2020年8月12日水曜日

【宇都宮市内を5つの地域に分けてデータ分析!】不動産の将来性を考えてみると!?その1北西部・北東部

宇都宮市は街の発展を考える上で、市内の地域を5つに区分し、現状と課題を整理し、将来の街づくりの方向性を示しています。

区分された地域の詳細なデータが公表されているので、そのデータと都市計画の方針をもとに宇都宮市内の5つのエリアにおける不動産の将来性について考えてみます。

まずは、どのように5つのエリアを区分しているか見てみましょう。



図を見てもらえればわかるように、北西、北東、中央、南部、東部と5つのエリアに区分されています。

北東部は合併した、河内町と上河内村エリアとなっています。

在来の宇都宮市は4つに区分されています。

では個別のデータを見ていきましょう。

まずは、地域ごとの面積、人口、世帯数の表を引用します。



面積の約半分は、農地の割合が多い北西部と北東部が占めています。

人口は、中央エリアと、東武線やJR沿線の南部エリアが圧倒的な比重を占めていて、2地域で人口の70%ほどが暮らしています。

面積は50%以上ある北東部、北西部ですが、人口は20%にも満たないので、人口密度は極端に低いです。

一方、30%に満たない面積に70%ほどの人が住む、中央、南部は人口密度が高く、不動産の価値も高いエリアになっています。

面積が20%ほどの東部エリアはLRT(次世代型路面電車)の開通を控え、ニュータウンの開発などもあり、宇都宮市内で世帯数、人口が最も成長著しいエリアとなっています。

20年前の2000年から昨年までで、人口は22%あまりも上昇し、世帯数はなんと48%あまりも上昇しています。

宇都宮市でここ20年において、不動産開発が最も進められた地域が東部エリアであったことがデータからはわかります。

では、次に地域別の年齢構成を比較してみます。



年少人口の割合がもっとも多いのが、東部エリアです。

新しく開発されたニュータウンの、ゆいの杜に新設小学校ができることからもわかるように、東部エリアにニューファミリーが続々マイホームを求めています。

逆に老年人口の割合でみると、北西部と北東部で高い割合となっています。

特に、北西部は農地も多く、公共交通のアクセスもバスのみになるので、企業誘致で不利な立場ですから、仕事も限られどうしても生産年齢人口の割合も少なくなってしまうのでしょう。

中央エリア、工業団地のある東部エリアは、仕事が多い場所であることから、生産年齢人口の割合が高いです。

不動産の価値で言えば、生産年齢人口が多い場所が最も価値を維持しやすいので、やはり仕事の有る無しが地域の発展に直結することは間違い有りません。



では、ここから個別に5つの地域の詳細データを見ながら、不動産の将来性について深堀りしていきます。



北西部地域について

では、北西部エリアの詳細データを見てみましょう。



北西部エリアの7割以上は、農地や山林です。

山並みや北部丘陵の豊かな自然が多く、自然岩による独特の自然景観や採取場跡地、宇都宮市の観光地としても魅力ある多様な地域資源を有するエリアですが、人口はほぼ横ばいで、地価の下落が続いています。

県外の観光客に人気の「大谷石の採取場跡地」や「ろまんちっく村」、自然とのふれあいや体験活動等のレクリエーション拠点となって いる「平成記念子どものもり公園」など豊かな自然環境や観光・ 交流資源に恵まれています。

新たなホテルも開発されたりと、コロナ前までは急速に観光開発が進む展開が期待されていましたが、コロナ禍の状況が長引くなか、先行きは観光需要の戻り次第といったところでしょう。

ただ、長期的にみれば、うまく地域の魅力を伝えることができれば観光資源を活かした地域の発展を見込めることは十分可能だと思います。

不動産価値の推移で見れば、宇都宮市内のなかでも地価の下落が続いていて、下げ止まりが見えないエリアでもあります。

高齢化率も高いので、今後も不動産価値としては苦戦が続くことが予想されます。

しかし、2022年に大谷スマートインターチェンジが開通予定となっているので、高速道路と直結することで、北西部エリアの産業誘致が進むことが期待されます。

LRT の西側計画もも当初の予定よりも延伸して、大谷エリア付近まで伸ばす計画もあり、公共交通のアクセスが向上すれば、沿線に新たなニュータウンなどの構想が出ることも十分考えられます。

近年は、宇都宮市としても観光地としての北西部開発に重点を置いているので、今後の発展はサービス産業次第ということになるでしょうか。

大谷スマートインターチェンジの開通とLRTの大谷エリアまでの延伸が決まれば、ガラッと地域のイメージが一新して、観光客も急増しそうなので、今後の開発動向次第では、宿泊施設なんかの不動産開発にはチャンスがあるとみています。


北東部地域について

続いて、北東部エリアを見てみます。




こちらも7割ほどが農地や山林で占められています。

人口もほぼ横ばいで、地域全体としては地価の下落が続いています。

北西部と違って、魅力ある観光資源は少ないですが、東北へと続くJRの主要路線の岡本駅があり、岡本駅周辺は区画整理を進めていてい、人気があります。

近年はJRの沿線の駅チカエリアが人気なこともあり、ミクロな地域内でも不動産格差が拡大していくことになるでしょう。

地域拠点の集約が進められそうな、上河内エリアと岡本駅周辺なんかは、安定した需要がありそうなので、長期的にそれほど大きな地価変化はないとみています。

ただ、地域拠点に指定されてないような誘導エリア外の物件は空き家も増えて、地価の下落は続いていくとみています。



宇都宮市の残り3地域(中央、東部、南部)の詳細分析については、次回お伝え致します!

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