2021年7月31日土曜日

【ゴミを電気に!宇都宮市の地域電力会社が設立!?】宇都宮市のかかげる再生可能エネルギー計画とは!?

7月13日に再生可能エネルギーの地産地消による低炭素化を目的とした地域新電力会社「宇都宮ライトパワー」が、設立されました。

宇都宮市、新電力会社を設立 LRTに再生エネルギー供給 足銀と栃銀も出資(下野新聞)

設立に必要な資金は宇都宮市のほかNTTアノードエネジー(東京)、東京ガス、足利銀行、栃木銀行から出資されています。

宇都宮ライトパワーの本格的な事業開始は2022年1月から予定されおり、当初の段階では、ごみ焼却による熱エネルギーを電力に変換し、次世代型路面電車(LRT)への100%電力供給や、公共施設への供給をメインとするとのことです。

発電システムとしての詳細な情報はまだ確認できませんが、宇都宮市のごみ処理施設である「クリーンパーク茂原」を利用すると公表されていることから

おそらくは「国立環境研究所」のHPでも公開されている「廃棄物発電」システムを組み込むと考えられますが、具体的には現在、実際に稼働している秋田県横手市にある

「グリーンプラザよこて」のシステムを踏襲するのではないかと予測できます。


上記のシステムフロー図を見ると、難解に見えますが原理は単純です。

基本はゴミ焼却する際の「熱」を回収して「湯」を沸かし、その蒸気でタービンを回転させ「発電」するというシステムです。

従来は、火力発電に比べると廃棄物の熱量は低く不安定であることから、ボイラの温度や圧力を一定にするには制御システムが煩雑になり発電コストが割高になるといった欠点がありました。

最近ではこの制御システムが格段の進歩を遂げているとのことで、いずれは枯渇していく化石燃料(石油や天然ガスなど)と比較して、早々に採用し実績を積み上げさらに技術革新していくシステムとして国内外の注目を集めています。

それ以外にも、宇都宮ライトパワーでは再生可能エネルギーである「太陽光発電」にも意欲的に取り組むとしており、宇都宮市内の家庭用太陽光発電における余剰電力も積極的に購入して活用する予定とのことです。

具体的な買い取り金額は明らかにされていませんが、改正FIT法により順次固定買い取り期間が満了し、発電した電力を自己消費できないことから、高額な蓄電池を購入しようか迷われている一般家庭方とっては朗報だと言えるでしょう。

さきほど解説したように、LRTに関して必要とされる運行は、全てをこの再生可能エネルギーによる電力を利用するとされており、そのほかにも市庁舎や図書館、体育館など約240施設にも供給する予定になっています。

この効果として、宇都宮市では年間約1万1千トンの二酸化炭素を削減できると試算しており、電気代については約500万円節減できるとしています。

これらにより得られた事業収益は、環境問題などの地域課題解決に生かすとされており、太陽光発電の普及拡大やバス、タクシーなどの電気自動車(EV)化など、市民生活の質の向上につながる事業を想定しています。

再生可能エネルギーに関してですが、7月12日に経済産業省から興味深いデータが公表されました。

「2030年時点における_発電コスト試算の有識者会議」の公開データです。

再稼働などを巡り二転三転している原子力発電ですが、従来は経産省を筆頭に

「様々な問題ははらむが、発電コストについては原子力が最も安い」と、火力や水力発電、再生可能エネルギーと比較したコストの安さを強調し、なかば強引に計画を進めている傾向が見受けられました。

ですが今回の試算では、東京電力福島第一原発事故をきっかけとして安全対策費が1割以上も上昇したことにより、安さ神話が瓦解して事業用・住宅用も含めて「太陽光発電」がもっとも発電コストが低いとの結果を示しました。


検証の方法としては、2015年に公表されたものと同じく上記の概要に基づいて試算されています。


画像が粗いので見難いとは思いますが、棒グラフが短いほど発電コストが低いこことを表しています。

表からは、事業用太陽光が原発と同程度、家庭用太陽光発電の場合には多少ですが、原発発電コストを上回っているように見えます。

ですが、先ほどご紹介した安全対策費などのも含め資産をしますと、円/kWh試算では原子力11円台~にたいして、事業用太陽光8円~からで家庭用の場合には9円~となっています。


むろんこれらの試算は、例えば家庭用の太陽光発電システムの場合には隣地の日影による影響や導入するシステムのエネルギー変換効率などにより振れ幅はあるのですが、いずれにしても「原発はコストが安くすむ」といった国の論点を覆すことのできる根拠ともなります。

SDGs(持続可能な社会づくり)による脱炭素社会の実現は世界的趨勢ですが、宇都宮市として独自に再可能エネルギーを導入し地産地消を標榜し新電力会社を立ち上げたのは、対外的に誇れる事業であるといえるでしょう。

弊社では家庭用の太陽光発電搭載などのご相談にも応じておりますので、お気軽にご相談ください。


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私、荻原功太朗(宅建士・不動産コンサルティングマスター)は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
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2021年7月24日土曜日

【令和3年度の土地の路線価格が公表される!最高額はあの場所!?】気になる宇都宮市の地価変動は?

宇都宮市の土地の価格を左右する路線価が公表されました!



栃木県内の最高額は2年連続で宇都宮市宮みらいの宇都宮駅東口駅前ロータリーでした!

以前からここで発信したように、宇都宮市の経済の中心は中心市街地からJR宇都宮駅周辺に集約してきており、富の軸が大きく動いていることは間違いありません!



令和3年の相続税や贈与税の財産評価に適用される路線価【路線価図・評価倍率表】が下記リンク先から確認できるようになりました。


路線価図・評価倍率表はこちらから


この財産評価基準は、4種類ある「公示価格」の一つです。


公示価格は一般的に売買される実勢価格(流通価格)とはことなり、国が土地収用を行う際の買い取り価格や、固定資産税評価に利用するなど、管轄省の利用目的に応じ下記の4種類が存在します。


上記表の中で、相続税路線価と表記されているのが路線価で、国税庁が贈与税や相続税を計算する際の基準とする金額ですが、実勢価格(市場流通額)のおおむね80%程度の金額だと言われています。

 

ただし、実際には市場流通価格の100%と言われる地価公示価格も、実勢価格と隔たりがあることが多く、あくまでも目安に過ぎません。

 

この路線価は、全国約40万地点の道路を標準値として定め、その調査地に接道している道路の価格に、土地面積を掛けることにより土地の相続税等評価額を算出されます。

 

先ほどリンクをしてあるURLから調べたい目的地を開くと、道路に矢印と地図が記載された地図を開くことができます。


この数字は1㎡あたりの価格(単位_千円)で記載されています。

 

上記の地図の場合、1㎡_¥346万円などです。

 

この場合、坪換算だと3.3を掛ければよいので、346×3.3=¥1,141万円になります。


路線価の数字は楕円形に囲まれており、道路方向に対して色分けされていたりするが、これにも全て意味があります。

 

地区および地区と借地権割合の適用範囲を示す記号です。

 

数字の末尾に記載されているアルファベットが借地権割合で、C記号が表記されていますが、これは路線価に70%を掛けた数字が借地で土地を貸している場合のを締結している場合の相続税評価額であるという意味になります。 


これら路線価図の読み方を念頭に置いていただき、具体的なシステムの使用方法を解説します。


冒頭で紹介しているリンク先から、国税庁の「路線価図・評価倍率表」を開きます。


路線価の年度については、トップページからでも平成27年度の過去分を検索することが出来ます。



調べたい年度から条件を指定していきます。


ちなみにではありますが、栃木県の所轄は「関東信越国税局」になります。



財産評価基準として路線価図のほか、評価倍率表や一般的な宅地以外の雑種地や山林なども確認できます。




あとは調査したい土地を探し当て、先ほどご説明した路線価図の読み方を参考に金額を調べるだけとなります。




すでに説明したことではありますが、路線価は相続税の計算根拠として用いられることもあり、金額が高いと相続税にも反映されますので手放しで喜べない価格です。


ですが、ご自分の財産である土地にたいする実勢価格にも影響を与える大切な指標ですから、一度は確認されることをお勧めいたします。



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2021年7月19日月曜日

【宇都宮グランドホテルが閉館!!】盛り上がるLRT見学会と対象的な、消えゆく宇都宮の歴史!?

LRT車両見学会が6月26日から開始され、初日には下平出町の車両基地に家族連れを含む120人が参加して、LRT実車を体験したとのこと。




体験見学会は7月18日までの土日のみ開催となっており、人数を制限している関係上、参加定員が720人までに限定し募集していたところ、おおよそ5倍強の4,000人が応募してきたことから当選倍率は5倍になったとのことです。


見学会でも1番人気は、運転席に座っての記念撮影で、通常は立ち入ることが出来ない運転席に座る子供たちの喜ぶ姿が目に浮かぶようです。




宇都宮グランドホテル閉館へ 67年の歴史に幕 コロナ禍、経営継続困難に(下野新聞)



このように新しい取り組みで盛り上がる中、同時期に22代続く「宇都宮グランドホテル」が67年間の歴史に幕を閉じると報道が!!


よくお世話になっていたので、突然の知らせに驚きました(・。・;

閉館理由は、コロナ禍における利用者減少による経営不振とされています。

宇都宮のランドマークでもあった老舗ホテルですので、その庭園の美しさについては皆様もよくご存じかと思います。

宇都宮市の「祖」と呼ばれる関白_道兼の曾孫_藤原宗円をゆかりとして鎌倉時代から続いてきた庭園です。

初代藩主_戸田忠真(たださね)が、宇都宮に転封された享保16年(1731年)に、おおよそ9,000坪の『御山屋敷』と呼ばれた下屋敷を構えましたが、この御山屋敷が宇都宮グランドホテルの基庭になっています。




江戸時代の終焉とともに、約130年に渡って治世してきた宇都宮藩主_戸田氏もこの地を去りますが、薩摩出身で時の陸軍中将である鮫島重雄が宇都宮市に赴任してきた際に、この庭園をいたく気に入り別邸としました。


鮫島氏は日清・日露戦争で数多く功を上げ、明治政府から「男爵」を授爵し、陸軍において大将に任じられますが、余生においてもこの地を愛し、庭園を愛でながら過ごしたと伝えられています。

鮫島男爵は鎌倉時代に縁を持つ庭園を尊重しつつも積極的に手を入れ、京都丹波から「鞍馬石の灯籠」「鞍馬石の井桁(いげた)」を取り寄せ配置し、独自の美的感覚で庭園の造形を昇華させていきます。


現在の宇都宮グランドホテルの庭園でも、この鮫島男爵が施した意匠が随所に残されています。

宇都宮グランドホテルの前身は1954年(昭和29年)に秩父宮妃殿下のお宿として建てられた数寄屋作りの「割烹旅館陽南荘」がその基となっています。

1971年(昭和46年)に宇都宮市で初めての西洋式ホテルとして開業し、割烹旅館陽南荘の時代まで合わせ67年間の歩みの中で、皇室をはじめ国内外の芸賓客を迎える、まさに「宇都宮迎賓館」としての歴史を刻んできました。

コロナ渦における旅行や観光関連産業の打撃は大変なものがありますが、その影響により宇都宮市における一つの歴史が幕を閉じることに寂しさを覚えるとともに、行政一環となって「持続可能な宇都宮市」を創り上げる必要性を強く感じました。


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2021年7月14日水曜日

【事業承継しないで遊休不動産を売却!?】経営者の3割が「廃業」を考えてしまう理由とは!?

経営者にとって、手塩にかけた会社は我が子同然です。

日本において、誰もが名前を知っている上場会社はごく一部で、実際には中小企業と呼ばれる中・小規模の会社が大半を占めます。

2020年5月の日本経済新聞記事によると、日本における企業数の約99.7%は中小企業であり、全労働者の約68.8%はなんらかの中小企業に勤務をしているとされています。



中小企業基本法の定義による分類では

1.製造業_資本金または出資金総額が3億円以下、常時使用する従業員が300人以下
2.卸売業_資本金または出資金総額が1億円以下、常時使用する従業員が100人以下
3.小売業_資本金または出資金総額が5千万円以下、常時使用する従業員が50人以下
4.サービス業_資本金または出資金総額が5千万円以下、常時使用する従業員が100人以下

とされています。

中小企業数の割合については都道府県により多少の偏りもあるものの概ねデータ通りであるとされており、宇都宮市でもこの比率は大きく変動していません。

さてこの、日本の産業を下支えする中小企業ではありますが、そのうち約3割が後継者不足などを理由に「廃業」を検討していることはご存じでしょうか?


アンケート調査は日本政策金融公庫総合研究所による「中小企業の事業承継に関するインターネット調査」によるおこなわれました。

中小企業約4000件に対するアンケート結果ですから、この廃業検討者が直ちに全ての中小企業に適用できるものではないでしょうが、なかなか興味深いデータではあります。

廃業検討者にたいしてさらにその理由を確認した回答結果では、

「当初から自分の代でやめようと思っていた」との回答が38.2%あり、次いで「事業の将来性」を悲観したものや、後継者の問題・地域制などが理由に上がってきます。

実際に不動産コンサルティングを業務としておこなっている関係上、わたしのもとには事業資産である不動産売却に関する相談などがよせられます。

コンサルの中での会話では、アンケート結果のような理由が言葉少なに語られることから、中小企業経営者の抱える問題が概ね的を得ているということだろうと思います。

また、長らく経営を続けてきた60歳以上の経営者の50「廃業予定」であるとされているのも興味深いデータです。

事業承継には5~10年の準備期間が必要だとされています。

これは税務面や株式譲渡など実務面の継承準備が煩雑であるといった理由もありますが、後継者教育に相応の時間が必要であることが、準備期間に長期間を必要とする最大の理由であるといわれています。



創業者精神に溢れ、体力と気力に自信がある60歳以上の経営者が、ふと後ろを振り返ると事業を託すべき後継者の姿がみえない。


「どうやら後継者教育には相応の時間が必要らしい」と気が付いたときに、そこから気力を奮い起こすのが難しいといった背景があるのかも知れません。

第一線で陣頭指揮をふるわなければならない中小企業経営者は日々の仕事に忙殺され、事業承継準備にまわす時間すらない。

中途半端に事業承継するぐらいでであれば、手塩に育てた会社ではあるけれども、いっそ
「廃業」をとの考えが頭を過るのでしょう。

スマートシティ構想が着々と進む宇都宮市ではありますが、昔から馴染みのある街並みが変わりゆく裏には、このような中小企業の事業承継や廃業があるのかも知れません。

弊社では、そのように新たな道を模索する中小企業を支援するために、遊休不動産の買い取りや不動産売却などに幅広く対応をさせて戴いております。

どうぞ、お気軽にご相談ください。


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2021年7月8日木曜日

【宇都宮市でも増える家族の新しいスタイル!】事実婚、同性カップルでも住宅ローン融資の利用が可能に!?

全国的にLGBT向け住宅ローンが増加しています。

LGBTとは「レズビアン・ゲイ・バイセクシャル・トランスジェンダー」の頭文字を並べた性的なマイノリティーの総称です。



従来であれば法律婚以外では、住宅ローンを組む場合に返済負担率を補う目的や、夫婦共有名義での不動産取得を目的とした収入合算や担保提供は認められていませんでした。

ですが、この性的マイノリティーとして広義のジェンダーを認知する動きが世界的に活発化し、他国に遅れてではありますが日本でも住宅融資の際に単独購入での所得額不足を補ための所得合算に関し、連帯債務者や担保提供者を法律婚のみとした原則を撤廃し、取り扱いを可能にする動きが活発化しています。


そのような動きに反したのが、夫婦別姓を認めない民法と戸籍法の規定が憲法に反するかどうかを争った最高裁家事審判の判決です。

最高裁大法廷(裁判長・大谷直人長官)は6月23日に、2015年12月の同種訴訟の判決に続き夫婦別性を認めないことは「合憲」とした判断を示し、物議をかもしだしました。

 判決の論旨では「司法がこの問題を判断するべきではなく、それを判断し規定するのは立法の仕事である」と丸投げとも解釈できる考えを示し、有識者などを中心に「司法としての権威を放棄する蛮行」などと叩かれています。

 あくまでも個人的にではありますが、最高裁判断は無難な判決だろうと思っています。

 これは、けして司法を擁護しているわけではありません。

現行司法制度の限界が判決に表れていると思うからです。

私たち民間は、不動産業者も含め金融機関なども様々なライフスタイルに対応するべく、柔軟な姿勢でSDGs(持続可能な開発目標)に向けての活動をしています。

立法や行政・司法では支えきれない実生活を支援するのは、民間企業でしかないという思いがあるからです。


このような考え方から全国的に2017年ごろを始めとして、都銀である三井住友銀行やみずほ銀行が、同性パートナーの収入合算を認める審査を取り扱いを始めました。

ただし、都銀は融資判定基準のハードルが高いという欠点があります。

地元密着で地方を下支えしようという考え方の地方銀行と、全国に支店網をもち大型融資を数多く手掛ける都銀の融資に関する判断基準の差です。

地元の栃木県では「あしぎん」でなじみの足利銀行が、本年度の3月29日から連帯債務での借入、住宅ローンやリフォームローンの審査での収入合算、夫婦連生団信などへの加入における配偶者の定義に、同性パートナーを含める取扱いを開始しています。

これにより、栃木県内の地銀などが続々と導入を検討しているようです。

このような形での収入合算が広く認められると、単独では返済負担率により予算が届かなかった物件購入も可能になるなど、同性カップルが希望の不動産を購入できる選択肢が広がります。

ただし、この同性パートナー融資(ペア・ローン)の申し込みは、民間と司法の見解の違いから、万が一の相続などに関しては注意をする必要があります。

現行制度では、実際に同性パートナーとしての関係が成立し、対外的に認知されていても

「法律婚」としては認められていないことによります。

ですから、融資を利用するには宣誓受領証や各自治体が発行する同性パートナーシップ証明書などが必要となります。

 これらの書類を必要とする理由ですが、主たる債務者と連帯債務者、どちらか片方が死亡もしくは高度障害の状態になった場合には住宅ローン返済は免除されますが、例えば死亡の場合に住宅の所有権や家財などの財産に関する相続の問題が発生し、それらを回避する意味からも事前に手を打っておこうという考えがあります。

司法はこのLGBTカップルのパートナーにたいし、予めの手立てなしに当然には相続できないとしています。

これは現行司法ではLGBTのカップルの場合に法律婚とは認めておらず、相続のみならず財産分与も求めることもできないとされているからです。


そこで下記のような準備をあらかじめおこなうことで、万が一の場合に備えることになります。

任意後見契約に関わる公正証書および任意後見契約に関わる登記事項証明

任意後見契約に関わる書類に関しては、以下の内容が記載されていることが条件となっています。 【必要記載文言】 2人が共同生活を営むにあたり、当事者間において、次の事項が明記された公正証書を作成していることを確認します。 ●2人が愛情と信頼に基づく真摯な関係であること ●2人が同居し、共同生活において互いに責任を持って協力し、およびその共同生活に必要な費用を分担する義務を負うこと ■パートナーシップ証明書 パートナーシップ証明書を不要としている金融機関が、最近では多くなりました。

その理由は、パートナーシップ証明書は地方自治体が独自の判断で公的証明を発行する制度だからです。

栃木県内では栃木市や鹿沼市「市パートナーシップ宣誓制度」を導入して証明書を交付していますが、残念ながら宇都宮市ではまだ制度導入にまで至っていません。

地方自治体で温度差があることから、金融機関も柔軟に対応しパートナーシップ証明書を不要としているのです。

この市パートナーシップ宣誓制度は、そもそもが多様性(ダイバーシティ)を尊重する社会づくりを、地方自治体が下支えることを目的として公的証明を発行しています。

この考え方は、法律は単に六法全書に記載されているもののみが「法律」ではなく、現実に生活をする様々な人にたいして柔軟に対応し、その「権利」を守り、自由と正義を守る枠組みを重視する考え方に成り立っているからです。

私たち不動産業者には、業務上知りえた情報を漏洩しない守秘義務があります。

それによらずとも宇都宮市に住む、様々なお客様のご要望に柔軟に対応するべく活動しております。

安心して不動産に関するご相談を、お問い合わせください。


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2021年7月3日土曜日

【マイカー依存からの脱却のために!?】宇都宮市のLRT(次世代型路面電車)が全国初の試み!?

下野新聞SOON6月22日の記事が目を引きました!(*_*)


→LRTに「快速」導入 全国初の追い越し線も 宇都宮市 (下野新聞)







調べてみると路面電車は現在、全国で18路線が運行されているらしく

最北端は北海道札幌市の札幌市電を始めとして

2.函館市電(北海道函館市)

3.東京さくらトラム(都電荒川線)

4.東急電鉄(荒川線)

5.富山市内電車(富山県富山市)

6.万葉線(富山県高岡市)

7.福井鉄道(福井県福井市)

8.豊橋鉄道市内線(愛知県豊橋市)

9.京阪京津線(滋賀県大津市)

10.京阪電鉄嵐山線(京都府京都市)

11.阪堺電軌(大阪府大阪市_堺市)

12.岡山電軌(岡山県岡山市)

13.広島電鉄(広島県広島市)

14.伊予鉄道(愛媛県松山市)

15.とさでん交通(高知県高知市)

16.長崎電軌軌道(長崎県長崎市)

17.熊本市電(熊本県熊本市)

18.鹿児島市電(鹿児島県鹿児島市)

*並び順については何等の意図はございません。路面電車に詳しい方の不評をかったら申し訳ございません。

そして我が宇都宮の誇るLRTが運行を開始すると、19番目の現役路線となります。

さらにノンビリが風物詩である印象の強い路面電車ですが、いくつかの地域では快速導入を導入しています。

宇都宮LRTも同様に快速が導入がされる予定ですが、その中で【快速電車の追い越し路線を導入する】という試みは、全国初です。

記事によると追い越し路線の採用により、通常44分かかる14.6㎞の走行距離を、快速は38分間で走るとのこと。

この快速運行に対応するため、「平石」「グリーンスタジアム前」の2か所に追い越し車線や専用信号が整備されます。

先日一部が公表された運行計画では朝・夕のピーク時には上下線ともに1時間10本(約6分間隔)での運行を計画していますが、快速利用に乗れば、朝夕のピーク時に1本はやいLRTに乗ったのとほぼ同じ到着時間になります。

ご存じの通り、朝晩の6分は貴重です。

タイムカード式の出退管理を採用している会社では、たとえ1分でも遅れればカードには遅刻と打診されます。

もっともそのようなことにらないよう、予め準備をおこなうことが社会人の基本ではありますが、誰しも「退っ引きならぬ事情」に遭遇することはあります。

そのような意味も含めて、この時間短縮が可能なLRTの開業を待ち遠しく思います。

個人的な趣味から待ち遠しい話題がもう1件あります。

「東京富士美術館」に所蔵されるモネやゴッホ、ルノワールなど80点を厳選して公開される

「名画でたどる西洋絵画400年-珠玉の東京富士美術館コレクション」(県立美術館、下野新聞社主催)です。


東京富士美術館は世界各国の絵画・彫刻・写真にいたるまで約3万ともいわれる収蔵品を持つ美術館ですが、特に西洋絵画の収蔵には定評があります。

例えば

ルノアールの【読書する女】


ジュール・ジェーム・ルージュロンの【鏡の前の装い】



クロード・モネ【睡蓮】




もちろん日本美術の収蔵にも力を入れており、葛飾北斎の【冨嶽三十六景 神奈川沖浪裏】

なども定期的に公開されています。



これら、収蔵品の画像データが、東京富士美術館公式HPで、用途指定なし自由使用でダウンロードできるようになっています。


今回の企画展は10月23日~12月26日までの開催が予定されています。

コロナ禍においてはとかく暗いニュースが目につきますが、目線を少し変えて情報を拾ってみると、宇都宮市では着実に芸術・文化・インフラなどの整備が進められ、私たちの暮らしが豊かになるための取り組みが進められています。

私たち不動産業も、皆様の生活がより豊かになるよう物件のご紹介や売却相談、買い取りなど幅広いご相談に対応させて戴いております。

お気軽にご連絡ください。


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