2019年3月17日日曜日

【中心市街地のタワーマンションが完成!!】テナントの入居状況からわかる街の課題とは!?

宇都宮市の中心市街地のど真ん中に、県内最高層の31階建てのタワーマンションが完成しました!!

県内最高層タワマン「宇都宮ピークス」 地域活性化の拠点に期待 老舗菓子店などテナントオープン(産経新聞)



中心市街地にシンボルとなるような巨大なタワーマンションができたことは街としては喜ばしいことですが、、、課題も出てきましたね。

店舗・事務所として賃貸される区画の半分ほどが、完成した今もテナントが決まらず、空いたままのようです。。(^_^;)


パルコが5月末で閉店するので、当然といえば当然の流れなんですが、、、

街の課題は簡単で、、、

軸となる公共交通も整備されていない中心市街地は駐車場不足から、現状では圧倒的商売するのに不利な状況になっているんですよね。

住民の特にお金を使う世代の多くは、マイカーを主要な移動手段としている以上、駐車場がないのは圧倒的に不利な状況なのは変わりありません。


当然、買い物やお出かけは駐車場の整った郊外のモールに流れてしまうのがここ20年ほどの主要な流れです。

中心市街地にいくらきれいなテナントビルを建てたところで、肝心の集客が見込めなければ新規の投資は行われません。

一方、タワーマンションは即完売の状況ですから、中心市街地に圧倒的に不足しているのは住宅だってことがわかります。

住宅の需要はあるのに、商業施設としての需要ない。

というより、、既存の商業施設用のテナントビルにも空きがたくさんあるので、そもそも供給過多の状態なんですよね。

そこの新たにきれいなビルができたところで、家賃が高ければ採算が合わないので、投資が起こりません。

街を発展させるためには、既存の古い商業ビルはさっさと壊して、需要のある住宅にコンバージョンするなり、建て替えたりしてマンションにするなりして街の需要に合わせた変化を行っていくしかないんです。

行政は既存のテナントビルを住居にコンバージョンしたり、建て替えたりするなら、税制面で大幅な優遇をしたり、補助金を出したりして街の変化を促すべきでしょう。

既存テナント埋めるための、新規出店者に補助金を出すのと同様に、住居への建て替え、コンバージョンにも予算をつけるべきです。


それと、今更中心市街地に膨大な数のマイカーを呼び込んで来ることは現実的でないのは明らかなので、、、

さっさとLRT(次世代型路面電車)を西側延伸着工して、街の東西の経済を早く連携させるべきです!

街の発展や経済効果を考えたら、今予想されている工事予算なんて微々たる額でしかありません。


LRTなんかの公共交通の整備予算を金額の量や利用者の予想なんかだけでしか見れない人は投資センスがまったくない方です。

重要なのは使った金額(公共投資)に対してどれだけ街全体としリターンが見込めるかです!


極端なことを言えば、LRTの採算なんてどうだっていいんで、税金で運行させて無料にしたっていいんですよ。

その分、環境に負荷をかけるマイカーに課税を強化でもすればすぐに、タダのLRTを積極的に使うようになりますからね。

今の野党も環境、原発、とか街中で騒いでいる方々を見かけますが、、、圧倒的環境に負荷をかけるのはマイカーなんですけどね。。。(^_^;)

そのマイカーを無視して、、反原発とか言われても。。。(*_*)


マイカーって走っているときだけが負荷をかけるんではなく、製造工程でもものすごく環境に負荷をかけているんですよね。

そして、、、24時間のうちで実質で使われている時間の少ないこと。。。。

ほとんどの時間が駐車場に停まっていますからね。

この上ないムダを生み出しいるのは誰の目にも明らかでしょう。


大きな視点考えれば、LRTの整備って投資を呼び込むために行うんで、利用者とか採算なんてどっちかと言ったら後からついてくるものなんですよ。


現に、着工が始まっている東口エリアの沿線は地価が上昇し、不動産開発が続々行われ、街が活発に元気になってきています。

LRTの整備予算の何倍もの民間投資がすでに行われ始めているんですよ!

『地価が上がるのなんて関係ない!』って方は、社会主義で独裁国家の近隣国のようになることをお望みなのでしょうか。


資本主義世界で生きるなら、地価の上昇は街の至上命題なんです!!

地価が下がり続ける = 街が衰退する

これは資本主義の社会なら当たり前の原則です。

衰退の先には、消滅しかありません。

いま日本の地方にはタダの不動産が沢山出てきました。

つまり、タダにしないと欲しくないとマーケットが回答してるんです。

実質、その地方は消滅したも同然で魅力がないから値段が付かないんです。

はっきり言って、そんな場所では開発が行わることなく、不便なままというか、さらに不便さが増していくので、開発が行われ続ける場所とどんどん格差が開く一方です。

つまり、街は絶えず開発し続けて、地価を上昇させてう行くしか生き残りの道はないんです!


日本人はこの20年で、この当たり前の原則を忘れ、完全に世界から取り残されています。

先日友達が、
『アメリカで普通のレストランで朝食を食べたら、4000円取られたよ〜』
と、話してました。

そして、、
『日本人って自分たちが気づいてないだけでどんどん貧しくなってるんだよね〜』
としみじみ語っていたのが印象的です。


資本主義の原則から目を背け、成長や変化を否定して、世界から取り残された結果があるから大量のインバウンドの外国人が日本に来てるんですよ。

日本って世界からみたら安い国なんですよね。(^_^;)

だから沢山旅行者が来るんです。



それだけ、この20年間で日本人が貧しくなったんです。

いい加減、このバカな状況から脱出しないといけません!


街の再開発や公共交通の整備とセットで、政策誘導の増税や補助金なんかもうまく使って街のバージョンアップを続けなければなりません。



投資を理解できないような人は、格差を認められない思想で凝り固まっているのでしょうが、、、

今、ベネズエラで起きている現実を直すれば、いかに今の野党が唱えている『福祉!福祉!』で成長を否定した中身のない政策がいかに危険かを理解できるでしょう。

ここに大量の難民が発生しているベネズエラの道筋の良記事を上げておきます。

日本では報道されない南米ベネズエラの惨状、100万%超えのインフレで国民150万人が脱出へ


LRTのような街の開発投資に感情的に反対してしまうような方は、ベネズエラがなぜこのような悲惨な状況になったかを是非一読してみることをおすすめします。


資本主義の否定が破滅への道なのが良くわかると思います。(^_^;)



今、中心市街地になんで住宅需要が旺盛にあるのかわかりますか??

私は中心市街地で暮らしているので、身をもって理解してます。

単純に、楽しいんですよ!

東京都心で暮らしていた時期も長いのですが、、東京でもなかなかないような、徒歩でデパート、商店街、駅ビルのロケーションが、この値段で!!


宇都宮市の中心市街地住むのってコスパがめっちゃ高いんですよ!


豊富な老舗飲食店や、病院、整備された街並みや、毎週のように行われているイベント。

今週も大道芸フェスティバルがオリオン通りで行われていて、盛り上がっているようです。

大道芸人が妙技披露 宇都宮(産経新聞)


LRTの整備はこれからですが、それでも既存のバスは大通りを山手線の数くらい頻繁に走っていて、駅から東武までくらいなら、時刻表を見ている人なんてまずいませんからね。

だから、マイカーを使わなくても街をブラブラして楽しく過ごせるんですよ。

マイカーが当たり前の生活の人達の暮らしとはまるで別世界の、シティライフで徒歩中心の街ブラ生活が宇都宮市内でもできるんですよ。


シティライフの価値は一度味わってみればよくわかりますよ!


もちろん郊外の広いお家を否定するつもりはまったくありませんが、時代の流れは確実に都市の核となる部分に集まる傾向が鮮明となっています。


もしこれから、宇都宮市で引っ越しを考えている方なら、少し狭くなっても、古い物件でも、中心市街地のど真ん中で生活するシティライフを是非検討してみてください。

マイカーに依存しない方が、暮らしの豊かさを想像以上に実感できると思います。


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私、荻原功太朗(宅建士・不動産コンサルティングマスター)は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
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