2020年8月30日日曜日

【祝!宇都宮市の産業通りがついに10月開通!】人の流れも大きく変わるのか!?

なんと、1971年度の都市計画決定からほぼ半世紀もかかっていた、産業通りと平成通りをつなぐ内環状線が2020年今年の10月にようやく全線開通ことになりました!!



「産業通り」10月全線開通 宇都宮市、計画から半世紀(下野新聞)

計画決定から50年余もかかっていますから、いかに都市計画が長期に渡るものかわかります。

それにしても、長かったですね。(^_^;)

中国のような独裁政権国家なら2。3年もあれば完了してしまうような工事が、50年もかかるのが民主主義国家の弱点でもあります。

公共の利益になる必要な工事については、しっかりと保証金を増額するなどの処置をしてスムーズに立ち退きを行えるような法整備が必要でしょうね。

国道123号線のJR線下を通る2車線化の工事も同じように時間がかかっています。(^_^;)

とはいえ、ようやく内環状線としての産業通りが開通したことで、宇都宮市の交通アクセスは格段に向上したことには間違い有りません。

産業道路の開通で、宇都宮市南部と東部エリアのアクセスが格段に向上することになります!

陽南方面からベルモールの方面に移動するのに国道4号線を使わずとも、産業通り一本でアクセスできるようになり渋滞が大きく緩和されます。

市の南部から、清原方面に通勤するのも時間短縮できて、一気に楽になることでしょう。

国道4号線も慢性的な渋滞から交通分散して、街全体の交通が大きく効率化することになります。

不動産の状況でいえば、今まで道路が狭く込み入っていた、宇大の東側エリア(東峰町・石井町周辺)は道路開通で地価上昇が期待できるでしょう。

すでに区画整理の終わっている平松本町や下栗も交通アクセスが向上したことにより、更に人気が増す可能性が高いとみています。

両エリアとも売り物件が少ない場所なので、今後も安定した地価を維持することになるでしょう。


2年後にはLRT(次世代型路面電車)の開通も予定されている東エリアですが、今回の産業通りの開通でベルモール周辺はさらなる発展が期待できることになります。

巨大な駐車場を完備しているモールでもあり、大きなシネコンや複合施設を要し、LRTとも連携することになるので、多様な生活様式の選択肢が生活に豊かさを生むことになります。

例えば、市の南部に住む方が、清原方面に通勤するのに、ベルモールに車を停めて、そこから時間通りに通勤できる電車に乗り換えることなんかも可能になります。

そして、仕事が終わったらLRTでベルモールまで戻り、帰りにフィットネスで汗を流してからマイカーで帰るような、マイカーだけに頼らない生活の選択も可能になるのです。


いずれにしても、50年あまりもかかった街の一大都市計画がようやく完成することは、街全体にとってさらなる発展のために非常に重要です。

2年後のLRT開通後は、バス路線の再編成も予定されており、マイカー+公共交通のネットワークが充実することは間違い有りません。

交通弱者の高齢者や子供にやさしい街になっていくことで、日本全体で人口が減る中でも、宇都宮市にどんどん人が集まるようになることも十分に有りえます。

それだけ、すでに地方都市間でも激しい競争が始まっています。

宇都宮市は、災害に強いという立地優位性もあることから、交通ネットワークが充実する今後は県外の地方への移住希望者にも積極的にアピールできることなるでしょう。

なにより、LRTの完成により、次世代型の街として住民の誇りを喚起でき、街のブランドイメージも大きく向上することになります。

宇都宮市のブランドイメージ向上は、産業の誘致や投資の呼び込みに非常に重要です。

今回の道路整備が無事に完了したことで、宇都宮市の東部エリアはさらなる発展が期待できることだけは間違いないでしょう。

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2020年8月24日月曜日

【コロナの影響長期化で小売業が苦戦!】FKDの行方次第で宇都宮市郊外の不動産価値も大きく変動か!?

コロナの影響が長期化する中、withコロナ時代に不要不急の浪費でもある、小売業やレクレーション宿泊産業が大苦戦しています。


中でも、流行りの服、かわいいアクセサリー、ネイルなど生活に必要の無い商品やサービスを提供する店舗の売上が商業施設の大半を占めているので、宇都宮市ではFKDなどの大型のショッピングモールの苦戦が予想されています。

人と会う機会が激減したこともあり、老舗のレナウンが破綻したのを皮切りに、アパレル業各社は軒並み大赤字で大量閉店が予定されています。

レナウン 主力5ブランドを譲渡 会社は清算消滅へ(NHK NEWS WEB)

ショッピングモールやデパートの主要テナントはアパレルですから、大手各社の撤退が相次ぐことで、不採算店の閉店が加速しそうです。

ただでさえ小売店は、少子高齢化や消費増税の影響で苦戦していたところに、コロナの影響がプラスされてまさに、泣きっ面に蜂な状態ですね。(-_-;)

不動産では住まい、食品、日用品などの必要不可欠な消費は、コロナ影響をさほど受けていませんが、なくても困らない不要不急の消費が大幅に減っています。


直近の東京都のデータですが、不要不急の小売やレクレーションの消費はコロナ前に戻ることなく、大きく落ち込んだままとなっています。

このデータからもわかるように、不要不急の浪費が戻らない限り、ショッピングモールや百貨店の売上は残念ながら元には戻らないでしょうね。

ただ、人間には移動欲求と集合欲求があるので、いずれはある程度小売や良好などの消費も戻ってくるとみています。

誰だって、旅行にも行きたいし、イベントにも参加したいでしょうからね。

ZOOM飲みなんていずれは死語になると思います。

しかし、当分はアフターコロナは訪れず、これらの不要不急の産業は年単位での回復期間が必要になるでしょう。


問題は、アフターコロナが訪れても、コロナ前の水準でみんながもとの消費行動を行うかです!

一旦、オンライン化が進んだ消費は、ある程度リアル店舗に戻っても、コロナ以前の水準に戻ることはないと私はみています。

そうなると、既存ストアは明らかにオーバーマーケットになってしまいますから、巨大なモールほど運営に支障が出てくると予想しています。

以前から、宇都宮のインターパークエリアのショッピング集積地が今後大きな転換点を迎えそうな記事をいくつか書いてきましたが、今回のコロナの影響で一気にリアル店舗の撤退が加速しそうです。


FKDを運営している福田屋百貨店の業績をみても、売上は右肩下がりで、利益率も非常に低いことから、コロナショックで経営に大きな影響が出そうなのは間違いないでしょう。

今後も、オンラインとの競争が熾烈を極めることは当然の流れですから、コロナの影響が落ち着いて来たところで、売上が急回復するとはとても思えません。

宇都宮市に暮らす人達からすると、FKDが撤退するようなことは今現在ではありえないことだと考えるかもしれませんが、インターパークのような巨大なモールは運営に莫大なコストがかかることから、今後の成り行きが気になるところです。

そして今までのように、みんながマイカーに乗って休日は大きなショッピングモールに遊びに行くような習慣がなくなってしまえば、インターパークのような小売店の集積地は大きな不動産価値の変動が起こることになります。

すでにマーケットは反応していて、インターパーク周辺の住宅の販売価格はここのところ下落傾向を見せ始めています。

インターパーク自体が、宇都宮市の都心部からかなり離れた郊外に近年開発されたエリアなので、その主な目的となる小売店の集まりが力を無くしてしまえば、立地の魅力を失ってしまいます。

私としては、地域にリアルな買い物の場が減ることは寂しいので、できるだけ地元のリアル店舗で消費を行いたいと思っていますが、年々ネット通販を行う頻度が増えてしまっています。

皆さんも同じではないでしょうか。

そうやって、リアル店舗の価値が年々低下していくことが、福田屋百貨店の売上減にも大きく影響していることは間違いないでしょう。

ま、この状況は宇都宮市に限ったことではなく、ここ最近地方の県庁所在地に唯一あったような百貨店の閉店が相次いで発表されていることからもわかります。

宇都宮市も去年、中心市街地のパルコ撤退が話題となりましたが、この流れが続けば郊外のショッピングモールもいずれ淘汰が進むことが予想されます。

誰もスマホを所有し、ネット通販でなんでも格安で買える時代が来たことから、リアルな小売業も大きな転換点にあることは間違いないでしょう。

ただ、大きなショッピングモールは多くの雇用を生み出していることもあることから、将来的に撤退となったときの影響も大きいでしょう。

規模を縮小してでもできるだけ、長期に存続することが望まれます。

しかし、アメリカなどではすでにショッピングモールの大量閉店時代に突入しています。

時代の流れからいけば、日本でも今ある多くのショッピングモールのかなりの数が、これから淘汰されていくことが予想されています。

ライフスタイルの変化が起こることで、地方都市郊外の不動産価値は、大きな影響を受けることになるでしょう。

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2020年8月18日火曜日

【宇都宮市内を5つの地域に分けてデータ分析!】不動産の将来性を考えてみると!?その2中央・東部・南部

宇都宮市は街の発展を考える上で、市内の地域を5つに区分し、現状と課題を整理し、将来の街づくりの方向性を示しています。

前回は、北西部と北東部についてデータを踏まえ、将来展望を考えてみたので、今回は残りの中央・東部・南部について詳細なデータと共に、不動産価値の現状と将来性について考えてみます。


中央地域について

ではまず、中央地域から見ていきましょう。



JR宇都宮駅や東武宇都宮駅、中心市街地を要す、中央地域は宇都宮市の人口40%あまりが、集中するエリアです。

市内全体の面積ではわずか、14%ほどしかないエリアに、40%あまりの人口ですから人口密度も最も高いエリアになります。

前回ご紹介した市の北部にある北西部、北東部の両地域合計と比較すると世帯数で3倍、人口は2倍以上もあります。

街の中心として、近年は再開発が続いているエリアで、地価も上昇傾向が続いています。

しかし、宇都宮市の区域分けでは中心市街地からやや距離のある、豊郷と宝木地区も含まれていて、都心部と豊郷、宝木地区では同じエリア内でも格差が大きいです。

地価の上昇は主に、LRT開発の沿線とJR宇都宮駅付近に集中しています。

豊郷、宝木エリアの住宅地は近年値下がり傾向が続いています。

今の相場の流れを見ると、開発の軸から外れた中央地域北部は今後も厳しい相場が続くとみています。

ただし、宝木地域は2022年に大谷スマートインターチェンジの開通が予定されているのと、LRTの西側延伸が同地域まで伸びる可能性があるので、開発の進展具合によってはこれから、急速に人気が出る可能性を秘めていると感じています。

コンパクトシティ構想を考えると、今後も人口密度の高いゾーンに再開発が集中することになるでしょうから、中央地域は今後も安定した発展が続き、宇都宮市の都心部の地価は上昇傾向が続くとみています。

特に、近年は中心市街地から街の軸が、JR宇都宮駅周辺に移ろうとした傾向が地価の動向からも明らかです。

以前ご紹介したように、地価最高地点として30年以上に渡りトップだった中心市街地の宇都宮市馬場通り2丁目を超えて、JR宇都宮駅東口の再開発エリアが最高価格の地点となりました。

→【地価上昇率13.7%!JR宇都宮駅東口が最高地点になった!】2020年の路線価が公表されJR宇都宮駅が街の中心になる!?

2022年には、LRT(次世代型路面電車)の開通とJR宇都宮駅東口の再開発が完成することから、JR宇都宮駅周辺は今後も安定した地価の上昇が続くことが予想されます。


南部地域について

続いて南部地域を見てみます。


JR各種路線や東武宇都宮線沿線でもある、南部地域は宇都宮市の人口30%あまりが暮らす、人口集中エリアです。

特に、ここ20年ほどで上三川インターチェンジの開通により高速道路のアクセスが実現し、インターチェンジ周辺に巨大なショッピングゾーンが開発されたことによる効果が大きく、人口も右肩上がりに推移していました。

インターパーク周辺は、一つの巨大な街としての機能を有し、ニューファミリーや若者のショッピング集積地となりました。

それに伴い、中心市街地は急速にショッピングの場としての地位を奪われ、パルコ撤退を象徴とした、商店街から飲食店を中心とした夜の街へと変貌を遂げている最中です。

南部地域は、公共交通の路線がバランスよく配置されているので、マイカーに依存しなくても生活できるので、高齢化が進む今後は駅周辺を中心とした再開発が進むことが予想されます。

特に近年は、JR宇都宮線の沿線駅周辺の地価が安定的に推移しています。

新しいスタジアムも完成した、西川田駅周辺なんかも徐々に再開発が促されることになるでしょう。

LRT開発の恩恵はあまり受けない同地域ですが、区画整理の終わった鶴田エリアは安定した人気があります。

今まで、商業施設集積したインターパークエリアはコロナ禍の影響やネット通販の拡大が進む傾向から、近年急速にマイナスの変化が現れはじめています。

巨大な店舗から大手の出店者が退店ラッシュするような自体になればモールの存続に関わるような地域衰退の重大な事態に発展しかねないでしょう。

その流れを組むように、インターパークエリアの地価は反転して値下がり傾向を見せいています。

今後は、公共交通の拠点として駅周辺の再開発が促されることから、交通拠点を中心に地価は安定した推移を見せていくと予想しています。


東部地域について

最後に東部地域を見てみます。


東部地域は市内の人口15%あまりが暮らす地域で、清原工業団地を始めとした、製造業や大手の研究センターのような、宇都宮市でも仕事の数多く集積するエリアになります。

今、開発中のLRTが平石、清原地区を横断することから、沿線エリア周辺の開発が活発化しています。

宇都宮市内で、世帯数、人口の成長率は地域トップです!

特に、ニュータウンとして開発された『ゆいの杜』地区の人気は目をみはるものがあります。

地価も急騰して、近年の住宅地としては異例の上昇を見せたのを記憶しています。

『ゆいの杜』地区はLRTの停留所がニュータウン内にできることや、新設の小学校が建設されることから今後も安定した人気が続くとみています。

LRTが開通することもあり、中央地域と東地域は安定した経済成長を続けることが予想されます。

不動産投資をするなら、東地域が価格面と需要の予測から見ても一番チャンスが大きいみているので注目しています。

今後も人口と世帯数の成長は、しばらく安定して続くことになるでしょう。


まとめ

宇都宮市は5地域にエリアを分割して都市計画の戦略を提示しましたが、不動産価値は分割地域内の限られた集積誘導エリアに集約する方向に向かっています。

5地域のうち、前回紹介した北西部と北東部は全体として今後も大きな開発計画がないことや公共交通のアクセスが悪いことから地価下落傾向が続くとみています。

一方、今回紹介した中央、南部、東部の優良立地は今後も安定した不動産価値を維持する可能性が高いでしょう。

長期的には交通の拠点として、鉄道の駅周辺やLRTの沿線に開発を誘導していく政策がとられることになるでしょう。

必然的に同じ地域内でも格差が広がり、開発の恩恵を受けない不便な立地はどんどん価値が低くなり、不動産としての価値を失っていく傾向が強まるでしょう。

一方、一部の選ばれた優良立地は開発が誘導されて、時代にあった新しい施設がどんどんできることになるでしょうから、今後も不動産価値は安定して推移していくことになります。

同じ宇都宮市とはいえ、細かな立地選択をどうするかで、将来の不動産価値は大きく違いが出ることになるでしょう。


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2020年8月12日水曜日

【宇都宮市内を5つの地域に分けてデータ分析!】不動産の将来性を考えてみると!?その1北西部・北東部

宇都宮市は街の発展を考える上で、市内の地域を5つに区分し、現状と課題を整理し、将来の街づくりの方向性を示しています。

区分された地域の詳細なデータが公表されているので、そのデータと都市計画の方針をもとに宇都宮市内の5つのエリアにおける不動産の将来性について考えてみます。

まずは、どのように5つのエリアを区分しているか見てみましょう。



図を見てもらえればわかるように、北西、北東、中央、南部、東部と5つのエリアに区分されています。

北東部は合併した、河内町と上河内村エリアとなっています。

在来の宇都宮市は4つに区分されています。

では個別のデータを見ていきましょう。

まずは、地域ごとの面積、人口、世帯数の表を引用します。



面積の約半分は、農地の割合が多い北西部と北東部が占めています。

人口は、中央エリアと、東武線やJR沿線の南部エリアが圧倒的な比重を占めていて、2地域で人口の70%ほどが暮らしています。

面積は50%以上ある北東部、北西部ですが、人口は20%にも満たないので、人口密度は極端に低いです。

一方、30%に満たない面積に70%ほどの人が住む、中央、南部は人口密度が高く、不動産の価値も高いエリアになっています。

面積が20%ほどの東部エリアはLRT(次世代型路面電車)の開通を控え、ニュータウンの開発などもあり、宇都宮市内で世帯数、人口が最も成長著しいエリアとなっています。

20年前の2000年から昨年までで、人口は22%あまりも上昇し、世帯数はなんと48%あまりも上昇しています。

宇都宮市でここ20年において、不動産開発が最も進められた地域が東部エリアであったことがデータからはわかります。

では、次に地域別の年齢構成を比較してみます。



年少人口の割合がもっとも多いのが、東部エリアです。

新しく開発されたニュータウンの、ゆいの杜に新設小学校ができることからもわかるように、東部エリアにニューファミリーが続々マイホームを求めています。

逆に老年人口の割合でみると、北西部と北東部で高い割合となっています。

特に、北西部は農地も多く、公共交通のアクセスもバスのみになるので、企業誘致で不利な立場ですから、仕事も限られどうしても生産年齢人口の割合も少なくなってしまうのでしょう。

中央エリア、工業団地のある東部エリアは、仕事が多い場所であることから、生産年齢人口の割合が高いです。

不動産の価値で言えば、生産年齢人口が多い場所が最も価値を維持しやすいので、やはり仕事の有る無しが地域の発展に直結することは間違い有りません。



では、ここから個別に5つの地域の詳細データを見ながら、不動産の将来性について深堀りしていきます。



北西部地域について

では、北西部エリアの詳細データを見てみましょう。



北西部エリアの7割以上は、農地や山林です。

山並みや北部丘陵の豊かな自然が多く、自然岩による独特の自然景観や採取場跡地、宇都宮市の観光地としても魅力ある多様な地域資源を有するエリアですが、人口はほぼ横ばいで、地価の下落が続いています。

県外の観光客に人気の「大谷石の採取場跡地」や「ろまんちっく村」、自然とのふれあいや体験活動等のレクリエーション拠点となって いる「平成記念子どものもり公園」など豊かな自然環境や観光・ 交流資源に恵まれています。

新たなホテルも開発されたりと、コロナ前までは急速に観光開発が進む展開が期待されていましたが、コロナ禍の状況が長引くなか、先行きは観光需要の戻り次第といったところでしょう。

ただ、長期的にみれば、うまく地域の魅力を伝えることができれば観光資源を活かした地域の発展を見込めることは十分可能だと思います。

不動産価値の推移で見れば、宇都宮市内のなかでも地価の下落が続いていて、下げ止まりが見えないエリアでもあります。

高齢化率も高いので、今後も不動産価値としては苦戦が続くことが予想されます。

しかし、2022年に大谷スマートインターチェンジが開通予定となっているので、高速道路と直結することで、北西部エリアの産業誘致が進むことが期待されます。

LRT の西側計画もも当初の予定よりも延伸して、大谷エリア付近まで伸ばす計画もあり、公共交通のアクセスが向上すれば、沿線に新たなニュータウンなどの構想が出ることも十分考えられます。

近年は、宇都宮市としても観光地としての北西部開発に重点を置いているので、今後の発展はサービス産業次第ということになるでしょうか。

大谷スマートインターチェンジの開通とLRTの大谷エリアまでの延伸が決まれば、ガラッと地域のイメージが一新して、観光客も急増しそうなので、今後の開発動向次第では、宿泊施設なんかの不動産開発にはチャンスがあるとみています。


北東部地域について

続いて、北東部エリアを見てみます。




こちらも7割ほどが農地や山林で占められています。

人口もほぼ横ばいで、地域全体としては地価の下落が続いています。

北西部と違って、魅力ある観光資源は少ないですが、東北へと続くJRの主要路線の岡本駅があり、岡本駅周辺は区画整理を進めていてい、人気があります。

近年はJRの沿線の駅チカエリアが人気なこともあり、ミクロな地域内でも不動産格差が拡大していくことになるでしょう。

地域拠点の集約が進められそうな、上河内エリアと岡本駅周辺なんかは、安定した需要がありそうなので、長期的にそれほど大きな地価変化はないとみています。

ただ、地域拠点に指定されてないような誘導エリア外の物件は空き家も増えて、地価の下落は続いていくとみています。



宇都宮市の残り3地域(中央、東部、南部)の詳細分析については、次回お伝え致します!

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2020年8月6日木曜日

【LRT沿線開発!宇都宮市平出町に都市公園整備!】人気急上昇が見込まれる地域の今後はどうなる!?

宇都宮市にとって街としての、大きなバージョンアップとなるLRT(次世代型路面電車)の 開発工事が着々と進んでいます。

そんな中、平出町にできる車両基地とトランジットセンターに都市公園が整備されると構想が明らかになりました!



LRT沿線に都市公園 宇都宮市整備構想 スポーツ、野菜直売、カフェなども(下野新聞)

宇都宮市で国際大会が行われている3人制バスケットボール(3x3)といった都市型スポーツを楽しめる機能を整備して人の交流を促し、農産物などの直売所やを、カフェなども取り入れる内容のようですので、かなり大きな都市公園になりそうです。

国道新4号線に面する立地であることから、車での交通アクセスも抜群の立地でもあり、県外から来るような方々もここに車を停めて、LRTに乗って宇都宮市内をウロウロできるようになりそうです。

LRTができることによって、マイカープラスの新しい移動手段ができたことにより、今までできなかった気軽にお酒飲んでだりして、街中をブラブラできるようになるので、生活スタイルが一変するでしょう。

中心市街地までLRTの延伸が完了すれば、平出町の都市公園に車で遊びに来て、そのまま二荒山神社あたりまで電車で移動して、お酒を飲んだり食事をしたりして楽しんで、電車で公園に戻って、それから車で帰るような、移動手段のミックスしたスタイルも徐々に定着していくとみています。

もともとマイカー移動だと常に目的を持ってどこかへ行くのが基本ですが、一旦LRT沿線のどこかに車で寄るようなスタイルなら、その時の気分で市内のいろいろな場所に回遊しやすくなりますからね。

つまり、LRT+マイカーで宇都宮市内を自由に横断して楽しめるライフスタイルが生まれることになります。

だから、マイカーしか使わないと思っているような方々も、気軽にお酒が飲めて移動できるような生活スタイルが浸透し、公共交通の充実の恩恵を実感できるはずです。

トランジットセンターとして地域交通の拠点となる平出町周辺は、現在は市街化調整区域として、住宅などの開発が制限されているエリアですが、今後規制緩和が行われる可能性が高いでしょう。

沿線のなかでも交通拠点となるような立地の良い場所に開発規制を行ったまましておくのは考えにくいです。

宇都宮市としてもLRTの沿線にできるだけ多くの住民を集めたいでしょうから、いずれ沿線の駅周辺の開発については何か動きがあるとみています。

トランジットセンターになる予定の平出町駅の一つ先の停留所となる【下平出】は地域拠点としての土地利用がすでに検討されています。



規模はそれほど大きくないでしょうが、LRT開通後に人気の住宅地となりそうです。

交通アクセス抜群な立地であり、かなり多くの開発余地を残している場所であることからLRT開通後に注目しています。

当然ですが、規制緩和が行われれば、地価は急上昇することになるでしょうから、開発投資を行う立地としても有望でしょうね。

LRTが開通されれば、停留所近くの物件は人気になるのは目に見えています。

西側延伸が完了すれば、高校生なんかの電車通学が当たり前になってきますからね。

雨のなか、自転車を30分以上走らせるような、過酷な通学スタイルも一変すれば、学業にも良い影響があるのは間違い有りません!

高校生に限らず、もっと小さな小中学生にとっても気軽に移動できる範囲が拡大することは非常に大きなメリットです。

学習塾なんかは、街中に集中していますから、現状では車での送り迎えが必須です。

それが、LRT開通後は最寄りの駅まで迎えに行けば済むことになるでしょうからね。

こうやって考えていくと、子供や車に乗れなくなったお年寄りなどの交通弱者にとって、公共交通の重要性が明らかになります。

福祉を声高に叫んでいるような議員さんなんかが、LRTに反対していたのには驚きです。

ベビーカーのお母さんなんかも、LRTなら気軽に利用できますからね。

うちの嫁さんは車に乗れないので、子供が小さい時バスに乗るのが非常に大変だったと常々言ってましたからね。

LRT沿線の開発計画も続々と発表され、開通が待ち遠しいです。

開通後には、宇都宮市の誰もが移動の選択肢が増えて、新しいライフスタイルが始まることになります。

不動産トレンドもLRT沿線が中心になっていく流れが、ますます鮮明になりそうです。

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