の価値暴落は迫っているのか!?】宇都宮市の人口と世帯数のデータからわかることとは!?

最近、不動産関連のニュースをチェックしていると、人口減少、少子高齢化で東京オリンピック後の2020年を境に不動産の価値が暴落する!


そんなショッキングな記事や意見を数多く見る機会が増えましたね。

果たして、そんなことが本当に起こるのだろうか?

もし本当なら、暴落前の今、不動産を買うのはおバカさんってことになってしまう。


ウワサの真相をデータから考えてみよう。

まず、東京オリンピック後に急に不動産の価格が下落することは考えにくい!
そもそも不動産価格は株のように価格が急激に上昇したり、下降したりする相場ではない。

株式なんかよりも比較的ゆっくりと相場が動くのが特徴だ。


冷静に不動産の価値を左右するデータから考えてみよう。
不動産の価格を見るときに一番重要なのが世帯数の推移。

人口の増減よりも世帯数の増減が重要なデータになる。
なぜなら、人口が減っても、家族と同居することをやめて、ひとり暮らしをする人が増えるなどで世帯数が増えることが続けば、新たな住居の供給が必要になるからだ。


東京の暴落説を世帯数の予測から見てみると、2030年頃までは東京の世帯数は増加すると予想されている。
そうなると、東京は日本全体の人口減少の影響により2020年を境に急激に相場が暴落に向かうとは考えにくい。



一方、ここ宇都宮市はどうだろう?


最新のデータがこちら!



過去30年間の宇都宮市の人口と世帯数の推移になります。
人口、世帯数ともに一貫して増加続けています。

過去30年間で人口の伸び率は、28%増加。

一方、世帯数の伸び率は、なんと75%!!

凄まじい伸び率です!
30年前は128,457世帯だったのが、224,309世帯にまで大幅に増加してます。
30年前にくらべて、8割近く世帯数が増加したことに!
人口の伸びと比較するとその伸び率の違いが鮮明です。

それだけ、核家族化が進み、宇都宮市内での住宅の需要は旺盛だったのです。

ちなみに今年度もまだ、宇都宮市では人口、世帯数ともに増加傾向です。
人口は今年に入って、52万人を超えた模様です。

宇都宮市人口、初の52万人超え 7月1日現在推計(下野新聞)


宇都宮市の「人口ビジョン」では、今年が人口のピークだと見込んでいたようです。
しかし、市の予想に反し、人口のピークは後にずれる可能性が高いでしょう。


不動産の価値という側面で考えれば、これは非常に良いニュースです。
世帯数が増加している局面で、不動産の価格が暴落することは考えにくいですからね。


とは言っても、いずれは宇都宮市も人口減小が本格化する局面に突入し、世帯数も減少が始まるでしょう。

その際も、先に人口が減り始め、世帯数の減少は時間差でやってきます。
そう考えると、不動産の暴落を考えるのは時期尚早。


空き家問題が顕在化してくるのも、世帯数が減少し始めてからになります。

世帯数が減少しはじめたら、ちょっとした経済ショックで価格が暴落することも充分考えられるでしょう。


しかし!
注意しなければならないのは、宇都宮市のすべての地域で一斉に価格は暴落しないということ。

空き家が急増してくるようなエリアは、買い手もいなく、価格暴落を余儀なくされるでしょうが、一部の人気エリアは今後も、価格の上昇が予想されます。

非常に限られた超一等地のみ、価格は上昇するでしょう。
今から不動産を購入する場合は、超一等地の物件を買っておけば、将来的に値上がり益を狙えるチャンスもあるでしょう。

今はまだほとんどの買い手が、人口増加型の郊外拡散モデルからマインドチェンジできていません。

不動産を資産として残したいのであれば、とにかく立地にこだわって下さい。
しかも超一等地にこだわりましょう。
具体的には、宇都宮市がコンパクトシティ構想で指定している開発エリア内です。

LRTの沿線(駅から徒歩5分圏内)と中心市街地はとくに有望なエリアです。


私自身は、今後ますます都市部に人が集中すると予想しています。

宇都宮市は県内の周辺市町村から、人口を吸収する流れが続き、人口が減少してくるのは、しばらく先になるでしょう。


宇都宮市内の不動産の価格もLRTなどの大型都市開発があることもあって、しばらくは安定すると見込んでいます。
しかし、近い将来、売れる物件と売れない物件がいっそう鮮明になってくるので、購入を検討している皆様は先も見据えた、立地選択が非常に重要なるでしょう。

とにかく立地にとことんこだわりましょう。


また、将来的に空き家が急増しそうなエリアに物件を所有している方は、今すぐ行動することが重要です。
問題が顕在化してくる頃には『時すでに遅し』です。

世帯数が増加している今なら、将来的に『売れないリスクのある物件』でも、ある程度の価格で売却できるチャンスがまだ残されています。

しかし、時間は限られています。
多少価格が安くなってもさっさと売り逃げておくのが、将来的に賢明な選択になることでしょう。

特に、郊外の地主さんは、資産価値があっという間に目減りして、せっかくの価値ある土地も、元の農地程度の価値にしかならなくなる可能性も十分考えられます。
資産の組み換えを行ったり、土地を売却して一部を金融資産に変更するなどの対策が早急に必要でしょう。




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私、荻原功太朗(宅建士・不動産コンサルティングマスター)は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
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