2019年3月27日水曜日

【宇都宮市の観光客数が過去最高を更新!!】観光客の増加と不動産価値を考えると!?

宇都宮市の観光客数が過去最高を更新しました!!(*_*)

宇都宮市と日光市、観光客数過去最高に 2018年 (日本経済新聞)

2018年の宇都宮市は前年比0.9%増の1512万6300人と発表されました!!

一ヶ月あたり、100万人以上もの観光客が来てるとのことで驚きです!

ご当地グルメランキングでは、宇都宮餃子なんと・・・・

全国のご当地グルメで2位となったようです!


ご当地グルメ認知度ランキング!3位松阪市、2位宇都宮市、1位は?(ニコニコニュース)


日本全国に様々なご当地グルメがあるなかの2位ってすごいですよね〜(*_*)


強者の法則で、ランキングが上位なればなるほど、マスコミなどのメディアに取り上げられる機会も増えますから、今後ますます餃子を目当てにした観光客が増加していくことは間違いないでしょう。

最近は大谷の地下鉱区観光も年々人気が高まっているようですし、消費の主体がモノからコトに変化している流れからしても、ますます観光客数が増加していく流れになると思います。

宇都宮で起業するなら【餃子ビジネス!】なんて流れができるかもしれませんねwww


とにかくこのコンテンツ力は地域にとって、とてつもない資産なんです。

今は日本中の地方で地域創生が盛んに叫ばれてますが、、、、


身も蓋もない話ですが、、、
地域創生って無理ゲーなんですよね。


補助金つけてゆるキャラ作ったり、イベントやったところで、コトが終わればそれで終わりで、経済の循環が起こらないんです。

地方創生といっても、結局地域に仕事がなきゃ誰も定住してくれないし、コンテンツがあっても認知させるのって行政がなにか小細工したところでそう簡単ではないんです。

前回紹介した書籍『年収は住むところで決まる 』



こちらを読んで頂けるとわかるのですが、、、

製造業やハイテク産業のような労働生産性の高い雇用1に対して、飲食店や建築なんかの労働集約型の仕事が3生まれる流れは、世界共通の流れなんです。

だから、そもそも産業のない地方では労働集約型の労働だけでは過疎化、消滅する一方なんです。


労働生産性の高い、製造業やITなどの知的産業が誘致できなければ、遅かれ早かれ消滅する地域になるだけです。

これは、日本だけでなく世界的なトレンドなんですよ。


この流れで言えば、

宇都宮市はホンダの研究所や清原工業団地があることで、そこから派生して生まれる雇用が3倍近く街で生まれているんです。

つまりホンダの社員の方1に対して街に仕事が3くらいできるんです。

LRT(次世代型路面電車)整備費用なんて街の経済規模からしたら微々たる支出で経済に貢献している産業を維持するために絶対にやらなければならない都市開発だったんですよ。

都市開発を怠り、製造業や研究所などの知的産業が撤退すると、街の雇用がそこで失われる雇用の3倍失われることになる計算になります。

そんなことになったら、街は壊滅的な経済の打撃を受けます。

こういった、経済原則も理解しないで、LRT事業について『サイサンガー!』『ゼイキンガー!』とか騒いでいる人は頭お花畑なんですよね(T_T)

開発もしないで、産業が撤退したら、あなたの生活成り立たなくなることを理解することが重要です。

地方創生を声高に叫んでも、地域に投資が起こらない場所は消滅に向かうだけです。

地域が生き残るためには、労働生産性の高い産業を誘致するしか道がないんです。

労働集約型の飲食店なんかをいくら街に増やしても、経済波及効果が低いので、地方創生にはならないのが厳しい現実です。。。(-_-;)



もし労働集約型の産業で地域を盛り上げたいなら、観光客など外からのマネー継続的に呼び込むしかありません!

しかし、、、これも容易なことではなく、コンテンツがなければ、どうしようもありませんし、コンテンツがあってもうまくPRできなければ集客できません。

まして、交通インフラも整備されてないような地方では人を呼び込むのは容易なことではありません。

地方創生の名のもとに補助金で運営される地域活性化は自治体や商店街や町内会などの、既存の政治システムが主導権を握るので、大抵は失敗で終わります。

補助金などで1回限りのイベントをしたところで、継続する予算が付かずにコンサルだけが儲かって終わるケースはよくあることです。


宇都宮市の餃子コンテンツも、もともと金儲けで商売を始めた各店舗が競い合ったことで生まれたコンテンツであって、行政がなにか補助金等を付けて育成したわけではありませんからね。

民間が勝手に商売として投資したコンテンツが日の目を見ただけで、宇都宮市がコンテンツを作ったわけでないないんです。


消費の主体がモノからコトに移ったことで、これから更に観光産業は成長を見込めるでしょう。

課題としては、日帰り需要ばかりで宿泊が伸びないことですかね。。。

観光客の宿泊が増えれば街に落ちるお金は桁違いに大きくなります!

そういった観点からも、LRTの西側整備も急ぐべきです。

LRTが中心市街地まで整備されれば、観光客の回遊も増えて、街の滞在時間が伸びるのは確実ですから、それだけ街にお金が流れる機会が増えることになります。


不動産価値の変化で言えば、これだけコンテンツ力出てきた宇都宮餃子の中心地、餃子通り周辺は人を呼び込む力が強いので地価の上昇が期待できるエリアとして有望だと見ています。

大谷エリアなんかも、観光客の増加とともに不動産価値は上昇していくことになるでしょうね。


結局、不動産の価値は場所の魅力であり、人をいかに引き付けられるかなんです。

魅力ある場所に価値が出るのは当たり前で、魅力ない場所は開発も行われず消滅に向かうだけなんです。

しかし魅力そのものはいくら補助金つけてイベントをやったところで、一回限りの継続に繋がないのが痛いところですね。(^_^;)

地方創生って街に商売のスーパースターを育成するのが近道なんじゃないかと思うんですが、、、そんな野心ある方々は首都東京を目指しちゃうので、、、噛み合わないんだよな〜

本気で地域おこしをしたいなら、徒党を組んで地域全体で取り組むより、個人で起業して勝手に商売を盛り上げるほうがよっぽど地域のためになるのは宇都宮市の餃子ブームのことの起こりを見ても明らかなんです。

少子高齢化が加速する日本では遅かれ早かれ、地方創生から地方選別(消滅する場所を選ぶ)コンパクト化に大きくカジを切る流れになっていくでしょうね。


★荻原功太朗の業務について★

私、荻原功太朗は資産家の皆様を対象とした、投資物件と事業用物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
【私個人へのコンサルティング依頼、およびご相談は有料とさせて頂いております。】

宇都宮の不動産売買のことならお気軽にご相談下さい。
↓ 株式会社サンプラン ↓
↓不動産最新情報!↓


2019年3月22日金曜日

【宇都宮市の商業地が3年連続で地価上昇!!】住宅地も2年連続の上昇!!鮮明になる地域内2極化!?

土地取引の指標になる県内466地点の今年1月1日時点での公示地価が公表されました!

宇都宮市と小山市の住宅地の地価が二年連続上昇し、商業地も宇都宮市が三年連続、小山市でも二年連続の上昇となりました!!

公示地価 工業地、27年ぶり上昇 全用途下落幅0.1ポイント縮小(産経新聞)


県内全体の地価でみると、27年連続での下落となりましたが、下落幅は縮小傾向が続いていて、、、

いよいよデフレ脱却水準の平均地価がプラスになるまであと僅かのところとなりました!!



特に、宇都宮市の駅東はLRT着工と東口駅前の再開発が決まったことで上昇が目立ってきました!


そして、工業地までも平均変動率がプラス0・2%となり、なんと27年ぶりに上昇に転じました!

首都圏を中心に物流分野などで周辺エリアの工業団地の需要が高まっているため、工業地も地価上昇に転じてきているようです。


全体の平均としては、いよいよデフレ脱却か!?とも見えますが、、、

ミクロな地点ごとのデータで見ると宇都宮市と、それ以南のJR宇都宮線沿いの利便性、居住環境良好な住宅地や商業地が地価上昇を引っ張っているだけ、、、


県内では宇都宮市と小山市以外の住宅地は2年連続の上昇となりましたが、他はすべて下落してます。。。(^_^;)

特に、県北と県東エリアは下落率が高く、今後も非常に厳しい価値下落傾向が続くと予想しています。



しかし、、実際の状況を掴むにはもっとミクロな視点が必要です

なぜなら、県都宇都宮市でも一律に地価が上昇しているわけではなく、

利便性の悪い場所は、宇都宮市内でも下落を続けています。

つまり、地域内でも2極化が鮮明です!

下落が続いている市町村だってすべての不動産価値がなくなる方向に動くわけではなく、地域の拠点に富が集約していくことになります。

宇都宮市の地価上昇率が今後上がっていっても、今の時点で地価が下がっているような場所はこれからも地価上昇は期待できないでしょうね。

ちなみに、栃木県内の地価(住宅地・商業地)トップ5は以下の地点となっています!



県内の地価トップ5はすべて宇都宮市に集中しています。

今現在で上昇しているようなエリアに今後も富が集中していくことは間違いないでしょう。



ちなみに、今回発表されたのは公示地価になりまして、、、実勢価格とはだいぶズレた価格になりますので、注意が必要です!(^_^;)


例えば、住宅地トップの宇都宮市の宿郷5丁目ですが、公示地価は平米12万7000円、坪でいくと一坪38万4000円となりますが、現場で取引される価格はこんなに安くはありません。

道路付けや日当たりなんかによっても全然値段は変わってきますが、仮に整形地で東、南の2面道路なんかだったら、坪単価は軽く50万円以上はするでしょうね。

いまの相場感でいくと、 坪70万円でも買う方がいるような状況なので、そうなると物件の条件次第では人気の集中するエリアは公示地価の2倍くらいでも取引が成立するケースはよくあることです。

地価が上昇しているようなエリアだと公示地価の公表値より2〜3割高値で取引されるのは当たり前になります。



ここ数年で利便性の高い一部のエリアに不動産の価値が集まる傾向が鮮明となってきました!


これは栃木県内に限ったことでは日本全体としての流れです。

地価上昇、二極化鮮明に 地方は都市部・観光地に集中 (日本経済新聞)

首都圏だからといって、一律に地価が上昇してないのが特徴的で、

地域の拠点となる場所に価値が集約して行く流れになっています。


こうしてみたら、今の時点で地価が下落しているような場所はさっさと売却しないと、年々価値が減価していくのは明らかなんですよね。。。(-_-;)

わかっていても損切りできない人って多いんで、、、何も言えません。

こうやって見ていけば不動産で長期的に資産を築くのはそれほど難しくないのはよくわかるのではないかと思います。

今現在で地価が上昇しているような場所はこれから更に開発が集中し、好循環の上昇が継続するプラスのサイクルに入っていきます。

逆に、今の時点で地価が下落しているような場所は、新規の開発投資も行われずどんどん廃れる一方で、価値の減価が止まらないでしょう。


もし、今の時点で価値が減価しているようなエリアに不動産資産を持っているなら、さっさと売却できるうちにお金に変えないと、いずれ無価値になり、、、お金だけ出ていく負動産になってしまいます。

一方、価値上昇が続くエリアに不動産資産を持っていれば、労せずして保有資産の価値が上昇して富を手にすることになります。

こんな単純なゲームなんですが、、、意外と動けない方が多いんですよね(^_^;)


日本にいると『人口減少ガーーー!』で不動産を語る記事や情報ばかりですが、、、

実はこの不動産価値の極地集中の流れは世界的なトレンドとなっているんですよね!

それがこの本詳しく書いてあります!
↓  ↓  ↓  ↓  ↓  ↓

この『年収は住むところで決まる』のタイトル通り、豊かになりたかったら、住む場所を変えるのが一番です!

不動産投資家やこれからマイホームの購入を考えている方は、とても興味深い内容が満載ですので、是非一読をオススメします(*^^*)



日銀の緩和もだいぶ効いてきたようで不動産相場全体の流れはようやくプラスに転じようとしてきています。

結局、不動産相場は中央銀行の舵取り次第なんで、日銀が緩和を継続するなら今後も上昇傾向が続くことになるでしょう。


★荻原功太朗の業務について★

私、荻原功太朗は資産家の皆様を対象とした、投資物件と事業用物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
【私個人へのコンサルティング依頼、およびご相談は有料とさせて頂いております。】

宇都宮の不動産売買のことならお気軽にご相談下さい。
↓ 株式会社サンプラン ↓
↓不動産最新情報!↓


2019年3月17日日曜日

【中心市街地のタワーマンションが完成!!】テナントの入居状況からわかる街の課題とは!?

宇都宮市の中心市街地のど真ん中に、県内最高層の31階建てのタワーマンションが完成しました!!

県内最高層タワマン「宇都宮ピークス」 地域活性化の拠点に期待 老舗菓子店などテナントオープン(産経新聞)



中心市街地にシンボルとなるような巨大なタワーマンションができたことは街としては喜ばしいことですが、、、課題も出てきましたね。

店舗・事務所として賃貸される区画の半分ほどが、完成した今もテナントが決まらず、空いたままのようです。。(^_^;)


パルコが5月末で閉店するので、当然といえば当然の流れなんですが、、、

街の課題は簡単で、、、

軸となる公共交通も整備されていない中心市街地は駐車場不足から、現状では圧倒的商売するのに不利な状況になっているんですよね。

住民の特にお金を使う世代の多くは、マイカーを主要な移動手段としている以上、駐車場がないのは圧倒的に不利な状況なのは変わりありません。


当然、買い物やお出かけは駐車場の整った郊外のモールに流れてしまうのがここ20年ほどの主要な流れです。

中心市街地にいくらきれいなテナントビルを建てたところで、肝心の集客が見込めなければ新規の投資は行われません。

一方、タワーマンションは即完売の状況ですから、中心市街地に圧倒的に不足しているのは住宅だってことがわかります。

住宅の需要はあるのに、商業施設としての需要ない。

というより、、既存の商業施設用のテナントビルにも空きがたくさんあるので、そもそも供給過多の状態なんですよね。

そこの新たにきれいなビルができたところで、家賃が高ければ採算が合わないので、投資が起こりません。

街を発展させるためには、既存の古い商業ビルはさっさと壊して、需要のある住宅にコンバージョンするなり、建て替えたりしてマンションにするなりして街の需要に合わせた変化を行っていくしかないんです。

行政は既存のテナントビルを住居にコンバージョンしたり、建て替えたりするなら、税制面で大幅な優遇をしたり、補助金を出したりして街の変化を促すべきでしょう。

既存テナント埋めるための、新規出店者に補助金を出すのと同様に、住居への建て替え、コンバージョンにも予算をつけるべきです。


それと、今更中心市街地に膨大な数のマイカーを呼び込んで来ることは現実的でないのは明らかなので、、、

さっさとLRT(次世代型路面電車)を西側延伸着工して、街の東西の経済を早く連携させるべきです!

街の発展や経済効果を考えたら、今予想されている工事予算なんて微々たる額でしかありません。


LRTなんかの公共交通の整備予算を金額の量や利用者の予想なんかだけでしか見れない人は投資センスがまったくない方です。

重要なのは使った金額(公共投資)に対してどれだけ街全体としリターンが見込めるかです!


極端なことを言えば、LRTの採算なんてどうだっていいんで、税金で運行させて無料にしたっていいんですよ。

その分、環境に負荷をかけるマイカーに課税を強化でもすればすぐに、タダのLRTを積極的に使うようになりますからね。

今の野党も環境、原発、とか街中で騒いでいる方々を見かけますが、、、圧倒的環境に負荷をかけるのはマイカーなんですけどね。。。(^_^;)

そのマイカーを無視して、、反原発とか言われても。。。(*_*)


マイカーって走っているときだけが負荷をかけるんではなく、製造工程でもものすごく環境に負荷をかけているんですよね。

そして、、、24時間のうちで実質で使われている時間の少ないこと。。。。

ほとんどの時間が駐車場に停まっていますからね。

この上ないムダを生み出しいるのは誰の目にも明らかでしょう。


大きな視点考えれば、LRTの整備って投資を呼び込むために行うんで、利用者とか採算なんてどっちかと言ったら後からついてくるものなんですよ。


現に、着工が始まっている東口エリアの沿線は地価が上昇し、不動産開発が続々行われ、街が活発に元気になってきています。

LRTの整備予算の何倍もの民間投資がすでに行われ始めているんですよ!

『地価が上がるのなんて関係ない!』って方は、社会主義で独裁国家の近隣国のようになることをお望みなのでしょうか。


資本主義世界で生きるなら、地価の上昇は街の至上命題なんです!!

地価が下がり続ける = 街が衰退する

これは資本主義の社会なら当たり前の原則です。

衰退の先には、消滅しかありません。

いま日本の地方にはタダの不動産が沢山出てきました。

つまり、タダにしないと欲しくないとマーケットが回答してるんです。

実質、その地方は消滅したも同然で魅力がないから値段が付かないんです。

はっきり言って、そんな場所では開発が行わることなく、不便なままというか、さらに不便さが増していくので、開発が行われ続ける場所とどんどん格差が開く一方です。

つまり、街は絶えず開発し続けて、地価を上昇させてう行くしか生き残りの道はないんです!


日本人はこの20年で、この当たり前の原則を忘れ、完全に世界から取り残されています。

先日友達が、
『アメリカで普通のレストランで朝食を食べたら、4000円取られたよ〜』
と、話してました。

そして、、
『日本人って自分たちが気づいてないだけでどんどん貧しくなってるんだよね〜』
としみじみ語っていたのが印象的です。


資本主義の原則から目を背け、成長や変化を否定して、世界から取り残された結果があるから大量のインバウンドの外国人が日本に来てるんですよ。

日本って世界からみたら安い国なんですよね。(^_^;)

だから沢山旅行者が来るんです。



それだけ、この20年間で日本人が貧しくなったんです。

いい加減、このバカな状況から脱出しないといけません!


街の再開発や公共交通の整備とセットで、政策誘導の増税や補助金なんかもうまく使って街のバージョンアップを続けなければなりません。



投資を理解できないような人は、格差を認められない思想で凝り固まっているのでしょうが、、、

今、ベネズエラで起きている現実を直すれば、いかに今の野党が唱えている『福祉!福祉!』で成長を否定した中身のない政策がいかに危険かを理解できるでしょう。

ここに大量の難民が発生しているベネズエラの道筋の良記事を上げておきます。

日本では報道されない南米ベネズエラの惨状、100万%超えのインフレで国民150万人が脱出へ


LRTのような街の開発投資に感情的に反対してしまうような方は、ベネズエラがなぜこのような悲惨な状況になったかを是非一読してみることをおすすめします。


資本主義の否定が破滅への道なのが良くわかると思います。(^_^;)



今、中心市街地になんで住宅需要が旺盛にあるのかわかりますか??

私は中心市街地で暮らしているので、身をもって理解してます。

単純に、楽しいんですよ!

東京都心で暮らしていた時期も長いのですが、、東京でもなかなかないような、徒歩でデパート、商店街、駅ビルのロケーションが、この値段で!!


宇都宮市の中心市街地住むのってコスパがめっちゃ高いんですよ!


豊富な老舗飲食店や、病院、整備された街並みや、毎週のように行われているイベント。

今週も大道芸フェスティバルがオリオン通りで行われていて、盛り上がっているようです。

大道芸人が妙技披露 宇都宮(産経新聞)


LRTの整備はこれからですが、それでも既存のバスは大通りを山手線の数くらい頻繁に走っていて、駅から東武までくらいなら、時刻表を見ている人なんてまずいませんからね。

だから、マイカーを使わなくても街をブラブラして楽しく過ごせるんですよ。

マイカーが当たり前の生活の人達の暮らしとはまるで別世界の、シティライフで徒歩中心の街ブラ生活が宇都宮市内でもできるんですよ。


シティライフの価値は一度味わってみればよくわかりますよ!


もちろん郊外の広いお家を否定するつもりはまったくありませんが、時代の流れは確実に都市の核となる部分に集まる傾向が鮮明となっています。


もしこれから、宇都宮市で引っ越しを考えている方なら、少し狭くなっても、古い物件でも、中心市街地のど真ん中で生活するシティライフを是非検討してみてください。

マイカーに依存しない方が、暮らしの豊かさを想像以上に実感できると思います。


★荻原功太朗の業務について★

私、荻原功太朗は資産家の皆様を対象とした、投資物件と事業用物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
【私個人へのコンサルティング依頼、およびご相談は有料とさせて頂いております。】

宇都宮の不動産売買のことならお気軽にご相談下さい。
↓ 株式会社サンプラン ↓
↓不動産最新情報!↓


2019年3月12日火曜日

【なぜ不動産屋のホームーページは会員登録コンテンツがあるのか!?】その裏側を知ると驚きの事実が!?

私が管理運営しております、サンプランのサイトはおかげさまで3500人を超える会員の皆様にご登録、ご利用頂いております。

会員登録して頂けると、様々な情報にアクセスできる仕組みなんですが、、、


よくある一般の皆様からのご質問がこれで!!


『なんで会員登録させるんですか??』


『面倒くさいです。。。』


そうなんです!!確かに面倒くさいですよね(>_<)スミマセン・・・


なんでパスワードを入れてログインさせるような面倒な会員登録の仕組み作るのか??


会員登録させる仕組みの裏側には不動産業界のどろどろの内幕があるので、今回はこのあたりを暴露してみますwww(^O^;)


スーモなんかの不動産ポータルサイトって便利ですよね。

特別な会員登録やログインしなくても、すべての掲載物件が簡単に見れるんです。


しかし、、、その反面、同じような物件が何社からも掲載されていたり、現在販売されているすべての物件が掲載されているわけではないので、本当に物件を『買いたい』とか、『借りたい』と思ったら、掘り出し物件さがして、ネットサーフィンして、地場の不動産屋さんのホームーページに行き着くことになります。



不動産屋さんのサイトには、大手のポータルサイトに載ってないような物件が沢山出てくるので、ついついネットサーフィンに夢中になってしまう方も多いのではないでしょうか。



特に、会員登録システムを採用しているような、不動産業者のサイトはたいてい物件登録数が多いので、大手ポータルサイトより狭いエリアに絞ったら情報が充実していることもよくあります。


不動産を購入するケースなんかではたいてい、大手ポータルサイトが入り口で、そこで購入物件のイメージを明確にしていって、ミクロなエリア選定や条件が固まってきたら、地場の不動産屋さんのホームーページを物色し、内覧などのアクションを起こしていくのが一般的です。


不動産業で勝ち残って行くには、いかに新鮮な情報をスピーディにわかりやすく提供していくかが勝敗を分けることになります。

しかし、まだまだアナログにしか対応していない業者さんも結構いるんですよね。

そうなると、そこに入った情報はポータルサイトに業者から上がることなく、業者間の流通ネットワークだけでしか公開されないことになります。


そして、、ここからが本題なのですが、、、

手数料を独占したいためにあえて情報を公開しない不動産業者もかなりの数いるんです!

つまり、売主さんに物件の販売を仲介依頼されたら、買主さんも自分だけで捕まえて両手取引して手数料を両者から独占したいと考える業者が数多くいると言うことです!


売主さんの利益に反して、自分のためだけにできるだけ情報を遮断して、販売活動を行おうとする業者はいまでもそこら中にいます。

私もこの業界に長くいて思いますが、、、

この物件の囲い込みをする業者には本当にうんざりします!(-_-;)



『売主さんには、任せてくれたら一生懸命販売しますよ〜』

なんて都合の良いこと言っておいて、、、一度物件を預かったら自分のためだけにすべての情報をコントロールしようとするんです。


よくあるケースでは、ポータルサイトにはあえて情報を載せずに、自分の会社のホームーページだけに情報を掲載します。


なぜポータルサイト物件を掲載しないかわかりますか?



ポータルサイトに物件を掲載すると、他の不動産業者に販売の状況がまるわかりになるので、あえて掲載しなっかたりします。

ひどい業者になると、専任媒介で売主さんから物件を預かってるのに、義務である業者間ネットワークに情報を掲載しなかったりします。

更にもっと悪質なやり方だと、、、仲介の契約種類を何もしらない売主さんをいいことに、あえて一般媒介契約を結び、レインズ(業者間ネットワーク)に情報登録を意図的にしないですむスキーム利用して情報を独占するような業者もいます。


『まさか、、、こんなこと現実にやるわけないでしょう?』


なんて、考えてしまうような売主さんは業者からした絶好のカモなんです!


特に、大手という看板だけ見て信用してしまうよう方危険ですね。

つまり、大手も中小も含め、こんなことは日常茶飯事で今も行われているんです!


よくある性悪業者がやるのが、自分のところのホームーページにしか物件を掲載しないで、他の不動産業者が物件をみつけて客付けのために資料の請求をしたら、、、

『もう買付け入ってます!』(入ってなくもいつもこれ。)

こんな感じで情報を独占します。


買い付けが入っていると言っていたのに、2.3ヶ月たっても情報は掲載されたまま。。(*_*)

ここまで囲い込みが徹底されると、もはや情報はその業者のホームーページだけでしかみれないことになります。

この情報を見つけられた買主さんは思わぬ掘り出し物件を買える可能性がありますが、、、逆に!!売主さんは不利な売買契約を結ぶハメになります!



ここまで性悪な業者は数少ないですが、、、それでも物件情報を囲い込むために、物件の資料を請求したら、渋々情報はくれるけれど、他社が客付けするための広告を一切制限する業者は山のようにいます!


つまり、、、資料をもらっても、誰でも見られるその会社独自のホームーページにすら物件を掲載することができないんです!

本当にそれが売主さんの意向で、広告を制限してしているならわかりますが、、、

物件を預かっている業者が大手のポータルサイトになんかにその物件を掲載していたりすると、、、呆れますね。。。(-_-;)


本当に売主さんが内密に売却を希望するなら、大手のポータルサイトなんかにまず情報は掲載しないですからね。


で、、、やっと結論になります!

まぁ、、そんな囲い込み業者がそこら中にいるんで、苦肉の策で会員登録システムが採用されているんです。


つまり、、会員登録 = 見込み客


ということになるので、限定的に情報を公開できることになるんです。


だから、一般の皆様に面倒をかけるような、会員登録してログイン後にやっと情報が見れる仕組みができているんです。


もし、、会員登録の仕組みがホームーページ上にない場合は、囲い込み業者の物件は、来店した時にしかご紹介できないんですよ。。(^_^;)


今どき、物件情報を得るために、不動産屋を渡り歩くような人はまずいませんからね。


そうやって業界もちょっとずつですが、、真面目にやっている業者の努力で、情報のオープン化が進んできているのです。

ITを使って業界を変えてやる!!みたいな不動産テックがスケールしないのも当然なんでしよ。

大手、中小含め情報を独占することで利益を得ている人達がまだまだ沢山いますし、、はっきり言って営業の現場はITで簡単にどうこうできるほど成熟してないし、欲望渦巻くなかでの取引になるので最後は人間臭い営業が圧倒的に強いんですよ。

だから、IT先進国のアメリカだって、業者を挟まないCtoCの取引はほとんど普及してませんね。

不動産取引には欲望を調整するエージェントが不可欠なんです。


どうしようもない、業者も沢山いますが、真面目に仕事している業者さんも沢山いますよ。


結局、不動産を取引するには業者なくしては成立しないので、一般の皆様は看板に騙されず、しっかりと信用のおけるエージェント業者を見極められる知識が不可欠なんですね。(^_^;)



★荻原功太朗の業務について★

私、荻原功太朗は資産家の皆様を対象とした、投資物件と事業用物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
【私個人へのコンサルティング依頼、およびご相談は有料とさせて頂いております。】

宇都宮の不動産売買のことならお気軽にご相談下さい。
↓ 株式会社サンプラン ↓
↓不動産最新情報!↓



2019年3月7日木曜日

【県北の老舗スーパー「三桝屋(みますや)」が破産へ!?】地方に住めない時代が着々と進む!?

県北の老舗スーパー「三桝屋(みますや)」が突然の事業停止となり、波紋を呼んでいます!!(*_*)




三桝屋事業停止 「残念でならない」 大田原、地元に驚きと戸惑い(下野新聞)

以前は、宇都宮駅前のララスクエアの駅ビル地下に進出していましたし、県北では地元の人に支持されていた人気のスーパーだったようですので、、突然の事業停止に地元の人は驚いているようです。

報道によると、すでに破産申請の手続き入っているもようで、負債総額は6億6000万円ということです。(*_*)



人口が減り、人口密度もどんどん減っていく県北エリアは、今後もこのような撤退報道が増えることは確実です。

生活に直結するお店が撤退するような場所は、不動産の価値も暴落していきますからね。


当たり前ですが、近所にスーパーもないような場所は高齢化が進む日本ではどんどん需要がなくなっていきます。

逆に!徒歩圏でなんでもこなせる便利な立地は、これからも急速に需要が増していきますし、すでに現時点でも人気が高いです。

少子高齢化が急速に進む日本では、街の機能集約は喫緊の課題となっていくことでしょう。


前回パルコ撤退の記事でも書きましたが、宇都宮市の中心市街地なんかは高齢者が住むに最適な環境がありますからね!


まず、病院が豊富に徒歩圏にありますし、建設中のLRTをはじめ、鉄道やバスなどの公共交通も充実していて、タクシーもすぐに呼べるような環境にあります。

更に、駅や、ドンキのスーパーは当日配送のサービスもやっていますから、高齢者がマイカーを使わなくても便利に日常の買い物をこなせるような体制も整っています。



一方!!

県北エリアや都市郊外エリアは、今後どんどんスーパーなんかの生活に直結した施設が退店ラッシュを迎える局面に入っていきます。

もちろんすべての店舗が撤退するわけではありませんが、人口密度が減れば、商売が成り立たないので、スーパーをはじめ、病院や美容室、ドラックストアなんかも撤退が増えていくことになるでしょう。


そうなると、県北エリアや郊外から、県都である宇都宮市の中心市街地に住まいを求めて人がどんどん流れてくるのは当然の流れとなります。


宇都宮市内でも、これから高齢者の街住まい需要が急増するのは確実です。

そういった意味では、高齢者でもカギ一本で住める管理の楽な分譲マンションの需要は便利な立地に限定し、今後も高い人気を維持していくと容易に予想できます。



しかし、、宇都宮市の中心市街地には高齢者の夫婦が住むのにちょうどよい1LDKサイズの物件ってほとんどないんですよ。(^_^;)



基本、宇都宮市の分譲マンションはファミリー向けの3LDKタイプが中心で部屋を細かく区切ってるような物件ばかりですからね。

そういった意味では今現在、割と格安で買える2DKタイプの分譲マンションなんかは投資チャンスがあると見ています!

フルリノベーションして、内装を一新しても、1000万円位で購入できそうな物件がちらほら出てるので、そのあたりの物件は自信を持って【買い!】を推奨できます!


中心市街地の2DKタイプ(50平米前後)の物件は、なぜ割安で買えるかというと、、、
駐車場がない物件が多いんですよ。

だから、チャンスなんです!

これから、宇都宮市の中心市街地を目指して引っ越してくるような人たちはそもそもマイカーを捨てたい人達ばかりですからね。

LRTの整備も控えてますし、、今はある意味相場の底で買えるチャンスだと見ています。



何にしても、今後も限られた一部の好立地立地の都市部における住宅需要は一層増していくのは明らかでしょう。

投資するにも、マイホームを買うにしても、JR宇都宮駅周辺や中心市街地を買っておけば、まず資産価値が下がることないのは人の流れをみれば明らかです。

限られた立地では、むしろ価値上昇も期待できるので、ローンで買っても確実に資産ストックが残ることになるので安心して購入できますね。



★荻原功太朗の業務について★

私、荻原功太朗は資産家の皆様を対象とした、投資物件と事業用物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
【私個人へのコンサルティング依頼、およびご相談は有料とさせて頂いております。】

宇都宮の不動産売買のことならお気軽にご相談下さい。
↓ 株式会社サンプラン ↓
↓不動産最新情報!↓


2019年3月2日土曜日

【泣!宇都宮パルコ5月末での撤退が確定!】中心市街地のこれからは逆に!明るい!?

パルコが正式に宇都宮店の5月末退店を発表しましたねー(T_T)

パルコ、熊本・宇都宮の2店閉店発表 業績を下方修正(日本経済新聞)


モータリゼーションが進んで、誰もがマイカーで移動するようになった今は当然といえば当然ですが、駐車場の少ない中心市街地の店舗は淘汰されていきました。

なんとか宇都宮市のバックアップもあり、踏ん張っていたパルコですが、、、

とうとう撤退が確定となってしまいました。

一方、郊外のベルモールやFKD、インタパークに行けば以前、中心市街地にあったお店の数以上のショップが集積していますからね。


これも時代の流れですが、、パルコ撤退はある意味では前向きにとらえることもできます。

都市は常に新陳代謝が必要で、街に必要な施設も時代とともに変化していきます。

パルコは今の宇都宮市の中心市街地には必要なくなったということです。

跡地にどうやって時代にあった投資を呼び込むかが勝負なんです!!

パルコと同じブロックで完成した31階建てのタワーマンションは即完売しましたからね。

時代にあった不動産開発を行えば、中心市街地に需要があるのは明らかです!



パルコ撤退のニュースで中心市街地は寂れたとか、批判的なコメントしているような方々は完全にマスコミに操作されるような情弱な人達でしょう。



本当に中心市街地が寂れているなら、地価は下落し、不動産開発も行われないはずですが、現実は逆です。

【ついにきた!宇都宮市の商業地、25年ぶりに地価上昇!!】脱デフレ、2極化は今後鮮明に!?



すでにトレンドは3.4年ほど前から大きく転換して、すでに郊外のショッピングモールもピークアウトは確実で、今後苦戦が深刻になっていくでしょう。

つまり、、、

リアル店舗の需要自体がネット通販をはじめとしたバーチャルに奪われ、年々縮小していく流れになっているのです。

そして、人の移動のトレンドも拡散から集中へと大きく転換が始まっているのです!

つまり、交流をもとめて人々が中心市街地のような人口密度の高いエリアに集まる傾向が増えているのです。

これは宇都宮に限ったことでなく、全国的な現象です。


嘘だと思うなら、インタパークの地価の推移を追っていけばすぐにわかります。

H29 77,000 →0.0
H28 77,000 →0.0
H27 77,000 →0.0
H26 77,000

ここ4年ほど横ばいが続いていて、開発が頭打ちなのは明らかです。


一方、中心市街地の二番町のデータを見てみると

H30 115,000 +0.9
H29 114,000 +0.9
H28 113,000 +0.9
H27 112,000 →0.0

底を打ち、値上がりが鮮明な状況となってきています。

相場からみれば、中心市街地への投資が増えていること明らかなんですよ。



投資マネーの動きは常に実体経済の先を行くんです!


少子高齢化がどんどん進み、人口密度が高く利便性の高いエリアに人やお金が集まる傾向になっているのは地価動向をみれば明らかです。

パルコは単に、今の中心市街地に必要でなくなったコンテンツというだけでして、、、

中心市街地は確実に元気を取り戻そうとしています。


結局物事は、心臓の動きと一緒で収縮を繰り替えしながら発展、成長するようになっているんです。

モータリゼーションが進んで、誰もがマイカーが所有できるような豊かな社会になり、街は必要に応じ、拡散し、中心市街地は昔の役目を終え、、繁栄は郊外に流れた。。。

しかし、、、時代は流れ、、、

世界中で完全自動運転車の実用化が迫り、環境に優しい大量輸送可能な公共交通の整備が行われ、マイカーを所有することが時代遅れになるようなトレンドはもうすぐそこまできているのです!!


投資家は時代のトレンドに敏感に反応し、先回りして、安きを買い!高きを売っていきます!

つまり、すでに『郊外は売り!』で、『都心は買い!』は常識の流れです。


何もこれは首都圏に限ったことでなく、地方都市や地方でも、利便性の高い一部の場所への富の集約が始まっているのです。

宇都宮市も人口が多少減ろうが、人がいる限り、不動産の需要は必ずありますから、時代のトレンドともに価値が変化していくのです。



トレンドにうまく乗れば、労せずして財産を築けるのが資本主義のルールです。(*_*)

パルコのニュースで踊らされている方々が多いので、投資で儲けを出せる人が少数なのだなぁ〜と痛感しましたね。。(^_^;)

パルコのような街の象徴となるコンテンツの入れ替えは、街のトレンド認識に間違った錯覚を与えてしまうので注意が必要です。

懸命な投資家には、地価の変化率やテクノロジーやトレンドのニュースに敏感である感性と冷静な判断力が求められるでしょう。


★荻原功太朗の業務について★

私、荻原功太朗は資産家の皆様を対象とした、投資物件と事業用物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
【私個人へのコンサルティング依頼、およびご相談は有料とさせて頂いております。】

宇都宮の不動産売買のことならお気軽にご相談下さい。
↓ 株式会社サンプラン ↓
↓不動産最新情報!↓