2018年11月30日金曜日

【続!インターパークの将来は暗い!?No.3】IKEAが郊外店舗からの戦略転換!?都心原宿へ出店へ!!

世界展開している家具インテリア大手の『IKEA』が東京、原宿に都心型新店舗オープンする模様です。

イケア・ジャパン、初の東京都心型店舗 複合ビル「原宿駅前プロジェクト」への出店に関するお知らせ(ホームズプレス)



私的には、衝撃のニュースです!(*_*)

私は埼玉県の三郷にある店舗にちょくちょく遊びに行くことがあるのですが、、、

『IKEA』といえば、郊外に巨大な駐車場を持つ店舗が当たり前ですからね。。。


あの『IKEA』が都心に出店ですよ。。。(*_*)


今、流通大手各社が抜本的な出店戦略の見直しを始めています!


外資は時代の流れを読むのが早いですね。。


売り上げの低迷を背景に、郊外に大型店を設ける出店戦略を見直し、今後は利便性の高い都市部に小型店を出していく方針のようです。

その皮切りとなるのが、IKEA原宿店のようで、将来的には全国の主要都市に小型店を広げていく計画だと発表されています。


つまり、、、今までのような郊外店の出店はひかえていくことに!?。。。(-.-;)


ちなみにネット通販が日本よりも普及しているアメリカではこんな状況のようです。。(*_*)

【イケア】、アマゾンエフェクトで3つの大型出店中止!出店控えてIT投資は原理原則?


ニトリなんかはいち早く都心に店舗出店していて好調のようです。

大手の巨大流通企業がこれですからね。。。(^o^;)


日本全国でこのような店舗の都心回帰が進んでいくのは必然の流れでしょう。


そうなると!!

宇都宮市内も例外なく、郊外のモールは採算が悪化すれば閉店せざる得なくなります。

特に、大手の巨大資本のキーテナントが退店してしまうようなら危険ですね。。。


以前から書いているように、、、宇都宮市内では特に、インターパークなんかは今がピークもしくはすでにピークアウトしていると思います。

【続、インターパークの将来は暗い!?】アメリカではおもちゃ販売大手のトイザらスが破綻!!

【インターパークの将来は暗い!?】人口増のアメリカでも進む小売店舗の閉鎖ラッシュ!



今後、IKEAを始め、流通大手各社が出店計画を郊外の大型店から、都市部の小型店に変更する流れが加速していくと、郊外のモールは非常に厳しくなってきます。


テナントが埋まらず、穴だらけのモールになったら、あっという間に閉店への道へまっしぐらです。


当然、モールに依存しているような場所の地価は急降下していくことになります。


宇都宮市では今後LRT(次世代型路面電車)の路線を軸に街づくりを行う方針を公表しています。

そう考えると、ベルモール周辺はトランジットセンターもできて、車でも電車でもアクセスできるようになり、更に発展し、今後も伸びていくと思います。

逆に!公共交通のアクセスが悪いインターパークあたりは今後苦戦していく状況になるでしょう。


インターパークまで直通のバスなんかを増やすとは思いますが、ほとんどマイカーユーザーばかりですからね。

そう考えると、不思議なのが、IKEAなんかがなぜ郊外の巨大店舗で苦戦しているのかです。

首都圏全体で人口は増えているし、ニューファミリーのマイカーでのお買い物需要もあるはずなんですがね、、、


やはり、郊外店が不振になった原因の一番はネット通販の普及でしょう!



2010年からわずか、7年で2倍以上の伸びを見せて、なんと16兆5000億円もの巨大市場に成長しています。


日本ショッピングセンター協会が発表した、百貨店やショッピングセンターの2017年度の売上高の合計が32兆355億円です。

そう考えると、ネット通販はもはやリアル店舗の半分以上のマーケットを持った巨大市場なんですね。(*_*)


この流れはとどまることを知らずに今後も急速にリアル店舗からネット通販に消費が移行していくと予想されています。

実際、先進国各国は消費全体でネット通販の占める率は軒並み15%を超えていて、そう考えると、まだまだ日本はネット通販が伸びることは容易に想像できます。


ネット通販が伸びる一方で、リアル店舗は世界中で苦戦してます。

日本も例外なく、この流れに巻き込まれることになるでしょう。


インターパークのような、巨大なショッピングモール街にはあらゆる面で逆風が吹いていて、ネット通販だけでなく、人手不足で販売員の確保も問題になってきています。


大手流通のIKEAが大きく出店戦略のカジを郊外から都心に向けたことから、この流れは流通各社に広がっていくと思います。



不動産投資やマイホームを購入するなら、ショッピングモールに依存した立地選択はそろそろ考えた方がいい時期でしょう。

インターパークも店舗の退店が目立ち始めると、立地の価値が急降下していくことになるのは必然です。


今の流れを考えると、今後はインターパークなどのモールに依存した立地はリスクが高まっていくので、不要な不動産を所有している方は早めに現金化して資産の組み換えを行うのが賢明になるでしょう。


★荻原功太朗の業務について★

私、荻原功太朗は資産家の皆様を対象とした、投資物件と事業用物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
【私個人へのコンサルティング依頼、およびご相談は有料とさせて頂いております。】

宇都宮の不動産売買のことならお気軽にご相談下さい。
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2018年11月24日土曜日

【続!宇都宮市の中心市街地に住んでみたら!?No.6】子供が遊べる環境が更に増えた!!中心市街地に続々と新施設が!!

以前もご紹介しましたが、、宇都宮市の中心市街地には、市が運営する『ゆうあいひろば』という、小さい子供が遊べるひろーい室内施設があるんですよ。

【宇都宮市の中心市街地に住んでみたら!No.4】赤ちゃん子育てには最適の環境がある!?


二荒山神社のとなりの宇都宮表参道スクウェア内にあって、我が家のような幼児がいるファミリーには大変大助かりな施設なんです!!(*^^*)

今の時代、幼児を日差しの強い暑い季節や、真冬の寒い時期に、外の公園で遊ばせることに抵抗のある親が増えていますから、土日ともなれば、『ゆうあいひろば』は子供でいっぱいになります。


まして、雨の日なんかだと家の中だけで、遊ばせるわけにもいかず、、、幼児をかかえる我が家のようなファミリーには、こういった屋内のキッズスペースは大変重宝するんですよ。

そんな中!!


二荒山神社前のメガドンキホーテ内に、、、

なんと、、、
新たに屋内キッズスペースがオープンしました!!!


こんな話題は子育て中のファミリー以外にはあんまり興味がないでしょうが、、、

うちの奥様は大喜びしてます。ヽ(^o^)丿


市が運営する無料のキッズスペースと違い、こちらは有料ですが、、遊べる遊具の種類がとにかく豊富です!!

太鼓の達人なんかもありましたよ(*^^*)

まだオープンしたばかりで、今は貸し切り状態で遊べますから、ちびっこのいる皆様は是非行ってみてください。

ドンキの上には、もうひとつおススメの、喜久屋書店の巨大な絵本コーナーもありますので、そことセットで遊びに行けば、中心市街地を街ブラしてファミリーで1日満喫して楽しめると思います。


ゆうあいひろばにいる保護者の方と話すと、近所に住んでいる方はもちろん多いですが、、意外と中心市街地に子供と遊びに来たついでに寄っている方も結構いるんですよね。

『ニューファミリーは郊外へ』という今までの主流な流れから、都心へと向かう新たな人の流れの変化も着々と感じています。

そんな流れを組んで、新しいキッズスペースが中心市街地にオープンしたのでしょう。

これからLRT(次世代型路面電車)が開通しますので、『郊外から都心へ』の流れは更に進むことは確実でしょうね。



しかし、ここ最近のオリオン通りの復活ぶりには驚かされます。(゚∀゚)

週末の夜になると、、人がいっぱいで活気がありますよ。

それに伴い、飲食店舗もどんどん開発されています!



私が、あったらいいな~と思っていた、、、

『マンガ喫茶』もオリオン通り内に近日オープンするようです!!


宇都宮市の街にはなぜか駅前にマン喫がなくって、東武宇都宮駅周辺にもなかったですらね。。。

誰か中心市街地でやったら、儲かりそうなのに、、、と思っていたらついにオープンしましたね。


あれだけ、夜の街に人がいれば、お酒を飲んだあとにゆっくりマン喫で休みたい需要ってかなりありそうです。

特に、最近は観光客も増加しているので、夜の街も交流の場として期待されているのでしょうね。


更に、来年の春にはタワーマンションも完成して、多くの人が新たに街なか居住を始めることになります。

ここ5年くらいで中心市街地での住居開発は大きく増えているのを実感してます。

今後ますます、街なか住まいの人は増えることはあれ、減ることはないでしょう。


つまり、郊外から都心へと逆ドーナツに『人・モノ・情報・カネ』が移動していくと思います・


それだけ、中心市街地に住みたい方が年々増えているのは間違いありません。

同じ宇都宮市といっても郊外に住むのと、中心市街地に住むのでは世界が全く異なります。


家を出てすぐ近所の徒歩圏に、たくさんの選択肢がある暮らしは豊かな時間を過ごすには欠かせない必須の条件です。


それだけ、立地そのものに価値があるのですが、、、不思議なことにその魅力を体験したことのない方が多いためか、今現在、宇都宮市の中心市街地は、価値に対して価格が圧倒的に安くなっていると思います。

ほとんどの方は一度この徒歩圏でなんでもできる便利さを知ってしまったら、『郊外に引っ越すなんてあり得ない!』と感じるはずです。


それだけ、立地そのものの価値は非常に高いのですが、今のところ割安で評価されているのを痛感します。

逆に、今ならまだ手の届く価格で中心市街地にマイホームを手に入れることも十分に可能です!


郊外のように、バーベキューができる広いお庭はなくっても、、、

いまなら、屋上庭園なんかをリーズナブルに作れますからね。



実際、『広いお庭でバーベキュー♪』なんて、理想を描いて、郊外の広い敷地に大きな家を建てたい方も多いと思いますが、、バーベキューなんていくらでも有料でも無料でも快適な場所を提供してくれるところが栃木県内には沢山ありますからね。

お家でやるより、マイカーがあるならちゃんとした施設でやった方がよっぽど快適で便利ではないでしょうか。

ほとんど使わない広いお庭の手入れに、嫌気が指す方も結構多いですからね。(-.-;)

年に数回、使うか使わないかのモノのために、不便な郊外に住むことは私には無駄に思えてなりません。

もしこれから引っ越しを考えるなら、実際に住んでる私からは、『街なか住まい』を断然おすすめします!



人口全体が急速に高齢化するなか、街なか住まいの需要は一層高まっていくのは間違いないでしょう。

人口密度が増加するのに伴い、中心市街地では新しい商業施設への投資もどんどん増えていくと思います。

逆に、人口密度が急速に低下する郊外は今後どんどん不便さが加速していくことになります。


一度、街住まいに慣れたら、郊外のマイカー必須の生活は全く考えられません。

立地の価値を理解できない方が多い今がチャンスです。


住むなら街のど真ん中に!

当然、新築の選択肢は分譲マンション以外ではほぼなくなりますが、、今はリノベで古い建物でも室内は簡単に新築同様にリニューアルできますからね。


年に、数件ほど中心市街地でもかなり手頃な売り物件が今のところまだ出ています!(*_*)

わかっている方は狙っているので、中心市街地で値頃感のある物件は本当に俊足ですぐに売れてしまいます。


中心市街地の物件の相場が確実に上向きなのは、物件の売れ行きを見ても明らかになってきました。

今後、ますます、『不動産は立地がすべて!』の時代になることは確実です!


来春にはタワーマンションも完成し、ますます中心市街地の再開発に弾みがつくことは間違いないでしょう。


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2018年11月20日火曜日

【宇都宮駅西側もLRTの早急な整備が必須!?】全国でバスの運転手不足が深刻に!?

NHKニュースWEBに全国でバス路線の維持が困難になっている特集が組まれています!!

路線バス問題【特設サイト】(NHK ニュースWEB)



LRTに反対していた方々がの発想(バスのままで良い)がいかに無責任極まりなかったのがこのような事実からも明らかになってしまいましたね。。。(-_-;)

人口が増加している政令指定都市の福岡市の黒字路線ですら、運転手不足でバスを大幅減便を余儀なくされている緊急事態なんです。。。

赤字の利用者が少ない路線を廃線にするか、黒字路線で利用者が多い路線を減便するかの苦渋の決断だったようですね。。(-_-;)

運転手不足がここまで深刻な状況なんですね。。。

高齢化が進んで、公共交通の需要は増すのに、逆行してバスはますます不便になっていく一方な流れなんです。


宇都宮市も例外ではないんですよ!!

減便が続けばもはや、公共交通としての機能は果たせなくなり、いずれは利用者の少ない路線はどんどん廃線になるばかりでしょう。

公共交通の破綻を回避するためにも、今までのようなスポンジ状に街がスカスカに広がっていく流れを止めることは必須の流れなんです!


宇都宮市の取り組んでいるコンパクトシティ政策は、好き嫌いで判断するのでなく、、、やらざる得ない政策なんですね。。(-_-;)

そのために、街の核となる場所に、人とモノとサービスを集約していくのです。

今はバスが便利に流れている宇都宮駅の西側も、福岡市同様に間違いなく、減便や廃線を余儀なくされるのは時間の問題です!

現実を受け入れるなら、宇都宮駅西側もいち早くLRTを整備してバス会社の負担を減らさなければならないのです。

みんなが期待する完全自動運転車が格安で使える時代がいずれが来るとは思いますが、、、技術的な課題や法律的な課題の解決にはまだまだ時間がかかりそうです。

実際、私はITエンジニアとしても仕事をしてますが、世の中をIT化して人手不足に対処しようと日本中で躍起になってますが、そもそも、、、肝心のIT化を進めるための人材が全く足りてないんですよ。(^o^;)

そんな状況でテクノロジーの夢物語が現実世界に落とし込むまで、相当な時間がかかるのは当然なんです。


その間も、どんどんバスの運転手はいなくなり、高齢化は深刻化します。

公共交通なんかのインフラは、技術が追いつくのを待ってられないんです。

だから、宇都宮駅西側も早急にLRTを整備しなければならないでしょう。


そして、郊外の開発を厳しく規制して、人口密度の低い場所には人を誘導しないような政策が必要になってくるのは間違いありません。

人手不足で外国人では代換えできないような、バスの路線廃止は先行して起こり、その後、生活に必要な水道や道路なんかのインフラの整備もままならなくなるのは目に見えています。

バスのケースと一緒で、苦肉の策ですが、、人口密度の低い場所はインフラの更新が後回しになったり、更新されないなんてことになるのも時間の問題でしょう。


結局、どうあがいても将来的には、郊外に住むことそのものがリスクになる時代が来るのは間違いないでしょうね。(^_^;)


人手不足はバスの運転手に限ったことではありません。

道路を維持するための建設作業員や、医療や介護を維持するための人など、現状でも人手足りてない業界はこれから更に深刻な人手不足になるんです!

外国人を少しくらい増やしたところで到底追いつかないくらいのスピードで少子高齢化が進んで、働く人が急速に減っていくことはもう確定している未来なんです。

つまり、、、

全部今まで通り、維持できないです!

だから、必然的に選別せざる得ないです!

厳しいことですが、捨てられる場所や人を選ばなければいけないんです。

病院なんかも受け入れ可能な人数の限界を超えて患者が来てしまうことも起こってしまうでしょう。

そうなったら、誰を助けるかを選別せざる得ないのです。


残念なことに今までのように、日本中くまなく均衡に発展させるような政策はもうできないのでしょう。


当然でですが、捨てられる場所はいずれ価値がなくなります。

不動産市場はすでに超2極化に向けた動きが急速に始まっています。


インフラが維持されなければ、自給自足するしかありません。

つまり、郊外に住むことは将来的に膨大なコスト負担が必要になるリスクが大きくなるでしょう。


廃墟だらけの場所に好き好んで住むもうとする人はまずいないので、宇都宮市内でも郊外になればなるほど、年々価値下落のスピードは加速していくと予想しています。

逆に、人が集まる一部のエリアに富が集中していくのは容易に予想できます。

現に、中心市街地なんかの物件は足が早く、実態のレートは公示地価なんかよりも、急速に上昇しているのを感じています。


宇都宮市がLRT(次世代型路面電車)を整備して、コンパクトシティ化に向かって動き出したことは、好き嫌いの問題でなく、時代の宿命なのをバスの運営が限界にきている問題から感じ取れますね。


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2018年11月15日木曜日

【2020年以降も建築費は下がらない!?】中古物件がお買い得なのは今だけかもしれない!?

東京オリンピック後の「 2020年以降は不動産価格や建築費が下がるのでは? 」こんなことを煽るマスコミ記事は多いのですが、、、

実際のところはどうなのか現場の実感から考えてます。



私が宇都宮市内の現場で感じている実感としては、建築の職人さんの不足感は年々ひどくなるばかりです。


実際、建設業の就業者数は減り続けています!!

建設業の就業者数は1997年の685万人をピークに、2017年には498万人と3割弱も減少してます!!

2020年にはさらに減少しているのは間違いなく、その傾向は今後もしばらく続くことはほぼ確実な情勢です。

政府はひどい人手不足を背景に、外国人労働者の受け入れを急速に増やすようですが、、、素人の外国人が現場に入ってきてもすぐに仕事が出来るわけではありません。

人手不足は工事の量や質の低下・劣化を生み、建設会社にとっては大きな頭痛のたねとなっています。

東京商工リサーチがまとめた5月の「 人手不足 」関連倒産は、建設業と製造業がともに8件で最多でした。

建設職人の高齢化や若年層の不足、リーマンショックやアベノミクスで人手が不足してきた経緯は、五輪は要素の一つに過ぎず、建設費の高止まりの大きな要因となり、住宅やオフィスの建設、大規模修繕工事などに今後も大きな影響を与え続けるでしょう。

さらに2019年10月には消費増税が予定されています。

増税となれば当然、その分建築費はコストアップします。


宇都宮市内で、これから分譲される新築マンションの売出し価格なんかをみても、、、

『高い!』ですね、、、(^o^;)

最低売り出し価格が3000万円超えなんか当たり前になりつつあります。


宇都宮市内では土地自体はたいして高騰してないことを考えると、建築費の上昇が値上がり分の大半占めている状況でしょう。


リーマン・ショック後なんかの2000万円台前半の最低価格から考えると、ここ7.8年で、3割くらいは新築の分譲マンションの売り出し価格が上昇しましたね。



建築就業者の数がこれからも減り続けることを考えると、建築費用はさらに上昇しそうな気配だらけで、下落する要素は全く感じないのが現場の印象です。。。(-_-;)



これから、5年位で、建築費用の上昇で新築物件の供給は急速に落ち着いてくると考えています。


新築の注文住宅の建築依頼をして、引き渡しまでに1年待ちなんて当たり前に出てきそうです。


逆に!!

程度の良い高級仕様で造られた中古住宅や、中古マンションは、価値が見直され、価格が上がるかもしれませんね。


『新築至上主義』の日本が皮肉なことに、新築価格の急騰で中古利用の促進に意識改革が進むのではないかと考えてます。




賃貸物件の運用でも、この建築費の上昇が大きなネックとなってきそうです。

家賃自体は賃金が上昇しない今の状況では、とても値上げ出来る状態ではありません。


最近は、賃貸居室の大規模改修なんかを依頼しても、工期が伸び伸びになるケースが頻発してきました。

時間は掛かるし、建築コストも上昇している状況ですので、大家さんには厳しい環境になってきました。。。(^o^;)



こんな状況でも、不動産投資に関する熱はまだまだ冷めないようで、投資家の皆さんからのご相談は相変わらず、数多く頂いております。


いくら低金利で資金を調達できても、、

肝心の運用で利益がほとんど出せなければ、結局、『骨折り損のくたびれ儲け』です。


不動産投資で儲けを出すには、ますます出口戦略が重要になってくるのは間違いないでしょうね。

『ほとんど、儲けがなくても、ローンが終われば、不動産は自分のモノになるからOK!』

こんな考えの投資家の方も結構いるんですが、、、


ローンを払い終わって、『売れない、貸せない、負動産』なんかのババをつかまされたら元も子もありません。

だから、常に出口のある物件購入が不可欠なんです。


不動産は短期で売買するような資産ではないですが、、、

かといって、よっぽど鉄板の物件以外は、一生持ち続けるべきでもないでしょう。


誰もが欲しがるような、超一等地の物件はまず売る人がいないんですよね。

だって、売る必要性がないですから。


そんな超優良物件でも、相続がらみなんかで売りに出るケースが、ごくたまにあったりします。

そんな物件が『買い!』のチャンスなんですが、、、


そんな美味しい物件は、情報元に近い不動産業者が大抵は持っていってしまいます。



人口減や建築費・メンテナンスコストが上昇を続けていくことから、これから益々、不動産業の収益環境は厳しくなるのは間違いないでしょう。

相続対策で利益は二の次の地主さんのような方ならまだしも、新規で『大家業』を営もうと考えるなら、相当覚悟をもって物件を購入しないと、痛い目に合う確率が高いでしょう。



しかし、日本の人手不足は年々ひどくなるばかりなのは確実な情勢です。

付け焼き刃で外国人労働者を受け入れたところで、焼け石に水程度でしょうね。

それだけに年々、今までの常識は通じなくなってきます!

変化を嫌がる老害となってしまった人ほど、この時代の価値観の変容に困惑していくことになると思います。

今までのように、飲食店なんかでタダでサービスを当たり前に受けられるような時代は過去のものになるでしょうし、『お客様は神様』なんて言葉も死後になっていくでしょう。

本来、お客様とサービス提供者の関係はフェアで50:50の関係のはずなんですよね。

サービスをしてもらうなら、当たり前ですが対価として当然、お金を支払う。

安く上げたいなら、すべて自分でセルフで行う。


不動産業においても、徐々に変化が出てくると思います。

実際、昔と比べて大家さんと客付け不動産業者の関係性は完全に逆転しつつあります。

何にしても、戦後長いこと続いてきた価値観の大幅な反転が始まったことだけは間違いないでしょうね。(^_^;)


最近、人口減少から日本の未来を予測するような本が売れているようです。



読んでみたら、衝撃的な内容が満載(*_*)!なのでご興味ある方は是非!



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2018年11月10日土曜日

【南海トラフ巨大地震はもうすぐ起こるのか!?】災害に強い街、宇都宮市の巨大地震リスクはどれくらい!?

ここ最近、週刊誌等で、『南海トラフ巨大地震がもうすぐ来る!』なんて記事が多くなっていますね。。(*_*)

事の真相はともかく、地震に備え、警戒するに越したことはないのは事実です。

そんな中、NHKが制作した南海トラフ巨大地震の発生をシミュレーションした速報動画が話題となっています!

【衝撃】2020年までに発生するといわれる南海トラフ地震の「NHK地震速報動画」が話題 / 東日本にも被害拡大(ニコニコニュース)



この動画みたら、津波の到達速度の速さにびっくりです!!

津波の到達が早すぎ!!

ちょっと怖すぎですが、、、こういったことが起こる可能性の高い現実を受け入れとくべきでしょう。


津波が来るような場所では、巨大地震が来たら、落ち着く間もなく、すぐに高い場所に避難しないといけないのがリアルにわかりますね。



日本に住んでいる以上、巨大地震の影響は避けられないです。

巨大地震に遭遇する確率を示すマップも公表されています。



このマップは今後30年以内に震度6弱以上の地震が発生する確率を表すマップとなってまして、一番色の濃い部分は26%~100%の確率で巨大地震の発生が予想される危険エリアとなっています。

マップを見ればわかるように、日本で人口の多い場所が軒並み濃い赤色のエリアに属しているのがわかります。(*_*)

宇都宮市は濃い赤色の外側の薄いオレンジ色のゾーンで30年以内の巨大地震の発生確率は14%と、比較的安全な場所とされています


関東地方をアップしたマップを見てみると!



関東地方の県庁所在地でリスクを比較してみると、

宇都宮市 14%

前橋市 7%
水戸市 81%
さいたま市 55%
東京都(新宿区) 60%
千葉市 85%
横浜市 82%

となっております。

水戸、千葉、横浜は軒並み80%超える確率で巨大地震が発生すると予想されていてます。

一方、宇都宮市と前橋市はともにリスクが20%以下と関東地方でダントツの地震リスクの低い予想がされております。

さらに、宇都宮市と前橋市は内陸都市のため、津波のリスクもないので、関東地方では圧倒的に巨大地震の被害リスクが低い都市となります。



巨大地震が発生したら、命が助かることがもちろん一番大切ですが、不動産を所有している方にとって、自分の財産が一瞬で吹き飛んでしまうかもしれない恐ろしいことこの上ないリスクですよね。


そう考えると、関東でも屈指の地震リスクの高いエリアに物件を購入するのは非常に危険な賭けになる恐れがあるでしょう。

地震保険などの備えは必須です。

地震そのものより甚大が被害をもたらす、津波が予想されるよう場所の物件は特に警戒が必要です。


その点、宇都宮市は津波の心配もないし、巨大地震の発生確率も比較的低いことから、関東地方の中では安心して物件を購入しやすい場所であることに間違いありません!


国が運営する、国立研究開発法人 防災科学技術研究所 では、あなたの住むエリアの詳細な地震ハザードカルテが取れるようになっています。



こちらは宇都宮市の市役所がある辺りの地震ハザードカルテです。

細かい地域ごとのデータが取れる非常に便利なツールです。

こちら→地震ハザードカルテ

是非、自分のお住まいのエリアのカルテを取得してみてください。



実際に南海トラフ巨大地震が起こったら、3000万人以上もの人が避難の必要に迫られると言われており、家を失う人も数多く出ることになります。

東日本大震災の後も起こりましたが、場所によっては不動産価格が急騰するエリアも出てきます。


もし首都圏で巨大地震の影響が出て、家を失う人が数多く出たら、地震の影響が少なかった近隣エリアの不動産価格が高騰するのは間違いないでしょう。


最近は震災に備えて、首都圏の方がセカンドハウスとして宇都宮市の物件購入を検討するようなケースも増えてきました。


首都圏のような強大な人口を抱えるエリアが被災したら、代わりの家を確保するだけでも一苦労です。

家が確保できなければ、長期間の避難所生活なんかの過酷な生活をしなければならないリスクにさらされます。


お金がある人から、疎開のための家を確保するような現象は容易に想像ができます。


震災の影響などで、宇都宮市の物件が思わぬことで高騰することもあるでしょう。

宇都宮市は震災リスクが低く、都市として大きなアドバンテージでありますからね。


なんにしても、日本は災害大国でどこで自然災害にあっても不思議ではありません。

普段から災害に対する備えは怠らいなようにしなければなりませんね。(^_^;)



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2018年11月5日月曜日

【最新!不動産価格指数からわかる損した人と得した人とは!?】ここ10年のトレンドを見てみたら!?


国土交通省から、2018年7月分の不動産価格指数(住宅)および第2四半期分の不動産価格指数が発表されました。

住宅総合指数はなんと!44ヶ月連続の上昇となっております!




全体では約4年ほども住宅総合指数が上昇していることになりますが、、、

細かい中身を見ると、勝ち負けは歴然としています!(^o^;)


リーマンショック後の2009年頃からアベノミクスが始まった2012年くらいまでに、分譲マンションを購入した人は不動産の購入で大きく資産価値を上昇させたのです!


一方それとは対象的に、、、戸建て住宅を買った人たちの家の価値はほとんど上場していないのが指数から読み取れる現状です。。。(^o^;)

ただし、、これは全体の総合指数ですので、宇都宮市の中だけで見たミクロな視点ではだいぶ中身が異なってきます。

大雑把な地域ごとの情報も掲載されていたので、そちらも引用してみますと、、、




驚くことに、、東京含む関東地方より、北海道や東北、近畿、九州沖縄地方の方が、指数の上昇が大きいことです!

しかし、、、徐々にデーターミクロな視点に落としていくと、、3大都市圏では東京の上昇率が一番となります。

東京や愛知県、大阪府なんかでも、戸建て住宅の価値がほとんど上昇していないのは意外な事実ではないでしょうか。


結局、日本全国で分譲マンションの一人勝ちなのはデータからよく分かると思います!




もっとミクロな宇都宮市の視点で見ても、私の現場感覚から言えることは、分譲マンションの一人勝ちは間違いないと思います。


そもそも日本では未だに、中古住宅の建物そのものに価値を見出すことはほぼありません。

今年から中古住宅の流通を促進させるために検査の確認が義務化されましたが、以前から言っているように、

中古住宅の性能評価をしたところで、ほとんどの建物価値を上昇させる効果はないでしょう。。



なんと言っても、、、日本人は『新築大好き!』な国民性なんですよ。

これは、ちょっとやそっとでは変えられない流れでしょう。



戸建て住宅の痛いところは、建物だけの減価にとどまらず、ここ5年の上昇相場でも住宅地の価格自体が低迷しているところでしょう。

新築で建てても、建物自体は20年も経てば概ね、『価値0』と市場で判断され、土地の価値もほとんど上昇しないのは、マイホームを資産として考えた場合に戸建て住宅の購入は圧倒的に不利なのはこのデータからもよくわかります。


ただミクロな宇都宮市内のデータで見れば、土地の価値も超2極化していますから、勝ち組エリアに物件を購入していれば、住宅地自体の価値が上昇しているので、建物の減価分をいくらカバーできると思います。

特に、元今泉や中今泉地区のような上昇の大きいエリアに戸建て買った人は年間数%とはいえ、土地の価値自体の上昇の穏健を受けています。

しかし、宇都宮市内の殆どの住宅地は、30年近くにわたり値下がりを続けています。

未だに減価の大きい豊郷台エリアなんかは、年間4%ほども値下がりしているので、複利で計算すると、5年で20%ほども価値が更に下落してしまう可能性が高いということになります。


つまり、戸建て住宅の購入の場合は、土地の価値自体の評価が非常に重要なのです!

いつも言っているよに、消費と割り切って戸建て住宅を購入するなら、個人の自由なのでなんだっていいんです。


でも、、人生で最大の買い物となることが多い一般の方であれば、老後に転居が必要になることを考えても、できるだけ価値の維持できる分譲マンションを選ぶのが賢明な判断になることはデータからも明らかです。

特に、中古マンションは価値が安定しやすく、老後も管理が楽なので、圧倒的におすすめの選択となります。



今後はますます、一部の勝ち組エリアや、分譲マンションのような需要のある物件に価値が集約していくことは避けられないでしょう。


マイホームには夢があって、自分好みの城を作りたい気持ちもよくわかります。

お金に余裕のある方は、それでも良いと思いますが、将来の資産形成もかねて、マイホームを買うなら、ごく限られた勝ち組エリアの戸建て(中古)を買うか、分譲マンションを選ぶのが賢い選択になるでしょう。


そう考えると、マイホームで資産形成をするのはそれほど難しくないのがわかると思います。

宇都宮市内では2022年のLRT開通で、沿線に価値が集中するのは間違いないでしょう。


すでにマイホームを持っていて、資産の減価の大きい場所に物件を所有しているなら、住宅の住み替えも含めて、財産価値の残りそうな物件に資産を組み替えることも賢明にな判断です。


一生懸命働くよりも、勝ち馬に乗れば、労せずとも財産が残せてしまうのが悲しいかな、、資本主義の現実です。

一生に一度の大きな買い物となるマイホームなら、慎重な判断が求められるでしょう。



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