2019年2月25日月曜日

【賃貸の黒船現る!?インドホテル大手OYOが日本進出!】家具家電付きスマート賃貸は普及するのか!?

ソフトバンクが出資しているインドのホテルベンチャー『OYO』(オヨ)がホテルではなく、日本の賃貸市場に進出すると公表しました!!




ヤフーとOYOの提携が創出する新しい不動産賃貸の“かたち”

物件を借りたい方にとって画期的なのは、なんと!!

数日間の試し住みができるということです!!

もちろん、敷金・礼金・手数料も0で、家具家電付き、ネット、光熱費込も賃料に込みということで、手間なしホテル感覚で住めるコンセプトのようです。


OYOのサイトはこちら→OYO LIFE



物件を借りたい人達にはとても画期的なOYOのサービスですが、、、


結局、OYOが提供するサービスは、不動産オーナー向けのサブリースのようです。

要は、大家さんから物件を借り上げて、第三者に又貸しする仕組みです。



OYOのコンセプトは、

家を借りるのも退去するのもスマホ一つ。

1ヶ月単位の契約で、家具家電付きだから、旅するように暮らすことも夢じゃない。



つまり、、、

OYOがやることは!?レオパレスがやってるサービスと一緒では??(*_*)


レオパが炎上したこのタイミングでのサービスリリースの発表ときたーー!!(*_*)

陰謀論を勘ぐってしまいそうな、絶妙なタイミングですねwww



レオパとの違いは、既存の物件を大家さんから借り上げてサブリースすることになることでしょうか。

借りる側にとっては画期的ともいえるサービスになるでしょうが、、、

貸す側のオーナーにとってはどうなのでしょうか??


OYOがやるサブリースでは大家さんから長期で物件を借り上げるため、今貸している賃料より少なくとも20%近くは割引がないと採算が合わないと思います。

相場なりの賃料でサブリースするなら、OYOの提供するサービスは相当割高になるので借主側からすれば、今までどおりの賃貸契約を結んだ方が安くなるでしょう。

サブリースで長期借り上げを武器に、相場より安く物件を借りるとなると、大家さんは空室リスクがなくなる分、安定運営と引き換えに、収益は減ることになります。

この点を考えると立地の良い人気物件の獲得は難しいと思います。

黙っていても満室を維持するような物件はサブリースの必要性がないですからね。


そして、もっと気になったのが、既存物件にOYOが提供するサービスの入居者と、今まで一般の賃貸契約で入居する人が共存することになることです。(*_*)


数日間の試し住みができることや、引っ越しが容易な物件なため、民泊で起こった既存住民とのトラブルが起こる可能性も十分考えられる。

コンセプトの『ホテルように部屋を選ぶだけ。』ということになると、共用施設やゴミの出し方なんかもルーズになりやすいのでオーナーとしてそこも心配になるだろう。

ホテルのよう住もうとしたころで、、、もともとフツーの賃貸物件ですからね。。。(^_^;)

一棟まるごとOYOのサービスで運営される物件ならいいが、、、共存は危険では!?

これが、日々物件を管理している不動産業者の私の立場から考えられる本音です。


一棟まるごとサブリースを提供しようとするなら、地主さんを口説いて、レオパ同様に新規に建物を建ててもらうしかないだろう。

日本の借家法は借り主が強力に守られているので、簡単に追い出しできないですからね。(^_^;)


そうなると、、日本で一番くらい泥臭い営業合戦の戦場に人海戦術で挑むしかない。


地主さんの多くはITリテラシーの低い高齢者中心ですから、、、ITだけで突破するのはほぼ不可能な戦場なんです。(*_*)

こんな泥臭いところIT管理でイノベーションを起こそうとする試み!?


すごーく面白いサービスなんだけど、、、

結局サブリース前提な企画なんで、どれだけ地主さんを口説けるかの勝負になるんですよね。

そうなると、、、ITだけでは無理で、地味で泥臭い営業戦を戦わなければならないでしょう。



いつも思うのですが、、、不動産テック起こす時に、絶対にやっていはいけないのが、既存の不動産業者を敵にまわすような仕組みなんですよ。。

業界の外にいる方々はITやAIやIOTを使えば、不動産業界を簡単に変えられると思っている人って結構多いんですが、、、

それは幻想です!

膨大な数の不動産業者を味方にしなければ、不動産テックは起こせません!


正確に言うなら、ITを使い、既存の不動産業者を巻き込めば不動産テックは成功するのです。


コンビニ店舗の2倍以上もの数がある不動産業者を敵にするような不動産テックはそもそもスケールしないんですよ。

それだけ、巨大な組織であり、そこが不動産という情報の核を握っていて、ITを使ってこねくりまわしたところで、最後は人間臭く、泥臭い営業の修羅場を超えないといけないマーケットなんです。



今回のOYOのサービスも既存物件のサブリースということですから、賃貸物件を管理している不動産業者とオーナーを取り合うことになってしまったら、物件の取得は相当困難だと思います。

管理会社は入退去がないと旨味がないですからね。。。(^_^;)

不動産業界にいたことのある方ならわかると思いますが、管理をひっくり返すのは至難の技なんですよ!

資産家は保守なんで、新しいものに飛びつくのとは正反対の経営スタンスですからね。

だから常に大きなトラブルでもなければ現状維持で、リスクを取りません。

そう考えると、サブリース物件の獲得だけでもコストは膨大になってしまうので、儲けを出すのは大変でしょうね。


日本で不動産テックがスケールしないのって根本的に既存の業者が非効率だから、『ITで簡単に潰せる!』と考えてビジネスモデルを設計するところなんですよ。

不動産業界をITで変えたいなら、不動産業者を巻き込んでうまく『ハメる』ことしかないんです。



今まで『ヤフー』がリリースした不動産テックビジネスはことごとく失敗してますからね。。。

今回、日本進出を公表したOYOも、どのくらいの数のサブリース物件を確保できるかが勝負でしょうね。

しかし、ビジネスを始める以前の物件確保が相当苦戦するのは目に見えています。

さてさて今回もどうなることやら。。。(^_^;)


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私、荻原功太朗は資産家の皆様を対象とした、投資物件と事業用物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
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2019年2月20日水曜日

【炎上!!レオパレス21!】株価も急落して、、オーナーはどうなるのか!?

ガイアの夜明けが攻めてますねー(*_*)

今回で3回目のレオパレス21の不正叩きの放送から、世の中大騒動になりましたね!

逆に過去に2回の放送で散々不正を指摘されていたのにあまりにもレオパレス21が会社として不誠実だったのが如実にさらされてしまいました。。(-_-;)


そして、3回目にして会社側も世間の厳しい声にようやく応え、対応を行うと発表したら、、、株価は急落!!!



建物オーナーも大激怒!!

まともに住めないような、ボロ物件を引き渡されたことが発覚したら怒るのもわかりますが、、、


不動産業界にいる私としては、、、

正直、レオパレスのオーナーさん達には全く同情できないですね〜(^_^;)



そもそも、今回騒動になっているレオパレス21はじめ、大●建●、東●、あたりの賃貸アパート大手から良い噂を一度も聞いたことがありません!!

入ってくる情報すべてが、ブラック企業日本代表のようなネタばかり。。。(-_-;)


オーナーだけでなく、従業員や住んでいる入居者とのトラブルなんかも多いようで、、、ネット上では散々言われてますからね。。。


そんな建築屋と付き合うなんて狂気の沙汰としか思えないですし、、、

どんだけ情弱なんですか??と、ツッコミしかありません。


多分、家賃保証で、相続対策になるし、テレビCMもやってる大手だからという安易な理由で、建築してしまった地主さんが多いんでしょうね。


世の中にリスク無しのうまい話なんてあるわけないのに、、

まんまと英語で言うところの『ハメられてしまった!』ってことにります。


そもそも、相続対策以外に賃貸経営の興味がないことが大問題で、、、

今騒がれているような、建物の不備にしたって、前々から住んでいる入居者からは、都市伝説のように語られていましたからね。


賃貸経営として基本の、『住んでもらう人に快適な住まいを提供するか』みたいな志がオーナーサイドから感じ取れないですからね〜


ここで、ネット上に掲載されているレオパレス21の都市伝説を列挙し、、、わたしなりのツッコミを入れてみたいと思いますwww


【レオパレスの都市伝説】

・エアコンが勝手に切れる。

誰!?隣の部屋のリモコンが反応??ww

・チャイムならされたと思って玄関を開けたら、四軒隣の部屋だった。
・チャイムが聞こえ今度こそはと思ったけど、やっぱり隣の部屋だった。
・チャイムを鳴らしたら住人全員が出てきた。

お隣さんとのコミュニケーションも良好ですねwwww

・ティッシュを取る音が聞こえてくるのは当たり前、携帯のポチポチが聞こえることも。
・爪切りの音も聞こえる。
・納豆をかき混ぜる音も。

ひとり暮らしでもさみしくないねwwww

・壁ドンしたら壁に穴が開いた。
・というか、穴が開いたあとも開くまえと聞こえてくる音は変わらなかった。

もはや笑うしかないwwwwwww

・壁に画鋲をさしたら隣の部屋から悲鳴が聞こえた。
・隣二部屋を借り、「これで防音ばっちりだ」と思ったが、さらにその向こうの部屋の音が聞こえてきた。
・右の隣の部屋の住人が屁をこいたら、左の部屋の住人が壁ドンしてきた。
・すかしっ屁の音が聞こえる、というか臭いもする。
・だけど家賃6万。
・業績悪化でさらに壁が薄くなる。
・将来的には壁がなくなる可能性も。

wwwwwwwww

最後の方はもはやネタでしかありませんね、、、(^_^;)

人の話を聞いてる分には面白いですが、決して住みたくない物件です!



こんな都市伝説は10年以上前からネット上に拡散し、収束するどころかどんどんブラック情報が増えているのに、、、よくまあレオパと契約するもんだと日々感じていましたからね。


これとともに、、レオパが入居者に提供している『レオネット』なるサービスの酷評があまりにも多いので、、、笑わせてもらった記事のリンクを張っておきますwww


 レオパレスのネット「LEONET」がクソすぎる件について


この記事を読んでもわかるように、、レオパレス21という会社組織全体が、あまりにもずさんで入居者軽視の姿勢で運営されていることを今回明らかにされたと思います。



信用回復は当分難しいでしょうし、、、

これだけネット情報が氾濫する時代に、悪評まみれのなか巨額の黒字を出し続けることができていたのか???


今回のレオパレスの騒動は、いかにテレビしか見ないような情報弱者が多いかを証明したような事案ですね!



テレビしか見ないような人は、CMやってる企業をすべて信じてしまいますからね〜


ちなみに、、、私の親類でもレオパにやられちゃった叔父がいるんで、、、

他人事ではないところもあります、、、(-_-;)

レオパのようなアパートの営業マンの洗脳術はすごいんです!

いくら親戚が反対しても、しっかり【ハメて】エグジットしていきますからね〜

悪評高い賃貸アパートの営業の方って、日本代表クラスのメンタルの持ち主ばかりだと思うですよ。。(^_^;)

てか、鋼のメンタルがなければ、日本代表クラスのブラック企業で働くことなんてできないですからね。。。

とにかく、レオパあたりの営業ができるなら、日本中どこいったって食っていけるような強靭な人だと思います。



結局、情弱地主はレオパレスがなくなったところで他の新たな類似業者に騙されるだけなんですよね。

知識のない人ほど、上場企業や大手というだけで、信頼し、美味しいところは全部持っていかれていますから。



このまま問題が拡大すれば、もしかしたらレオパレスが倒産なんてことも十分あり得るシナリオなのは株価の動きを見てればわかるでしょう。

リリースによれば、18年12月末日の現金預金(連結)は892億円、自己資本(同)は1069億円、自己資本比率35.2%で十分な水準にあるとされていますが、オーナーだけでなく入居者への保証も拡大していけば、あっという間に資金が底をついてしまうでしょう。

もし、、
レオパレスが倒産したらオーナーは悲惨です!!(-_-;)

レオパの経営をしちゃったようなオーナーはまず自主管理をしないでしょうから、

【売却するか】 or 【他の会社に管理を任せるか】

の2択しかないことになります。


売却を選択する場合では、これだけ施工不良が騒がれた物件なので、築年数が比較的新しく、問題のない建物だったとしても、相当買い叩かれことになります。

そもそも建築費がバカ高いので土地を取られ借金だけ残ることになるケースが大半を占めるでしょう。


潔く売却して、損切りできるオーナーは少数でしょうから、地元の不動産業者に管理をお願いすることになるでしょうが、、、

不動産屋からすると、レオパレスの物件は管理したくない迷惑物件なんです!


なぜかって??

そもそも家具家電付きの物件の管理って面倒ですし、街場の不動産屋にノウハウがないんです!

まして、ネットや光熱費も込だったら、そこの管理もしなくてはなりません。

要は、管理の手間がかかるから、通常もらっている5%くらいの管理料では全然割にあわないんです。

しかもノウハウもないような物件形態だと、入居者との対応も手探りでやるしかないですからね。


だから、管理を受けるとしたら、他の物件と同じように、水道光熱費は各自で管理してもらうように変更して、家具や家電も入居者にあげて、自主管理してもらう方向で、既存物件を管理しやすいように整理する必要に迫られるでしょう。

レオパ既存物件の管理を受けて一番面倒なのが、この作業で、ここに手間賃をしっかりはらってくれるオーナーさんってほとんどいないので、動いた分が回収できないので、頼まれても困るんですよ。



もともとレオパレスは敷金なし、礼金なし、家具家電付きで、他の賃貸物件と差別化されているのが売りでしたけど、、、、

レオパレスから管理を投げられたら、オーナーは丸裸となってしまうんです。


逆に言うと、オーナーは他に頼む所がないので、レオパレスにやりたい放題やられてしまう。

サブリースの契約って一見、オーナーにとって安定収入が見込みめて魅力的に見えるのですが、実態は足元見られてやられ放題で、バカ高いリフォーム費用も文句言わずに払うしかないので、、、業者は海老で鯛を釣ってる状況なんですよ。。

そして、地主さんはアパート経営してずーーと業者の養分となる構図なんですね。


リスク取らないと、リターンもないし、資産を食いつぶされるだけで、何のための相続対策だかわからないような物件ってそこら中にありますよ。


いずれにしても、これだけテレビやネット含めレオパレスの悪評が広まってしまった今、家賃保証の減額や契約解除も時間の問題になるかと思います。

地主さんで、相談できる不動産パートナーを持っている方ってほとんどいないですし、、ほとんどが高齢者ばかりですからね。

税理士さんも税の専門家であって、不動産にはド素人の人ばかりなのに、野菜のことを魚屋に訊きに行く人達がいかに多いことか。。。(^_^;)



結局、微々たる相談料なり、コンサル料なりをケチっちゃうような地主さんは、莫大な損をすることが今回のレオパ騒動で明らかになりましたね。

それでも、学ばない人が大半なんで、今後もあの手この手で情弱の資産家を【ハメる】商売がなくなることはないでしょう。


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2019年2月15日金曜日

【カルナ駅東店建て替え!続々始まるLRT沿線の開発!!】脱マイカーは世界的なトレンドへ!?

旧イトーヨーカドーで、現在はスーパーのかましん【カルナ】として営業している宇都宮市宿郷3丁目の大型ビルが建て替えられることになりました!!



カルナ駅東店建て替え 本部も新店舗に移転へ 宇都宮のかましん計画(下野新聞)

広大な敷地をもつ同ビルが建て替え、再開発されることになりました!!

どんな施設にリニューアルされるのか非常に楽しみです〜(*^^*)


私が子供の頃は、イトーヨーカドーとして近所の子供達の、ワクワクスポットでしたからね〜www

新たな再開発で、魅力いっぱいの施設に生まれ変わることに期待したいですね。



LRTの開通に伴い、新駅ができて、開発の恩恵を大きく受けるのが、沿線の南側のカルナ駅東店のある、宿郷と東宿郷、沿線北側の元今泉地区の国道4号線からJR宇都宮駅よりのエリアになるでしょう!


この4号線内側のLRT沿線エリアは地価が明らかに急上昇してきています!


カルナ駅東店の同じブロックにある旧トーヨーボール跡地も、分譲マンションとして開発が始まりますし、、東宿郷エリアではもう一つ大きなマンション開発も控えてまして、、、

LRTの沿線は開通を見越した、不動産開発が活発に行われております!!



もし、、、

LRTの着工が始まっていなかったら、旧トーヨーボールのビルもそのまま幽霊ビルのままだっただろうし、、、

東口駅前も今のみすぼらしい駐車場利用みたいな感じのままだったでしょうから、、、

そう考えると、LRTに反対していた人達は、開発に反対し街の衰退を望んでいたとしたか思えないような愚かな発想だったことが今の段階で明確になってしまいました。

街は開発しないと投資を呼び込めず、衰退し、滅びるだけだとこのブログでは以前から書いていますが、、LRTの着工が始まったことで、街全体に大きな投資資金が入ってクレーンが増え活気が出たことがいたるところで証明されました!


民間の投資効果が理解できない人って多いんです。。(-_-;)

街の活気とクレーンの数って比例するんですよ。

常に新しい施設の開発があるような場所は住んでいいても、ワクワクしますしね。



南米のベネズエラの現状を知っている人がいたらわかると思うのですが、、国内の石油を始め主要産業を国有化し、農産物の価格も国が強制的に固定したら、、、

投資家がみーんな逃げちゃって、原油価格が下がったら、、、ハイパーインフレになっちゃって、食べるのにも困って国民が国を捨てて逃げなければならない悲惨な自体になってるんです!


つまり、、投資家が来ないような場所になると、住民もいずれ別の場所に移住せざる得なくなっちゃう典型例みたいな事例がベネズエラの現状で、街の繁栄を望むなら、内部からも外部からもどうやってお金を呼び込んだり、投資させたりするかがキモなんです!


LRTに反対していたような人達は完全な経済オンチで、このあたりの資本主義の繁栄の基本原則を全く理解できていない。


LRTの事業単体の収支なんかより、街全体にどれだけ富を呼び込めるかが、よっぽど重要なのに、『マイカーの街だから、公共交通の整備など無駄!』みたいな愚かな近視眼的な発想になっちゃうんですよね。

LRTの着工で、莫大な金額の沿線投資が行われている、現状を見ても、すでにLRTの開発は成功したと言って良い状況でしょう。


そもそも、LRTは次世代型路面電車と言われるように、公共交通機関としての開発コストが非常に安いんです!!

以前は宇都宮市でも検討されていた、モノレールや地下鉄と比べたら、主要な部分は既存の道路に線路を引くだけですから低コストで非常にコスパが良い公共交通の開発なんです!


逆に、道路の一部部分をLRT路線が専有することから、マイカー利用の人達が懸念するのもわかりますが、、


脱マイカーは世界的なトレンドなんです!

今、世界中でハンドルのない完全自動運転車の開発がしのぎを削って行われています。


完全自動運転車が当たり前に走るような世界になると、マイカーを所有する人の割合は激減し、カーシェアが主流になるのは間違いないでしょう。


そうした、完全自動運転車の社会を見越した、街の設計の見直しをすでにシンガポールなどでは始めていて、マンション開発に義務付けていいた駐車場の設置を見直すなどの政策転換がすでに行われています。


完全自動運転車が走るようになると、駐車場の需要は激減するのは当然ですね。


日本は、マイカーの税金が高いとか、、、ガソリン税が高い、、、とか思っている方も多いと思いますが、世界では、脱マイカーを促すために日本の何倍ものコストがかかる国がたくさんあるんです。


シンガポールなんかははいい例で、トヨタのカローラを買うのでさえ、1000万円近くかかるんです!!

それだけ、渋滞が激しいので、税金を高くしてできるだけマイカーの利用を控えさせる政策が取られています。

その代わりに、シンガポールではタクシーやバス、地下鉄などの公共交通機関の運賃が日本よりもずっと安いんです。

例えば、平日の早朝なら地下鉄の運賃の一部は「無料」になっていますし、ほかの日時でもバスや地下鉄の料金は100円以下で収まる場合が多いので、多くの庶民は、移動する際にバスや地下鉄を利用するのが一般的です。


宇都宮市もLRTを整備したら、運賃を『無料』にしても全然良いんです!


公共交通の運営費に税金を使えば良いだけですからね。


公共交通機関に採算なんて言っている発想がすでに時代遅れなんです!


公共交通機関を利用する人は交通弱者ですから、運営費を税金で負担するのに何の問題もありません。

リベラルと呼ばれている人達が、、『サイサンガー!』と騒ぎ、福祉を唱えながら、弱者切り捨ての政策矛盾を平気で行っている。。(-_-;)

公共交通を利用せざる得ない方の多くが、高齢者や障害者、妊婦さんや子供、学生ですからね。

福祉を声高に叫び、交通弱者のための開発に反対し『マイカー利用を促す!?』っていったいどうなってんのよ!(^_^;)


『公共工事には利権がある!?』みたいな人は、『福祉にも利権!』があることを理解したい方が良いですよ。



LRTや路線バスを無料にする代わりに、マイカーを使う人に、シンガポールのように高い税金をかけたら、あっという間にコンパクトシティ化が進むと思いますけどね。(^_^;)

これこそ、マイカーに乗れない、マイカーを持てないような弱者のための政策ではないのでしょうか??ww



公共交通機関の投資がされてこなかった地方都市はマイカー依存社会になってしまい、公共交通が網の目のように整備された巨大都市との競争に非常に不利な状況を作ってしまった。


何もかもがチリヂリバラバラで、街が無秩序に拡大拡散し、まとまりがなく、魅力がどんどん低下してしまうマイカー依存の街の状況を変えざる得ない時期にきています。


人口が減りだす状況で、街が今までのように無秩序拡散すると、悲惨を極めることになります。

郊外は到るところに空き家が点在し、人口密度の低い場所のインフラの更新が困難になっていきます。


スラム化した場所は、急増する外国人労働者が集まって住む場所になるようなこともあるでしょう。


街からどんどん人や富が逃げてしまったら、あとは消滅に向かうだけです。


そうなる前に、街をコンパクトに極極に拠点を作って、まとめる今の宇都宮市の計画を迅速に進めるべきでしょう。

不動産の現場では、沿線の地価上昇が本格化し、開発の好循環が明らかに起こっています。

一方、宇都宮市の郊外で開発から取り残された場所は年々、売れない、貸せない、負動産も増えてきています。



街の発展を望むなら、公共交通機関の整備は当たり前にやる政策です!

みんながみんな、マイカーを乗れるわけではないし、マイカーを乗りたくない人も沢山いますからね。


日本中で人口減少も本格化してきて、街に投資が呼び込めないような都市はどんどん衰退して、若者から魅力ある都市に逃げてしまうことになるでしょう。

過疎化が深刻な地方ほど、頭でっかちで新しいことにチャレンジできず、外部から新た投資資金や若者が入ってこないから、衰退し、消滅の危機に来ているのです。



今年で、『平成』も終わり、次の時代がスタートします!

ダイナミックな変化を提唱し、ワクワクする未来像を描けるリーダーが望まれる状況なんですよね。

最近読んだ、昭和最強の政治家、『田中角栄氏』の自伝的小説で石原慎太郎さんが書いた、【天才】を読んだのですが、一人称視点の小説風で非常に面白かったです!

サラッと読めるので興味ある方は是非!


田中角栄氏のような、欲も権力もすべて掌握して、国をまとめて、大きな事を成す政治家が平成も終わる次の時代に出てくることを期待したいですね。

今の日本にこそ、新たな!『日本列島改造論』が必要だと常々感じています。(^_^;)


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2019年2月10日日曜日

【悲報!宇都宮パルコが5月末にも撤退か!?】が、しかし!!中心市街地では新たな不動産開発が続々と!?

中心市街地のど真ん中にある、、トレンド発信の中心だった宇都宮パルコが、、、
2019年の5月末にも撤退すると報道がありました。。。(T_T)



宇都宮パルコ撤退へ 5月末 閉店で調整 空きテナント、売り上げ減(下野新聞)


このブログでもパルコ撤退については以前から書いてましたが、、、

遂に、決まってしまいましたね。(T_T)


20代の若年層をメインターゲットに1997年にオープンし、郊外化が進む商業施設の中で、中心市街地を盛り上げた役割は非常に大きかったと思います。

パルコは、団塊ジュニア世代が20代前半だったころにオープしたことから、この20年間、中心市街地を引っ張っていた中心的な場所でしたね。

今回の退店も、なにせ、団ジュニの一番ボリュームのある年代と、今年成人になる人達を比較したらわかるように、、、

当時と比べて、今の若い世代は4割ほども大幅に少ないんです!


しかも、この20年間、給料はほとんど上がらなかったので、20代の若者世代だけをターゲットにしてたら、商売が続く訳ありません。


当然、今時点でも、手芸用品大手のユザワヤとか、、中高年の方にも人気の好日山荘なんかのテナントが入っていて、、、

【パルコ】のイメージ!?(*_*)んっ!?

イマイチ、コンセプトのよくわからないビルになってしまっていましたからね(-_-;)


つまり、中心市街地が衰退したとかの話ではなく、、、

単に、一つの時代が終わって、次の新たな需要にマッチした開発が必要になっただけです!


オリオン通りを見れば良くわかるでしょう。

以前の日用品や雑貨、衣料品なんかの販売店はほぼ撤退して、、

代わりに飲食店が続々と出店したことで、商店街に活気がもどり、人が集まってくるようになりました!

最近のオリオン通りの復活ぶりには目を見張るばかりです。

昔のオリオン通りを知ってる人なら、まさかアーケード商店街が、飲食店街となるような姿を想像できる人はいなかったはずです。


時代はモノより、コト消費に移行し、商店街に求められることも、それに準じたことで、飲食店舗の開発が続き、街が進化していった結果です。


商店街に点在していた、日用品や食品、ドラックストアなんかは、すべて隣接する、メガドンキに集約された格好ですね。

以前の西武百貨店の面影はまったくない店内ですが、、、面白いことに、ドンキはいつも混んでます!

私も中心市街地で暮らしているので、日常に無くてはならないショップとなっております。



パルコの撤退のニュースがある一方、パルコの隣のブロックに建築された県内最高層の地上31階建てのタワーマンションが完成し、間もなく引き渡しの予定となっております。

しかも!!タワーマンションは全室即完売し、今はプレミアム価格の乗った値段で、未入居物件が売り出されているような、盛況ぶりです!

つまり、撤退する商業テナントがある一方で、、中心市街地に向かってどんどん住民が流れてきているのです。


私が以前から言っているような、今後ますます少子高齢化が進むことから、中心市街地への住居の需要が増えることは間違いないでしょう。



今回のパルコ撤退のニュースで、中心市街地がダメになっていると勘違いしてしまうのは早計です!

全国から若者が続々と集まってくるような都心部ならいざ知らず、宇都宮市のような立地では、若者はどんどん郊外の大型ショッピングモールに流れて行く流れがここ20年で続いてしまいましたから、撤退は当然の流れです。


しかし、2022年にはLRT(次世代型路面電車)も開通し、中心市街地にもLRTが来ることになるでしょうから、これから再び中心市街地に新たな風が吹いてくるでしょう。

今までのテナントビルを取り壊し、住居系の建物やホテルへ開発が進められる、案件も増えています。

宇都宮市の提唱するコンパクトシティ化へ向けた、地区計画でも中心市街地は最重要拠点と位置付けられていますから、今後ますます時代が必要とする不動産開発が行われていくことは間違いありません。


投資の鉄則は『お上に逆らうな!』です。

宇都宮市がコンパクトシティ化を提唱している以上、その流れに乗る順張りが基本です。


投資家視点で見ると、中心市街地の不動産の評価は実際の価値よりかなり割安で評価されている感が否めないので、まだまだお買い得です!

東口のLRT沿線の不動産取引の盛況ぶりをみてもわかるように、LRTの西側延伸が確定し、着工が始まったら、一気に大型の開発プロジェクトが次々と始まることは間違いないでしょうね。


今の段階なら、まだお買い得な値段で売れ出される物件が出てくることもあると思うので、ここ1.2年が最後の買い場になると見ています。


その後は、一気に売り物件がなくなり、中心市街地不動産価格は目に見えて値上がりしていくと予想しています。


今の段階では、LRTの開通における公共交通機関の利便性や、沿線に住むメリットをイメージできない住民がほとんどでしょうが、開通すればすぐに街の不動産需要が一変することになるでしょう。

それだけ、現時点ではマイカー脳に洗脳された人達がいかに多いかなんです。


私は中心市街地に住んでいますが、もちろんマイカーも利用していますが、それと同じかそれ以上に公共交通機関を利用しています。

マイカーも利用でき、公共交通機関も利用できる、ダブルのメリットを非常に痛感しています!

LRTができることで、沿線住民は徐々に公共交通機関のある豊かさを実感できることになるでしょう。

ITの進化と融合し、マイカーを持たなくとも、カーシェアで便利に車を利用できる条件も整って来ましたしね。



少子高齢化の影響もあり、マイカーいらずの街中やLRT沿線への住居の需要が右肩上がりに増えるような流れは本格的になるでしょう。

中心市街地に求められる施設も時代とともに、変化していくのは必然です。

パルコ撤退後のあの場所に、新しい時代にあった、どんな開発が行われるのかに期待したいですね(*^^*)


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2019年2月5日火曜日

【サラリーマンには残酷な、、働いたら負け!の現実!?】投資しないと豊かになれない資本主義の仕組みとは!?

日本国内は、相変わらずの金融緩和ジャブジャブな状況は続いておりまして、、、

まだまだ素人投資家に物件売っている三為業者さん達が、ここ宇都宮にもわんさか訪れております。。

そして、たいしても儲からないし、、下手すると大損するようなババ物件を情弱の不動産投資家が買っていくのでしょうね。(-_-;)





以前もご紹介した、世界的なベストセラーとなったピケティ氏の『21世紀の資本』ですが、、




このピケティ氏の本にはサラリーマンの皆様には身も蓋もない悲しい話が沢山書いてありまして、、、


どんなことか簡単にと言うと、私達の住む資本主義の世界で豊かになるには、、


『働いたら負け!』

ってことを立証しています。

つまり、この資本主義のルールで生きる私達は、『働いているだけでは、一生豊かになることはない!』と過去のデータを集めて、立証しているのです。


一生懸命に働いても、お金持ちになれないなら、、、

どうすれば豊かになれるのか??


それが、ピケティ氏の公式

r(資本収益率)> g(経済成長率)

「投資から得られる収益(r)>働いて得られる収益(g)」の状態は資本主義の世界で昔から連綿と続いてきた、ということです。


つまり、、

「労働者(g)がいくら血ヘドを吐きながら身を粉にして働こうとも、資本家(r)が投資から得るリターンの方が遥かに大きいのが資本主義だよ」ということです。


身も蓋もない話ですが、、お金持ちにならないと一生お金持ちになれないとの結論になっています。(^o^;)



でも、もともとお金持ちですでに豊かな人が、、『豊かになりたい!』なんて思わないですよね。。。(^o^;)


ではどうすれば、、庶民でも豊かになれるのか!?


サラリーマンの方でも徐々に資産家の仲間入りをするしか道がないんです!



働くだけでは格差は縮まらないので、日々の努力のベクトルを、働くことから資産から収益を得る方向に向けなければいけません。

つまり、コツコツと働いて得た収入を貯めて、資本を作り運用していくということです!

投資や運用を行って収益を生み出したら、それを利用して、さらに資本を増やしていくのです。


ピケティ氏の理論で言えば、とにかく金融資産か不動産資産を持つしかない。

一般の方なら、マイホームの購入も資産になるのであれば、資本主義では豊かになるのに寄与することになります。


逆に!

家賃を払うことは、大切な身銭がすべて消費になり、貧しさが続くことになります。

一族に家がなければ、あなたやお子さんやその次の世代も家賃を払い続けることになるから豊かになることは難しいですよね。

逆に、子供や孫に将来世代にも価値ある不動産を残せれば、次の世代は有利な状況で人生をスタートできることになります。


人口が減少していく中で、一方的にマイホームを否定する論調も見られますが、、、

完全に間違ってます!!


買って良いマイホームと、買ってはいけないマイホームがあるだけです!

家賃分が資産になるなら、間違いなく賃貸よりマイホームが有利になりますからね。(*´ω`*)



もちろん、不動産投資で投資収益を得られれば、それも豊かになることに直結します。


マイホームだって、立派な不動産投資のひとつです。

でも、ほとんどの方が投資視点でマイホームを考えません。

そのため、マイホーム の予算配分のなかで無駄な消費部分に多くの予算を投じて、結局微々たる資産しか残らない物件を買ったり、、、最悪、、『売れない、貸せない、負動産!』をつかんでしまうのです。


マイホームが資産になるかどうか判断は簡単で、投資物件目線で見ればすぐに判断できます!

ようは、貸せるかどうかなんです!

貸せる物件 = 稼げる物件

つまり、キャッシュフローを安定的にもたらすマイホームなら資産と言えるんです。


保守や運営コストを引いても、大幅にプラスのリターンが見込めるマイホームなら資産と呼べるでしょう。



資本主義では既存のお金持ちは絶対的な強者なんです!!

黙っていても、働かなくても、持っている金融資産や不動産が稼いできてくれてその人を豊かにしてくれますからね。

逆に持たざる者はつねに、働かないと生活を維持できない上に、資産家の不労所得の伸びに収入の伸びが勝てないのが厳しい現実です!


持たざる者の多くは、一攫千金を狙ってすぐにブームに乗ることばかり考えがちです。

しかしそれでは、ババをつかまされるだけで一生豊かさとは無縁の生活になるだけでしょう。


結局以前からご紹介している『バビロンの大富豪』の本の通りなんです!



自分の労働所得から収入の10%を時間をかけて地味に一歩一歩種銭を作って資産を増やし、その資金を投資して資本から得られる所得を増やすしか道はないんです!


この地道で地味ながら、確実に豊かになれる道を歩める方って本当に少ないんです!


地道に種銭を作ることもできなければ何も始まりません。

種銭を作って投資を始めたって最初からうまくいくわけもなく、失敗しながら学んでいくんです。

せっかく地道に種銭を作れるようになっても、失敗を恐れて、資産から収益を得られない方も結構多いですね。



私がお付き合いさせて頂いてる、大金持ちの皆様の多くは、先祖から金融資産や不動産資産を譲り受けた方がほとんどです!

一代で大金持ちになる方は稀なんですよ。


だから大金持ちを目指すなら、自分の代でなるのではなく、子供や孫の代くらいをターゲットにした地道な覚悟が必要なんです。


一攫千金で手にした豊かさは、得てしてあっという間に溶かして終わってしまうケースがほとんどなのは、宝くじの高額当せん者・芸能・スポーツ選手の末路をみれば明らかですしね。


逆に代々富を受け継いだ一族は、非常に保守で堅実なんです。


身も蓋もない、資本主義の現実を知っている人自体が少ないので、学校教育でも金融の知識を教えるのは今後不可欠な状況だと思いますが、、、

金融の知識のある先生がいないもんなぁ。。。(-_-;)



一般の方なら、資産性の高いマイホームを購入することがまずは一番地道な資産形成になるのは間違いないでしょう。

マイホームの資産性を重視すると、選択される物件は地味になるのは当然です。

消費性向の高い新築の注文住宅なんかはまず選択肢に入らないですし、当然コスパの高い中古物件一択になるでしょうね。

資産性を意識したら、最重要ポイントは立地になるので、『夢のマイホーム』とは程遠い、『住めるマイホーム』笑、になると思います。



いずれにしても、一生懸命に働いているだけでは豊かさとは無縁の生活になるのが資本主義の厳しい現実です。

的確なマイホーム選びは人生の豊かさを決める重大な要素となることはまちがいありません!

以前からご紹介してる収益還元価格でマイホームを選ぶ視点が、今後より一層重要になることでしょう。

知らないと損する!?【超簡単!不動産価値の算出方法とは??】




複利効果やレバレッジ効果を考えていくと、投資で稼ぐ人と労働で稼ぐ人の格差は広がっていくばかりです。

いくら働いてもおカネが稼げない、労働の価値が希薄化した時代に突入していきますから、労働だけで稼ぐのは今後ますますハードな戦いになるでしょう。


豊かになるには、地道に時間をかけて、ゆっくり確実に投資から得られる所得を増やすしか道がないのが今の資本主義の現実だと理解することが重要ですね。


古代バビロンの知恵は、今の資本主義社会でもしっかりと豊かさの基礎を作るすばらしい教えですから、読んでない方は是非!!






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私、荻原功太朗は資産家の皆様を対象とした、投資物件と事業用物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
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