2019年4月28日日曜日

【不動産屋は老舗の方が良いのか!?】身も蓋もない残念な業界の話とは!?

どこの業界でも老舗として長い期間ビジネスを継続していることをアピールし、【創業○○年!】なんてキャッチコピーを使う会社は多いですよね。



実際、不動産業界でも社歴をどやーってアピールする会社さんが結構あります。

もちろん業界に長くいるってことは、それなりにきっちり商売してきた証でもあります。


が、しかし!!!

こういった、社歴に騙されちゃう方って結構いるので、今回はこの辺りを考察してみます。


まず、不動産業界でよくあるのが、昔からやってそうな馴染みのある不動産屋さんに仕事を頼むケースなんですが、、、

そういった業者さんでよくあるのが、最新のビジネスのトレンドを勉強していなかったり、ITへの投資なんかを全然してなくて、、、
相場感覚も昔のまんまだったりのケースです。(^o^;)

本来は、最新のビジネスについていけてない時点で不動産屋としてアウトです。

そんなことはどこの業界でも当たり前で、特に不動産業は情報が命なのに、情報通信(IT)の設備投資ほとんどしていない時点で、お客さんは有利な情報がつかみにくく不利益を被る可能性が高くなります。

何事も諸行無常であり、変化を拒めばいずれ滅びるのは自明の理です。

だから、いくら社歴が長くても、最新のビジネストレンドについていけなければ、お客さんは増えることはなく減る一方で、いずれ滅びる運命です。

当たり前ですが、時代についていけてない時点で、社歴がどうこう言う前に、仕事を頼んでもまともにできない可能性が高くなります。

そうなると、どんどん信用を失うことになりますからね。


逆に!

不動産を買いたい人達からしたら、こういった相場感のない業者さんはものすごくありがたい神的存在です。

なんせ、相場感覚が実相場とズレまくりなんで、売主さんにするアドバイスがほぼ間違っていますからね。

だから、相場から販売価格が大きく乖離して売り出されるケースが多くなります。


つまり、相場より大幅に安いか、大幅に高い値段で、販売を始めます。

安い場合は簡単で、すぐに他の業者に買取られるか、目ざとい買主さんに買われて即、取引終了となります。

こういった、相場観のズレた業者さんが掘り出し物件を世に提供してくれるのです!


一方、相場無視の大幅高の売出し価格の場合は、誰からも相手にされずひたすら放置され、、、後に大きな値引きを繰り返して行きます。

結局、時間だけを大幅に無駄にしていくケースです。

いずれにしても、昔のやり方にこだわってたり、最新の相場観がズレていたりで、売主さんは大損することとなります。


まぁ、単に仕事が取りたくて、売主さんの耳障りの良い高値査定をする業者も沢山います。

それでも『昔からやってるから間違いないでしょう・・・』と安易に頼んじゃうのが、不動産業のあるあるネタです。

いったん仕事さえ取ってしまえが、売れなくたって不動産業者は全く困らないですし、徐々に価格を下げさせればいいだけの話ですからね。



じゃ、社歴の長短ではなく不動産屋を選ぶ際にどこを基準にすればいいのか?

結論から言えば、簡単で取引の多い業者が一番信頼できると言うことです!

いくら社歴が長くても、取引の件数が少ない業者さんは最新の相場観についていけないです。

取引件数が多い業者はたいてい、自社のホームページに力を入れていて掲載物件の件数も多いものです。

逆に、数えるくらいの物件しか載せてないような業者さんに相談に行っても、まともな対応をしてもらえるのか疑問ですね。

取引の多い業者さんのところって、黙っていても情報がものすごく集まって来るんです!

逆に、取引が少ない業者は自分で情報を取りに行かないとほとんど情報が来ません。


重要なのは、、、

ホームページの掲載物件が多いなど情報の発信量が多い → 発信した分の情報が返ってくる → 最新の相場情報を常に所有している


逆に、

ホームページなんかでの情報発信が少ない → 問い合わせも少ないし、情報の戻りも少ない → 最新の情報に触れる機会に乏しく間違いが生じやすい


情報ってアウトプットした分だけ、インプットも比例して返ってくるんですよね。


だから、不動産売買なんかで仕事を依頼するのに目安となる基準は、社歴より情報発信の量で判断するのが賢明です。



じゃ、情報発信も少ないのに、なんで長いこと商売してこれたの??

なんて、質問が来そうなので、からくりを話してしまえば、


社歴の長い不動産業者の特徴は意外とシンプルで、大口の地主さんを抱えているケースがほとんどです。

要は、客が来なくても、特定の資産家の御用聞きをしてれば、潰れないんです。

特定の資産家の顧客に依存すればするほど、ITなんかへの設備投資もしないし、一般の取引にはうとくなるし、相場感も乖離していくのは当然です。

一人の大金持ちさえ、顧客にしてしまえば潰れないのが不動産業なんです。

特定のお得さんに依存していれば、一見客なんて邪険にしてもなんの問題もないですからね。

こういった業者は、一見客に上から目線のドヤ顔対応することは日常茶飯事です。

同業者にだって上から目線のドヤ顔対応してきますからね。(*_*)


だから、一般の方が社歴の長さだけで仕事を依頼するかを判断するのはリスクが高いのです。

不動産の取引を依頼するなら、社歴だけでなく情報発信量で業者を判断しておけばまず間違いないので、是非参考にしてみてくださいね。


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私、荻原功太朗は資産家の皆様を対象とした、投資物件と事業用物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
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2019年4月23日火曜日

【変わるマイホームのかたち!?】平屋の新築増加で求められる不動産も変わる!?

注文住宅の建築会社を経営している友達と会食して近況を聞いていたら、宇都宮市内で平屋の需要が増加しているとのことでした。

子供が独立した将来を見越して、郊外に注文住宅を建てるなら、高齢になっても住みやすい平屋にしたい需要が増えているようです。

これは宇都宮市内だけでなく全国的なトレンドのようですね。

じわり広がる平屋人気(日経XTECH)



そういった背景から、宇都宮市内郊外でも面白い2極化が出てきてます。

土地の形の良い、整形地で日当たり良好で、なおかつ80坪以上あるような土地物件の需要が増えています。

注文住宅を建てるユーザーは、建物に予算を多くかける傾向がありますから、土地は必然的に価格が安い、郊外でも人口密度の低い場所になってきます。

しかし、去年バズったエントリーでも書いたように、

【宇都宮市のコンパクトシティ化で郊外の土地が急変!?】開発規制で郊外の土地の価値は消滅か!?



宇都宮市は郊外の市街化調整区域の宅地化に制限をかけることになったため、平屋に求められるようなロケーションの良い物件はこれから急速に減少していくのは確実です。

50坪くらいの土地に平屋だと、家族で住めるような広さにはならないですからね。

そう考えると、80坪以上ある整形地でなおかつ日当たり良好な土地の価格は意外と安定するでしょうね。

逆に、街の都心から離れた郊外で中途半端な坪数40坪前後なんかの土地の価値はどんどん落ちていく一方でしょう。

同じエリアでも求められる物件とそうじゃない物件では大きな価値の差が出るのは今の2極化の流れで鮮明になってきています。


結局、郊外に土地を買うなら、時代にあった坪数 (できれば100坪以上)で、なおかつ道路付けが良く、日当たり良好じゃないと将来価値が出にくくなっているんですよね。

郊外で40坪前後しかない土地で、道路付けや日当たりの悪い物件なんかは、どんどん需要がなくなる一方でしょう。

将来的に価値がなくなるような物件に『今』お金を支払うのは、愚かな選択です。


逆に、長い目で見て将来の需要がどのようなトレンドになるかがわかれば、購入する価値のある物件も簡単にわかるはずです。


しかし、将来的に郊外は人口密度が急速に減っていくのは確実なので、10年後くらいには、郊外の不動産は供給が需要を大きく上回るのは確実です!(-_-;)

そうなった時に、郊外で価値ある物件と言えるのは本当に限られたごく一部のロケーションの良い物件だけで、ほとんどの物件は価値が0に近づいていくことになるでしょう。

実際、県北の矢板市あたりの物件は、どんどんタダ同然の価格(数万円程度)で不動産業者が買い取っている事例が増えています。

つまり、すでに価値がゼロなんです。

タダでもらってしまうと、贈与税がかかってしまう可能性があるので、交通費分くらい払って買い取っている状況です。


いずれこの平屋ブームもどこかで落ち着きを見せるでしょう。

実際、いくら平屋で高齢者になっても住みやすい設計にしたところで、マイカーに依存するような場所だったら、車に乗れなくなったら住めません。(^o^;)


しかも、最寄りのスーパーなり、病院なりはどんどんなくなっていく一方ですからね。


不便を受け入れた『スローライフ』も若いうちは良いでしょうが、高齢になったら、大変です。

庭の手入れ含め、広いお家を維持するのは高齢者には一苦労です。



そう考えると、最終的に街場の分譲マンションに住むのが管理の手間も含めて一番ラクな選択になっていくのは当然の流れです。


身も蓋もない話になってしまいますが、20年〜30年の長いトレンドみれば、街場の立地の良い分譲マンションの方が圧倒的に需要が伸びるのは明らかです。

一方、いくら高齢者でも住みやすい平屋だからって、中高年が積極的に郊外に移住しようという流れになることは考えられません。

あくまでも、ここ5年位のニューファミリーのブームであると考えています。



将来的に技術革新があり、『完全自動運転車』でもできて、誰でも運転しないで自由に移動ができる世の中を期待する方も多いでしょうが、、、

それでも、徒歩でなんでもできる『街暮らし』の方が高齢者には圧倒的な利便性がありますからね。(^o^;)


いずれにしても、住宅地に求められる要素も時代のトレンドとともに常に変わっていきます。

中古物件の価値評価の低い日本で、建物に高額の投資をするの消費の側面が大きいです。

資産形成の側面で見れば、建物なんかタダ同然で手に入れられる中古物件をリノベして、土地に投資の比率を上げるのが、資産となる富動産を手に入れる当たり前のセオリーです。


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2019年4月17日水曜日

【宇都宮市の市議会議員選挙がスタート!】LRTの西側延伸が争点になる!?

定数45に対して、57人が立候補した宇都宮市議選は12人オーバーの激戦となっているようです!!



栃木の5市議選告示 宇都宮は定数を12超す激戦(産経新聞)

てか、、半分以上が当選ですが??これが激戦!?(*_*)ww

市長選同様、大きな争点となるのは次世代型路面電車(LRT)事業の西側延伸になるでしょうね。

すでに着工が始まっているJR宇都宮駅東側の整備も進み、開業も数年後に控えた中での、西側延伸ですからね〜〜

今更、LRT事業の西側延伸に反対している候補は何を考えているのでしょうか(・・?

反対するだけなら誰でもできるので、、、
必ず対案を示してくださいね!!

対案も示せない無責任な反対だけを主張する候補を選んでは街の将来はありませんよ!!

ここにLRTの西側延伸に関する各候補者の主張が一覧で見ることができるページがあったので、リンクを貼っておきます。

→宇都宮市の市議会議員候補、LRT西側延伸に関するアンケート一覧


一覧見てて思うのは、どちらとも言えないなんて、中途半端な意見が一番無責任ですね。

しっかり、賛成なり、反対なりで意見を主張している方が信頼できます。

そして、賛成なら賛成の理由が明確な候補に投票したいですね。

一方、反対候補の主張を見てたら、、、

バスの再編?とかの意見が多いのですが、、、、

あの、、、

議員候補の皆さんはバスの運転手不足のことわかっているのでしょうか??

【宇都宮駅西側もLRTの早急な整備が必須!?】全国でバスの運転手不足が深刻に!?

結局、反対の候補の主張は現状維持??
対案らしい主張は見当たらなかった。。。

要は何もしないで、今までどおりで行こうよってこと、、、(-_-;)

このままいくと、運転手不足でバスを年々減便せざる得ない状況になると予想されているのに、LRTの開発に反対して、どんどん交通弱者に負担を強いることになるのですが、それを理解してるのでしょうか?

福祉を声高に叫び、交通弱者を切り捨てるような政策を主張しているのは滑稽でしかないですね。

現状を見ないで愚かな政策を掲げている候補には驚かされます。

いち早くLRTを西側にも整備して、バスの負担を減らさないと公共交通そのものの維持が年々困難になる現状を有権者も理解しなくてはいけません。


あと反対候補の主張で、『渋滞がー』も結構ありましたが、、、

中心市街地住んでいる私からしたら、バスが渋滞の原因を作っているのを全然理解してないんですよね。

いつも大通りを通って入れば、バスの数が多いことで停留所付近にバスが連なり渋滞の原因になっていることは一目瞭然です!

特に東武の手前のT字路のなんかは、バスがバス停待ちすることで夕方なんかひどい渋滞になりますからね。

てか、、、

そもそも中心市街地には乗用車を入れない方針なのが宇都宮市の都市設計のグランドデザインのはずですよ!

中心市街地にどんどん車を入れるような方針転換を主張するなら、中心市街地の地下に無料で利用できる巨大な駐車場を作るくらいの対案でも出して欲しいですね。


反対候補の論理矛盾には本当に驚かされます。

とにかく、現状を理解して、勉強して、現場を見て、反対ならしっかりとした対案を示してください。


バスにはもう一点問題があって、ものすごい有害な排気ガスを街に撒き散らしていることです!!

中心市街地に住んでいるとバスが多くて便利なですが、、、

反面、大通りを歩いているとバスの排気ガスがすごいんです!!(-_-;)


バスによってはものすごい大量の黒鉛を吹きながら走っているバスも結構あるので、小さな子どものいる我が家では、散歩する時は大通りを避けざるえないのです。

整備不良なんかじゃないの??って思うほど黒鉛を上げてるバスもよく見かけるので、なんで公共の乗り物があんな毒ガスを撒き散らしながら街を走っているか不思議です。(*_*)

既存バスを主張するなら、せめてすべてのバスを有害な排気ガスの出ないクリーンな車両に変更するくらいは言ってほしいものですね。(^o^;)

立候補していてLRTに反対している割には、街の現状に全く不勉強な候補ばかりで驚かされます。

まずは、大通りをJRから東武くらいまで、朝夕のラッシュ時に歩いてみて、それからLRTについて考えてもらいたいですね。


JR宇都宮駅と東武宇都宮駅間の接続は長年の課題であり、東武線への乗り入れが可能になれば街の発展可能性はグーンと広がるのですよ!

東武宇都宮線とJR宇都宮駅双方に相乗効果があり、街の再開発を促し、街の発展につながります!

街は、再開発しないと廃れる一方なんですよ!

東京の街を見てください。

あれだけ都心にはビルが連なっているのに、ずーーと再開発が続いているんですよ!

だから活気があって、地価も上がって、人も集まるんです。


つまり、投資を呼び込めてるんですよ。

本当に経済オンチな議員さんは自分の報酬なしで仕事するんですか??


街が衰退したら、税収も減って今行っているサービスも維持できないのですよ!(-_-;)


LRTは開発投資を呼び込むためには必須な公共事業です!!

断言できます!!


その証拠は東口の駅前の再開発です!

長年有効利用されずに、放置され続けたことで、街にどれだけ損失を出したか理解できないような方は議員に向いていないでしょう。

LRTの西側延伸が決まり、着工が始まれば、中心市街地をはじめ、駅西の沿線に多額の民間投資が呼び込めるのは間違いありません!

それが、経済の好循環をつくり、地価を上昇させ、税収を増やし、雇用を増やすのです!


現に着工が始まった、東口の沿線はどんどん開発投資が行われ始めています。

多額の民間投資が行われ、地価も上昇し、東口は活気が出ています!

議員に立候補している皆様、、、現実を見てください。



以前も書きましたが、中心市街地に居住する住人は年々増加しています。

【宇都宮市の中心市街地で暮らしたい!?】街住まいの需要が年々増加しているのがデータからも!?


パルコが撤退して衰退したのではなく、、街に求められる機能が変わってきただけです。


LRTに反対するようならセットで、議員の人数も半分くらいに減らすくらいの政策も声高に叫んだほうが良いと思いますよ。

宇都宮市の規模で45人市議会議員がいるのは多すぎると思います。

半分の20人位で十分ではないでしょうか。(-_-;)


いずれにしても、投票は4月21日の日曜日です。

皆様、宇都宮市の発展のためにも貴重な一票を投票しましょうね!(*^▽^*)


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2019年4月12日金曜日

【宇都宮市の環状線外側エリアの将来性とは!?】じわじわ進む価格下落のなかでお買い得物件が!?

宇都宮市がマイカー依存型の街として、象徴的なのは市の郊外をぐるっと回る環状線でしょう。

確かに、郊外に住んでマイカーがあれば非常に便利な道なので、交通量も多く、周辺に住宅街も広がっています。



しかし、ここ数年で環状線の外側の住宅街は価格下落傾向が鮮明となってきています。

特に、環状線の北側エリアは在庫もだぶつきが目立ってきて価格下落が目立ってきました。

今後も価格下落傾向は進むのはほぼ確実なエリアですが、、、

逆に!!
程度の良い築10年くらいの中古住宅は非常に割安感が出てきました!

大手メーカーの建物で推定3500万円くらいのしそうなお家が、築10年ほどで土地代込で2500万円ほどで買えるような物件もちらほら見られるようになってきたので、実需として住むならかなり割安と言えるでしょう。

10年ほど前に土地建物で5000万円ほどで新築された注文住宅が、半額になっていますからね!

築浅の中古住宅なら、建物の手直しもほとんどいらないですし、大手メーカーの建物なら安心して長期住めることでしょう。

実需として子供が成人する20年間で割れば、単純に年間125万円ほどで月10万円ほどの支払いと考えれば、将来的に家の価値がほとんどなくなっても問題ない支出と考えられるのではないでしょうか。


今の低金利のもとでは、下手な借家(築20年以上の木造)なんかより、よっぽど住心地もトータルの支払金額も安くすむでしょうね。


特に、狙い目なのが、地価の値下がり率の大きい豊郷台エリアでしょう。

街並みもきれいに整備されていて、敷地も広めで、なおかつ大手メーカーの建物が多いので、程度の良い大手メーカーの中古物件が格安で手に入りやすくなっています。

将来的には価値はさらに低下していくでしょうが、それは宇都宮市郊外にある住宅街がすべて同じ流れですから、

単純に中古の建物自体の価値が非常に割安なら十分にお買い得な物件と呼べるでしょう。


というか、、、

これから環状線の外側でなおかつ宇都宮市の北側エリアの物件を買うなら、将来的に土地の価値がほぼゼロに近づくことも意識して買うしかありません。


かといって、賃貸アパート住み続けるのはもっといけいないでしょう。

私としては、狭くても、古くても、多少日当たりが悪くても、将来的に資産形成のできる中心市街地やJR宇都宮駅周辺とや、開発が進むLRT沿線をいつもおすすめしてます。

しかし、人によってはどうしても広いお庭に、大きなお家、日当たりにこだわりたい方も多いでしょう。

そうなったら、マイホームは消費と割りきるのも悪くない選択です。

資産形成だけがマイホームの選択ではないですからね。

特に宇都宮市なんかでは賃貸物件は安普請の家ばかりですから、理想の自分の住まいを追求するのも人生の貴重な時間を充足させるすばらしい手段だと思います。


そうは言っても、よほどの大金持ちの方でもなければ、無駄な消費はできるだけ少なくするのが賢い選択ではないでしょうか。


そう考えると、

理想の新築注文住宅よりも、、、

程度の良い築浅中古住宅を買うのはコスパの高い賢いマイホームなのは間違いないです。


昨今マイホームは、離婚なんかで家族がバラバラになった時にはとてもやっかいな存在になってしまうケースが増えています。

新築の建物にお金をかけすぎると、いざコトが起こった時は多大な負債だけが押し寄せることになります。


いまの時代、築浅で非常に程度の良い中古住宅が格安で買える環境が整っています。

モデルルームなんかに行くとどうしても新築したくなる気持ちもわかりますが、、、

特に郊外エリアは将来的に価値の減価がどんどん加速して、価値がほぼなくなるは確実なので、あえて不利な新築を選ぶ必要はないでしょう。



それと、、木造(デベロッパー)の格安新築戸建てを買うなら、確実に大手メーカー施工の築浅中古住宅を選ぶのが賢明ですよ。

同じような見た目でも、建物の仕様が全く違いますからね。

それでもパット見キレイだから新築選んじゃう方が多いんだろうなぁ(-_-;)



日本って家も車もそうなんですが、、海外の人から信じられないくらい安値で中古が取引される国なんですよ。

だから、日本で新築にこだわらないで中古を進んで選べる人はお金残すはずですよ。


それでも、新築、新車、新品、大好きな国民性だから、不動産で言えば空き家問題はもっと深刻になるでしょうし、、、品質保証したところで、いつまでたっても価値を認められる中古物件って出てこないんですよね。

結局、『人の行く裏に道あり花の山』で、日本では中古を選べば間違いなくお買い得なんです!


でも、株なんかと違い、不動産投資の基本は順張りですから、素直にJR宇都宮駅徒歩圏の物件を選ぶのが確実なんですよ。


うちのサイトで提供しているマップ上で検索してみるとよくわかります、JR宇都宮駅周辺や中心市街地には中古住宅ほぼなしですからね。

物件が出たら出たで、即売ですし!

逆に、お買い得エリアはどんどん在庫が増えていく一方なのがマップで確認すると一目瞭然ですよ。


マイホーム選びに正解はありません。

マイホームに何を求めるかを明確にしておけば、後悔のない賢い選択ができるでしょうね。


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2019年4月7日日曜日

【宇都宮市の中心市街地で暮らしたい!?】街住まいの需要が年々増加しているのがデータからも!?

宇都宮市の中心市街地に求められることが年々変わりつつあります。

特に、2010年頃から街中に住居をかまえ、シティライフを楽しみたい需要が増加してきています。

商都から「暮らす場」へ、まちづくり LRTの西側延伸期待
宇都宮中心街のゆくえ(下)(日本経済新聞)



2010年頃から中心市街地で暮らす人が右肩上がりに増えていて、それに伴って空き店舗の数も急速に減少していきました。


高層階は億ションとなった、中心市街地に新築されたタワーマンション『宇都宮PEAKS』も即完売となったことで、必要とされる不動産開発を行えば、中心市街地への投資需要は旺盛なことを証明した結果となりましたね。


私が現場で流通されている物件を見ていても、中心市街地でしっかりと設備の整った居住用物件は探している人も多く、すぐに決まってしまいます。

設備が古めの物件でもそこそこ賃料が安ければ、入居者の確保に苦労しないのが現状です。

旺盛な需要に対して、供給が足りてないんです。


その結果として、地価が上昇を始めていてます。

この流れは非常に良い流れで、需要が供給を上回り始めたことで、バブル崩壊以降20年以上続いたデフレの流れが転換する大きな節目となってきました。

すでに東京都心部では、賃貸物件の更新時に家賃が上昇するところも徐々に出てきました。

面白いことに、東京都心でも駅から徒歩10以上歩くようなロケーションの悪い場所は家賃が値下がりしたりしていてます。

つまり、ネットで不動産情報がすべての人に行き渡るようになったことで、いっそうロケーションの良い場所に人・モノ・金が集中するようになっています。

宇都宮市のような地方都市でも一部の勝ち組エリアに限ってこの流れが出てくることになるでしょう。

ロケーションの良いごく一部の場所に人々の需要が殺到し、需要の旺盛な場所は年々地価が上昇する流れとなります。

地価が上昇し始めると、正の循環が始まります!

地価上昇と共に、開発投資を呼び込むエネルギーが急速に増していきます。




なぜ地価の上昇が始まると投資循環が生まれるかわかりますか??



理由は簡単で、需要が供給を上回った状態だからです!

旺盛な需要がある場所には必ず開発投資が生まれます!

供給が足りてないのですから、投資家は安心して投資できますからね。

だから、デフレは駄目なんです!


一旦流れができて開発が行われることになれば、さらなる投資の循環が起こります。

これが繰り返され始めているのが宇都宮市の中心市街地のような場所になります。

冒頭のグラフを見ればわかるように、中心市街地に暮らす人が増えることで、近隣の空き店舗が減っていきます。

空き店舗が減りお店が増えることで、その場所にさらなる魅力が加わります。

魅力のある場所になったことで、更に住宅需要が生まれます。


そして、また不動産開発が行われていく。。。。(以後ループ)


街の利便性が増していくことで、どんどん投資が促される正の循環が始まるのです。

東京都心がなぜ好循環のループを続けているのか見ればわかるでしょう。


とにかく、次から次へと開発投資が行われ、便利さが更に、更に、更に、年々増すばかりです。

それに伴い、年々人々が東京に吸い寄せられるように増えていく。


しかも、都内といえどもまんべんなく23区内が開発されているわけではなく、都心や駅前などの限られたエリアに開発が集中しています。



宇都宮市の中心市街地はかつての『商都』から『シティライフを体験する場所』として変化の真っ最中です!

パルコの撤退などで街が衰退していると認識したら大間違いですよ。

宇都宮市や近郊の市町村の商圏から多くの人を集めて商売する場所でなくなっただけで、街中に暮らしてシティライフを楽しむ人達は年々増加しているのです!

今現在、中心市街地でシティライフを楽しんでいる私から言わせれば、当然の流れです。


時間の価値の重要性を考えれば、郊外でなんでもマイカーに依存する生活は不便極まりないです。

それより、なんでも徒歩圏で充実できる利便性の高いロケーションに住むほうが、時間を大幅に有効活用できます。


首都圏で東京都心に人が集まるのもこの価値観の変化で、長い通勤時間を掛けるくらいなら、狭くても都心に住んで時間を有効活用したいマインドの変化になります。


宇都宮市のような地方都市でも、こういった価値観の変化は徐々に起こっていて、LRTが東西で開通する数年後は確実に、マイカー依存を脱した新しいライフスタイルが確実に生まれてくるでしょう。

シティライフを現実にしている私からすれば、不動産で資産形成もできて、時間も有効活用でき、満足感も高いシティライフが断然オススメです!(*^^*)


逆に、郊外の平屋なんかがブームのようですが、、、

あと5年も経ったら、資産価値がどうなるのか、、、(-_-;)


これから20年くらいの不動産のトレンドは圧倒的に!!!

『ロケーションがすべて!』


道路一本隔ててただけで、地価が何倍も違うなんて当たり前になってくるでしょうね。


だから、ロケーションを無視した、建物への巨額の投資は無謀としか思えません。

お金に余裕がある方が道楽でやるには全く問題ありませんが、不動産を資産として考えるなら、街の開発の軸に乗るがセオリーです!


幸い、まだまだこのシティライフの魅力に気がついてない人が多いので、今ならまだ割安で購入できる街住まい物件も出ることがあります。

が、しかし、、、地価の上昇が鮮明になってきたこともあり、チャンスはあと1.2年に限られるでしょう。


世界的なトレンドでもあるように、世界全体では貧富の格差は年々減少していますが、国内の格差は広がる一方なのです。

日本国内でも、ますます所得格差が広がる流れになるでしょう。

お金に余裕のある方々はどんどん街住まいに流れる動きを加速させていくと予想しています。


そして、資産家が集まることで、中心市街地はさらに地価が安定して上昇する流れになっていくでしょう。

マイカーに依存している地方都市の宇都宮市でさえ、都心回帰が生まれている流れは興味深いトレンドですね(*_*)


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2019年4月2日火曜日

【宇都宮市のコンパクトシティ化に金融機関も後押し!!】官民で進める2極化の流れとは!?

足利銀行と住宅金融支援機構はそれぞれ4月から、宇都宮市が進める「ネットワーク型コンパクトシティ」の形成を後押しする施策を行うようです!(*_*)


足利銀など、宇都宮市のコンパクト化を後押し(日本経済新聞)



いよいよ、官民合わせて街のコンパクトシティ化の動きが始まりましたね!

近い将来に街の人口はピークアウトし、人口密度が明らかに低下して、今のままのスポンジ状に広がる街の形成をこのまま黙認するとはできないのです。

マイカーに依存した街の開発も限界を迎えることになります。

つまりマイカーに依存した場所は、どんどん不動産としての価値を失っていくことになるのです。

行政の方針に従って、これから民間起業も続々とコンパクトシティ化の流れに乗った投資が動き出していくでしょう。


未だに、、、

不動産は人口減少するから、、、将来暴落するから今は買い時ではない!

みたいなことを言う方々がいるのですが、、、、


すべての不動産の価値が同じ動きをすることは今後はありませんからね!

バブルを知っている方ほど以前の経験則でこういったすべてが一体で動く流れをイメージしてしまうように感じますが、、、すでに日本中で不動産の価値は超2極化に動き出しています。


そして、それは宇都宮市のような地方都市でも例外なく起こっていて、ミクロなエリアに投資や価値が集約する流れが年々強まっていきます。


今回のニュースだって、コンパクトシティ化の流れに乗った人が得して、、、

逆に、コンパクトシティ化の流れに乗らない人が損するような仕組みです。


行政もいずれ、コンパクトシティの流れに乗った人に税制なんかであからさまなインセンティブを付けてくるのは目に見えてます。


つまり、答えの出てる『出来レース』なんだから、この流れに乗らない手はないんです!


先に、コンパクトシティ構想で不動産価値を集約するエリアはわかっているのだから、そこに投資したりやマイホームを買っておけば、次の大きな流れ(人口が再増加するなど)くるまで大きなトレンドに乗れて、安定的な不動産資産が形成できるんです。



世間のステレオタイプの『人口減少がーー!』『不動産は暴落するかーー!』みたいな極端な議論に巻き込まれると、単なる賢者の養分となってしまいます。

当たり前ですが、人が住んでいる以上、その街の不動産に価値がなくなることはありません!

逆に、過疎化して、人が誰も住まなくなれば、不動産の価値も0に近づきます。

宇都宮市の約30年後の2050年の人口の予測がこちらです。



少し前のデータになるのですが、予測値よりも現在は人口が増加してまして、、、(^_^;)

2019年の3月1日時点で、519,629人となっていて、予想より多く、まだ人口減少の局面に入っていません。


予測値よりも、2050年の実測値は10年ほどズレて2040年くらいの数値になるかもしれませんね。


どちらにしても言えることは、宇都宮市の人口は30年後の2050年になっても45万〜48万人くらいをキープして10パーセン弱しか減らないということです。

つまり、データから見れば不動産の価値が暴落したり、価値が急降下するようなことはありえません!


しかし、、、

このデータで注目すべきは、人口の減りは緩やかなのですが、高齢者の割合が30%も増加するのが確実なことです!

つまり、マイホームを買うにしても、不動産投資するにしても、この30年後くらいの大局の流れをつかめば、宇都宮市のコンパクトシティ化の流れに沿ったロケーションで不動産を購入しておけば、労せずして資産価値を維持できるのです。


不動産市場のゲームは実はほとんど単純で、国方針や、行政の方針次第なんですよね。

しかも、それらの情報は秘密ではなく、公に公表されている情報ばかりです。

仮想通貨のように短期間で価値が何倍にもなったりしない分、ゆっくりとした流れで、着実にお上の思惑に沿った価値形成をしていくのが特徴でしょうね。


というこで!

宇都宮市内の不動産に興味がある皆様は、宇都宮市のホームページをみれば、コンパクトシティ構想を含め、LRTの開発計画なんかも全部情報がみれますから、随時チェックすることをオススメします。

不動産投資家の方は、LRTの開発で大きく資産を増加させるチャンスがあるので、HPのチェックだけでなく、市役所にあるLRT準備室に言って気になる点を質問するのも良いと思います。


何にしても、不動産の価値はお上の政策次第なんです!

無責任なマスコミから発せられるステレオタイプの情報に騙されることなく、独自の情報分析の視点が重要ですね。


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私、荻原功太朗は資産家の皆様を対象とした、投資物件と事業用物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
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