2017年5月27日土曜日

【高額査定の落とし穴！？】不動産の売却はアイデア勝負の時代になる！？

一般の方にとって、不動産を売らなければならないシーンは一生にあるかないか。。。

何も知識がないのに、コンビニの２倍も数がある不動産屋のどこに依頼したらいいのか、悩ましいことではないでしょうか？





そんな売主さん達の不安を煽って、ネット上では一括査定サイトがブームとなっていましたが。。

最近、そのブームにも陰りが見え始めてきました。
（真面目に商売している不動産屋の多くが一括査定サイトから撤退している。。）

このブログでも散々書いていますが、そもそも不動産を一括査定するのは意味がない。

【一括査定サイトへ向かわせるダマシの手口！？】怪しいアフィリエイトサイトが急増中！？



価格に責任のない不動産の査定では、仕事を取りたいだけの悪徳業者が、相場からかけ離れた無責任な査定価格を提示する。

『どうせ、素人。高い査定価格で釣って、後々、値下げさせればいい。』
フフフヽ(｀▽´)/

こんなことになるとは知らずに、業者の提示する相場無視の高価格査定に気を良くして、売却を依頼してしまう。。


相場からかけ離れたさらし者物件となり、イメージが悪化。

大切なお金と時間を大幅に浪費するだけに終わる。



不動産を売りたい時に、売主さんが知っていなければいけない重要なことは！


売主さん→できるだけ高く売りたい！
↑
利益が噛み合わない。
相場からかけ離れた取引ではどちらかが大損している。
↓
買主さん→できるだけ安く買いたい！

 相場より高く売れれば、売主が得をし、買主が損をする。

逆に、相場より安く売れれば、売主が損をして、買主が得をする。



利害が一致しない両者をつなぐのが不動産屋の仕事。

つまり、売主と買主の欲望の調整役。

 ←買主　まぁまぁ→　不動産屋　←まぁまぁ　売主→


こんな当たり前のことがわかれば、相場からかけ離れた価格で取引が成立しないのはよくわかるはず。

売主さんに高額なローンが残っていても、買主さんには相手の私情はまったく関係ない。




重要な点は、常に利益相反の取引で、相場より高く売るための努力を何もしないで、相場からかけ離れた価格で売れることはまずないということ。

残念ながら、ほとんどの売主さんは、売却時に所有の不動産資産を大切に扱わない。



中古住宅やマンションなら、退去した汚いまま。
土地で売るにしても、住めないような古屋があってもそのまま。

自分の大切な資産なのに高く売るための努力をしない。


そんなひどい状態で売却活動を行う。


『買いたいですか？そんな物件？』


買主さんに与える印象を考えない。

これでは高く売れるはずがない。



しかし、このような状況は売主さんだけの問題ではない。

取引を手助けする不動産屋の多くも、古い考えのまま何も提案できない業者が多いのが現状。



高く売るための企画を提案できる不動産屋は限られている。

これから全国で空き家が急増することは確定しています。

ここ宇都宮市も例外ではない。


人口減少時代に、不動産を有利に売却するには、時代にあった企画力、提案力が不可欠になる。


売却を有利にするためには、売主さんも追加投資やリスクを取る必要に迫られる。

さもなければ、格安、もしくは売れない、という最悪の結果が待っている。

今後は、時間が経てば経つほど、買主さんが絶対的に有利な相場になることは間違いない。

そのため、できるだけ早く売ることも重要になってくる。



すでに不動産市場でも、借り手優位で凄まじい競争にさらされている賃貸市場ではこの、企画力アイデア力による、入居者の獲得競争がすでにスタートしている。

今後は、不動産の売買市場でも物件の供給過剰による、買主絶対有利なエリアが広範囲に及んでくる。

そして、賃貸市場と同様に、競争が激化。
売れない物件が急増してくる。

というか、宇都宮市の物件でも、長期間売れ残る物件が急増してきている。

宇都宮市内でも一部の超優良エリアの物件なら問題ないが、一般的な住宅街の物件売却は困難になるでしょう。



今後、不動産を売りたいときに、頼りになるのは、意味のない高額査定を提示する業者ではなく、高く売るための企画力、提案力のある不動産屋になります。


中古物件の取引が盛んな欧米では、売却時に売主さんが物件のイメージアップへ再投資して、できるだけ高く、早く、売却するための努力をするのは、当たり前のように行われています。

日本でも中古物件の市場を盛り上げるためには、売主さんと不動産屋の意識改革が不可欠です。

これから、不動産の売却相談に行く際には、意味のない査定価格よりも『高く、早く、売るためのアイデアやノウハウ』が出せるかどうかに注目するべきでしょう。



おすすめ！？

専任でお願いして、リノベーションやステージングしてもらうこと！
（専任でないと売却の企画をやってもらえないので。。）

まだ、ステージングの意味も知らない不動産屋がほとんどでしょうが。。

今はチャンスです！
なぜなら、企画力で差別化して、高く売れることに気付いてない売主さんが多いから。

少額の投資でも差別化できて効果も大きい。

つまり、低リスクで高リターンが狙える！

不動産は仕掛けて高く売る！そんな時代がもうすでに到来しているのです。

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私、荻原功太朗（宅建士・不動産コンサルティングマスター）は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
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2017年5月22日月曜日

【素人大家さんは絶好のカモ！？】不動産屋が言ってはいけない事実とは！？

日銀が引き締めするかも。。なんて記事も出ていますが。。

→【アパートバブル終了か！？】蛇口が閉まれば祭りは終わり。。(T_T)



まだまだ至上稀に見る低金利とゆうこともあり、不動産投資ブームは続いております。



先日、NHKの番組でも『不動産投資で大儲けしてる！』、みたいなこと放送していて、びっくり！
各地で行われている不動産投資セミナーも大盛況のようですね。。

宇都宮の投資物件も例外ではなく、連日ありえない条件の物件探す問い合わせが相次いでいます。。。zzz(ー_ー;)




『不動産投資はどうやったら儲かる投資ができるのか？』

気になるところでしょうが、ものすごく単純です！



それは、

買い手市場の割安な時に購入して、売り手市場の割高な時に売却する。


これが誰にでもわかる基本中の基本なのですが。。。

家賃収入ばかりに目がくらみ、ババをつかまされている素人大家さんがいかに多いことか。。。



しかし、この単純な戦略が簡単なように見えて難しい！

買い手市場の割安な時は、銀行の融資条件が厳しく、資金調達が難しいからです。


逆に物件が割高な時は銀行融資が緩く、容易に資金調達ができます。

 しかしこの時期に物件購入するとババを掴む確率がぐんと増します。

 そして、、今がここ！




はっきり言って、今から、不動産投資をしたらかなり高確率で失敗します。


家賃収入なんて非常に不安定で、よっぽど追加投資でもしないと、現状の収入を将来に渡って維持するのは難しい。

昨今の賃貸経営は、厳しさが増す一方だと現場で実感しています。



賃貸市況の２極分化が進み宇都宮市の郊外のエリアでは賃料が安ければよいという低属性の借り手が増えて、スラム化が進んでいます。

それでも低金利や相続対策として新築アパートが増え続けていて、供給がさらに過剰に！



更に！新築でも入居者が決まらない厳しい時代となりました。

新築物件ですら、割安な家賃が求められている厳しい状況です。


高利回りに目がくらみ、素人が安易に築２５年以上の中古物件なんかを買ってしまうと、大規模修繕に多額の費用が必要になり、すぐにパンクしてしまいます。



このような状況で不動産を購入して儲かるのでしょうか？

私の経験からいえばまったく儲からないと思います。


物件価格が驚くほど上昇している今、ローンを最大限に利用して物件を購入すると破綻する可能性が非常に高くなる。


不労所得を夢見る気持ちはわかりますが。。。

不動産投資を煽るブロガー、業者やセミナーには近寄らないのが賢明です。
そもそも、何を目的に不動産投資を始めるのでしょうか？

低金利の中、不動産投資の見かけ上の利回りに惑わされる方が非常に多い。



電卓を叩くだけなら、いくらでも高利回りの計算ができます。

しかし、シミュレーション通りにいくことは稀で、借金に苦しめられるだけ。。。



もし、あなたが、志を持って、

 『社会に素晴らしい賃貸住宅を提供して、世の中を変えていくビジネスをしたい！』

こんなすばらしい志をお持ちなら、今の状況でも不動産投資で成功する見込みはあるでしょう。
そんな方となら是非、一緒にビジネスしてみたいです。



しかし、ただ、低金利でたくさんお金が借りられそうだから、不動産投資で不労所得♪

くらいの考えなら、やめておいたほうが賢明です。

不動産投資は、ビジネスです。

投資しただけで、自動的にお金が入ってくるものではありません。




 これから世帯数が減っていくことを考えると、今は不動産売却のラストチャンス！

不良在庫の一掃セール中です。

あなたは、ババを、売る方ですか？、それとも買う方ですか？



不動産が高値になっている今、低金利融資に喜び、安易に物件を購入するとババを掴むことになるでしょう。

しかも、その先にババを引いてくれるプレイヤーはいない最後の局面。。。

待っているのは、出口のない借金地獄か！？破産か！？



最後に、私から、資産運用の４原則をあなたに！

１．確実に儲かる話はあなたのところへは絶対に来ない
２．誰も他人のお金のことを真剣に考えたりしない
３．誰も本当のことを教えてくれない
４．自分の資産は自分で守るしかない



不動産の物件情報は公平に回ることのない、インサイダーマーケット。

不動産投資でもっとも有利なプレイヤーは、常に一次情報にアクセスできる、金融機関と不動産業者なのでした。。。

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2017年5月19日金曜日

【シルバー民主主義で街が滅びる！？】JR宇都宮駅の再整備案が素晴らしいのだが。。。

栃木県の経済同友会が、県の発展に向けた提言書を福田富一知事に提出したようなのですが。
そこで発表されたイメージ案が素晴らしい！！

ＬＲＴ軸に県都再整備を　栃木県同友会、県に提言（下野新聞）

それがこちら！


東西の大通りをLRTが走り、JRの線路が高架になっている。

LRTで東西連携する際に、是非JRの路線は高架にしてほしいですね。


西口駅前は、巨大な広場になり、東口と西口が一体となっているイメージ★


宮の橋の手前のまでの整備イメージなので地権者も多く、整備するのに相当時間と労力がかかるでしょうが、是非実現させて欲しいプロジェクトですね。


田川のボート乗り場を作るなんて面白い企画ですね！！

以前書いたエントリーのリバーサイドの開発とセットで田川の開発にも期待したい。

→【本当は教えたくなかった。。宇都宮の隠れたお花見スポット！？】リバーサイド開発は今後注目！！





こんな素晴らしい企画にも、すべて反対の残念な方々は、確実に反対してくるでしょう。

LRTしかり、街の開発投資に反対するのは、ほとんどが高齢者の方々。。。

今このような現象は全国的に問題になっていていシルバー民主主義と呼ばれています。


この辺の書籍を読むと問題点がよくわかります。




二荒山神社前の高層マンションも建設前は大反対されてました。。。

結果的にあそこが広場として市民みんなの憩いの場になって喜ばれ、街のイメージやブランド価値向上につながったことは間違いないでしょう。



しかし、当時反対派は、

 『高い建物は建てるな！建設反対！』→　低い建物なら良いよ　→　それでは採算が取れず幽霊ビルのままなんですが。。。

反対派の意見を聞いていたら、二荒山神社前は今も幽霊ビルが並ぶ、ひどい状態だったでしょうね。



 何でも反対派はいつも反対意見だけで、問題に対するしっかりした代案がない。

二荒山神社前のマンション反対運動も、カンパでも募って、土地を買い取るなり、高層階にできない分のお金を地権者に支払うなりしてれば、筋が通っていると思いましたけど。ｗｗ



駅前の再開発をするにも、地権者が多く、税金でインセンティブを与えないと、プロジェクトは何も動きません。

子供じゃないんですから、言いたい放題だけでは何も変わらないコトぐらいわかりそうなものですが。。。

すぐに、『無駄な税金を使うな！』とか。。。ほんと情けない。。。

駅前が整備されたら、すべての宇都宮の住民に恩恵があるのは目に見えているのに、常に『木を見て森を見ず』。。。

未来への投資をせずに、福祉、福祉の大合唱だけでは、街が滅びます。。。(T_T)



なんでも反対派の方々は、大通りのメガドンキ付近一帯の再開発にも反対しているようです。。

ここでも、『無駄な税金を使うな！』のお決まりの主張です。

シルバー民主主義では、福祉以外に税金を使うのは全部無駄なのかもしれませんね。。ｗｗ





街の維持と発展には、開発投資が絶対に必要です！！


東京が発展するのは、人が集まってきて、開発が行われるから？

ではないのです！！



開発計画が先にあり、これだけ電車が走っているのにまだ路線を拡張している。

常に新規の開発を行って、人を集めているのです。


プラスの循環を起こし続けるには街の開発投資が不可欠です。

この点をわかれば、街を愛している方々は開発の必要性を理解できるはず。


負け犬根性の高齢者が多くなってしまったのは非常に残念なこと。(T_T)

将来世代に素晴らしい街を残す！高い志はないのでしょうか！！


シルバー民主主義で街滅ぶ。。

そう言えば、前回の市長選挙もLRT反対派は対案もなく、ただただ、福祉、福祉、福祉の大合唱でしたね。。



そんなシルバー民主主義まっさかりのなか、選挙でLRTが承認されたのは本当に良かった。

先見の明があり、志の高い高齢者の方々が宇都宮市には数多く住んでいるのでしょう。

とうことで、着々と着工に向けた動きが進んでいます。

今秋、国にLRT工事許可申請へ　宇都宮市など（下野新聞）


今年度中、来年３月までには着工される予定になっています。

いよいよですね～♪



イメージ図のような宇都宮駅ができたら間違いなく、街の未来は明るいです。

逆に、福祉、福祉で、現況のまま開発投資をしないで街を放置したら。。。

廃墟が増えて、暗い未来に。。。

未来の子供達が誇れる宇都宮に！志高くいきましょう！



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2017年5月15日月曜日

【悲報！】空家激増は確定的だけど。。宇都宮市でマイホームを買っても安心なエリアとは！？

人口減少が進んでいくことに伴い、今後は日本全国で空き家が急増することはほぼ確定してますが。。



住宅市場に与える影響は、非常にゆっくり押し寄せるのでなかなか気づけないでしょう。


現在は、人口減少といっても、総人口に締める割合でいえばごくわずかで、宇都宮市などではまだ人口は増えています。

→【データに注目！】宇都宮市の人口・世帯数から不動産市況の今後を考える！！


首都圏を含めてすべての地域で人口が減少していくのはこれからになります。

野村総合研究所が発表しているショッキングなデータを引用させて頂くと。




まさに今から、全国で空き家が激増するのがよくわかります。
２０３３年には３件に１件くらいの割合で空き家になる予想。

日本中、空き家だらけに！！



需要に対して、供給が過剰になり、住宅市場は暴落する。

 と、簡単に考えてしまいがちですが、ここが大きな勘違い。




こんな数字を見せられたら、

『マイホームなんか、１０年後には暴落してタダ同然で買えるのでは？』

と、考える方もいるでしょう。




しかし、事はそう単純ではないのです。




今まで拡散した街が、どんどんコンパクトに集約する流れが日本中で起こることになります。



立地の選択と集中が全国的に起こり、逆ドーナツ化減少が起こる。

国も拡散型の街の機能を維持するためにをコンパクト化を進めるための、規制を強化していくことになるのは間違いない。

現にコンパクトシティ構想は政府主導で数年前から検討されていたのですが、2016年に「都市再生特別措置法」が改正され、立地適正化計画が創設されました。


宇都宮市はLRTの導入とセットで、コンパクトシティ化に向けて、すでに動き出しています。


→【全国初！宇都宮市が都市機能集積へ補助！】コンパクトな街づくりで笑う人！泣く人とは！？


宇都宮市でも当然、今のマイカー拡散型の街の流れが逆転を始めることが予想されます。

そして、住まいの選別が非常に厳しくなる。

今後、居住誘導区域ではない区域が、自治体からケアされなくなる、もしくは増税されることは充分に考えられます。

結果的に、誘導区域以外の地域は荒廃してとても住める状況ではなくなる恐れがある。



そんな場所に不動産を買うとどうなるかは、推して知るべしだろう。



近隣の公共施設などが居住誘導区域に移転し、ゴミ置き場などが集約され不便になり、近くのバス停にバスが通らなくなり、陸の孤島のように取り残されることも考えられる。

空き家だらけの住宅街はどんどん治安も悪化して、自治会も機能しなくなる。

つまり、人口密度の低下していく場所には住めなくなっていく。。

資産価値の暴落は免れず、住宅ローンを支払い終えても、二束三文にしかならない。



宇都宮市でも大半の地域がこのエリアに属し、暴落の対象になることはまちがいない。


 しかし！選別されて選ばれる誘導エリアはどうなるのか？

 逆に人が集まり、人気が集中。

 物件の価格は上昇することも充分に考えられる。


『マイカーがあるから、宇都宮市内のどこに住んでも良い。広い土地が良い。』

消費性向の強いマイホームですから、理想追求するのもひとつですが、これからの住宅市場を考えれば、多少割高でも、狭くても、好立地の物件を選択することが賢い選択になるでしょう。



ちなみに！！


立地適正化計画について、不動産会社に説明義務はありません。

自分から質問したり調べたりしないと、知らずに居住誘導区域外の不動産を買ってしまう可能性が充分にあるので注意が必要です。

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2017年5月12日金曜日

【中心市街地に足りないものは！？】宇都宮市の中心市街地に住んでみたら！？Vol.3

中心市街地に家族共々、引っ越して早半年。

宇都宮市の中心市街地の問題点が見えるようになったので、ここで現状をまとめてみます。




まず、圧倒的に足りないもの。。。





それは、３０代以降の現役世代の人の数。

平日、街にいるのは、ほとんど高齢者。それと高校生。




人はパラパラいても、お金を使わない（使えない）層しかいない。

これでは商売にならない。

そんな状況の中、少ない現役世代の人たちのお客を取り合う。



あふれすぎてる飲食店。

最近、やたらと焼き鳥屋が目立つ。てか、多すぎ。

そして、すくない海鮮系のお店。（生物が多いと利益を出すのが難しいのかな。）


バーの数も非常に多い。（利益率が高いのでしょうね。）

そして、美容室もかなりの数がひしめいている。




中心市街地の課題は多いが、もっとも深刻なのはお金を使う層が街に来ていないこと。


そんな状況を民間の地権者は察知して、増え続ける時間貸しコインパーキング。

パーキングだらけで街の景観の悪化が問題になっている。


しかし現実的に、マイカーしか交通手段がない拡散した街の現状では、集客のために中心市街地がパーキングだらけになるのもしょうがないこと。



今後は、人口減少、世帯数減少、人口密度の低下が本格的になる。
このままマイカー依存の街のまま、拡散する街の流れを止めないと、社会インフラの維持ができずにコミュニティは崩壊する。

街の拡散を止めるきっけとなる、LRTの計画がなかったら、収集がつかなくなっていたでしょう。

去年の宇都宮市長選挙でLRTが信任されて本当によかった。ε-(´∀｀*)ﾎｯ



LRTの反対が多かった原因は、マイカー依存性の方々の意見が影響している。

人口密度の低下していく局面で、公共機関交通を軸に、街の拡散をやめていく意義がわからないのでしょう。




中心市街地の再生や人口減少を迎える中での公共交通については、「ニワトリが先か卵が先か」を考えてみると。。
公共交通を充実させて、街に人を集めるのか。。
それとも、街に人が集まるようになるから（人口密度が低下や高齢化でしてしかたなく）、公共交通の充実が不可欠なのか。
大抵の方は前者だと考えるだろうが、私は後者の街に人が集まるから、公共交通ネットワークと街の軸が必要だと考える。

 これから、人口減少と超高齢化社会を迎える日本では、街の拡散は許されないし、人口密度の低下と共に、自然と逆ドーナツ化の減少が生じてくるのは明白。

 人口や世帯数が増加し続けた拡散型のトレンドが終了して、今後は選択＆集中の逆ドーナツ化のトレンドが起こるのは必然の成り行きです。
中心市街地に住めば、通勤手段さえ確保されれば、マイカーは必要ない！

実際住んでみて、マイカーがなくても都市型の快適な生活ができるのがよくわかる。

歩くことが中心になり、健康的で楽しい毎日です。

中心市街地に現役世代を呼び込むために重要なのは、職と住を公共交通でつないであげること！

LRTがホンダや清原工業団地など、多くの職がある場所とリンクする意味は非常に大きい。

 通勤手段として、軸となる公共交通ができれば、マイカー捨てる人たちが間違いなく数多く出てきます。

マイカーを持たなければ、生涯かかる生活コストが大幅に削減できます。

 また、渋滞とも無縁になるので、お金も時間も大幅に節約できて、人生の満足度は確実にあがる。



なにしろ、徒歩圏ですべてが揃う街暮らしは快適です。

 さらに今はインターネットでなんでも買える時代。
大きな荷物は通販を使えば、マイカーがなくても何も不自由がない。

 それと、クルマもカーシェアもしくは、レンタカーで充分。
中心市街地はカーシェアリングサービスも充実してます。
一旦、便利な街暮らしを始めたら、不便な郊外には住めなくなります。

 実際住めばわかります。

人口が減少する局面でマイカー依存の拡散型の街が限界に来るのは時間の問題です。

 職と住が公共交通でつながれば、マイカーを持たない中心市街地に住む選択肢を選ぶ方は確実に増えるでしょう。

更に、高齢化の進展化も後押しして、中心市街地の住人が増える流れが今後も長期的に続くことが予想されます。
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2017年5月9日火曜日

【老後に住む家がなくなる！？】高齢者の賃貸ユーザーに迫られる現実とは！？

単身の方でマイホームを欲しがる方は少数派です。

 『結婚でもしたら、買おうかな。。』くらいの感覚でほとんどの方は、賃貸に住み続ける選択も有りと考えているでしょう。


単身のまま、賃貸生活が長期化して、高齢者と呼ばれる年齢に達した時に問題が！！

高齢者の入居に拒否感 大家の６０％余に 徐々に増加（NHKニュース）



高齢者の入居に拒否感があると回答した大家さんの割合がなんと！６０％余りに上り、徐々に増えていることが調査からわかったという。


これだけ空き物件が増えて。。。
これからどんどん高齢化が進展していくのに。。。

貸し手の大家さんサイドは高齢者を入居させることに拒否感が上昇中とは。。(*_*)



空室のままでは1円にもなりませんし、、背に腹は代えられない所でしょうが。。

高齢者の特に、単身者、身よりもいないような方を入居させるよりは空室のままの方がリスクが少ないのが現実。

家賃が払えなくなったり、痴呆などでまともに話ができなくなったり、孤独死の心配などなど。。

大家さんサイドにすれば、高齢入居者を受け入れることの方が、空室の損失を超えてしまうと考えるのでしょう。


最悪の場合、火事でも起こされて、大きな事故でもあったら。。

そんなこと考えたら、高齢者の入居者を入れるなら空室のままで構わないと考える大家さんが多いのも理解できる。

一般賃貸物件では高齢者の引受けリスクが非常に高い。

高齢者用に設計された物件ならともかく、一般の賃貸物件ならなおさら。

何か起こって責任を取らなければならないのは常に大家さん。

行くあてのない高齢者に、家賃の催促や、退去を迫るのは、骨が折れる。。。



今後は、国や地方自治体が提供する、住居を受け皿にするしかないケースも出てくるでしょう。

将来的に、賃貸物件の空室率はさらに上昇するのは確定的だが、そんな中でも高齢者は家探しに苦労する状態が続くことが予想される。


賃貸ユーザーは間違いなく、高齢化すればするほど選択肢が限られてくる。

よく言われる、マイホームか or 賃貸か の論争も損得勘定だけでは測れない、高齢化した時の現実があることも考えなければならない。


住宅ローンを組むことを考えると、４０代までに老後の住まいについての決断を迫られていることになる。

空家が増えていくのに、家探しで困る方々が増える、矛盾した現実が高齢者にはのしかかる。

４０過ぎたらローンを組んでマイホームを購入するか、まとまったお金貯めておくようにして、借りられる家がなくなったら、手持ち資金で買える家を見つけるか。

とにかく、のんびり気楽な賃貸生活がいつまでも続かない現実があるので、単身賃貸ユーザーは備えを怠らないことが重要でしょう。

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2017年5月5日金曜日

【宇都宮市の伝説の観光スポットはここ！？】観光客は餃子を食べに来ていない！？

子供の頃から、正嗣やみんみんの餃子を食べて育った宇都宮の方々は、餃子のコンテンツとしての価値をイマイチ把握できていないように思います。

中心市街地に引っ越して、改めて、餃子コンテンツの力を実感してます。



 老舗の正嗣本店とみんみん本店のある宮島町通りでは、ほぼ毎日行列が見られる。


老舗と新しい餃子専門店が並ぶ、この通りは宇都宮の餃子通りとなっていることを知らない方は多い。
ゴールデンウィークの今の状況はこんな感じに！！



裏路地に更に！この３倍くらいの行列が大通りまで繋がっています。
宮島町通りの４店舗ある餃子屋さんすべてが大行列の状態。。。

大通りから一本裏のマイナー通りが人であふれる。

連休中は、メガドンキの地下の数店舗がまとまった『来らっせ』も大行列。。。
とにかく中心市街地の餃子屋さんはどこもかしこも大混雑。

『宇都宮と言えば？』→【餃子！】が全国レベルで定着して、

一大コンテンツとして餃子が街の活性化に大きく貢献している。





駅ビルもこんな感じに！！
６０分待ちのなか。。続く行列。。。

駅ビルの一番奥の場所の悪いエリアでもこの集客力！！！
宇都宮の地元の方が気づいていない、餃子コンテンツのすごいこと。



宇都宮に観光に来る目的が『餃子を食べる』ことはもちろんですが。。




実は、本当の観光客の目的を理解していますか？？


 それは餃子を体験することにある！


餃子体験を理解している方は商売センスのある方！

宇都宮で育った私は、小さい頃からみんみんや正嗣をファーストフードのように利用しているので、そんな宮っ子からしたら、大行列してまで、老舗の本店で餃子を食べることを理解しにくい。



観光客は遠方から餃子を体験に来ている。

 つまり、老舗の本店で友達と写真を撮ったり、餃子を楽しむ体験をしにきている。

正嗣の岩曽店あたりに行けば、あまり待たずに食べられるのに、そっちには行かない。

みんみんもしかり。

宮島町通りのみんみんと正嗣はほぼ毎日行列ができてます。


ここが、ポイント！！


餃子を食べに来てるだけなら、すぐに食べられる宇都宮市の郊外の店舗で食べても良いはずなのに、わざわざ並んで本店で食べる。
『テレビに出ていた場所に行った。』とか、『有名店の発祥の地で食べた。』とか。

そこが場所の価値。
観光客に体験を提供できる宮島町通りエリアは、宇都宮市でも観光地として見えない価値がたっぷり詰まった餃子の聖地となった。


不動産の価値は立地価値。
不動産開発や投資をするにあたり、街における人の流れを理解するのは非常に重要。


今後も宮島町通りは、新規の餃子店をどんどん出店できるよう開発を促し、観光地としての価値を更に上げることが宇都宮市として非常に有効でしょう。

実際、みんみん、正嗣、老舗以外の店舗も連休中は便乗大行列。（味の評価はしませんが。。ｗｗ）


餃子通りとして定着した、宇都宮市の宮島町通り。
今後さらに、餃子体験のできる観光スポットとして注目を集めるでしょう。

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2017年5月1日月曜日

【アパートバブル終了か！？】蛇口が閉まれば祭りは終わり。。(T_T)

全国的にアパートローンの膨張が続いているようで。。。

需要もあまり見込めないような場所で、家賃保証をエサにどんどんアパートの開発が行われています。




そんな状況を警戒して、日銀がいよいよ動くようです！！

アパート融資の膨張警戒＝建設過剰で空室増も－日銀（時事通信）





しかし、ことの発端は日銀の金融緩和。

残念なことに、いくら金利を下げても、今の日本に民間の資金需要がない。

ジャブジャブのお金は結局、不動産と株式市場に。




情弱の郊外の地主さんが、相続対策と家賃保証をエサに需要もないエリアにアパートをどんどん建てている。

『家賃保証だから安心！』なんて大家さんがこれから悲劇に合う。



家賃保証はまったく名ばかりで、保証されてない事実を知るのは、しばらく時間が経過してから。。



はっきり言って、家賃保証なんて、建築屋の自転車操業みたいなもの。

マネーがしぼられて、新規の開発にお金が流れなくなれば、倒産するような中小メーカーはたくさんある。


倒産しないまでも、業績が悪化すれば、簡単に補償額など見直される。



建てさせてしまえば、あとは大家さんの自己責任！

建築屋と金融機関に財産のほとんど搾り取られる仕組みにまんまとハマる地主がいかに多いか。


まぁ、もともと農地だったようなところが開発されて棚ぼた式に、財産が転がり込んだような土地ばかりだから、ありがたみも少ないのでしょう。

そして、これから２０年でもともとの農地の価値にもどる土地がたくさん出てくる。

そもそも相続対策の必要がなかった土地なのでは？？ｗｗｗ



これだけ作り過ぎたら、これから２０年で投げ売りされるアパートが続出してくるのは避けられない。

飛んでしまう地主さんも増えることでしょう。


アパートだけならまだしも、自分の自宅も取られてしまうような、レバレッジ掛けすぎの地主さんは自分の愚かさに気付かされる。




一部の勝ち組みエリアを除いて、今は急いで売りの局面！

祭りは終わりに近く、中央銀行が引き締めに動こうとしている。



逆にもう少し時間が経てば、絶好の投資チャンスが訪れるでしょう。

市場が空き物件の急増と、融資の引き締めで暴落。

投げ売りする大家さんがたくさん出る。

この局面で買える方はほぼ儲け確定だ。



一旦投げ売りがはじまれば、宇都宮のような地方都市でも一律で投げ売り物件が出る。


地元の情報に精通したものでないと投げ売り相場では動けない。

地元の情報に精通したものなら、確実に実需があるエリアの投げ売り物件を拾えるでしょう。



しかし、融資がタイトな投げ売り相場で、物件を買えるのは本当のお金持ちだけ。

こうやって、お金持ちが更にお金持ちになる循環が続いていく。

そんな景気循環を過去に何度も見ているので、賢い皆様は今しっかりキャッシュを積む局面でしょうね。

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