2020年8月18日火曜日

【宇都宮市内を5つの地域に分けてデータ分析!】不動産の将来性を考えてみると!?その2中央・東部・南部

宇都宮市は街の発展を考える上で、市内の地域を5つに区分し、現状と課題を整理し、将来の街づくりの方向性を示しています。

前回は、北西部と北東部についてデータを踏まえ、将来展望を考えてみたので、今回は残りの中央・東部・南部について詳細なデータと共に、不動産価値の現状と将来性について考えてみます。


中央地域について

ではまず、中央地域から見ていきましょう。



JR宇都宮駅や東武宇都宮駅、中心市街地を要す、中央地域は宇都宮市の人口40%あまりが、集中するエリアです。

市内全体の面積ではわずか、14%ほどしかないエリアに、40%あまりの人口ですから人口密度も最も高いエリアになります。

前回ご紹介した市の北部にある北西部、北東部の両地域合計と比較すると世帯数で3倍、人口は2倍以上もあります。

街の中心として、近年は再開発が続いているエリアで、地価も上昇傾向が続いています。

しかし、宇都宮市の区域分けでは中心市街地からやや距離のある、豊郷と宝木地区も含まれていて、都心部と豊郷、宝木地区では同じエリア内でも格差が大きいです。

地価の上昇は主に、LRT開発の沿線とJR宇都宮駅付近に集中しています。

豊郷、宝木エリアの住宅地は近年値下がり傾向が続いています。

今の相場の流れを見ると、開発の軸から外れた中央地域北部は今後も厳しい相場が続くとみています。

ただし、宝木地域は2022年に大谷スマートインターチェンジの開通が予定されているのと、LRTの西側延伸が同地域まで伸びる可能性があるので、開発の進展具合によってはこれから、急速に人気が出る可能性を秘めていると感じています。

コンパクトシティ構想を考えると、今後も人口密度の高いゾーンに再開発が集中することになるでしょうから、中央地域は今後も安定した発展が続き、宇都宮市の都心部の地価は上昇傾向が続くとみています。

特に、近年は中心市街地から街の軸が、JR宇都宮駅周辺に移ろうとした傾向が地価の動向からも明らかです。

以前ご紹介したように、地価最高地点として30年以上に渡りトップだった中心市街地の宇都宮市馬場通り2丁目を超えて、JR宇都宮駅東口の再開発エリアが最高価格の地点となりました。

→【地価上昇率13.7%!JR宇都宮駅東口が最高地点になった!】2020年の路線価が公表されJR宇都宮駅が街の中心になる!?

2022年には、LRT(次世代型路面電車)の開通とJR宇都宮駅東口の再開発が完成することから、JR宇都宮駅周辺は今後も安定した地価の上昇が続くことが予想されます。


南部地域について

続いて南部地域を見てみます。


JR各種路線や東武宇都宮線沿線でもある、南部地域は宇都宮市の人口30%あまりが暮らす、人口集中エリアです。

特に、ここ20年ほどで上三川インターチェンジの開通により高速道路のアクセスが実現し、インターチェンジ周辺に巨大なショッピングゾーンが開発されたことによる効果が大きく、人口も右肩上がりに推移していました。

インターパーク周辺は、一つの巨大な街としての機能を有し、ニューファミリーや若者のショッピング集積地となりました。

それに伴い、中心市街地は急速にショッピングの場としての地位を奪われ、パルコ撤退を象徴とした、商店街から飲食店を中心とした夜の街へと変貌を遂げている最中です。

南部地域は、公共交通の路線がバランスよく配置されているので、マイカーに依存しなくても生活できるので、高齢化が進む今後は駅周辺を中心とした再開発が進むことが予想されます。

特に近年は、JR宇都宮線の沿線駅周辺の地価が安定的に推移しています。

新しいスタジアムも完成した、西川田駅周辺なんかも徐々に再開発が促されることになるでしょう。

LRT開発の恩恵はあまり受けない同地域ですが、区画整理の終わった鶴田エリアは安定した人気があります。

今まで、商業施設集積したインターパークエリアはコロナ禍の影響やネット通販の拡大が進む傾向から、近年急速にマイナスの変化が現れはじめています。

巨大な店舗から大手の出店者が退店ラッシュするような自体になればモールの存続に関わるような地域衰退の重大な事態に発展しかねないでしょう。

その流れを組むように、インターパークエリアの地価は反転して値下がり傾向を見せいています。

今後は、公共交通の拠点として駅周辺の再開発が促されることから、交通拠点を中心に地価は安定した推移を見せていくと予想しています。


東部地域について

最後に東部地域を見てみます。


東部地域は市内の人口15%あまりが暮らす地域で、清原工業団地を始めとした、製造業や大手の研究センターのような、宇都宮市でも仕事の数多く集積するエリアになります。

今、開発中のLRTが平石、清原地区を横断することから、沿線エリア周辺の開発が活発化しています。

宇都宮市内で、世帯数、人口の成長率は地域トップです!

特に、ニュータウンとして開発された『ゆいの杜』地区の人気は目をみはるものがあります。

地価も急騰して、近年の住宅地としては異例の上昇を見せたのを記憶しています。

『ゆいの杜』地区はLRTの停留所がニュータウン内にできることや、新設の小学校が建設されることから今後も安定した人気が続くとみています。

LRTが開通することもあり、中央地域と東地域は安定した経済成長を続けることが予想されます。

不動産投資をするなら、東地域が価格面と需要の予測から見ても一番チャンスが大きいみているので注目しています。

今後も人口と世帯数の成長は、しばらく安定して続くことになるでしょう。


まとめ

宇都宮市は5地域にエリアを分割して都市計画の戦略を提示しましたが、不動産価値は分割地域内の限られた集積誘導エリアに集約する方向に向かっています。

5地域のうち、前回紹介した北西部と北東部は全体として今後も大きな開発計画がないことや公共交通のアクセスが悪いことから地価下落傾向が続くとみています。

一方、今回紹介した中央、南部、東部の優良立地は今後も安定した不動産価値を維持する可能性が高いでしょう。

長期的には交通の拠点として、鉄道の駅周辺やLRTの沿線に開発を誘導していく政策がとられることになるでしょう。

必然的に同じ地域内でも格差が広がり、開発の恩恵を受けない不便な立地はどんどん価値が低くなり、不動産としての価値を失っていく傾向が強まるでしょう。

一方、一部の選ばれた優良立地は開発が誘導されて、時代にあった新しい施設がどんどんできることになるでしょうから、今後も不動産価値は安定して推移していくことになります。

同じ宇都宮市とはいえ、細かな立地選択をどうするかで、将来の不動産価値は大きく違いが出ることになるでしょう。


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