2020年7月31日金曜日

【平出工業団地パナソニック跡地、大型物流施設へ!】大和ハウスの「DPL宇都宮」が着工!

宇都宮市の平出工業団地内にある、旧松下電器産業時代の01年に閉鎖後、長期にわたって未利用地となっていたパナソニック跡地が、巨大な物流施設として着工されました!

大和ハウスが栃木県平出工業団地に延べ4.6万m2以上の物流施設「DPL宇都宮」を着工(ITmedia)



「DPL宇都宮」の俯瞰パース 出典:大和ハウス工業


『DPL宇都宮』のDPLとは、「ダイワハウス プロジェクト ロジスティクス」の略です。

『DPL宇都宮』は交通アクセス抜群の立地ですし、JR宇都宮駅までも約4キロの位置にあることから、職住近接の就労環境が整っている企業としては魅力ある施設です。

コロナ禍の中でも、好調なネット通販事業者などの旺盛な需要を取り込んで、街に新たな産業を誘致することになるでしょう。

今回開発された型物流施設は、マルチテナント型と呼ばれ、巨大な1棟の物流施設をを複数の企業で共用して賃貸するシステムです。

ネット通販の市場規模は、2010年度には約7兆8000億円だったのが、2018年度には約18兆円までに急成長していることもあり、不動産開発のなかでは新しいタイプの物流施設が全国の交通アクセスの良い場所に続々作られています。

『物流施設』と聞いて、まず頭に浮かぶのは「倉庫」ではないでしょうか。

しかも、それは薄暗くたくさんの荷物が積み上げられていて、たくさんの作業員が荷物の仕分けをしている。

実は、そういった倉庫は一昔前のものとなっています。



たびたびテレビ番組などでも取り上げられている通販大手のアマゾンの物流施設なんかを見たことがある方はわかるでしょうが、その規模だけではなく、在庫管理の方法や注文後に素早く出荷するために徹底した自動化、効率化がされています。

昔は製造メーカー→卸→小売店→消費者のような流れでしたが、今はBtoCで製造メーカーや卸が直接ネット通販などを通じて商品を販売することが増えていったため、倉庫の効率化が不可欠になってきています。

また、物流施設は慢性的な人材難になってもいて、物流施設を明るく清潔な職場とすることで、働きやすい環境を作り、人材を確保する狙いもあるようです。


今、多くの物流施設が“賃貸”で活用されるようになっているのは企業にとって、『物流施設』という資産を持つリスクを避け、専門の物流企業にアウトソーシングするメリットを重視しているといえるからでしょう。

アマゾンなどのEC大手では、販売する商品を簡単に預かってもらえて管理でき、売れたら梱包や発送を代行してくれるサービスが人気で、中小企業でも簡単にECに参入できるようになってます。


今回、「マルチテナント型」と呼ばれる大和ハウスが全国で積極的に開発している形態は、一つの物流施設を複数の企業が相乗りする形で活用します。

比較的小規模なメーカーや通販企業が利用することが多く、自前では持つことが難しい最新の物流施設を賃貸で活用できるメリットがあります。

事業の成長に応じて、物流施設の契約内容を見直すこともできるので、効率的な運用ができることもポイントになっているようです。


今回の大和ハウスの物流施設の新規開発にしても、やはり交通アクセスなどの公共投資は街の発展のために必要不可欠なのを感じますね。

宇都宮市で新たに開発が予定されている、大谷スマートICも予定通りのスムーズな開通を期待したいです。

高速道路が開通すれば、物流施設を始め様々な投資が宇都宮市の西北エリアにも呼び込みやすくなりますからね。

逆に、交通アクセスの悪い地方はこれからどんどん取り残され、廃れていく一方になってしまうのは避けられません。

コロナ禍で人々の生活スタイルが大きく変化する中、不動産の開発トレンドも大きく変わりそうなの現場で実感しています。

飲食店や宿泊施設などの出かけるコト消費に急速にブレーキがかかる中、ステイホームの内消費が大きなトレンドとして続くことで、ネット通販は今後も大きく伸びることが予想されることから、物流施設もしばらくは好調に推移するでしょう。

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私、荻原功太朗(宅建士・不動産コンサルティングマスター)は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
【私個人へのコンサルティング依頼、ご相談はすべて有料とさせて頂いております。】詳細はこちらにお電話ください→【028-908-0880】

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2020年7月26日日曜日

【コロナ長期化の影響で不動産が売れている!?】宇都宮市でも消費の中心はステイホームに!?

緊急事態宣言も解除され、Gotoキャンペーンも始まろうとしていた矢先に、日本全国で再びコロナの感染が拡大していますね。。(^_^;)

宇都宮市でも美容室でクラスター感染が発生してしまったようです。

宇都宮の男女3人感染 美容業店関係10人に 新型コロナ、県内計142人(下野新聞)

全国で一斉に感染者が増える中、この状況でGotoキャンペーンをやってもイマイチ盛り上がらないでしょうね。(^_^;)

目に見えない相手だけに、長期間共存するwithコロナをしばらく続けないといけなそうです。




コロナの影響が長期化するなか、実は全国的に不動産は意外と売れています。

店舗なんかの商業不動産は散々なのですが、実需のある住宅マーケットは活況を呈しています。

ステイホームの時間が長くなったのが大きく影響しているのでしょう。

今までは共働きで、家に滞在している時間が少ないことを想定していた自宅が、急に仕事の場や学びの場としても利用しなければならなくなったので、多くの人が家への投資に必要が迫られてのことでしょう。

首都圏では、いままでのマンションブームから急に都心戸建に人気が出ているようです!

駅距離よりも家の広さが欲しい?コロナ禍で変わる住まい選び(NEWSポストセブン)

首都圏を中心に狭小戸建てを得意とするオープンハウスがコロナ禍のなか、過去最高の利益を更新しています!!

業績が好調な企業はどこか
コロナ不況に負けない最高益更新率ランキング(東洋経済)

都心部の戸建て分譲需要が高まっているようですね。

確かに、コロナで狭いマンションにステイホームさせられたら、家族間のトラブルが絶えないでしょうから、住替えを考える人が増えたのも納得できます。

しかも、ここへきてコロナでステイホームを中心の生活が長期化するのが避けられないような状況が露呈していきてますので、今まで数ヶ月の辛抱だと思って我慢していた方々も、限界に達してさらに広い住まいへの需要が増えていくでしょう。


宇都宮市でもコロナ長期化で家の需要は変わるのか?

宇都宮市でも再びコロナの感染拡大が始まったことから、ステイホームの時間が伸びることから、住宅の需要は自ずと増えることになるでしょう。

実際、3月4月で動けなかった方が後ズレしたこともあるでしょうが、現場でマイホームの動きは活況です。

大きなトレンド変化として、宇都宮市でここ10年ほど続いていたマンションブームもここへきて一服することになるかもしれません。

ステイホームの時間が長くなると、集合住宅では音なんかのトラブルが急増しますからね。。(^_^;)

そのうちマイホームなんて考えていたアパート住まいのニューファミリーの方なんかも、休校が続いたことで、すごいストレスだったでしょう。

どこかの県ではコロナステイホーム中に、アパートの音の問題で殺傷事件にまで発展してしまいましたからね。。(-_-;)

もともと賃貸物件なんかは安普請の最低限の作りだし、木造なんかだと音はダダ漏れですから、マイホームの需要が増えたのもうなずけます。

結局みんなどこかにお金使いたいんです!

でも、、出かけることができないから、内向きの消費が増えているのでしょう。

マイホームだけでなく、インテリアや、リフォーム、リノベーション、宅配なんかの内向きの消費は好調のようですからね。

ワクチンや特効薬などの開発が期待されますが、まだまだ時間がかかりそうですから、当分この内向き消費のトレンドは続くことになるとみています。

しかも、新型コロナだけでなく、今後未知のウィルスが次々人類に襲ってくるとの予想もされています。

理由は人間が地球上で環境破壊を繰り返し、開発を行って他の生物のすみかを追い出していることが影響しているようです。

国立環境研究所のダニ博士としてTVでおなじみ、五箇公一室長の動画が面白かったのでシェアします。


そう考えると、今回のコロナ騒動を契機に今までの生活習慣を働き方含めて、大きくチェンジしないといけいない局面なのかもしれません。

いずれにしても、しばらくステイホーム中心の生活が続くことになりますから、ステイホームを楽しめるような環境を求める流れは続きそうです。

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2020年7月20日月曜日

【宇都宮市で水害リスクのある物件は要注意!?】8月下旬から不動産取引で水害リスク説明義務化が始まる!!

今年の梅雨は西日本を中心に、大きな水害に見舞われました。

幸い、宇都宮市は梅雨の洪水被害はありませんでしたが、記憶に新しいのは去年の台風時の田川の氾濫です。

→【台風19号で宇都宮駅前の田川が氾濫!大通り周辺に泥水が流れ込む!】中心市街地周辺のハザードマップを確認してみたら!?


梅雨が明けても、台風シーズンはこれからになりますから、今年も注意が必要でしょう。

地球の気候変動によって、日本中で水害被害が目立つようになったこともあり、国交省は8月末から不動産取引の際に賃貸、売買問わず、水害リスクの説明が義務化されることになりました!



物件を買ったり、借りたりする人には非常に重要な情報なので、不動産取引の際にリスクの説明が義務化されたことは良いことだと思います。

しかし!!

これにより、今まであまり意識する人も少なかった災害リスクが、不動産価格に大きく影響するきっかけになるのは間違いないでしょう。


今までの不動産の価値を決める大きな要素を考えてみると、

・立地
・日当たり
・周辺環境
・土地の形
・接道距離と接道道路の幅

大きなところでは、こんなところでしょうか。

ここにプラスして、災害リスクが価格に大きな影響を与える事になってきます。

特にここ10年ほどで、宇都宮市内でも不動産価値の2極化が急速に進んでいて、年々立地が価値に大きな影響を与えるようになりました。

そのため、立地の良い場所にしか開発されない、分譲マンション人気が急増しています。

一方、宇都宮市郊外の不便な立地の中古住宅などは価値が一向に下げ止まる気配がありません。

マイカー都市の宇都宮市でも、人口密度の高い便利な場所に不動産価値が集約していっているのは興味深いことでもあります。

ま、郊外はたいてい学校までの距離が遠かったりしますから、小さな子どもにとっては厳しい環境の住まいになる可能性が高いのも原因だとみています。

それに、郊外の古い住宅街では年々空き家が増加傾向ですから、地域全体に活気がなく、高齢者ばかりの地域になりますから、ニューファミリーが馴染みにくいのも不人気の理由になるでしょう。

だから、郊外でもニューファミリーが集まるために開発されたニュータウンには戸建て派のユーザーが集まっていて、【ゆいの杜】などの人気の立地は価値が上昇しました。


JR宇都宮駅から5キロ圏内の人口集積地は、分譲マンションも数多くあるし、郊外ほど地域のしばりが少ないので、そのあたりもシティライフを求むユーザーが増えた影響はあるでしょう。


水害リスク説明義務化でどう変わる!?

今までは、とにかく立地さえ良ければ、ある程度価値が保たれる傾向が強かったのですが、今後は立地が良くても、災害リスク分が確実にマイナス査定になります。

8月末から契約時に説明義務化されるということは、契約前に販売のための案内図面などに必ず災害リスクを記載するようになるでしょう。

災害リスクはなにも水害に限りません。

直接の水害だけでなく、土砂災害のリスクのある物件も、大きなマイナス査定要素として、大きく影響を受けるのは間違ありません。

宇都宮市ではJR宇都宮駅のすぐ近くに田川が流れています。

駅の近くなので立地としては抜群で、人口密度の高い人気エリアでもありますが、今後は資料に災害リスクが明記されるようになると、購入検討者が意識するようになり想定されるリスク以上に価値の減価が行われる可能性が高いです。

なぜなら、人間の思考は利益よりリスク回避を優先するようにできているので、リスクを明確に表記されると、不動産価格への影響が大きくなるのは必然です。

とはいえ、水害や土砂災害はいつ起こるかはわかりません。

もしかすると、田川の氾濫は今後100年以上起こらないかもしれないし、今後数年にわたり毎年起こるかもしれない。

ちなみに、去年氾濫する前の洪水被害は40年以上前だったので、みんな今更洪水なんて起こらないと油断していたのは間違いありません。

私も、まさかあの田川があそこまで増水して、洪水を起こすなんてまったく想定していませんでしたからね。

だからハザードマップの存在そのものは知っていましたが、いちいち物件と照合することなんてありませんでした。

しかし、これから災害リスクを不動産取引時に説明することが義務化されるようになるので、不動産業者も常にハザードマップを使って物件のリスクを確認するようになるでしょう。

そうなると、査定価格にもつねに災害リスクが大きく影響していくことになります。

日本はもともと災害の多い国なので、災害リスクを価格に反映するのは当然だと思うのですが、不思議なことに今まで査定価格にほとんど反映されていませんでした。

この水害リスクの説明義務は全国で行われることになるので、今後は災害に強い街の注目度は必然的に高くなるは間違いありません。

宇都宮市は田川の洪水リスクや部分的土砂災害のリスクなどはありますが、内陸都市のため、津波の影響はないし、地震にも強い場所とされているので、広い視点でみれば、街全体の評価が上がることも考えられます。

いずれにしても、8月末からは全国で不動産価格に災害リスクが大きく影響していくことになるでしょう。

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2020年7月14日火曜日

【宇都宮市で値ごろ感のある投資物件とは?】サラリーマン大家さんにはこれ!?

2013年に日銀の黒田総裁が就任してから続く金融緩和も、7年ほどが経過し、その間不動産投資は加熱の一途を辿りました。

全国でサラリーマン大家さんが急増し、『かぼちゃの馬車』のシェアハウス投資などの、トラブルも少なからず起こり、世間を騒がせています。



突然のコロナ騒動で、飲食店や宿泊施設を中心に、打撃を受けた産業も多いでしょうが、こと宇都宮市の不動産投資需要に関しては、コロナ禍の中でもまったく衰えを感じないですね。


宇都宮市内でも、近隣の市町村でも、値頃感のある利回り10%以上取れるような投資物件は、すぐに買い手が付くような状況が続いています。

ただし、前回書いたように、中心市街地の店舗物件などはここへきて、空きテナントが急増していることからも、店舗系がからむ投資物件はしばらく苦戦が続きそうです。

しかし、住居系の投資物件は底堅く人気が有り、当面はコロナの影響もあり緩和維持でまだまだ価格が調整するような状況ではないです。

不動産相場はつまるところ、金融緩和とせっとなので、日銀がじゃぶじゃぶマネーを流せば流すほど、行き場を求めてやってきます。

東京都心は、コロナの影響でリモートワークも進めば、価格上昇にある程度抑制がかかると思いますが、それでも市中にある大量のマネーは行き場を求めて、まだまだ不動産市場に流れることになるでしょう。

ただ、コロナ禍でホテル投資が一服しそうなことから、安定した需要のある住居系や物流施設への投資へとファンド資金なんかも流れていくとみています。

ここ10年ほどの不動産投資ブームで、現場で自分自身でも買いたいと思うような一棟投資物件は激減しました。

正直、『こんな物件よくこの値段で買うよな〜』と築古RC一棟物件なんかを買う投資家の方を散見します。

ま、投資するには融資が引けるかどうかの部分が大きいので、レバレッジを貼って勝負したい人はあまり儲からなそう物件でも、勝負して資産規模を拡大したいんでしょうね。

でも、トラブル続きで修繕費用がべらぼうにかかったら、いくら保有資産が増えてもキャッシュフローが大赤字になってしまうから本末転倒だと思うんですけどね。。(^_^;)

レバレッジを限界まで資金を引っ張って勝負してる専業大家さんなんかは、ちょっと想定外のことが起こったりしたら、今まで築いた資産が全部吹っ飛んでしまうから、かなり博打に近い投資になります。

とはいえ、もともと地主さんでもない一般サラリーマンのような方が、一代で資産家になろうとするなら、無理は承知でハイレバレッジ投資を突き進むしかないのも事実です。

私が普段からお付き合いさせて頂いているのは、代々地主さんとして不動産資産をお持ちの方ばかりなので、たまに新規でサラリーマン大家さんデビューしたいと考えている方に相談を受けると、投資スタンスの違いが明白なのを実感します。

私のように、投資家の皆様の大切な不動産資産をお預かりして、管理・運営の全権を委任されコンサルティングまでする仕事をしている立場からすると、サラリーマン大家と一緒にお仕事するのは難しいです。

それなりのフィーを頂いて、専門性の高いサービスを提供しているので、『なにもかも安く』を追求しなければならないサラリーマン大家さんとは、なかなか一緒にお仕事する機会がないのが現実です。

一代で巨万の富を築きたい気持ちもわからなくないですが、サラリーマン大家さんをやりたい方が富を築くには『一家3代の計』くらいのスタンスで行くのをおすすめしてます!

特に、不動産投資のような長期に渡り、薄利で運営するビジネスであった場合はなおさらです。

急いで富を築こうと無理にレバレッジを張って、想定外のことが起こってすべてが無になったらどうしようもないですからね。

地味ですが、コツコツ資産を積み上げて、確実にキャッシュフローを増やしていくのが不動産投資家の王道です。

しかも、サラリーマン大家さんの多くは物件を所有することが目的になってしまい、出口戦略がない方も多いので、スピードアップして資産を増やしたいなら、インカムゲインだけでなくキャピタルでうまくジャンプする知恵を学ぶことも重要でしょう。

ある程度コンサルティングフィーを払う覚悟があって、本気で資産を増やしたいような方には、インカムゲインとキャピタルゲインを組み合わせた投資コンサルティングも行っています。


例えば、今1000万円くらいの資金を元手に宇都宮市で不動産投資やりたいような方だったら、中古の値ごろ感のある分譲マンションを投資物件にして、インカムを得ながらキャピタルを取る投資なんかを勧めますかね。

私が得意とするライフスタイル提案型の家具付き賃貸で、賃料のバリューアップが相当期待できそうな、凹みがある狙い目の分譲マンションがいくつかあるので、短いサイクルで、数百万のリターンを狙うのなんかが面白いとみています。

古い分譲マンションなんかは、そのまま貸そうとするとそうとう賃料が安くなってしまうので、効果的なリノベや家具付きにすれば、かなり家賃が上げられます。

別の投資家に売って利益を確定することを考えていけば、収益還元価格が勝負になるので、どこまで工夫して賃料に付加価値を乗せれるかの勝負になります。

しかも、これからLRT(次世代型路面電車)の開通を控え、沿線の賃貸需要は急増していくことは明らかです。

投資タイミングも悪くないので、サラリーマン大家さんでも宇都宮市で不動産投資するにはチャンスは大きいと見ています。

私のお客様のほとんどが地主さんなので、資産を増やすことにはほとんど興味のない、『守り重視』の方が大半なので、いつもストライカーよりゴールキーパーのような仕事が多くなっています。

ただ、会社では投資家として物件も数多く買っていて投資家としての仕事もしてますので、攻めの部分でも地域に特化したコンサルティングすることにも自信があります。

宇都宮市内で不動産価値の2極化がはっきりしてきたなか、開発の流れなどをしっかりと読んで、物件をうまく選別できれば、まだまだ不動産投資のチャンスはあるでしょう。

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2020年7月9日木曜日

【コロナの影響で宇都宮市の中心市街地は激変!?】変わるリアルビジネスのカタチ!?

コロナ自粛の影響で宇都宮市の中心市街地も大きな変化に見舞われています。

この騒動で中心市街地では、飲食店の閉店が続出し、空き店舗の数が急増してしまいました。(T_T)



長年地元民に愛されていた老舗のお店もこの騒動の中、閉店しているところがあったので驚きました。(*_*)

飲食店の多くは個人経営のお店ばかりですから、自粛でしばらく売上が上がらなければ閉店せざる得ないのはしょうがないことです。

ここ5年ほどで、オリオン通りを中心に中心市街地はガラッと飲食店街へと変貌し、夜を中心に人が戻って活気づいていただけに、コロナ騒動で多くのお店が閉店してしまったのは非常に残念です。


やっぱり、繁華街に空き店舗が増えるとさみしいですね。

ようやく、飲食店のオープンラッシュで中心市街地の空き店舗がほぼ無くなった矢先の出来事でしたから、早く騒動が収束してくれることを祈るばかりです。

ま、この飲食店の閉店ラッシュは宇都宮市に限ったことでなく、東京都心でも起こっている現象なので、コロナウィルスの蔓延で生活全般の大きな変化を起こさざる得ない状況になった現れでもあります。


コロナの感染者が再び出たことからも、みんな外に出る機会を減らして、内にこもるライフスタイルに変化しなければならない状態はしばらく続けなくてはならないでしょうね。

変化はピンチも生みますが、あらたなチャンスの芽をいくつも生み出すものでもあります。

それにともなって、新たなビジネスチャンスも出てきています。

以前もご紹介したように宇都宮市でも、出前サービスのウーバーイーツが始まりました!

→【宇都宮市でも出前サービスUber Eatsが始まる!】ネットサービスにみる不動産格差の広がりの行方は!?

直接来てくれるお客さんだけでなく、出前を利用してくれるお客さんもターゲットにして売上を取っていくモデルに飲食店ビジネスも変化が必要となっています。

出前以外にも中心市街地の飲食店の多くが、テイクアウトも行うようになったので、気軽に立ち寄って持ち帰れるのも消費者としてはうれしいことです。

いつの時代も、起こる事象によって苦戦するビジネスがあればその反対に新たに活気づくビジネスもあり、今はコロナ影響でビジネスモデルに大きな変革が起こっている最中です。

テレワークの導入も急上昇しそうなことで、みんなが家で過ごす時間が増えたことで、コロナ禍のなか住宅の需要は意外と堅調です!

宇都宮市内の不動産の動きも緊急事態宣言中は、動きが鈍かったですが、ここへきて春先の移動シーズン中の反動もあり、急回復している状況です。

外に出かけたり、外食できなかったため、多くの方は消費のスタイルが大きく変わったはずですし、お金も手元に残っている方が多いでしょう。

そして、そのお金の支出先として、長い時間を過ごすことになった家の投資へと振り向けるのは当然ともいえる流れでもあります。

住宅への支出以外にも、自宅用のデスクやチェアなどのインテリアの需要も旺盛だということです。

《新型コロナ》家具EC好調、5割増収も(リフォーム産業新聞)


リフォームの需要も堅調だとのことなので、しばらく消費は外でなく内向き中心に成長が促されることになるでしょう。

不動産の現場でも、コロナの影響で事務所や店舗などの事業系の需要はしばらく停滞しそうですが、住宅に関しては人気物件を中心に売れ行きは好調です。

投資物件に関しても、住居系の物件はそこそこの利回りが取れる物件ならすぐに買い手が付く状況が続いていて、まだまだ価格調整がおこるような兆しはまったくありません。

国も日銀もコロナでの経済失速をなんとしても止めようと、お金を企業にじゃぶじゃぶ供給しているので、私個人としてはインフレの兆候が出てくるのではと感じています。

日本に限らず、世界中でお金を刷りまくっている結果、金の価格が最高値を付けたのも気になるところです。

金、強まる騰勢 円建て金は連日最高値(日本経済新聞)

世界中で実物資産への投資意欲が旺盛なのは、金価格の推移から感じ取れます。

そう考えると、不動産相場も2極化が続くものの、人気エリアは安定した価格が維持されていくことになるでしょう。

宇都宮市では、路線価での地価の最高地点も中心市街地からJR宇都宮駅東口に移動しましたが、べ商業地全般は値上がり傾向が今後も続くとみています。

中心市街地では空きテナントの数は増加してますが、住宅の需要は旺盛なので、ますますマンションを中心とした住宅開発が活気づくことになるでしょう。

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2020年7月3日金曜日

【地価上昇率13.7%!JR宇都宮駅東口が最高地点になった!】2020年の路線価が公表されJR宇都宮駅が街の中心になる!?

関東信越国税局は1日、相続税や贈与税の算定基準となる土地の価格、2020年分の路線価(1月1日時点)を公表しました。

今回の公表結果では、平成元年から続いた土地の最高価格地点が入れ替わる、時代の転換点となる驚きの結果となりました!!



宇都宮駅東口 初の最高 県内路線価 平均下落幅、2年連続縮小(下野新聞)

路線価 宇都宮駅東口が最高地に(NHK ニュースウェブ)

LRT効果、栃木で首位交代 北関東の20年路線価(日本経済新聞)

30年以上に渡りトップだった中心市街地の宇都宮市馬場通り2丁目を超えて、JR宇都宮駅東口の再開発エリアが最高価格の地点となりました!(*_*)

トップとなった東口の地価上昇率はなんと、前年比13.7%と1年で大きな値上がりを見せました。


以前から私が予想していた通りの、まさかの東西の価格逆転が起こりましたね。

予想はしていましたが、こんなにも早くトップの座が移行するとは思っていなかったです。

それだけ、LRT(次世代型路面電車)開発効果が大きかったことが証明された結果であり、都心の軸が中心市街地からJR宇都宮駅周辺になったのを象徴する歴史的転換点となりました。

上昇幅が見ればわかるように、それだけ駅周辺は開発投資の需要が旺盛なんです。

一方、中心市街地はパルコの撤退もあり、物販の集積地としての役目を終えて、現在は交流の場として転換を図っている真っ最中です。

この結果を見れば、LRTの開発に反対していたような方々も何も言えなくなってしまいますね。

路線価を見てもわかるように、ここにきて地方都市間の格差も鮮明になってきました。

開発投資を呼び込めない街は、どんどん廃れる一方で、地価も下落が止まりません!

地価下落が止まらい場所は、投資を呼び込めない場所ですから、仕事、お金、人、情報、全てがどんどん流出していずれ廃墟への道に突き進むことになります。

栃木県内では宇都宮市のような再開発や新たな公共交通の投資が行えない、市町村の地価の下落が著しいです。

結局、宇都宮市だけが上昇し、JRの宇都宮以南がほぼ横ばいで、後はほぼ値下がり続けているのが現状です。

今後、この2極化が更に加速し続けるのは確実です。

地価の下落している場所は、地域の衰退そのものであることをしっかりと理解する必要があります!

先日書いた、宇都宮市の大谷スマートインターチェンジの開通が予定されている、西北エリアなんか好例で、目先しかみないで地域の発展につながる開発に反対してしまうと、長い目でみんなが損してしまうことにつながります。

→【2022年9月開通!大谷スマートインターチェンジの可能性とは!?】LRTの西側延伸との連携でどうなるのか?

新インターチェンジのような投資を呼び込む起爆剤となる開発が行われなければ、その地域は廃れる一方で、地価の下落も止まらなくなります。

逆に、新インターチェンジが無事に開通すれば、新たな投資を呼び込める余地が一気に拡大して地価も上昇し、地域は活性化し、長い目でみるとみんなが豊かになることは、今回の路線価の公表価格の東西逆転を見れば容易に想像できるでしょう。

宇都宮市に長く暮らしている方ならわかると思いますが、いったい誰が地価ナンバーワンが中心市街地の二荒山神社周辺から、駅東口の駅前に移動すると予想できたでしょうか?

それだけ、LRT(次世代型路面電車)への投資は街を発展させる莫大なポテンシャルを持ち合わせている証拠となりました。

こんなことは、不動産業に長い間従事している私のような立場からすれば当たり前にわかるようなことなのですが、同業者の中にも高齢者を中心に開発投資のインパクトが理解できない、木を見て森を見ずな方があまりに多いのには日々驚かされます。

日本全体が高齢化していしまい、シルバー民主主義になってしまったことで必要不可欠な変化を容認できないムードが漂っていしまっているのは悲しいことです。

変化を受け入れないと、成長はないんです!

若い世代は座して死を待つことはできません。

必要な未来への投資は必要不可欠です。

福祉だけを声高に叫んで、地域が滅んでしまっては身も蓋もありません。

だからこそ、若い世代がもっと積極的に声を挙げて、街の長期的な発展と成長に貢献する必要が非常に高まっています!


これから、LRTの開通にむけて沿線の開発がどんどん行われていくことになるでしょう。

投資が呼び込めるLRT沿線エリアは地価の上昇傾向が続くことになり、成長していくことは間違いありません。

今回の地価最高地点の歴史的転換をみれば、公共投資の重要性を改めて実感できた方も多いとみています。

それだけ過去30年にわたり、緊縮財政で国民みんなが貧乏になった事実を直視する必要があります。

緊縮して、経済成長できないことにより、税収が減り、更に増税しての負のループはいい加減やめるべきです。

一方、財政規律無視でお金を刷りまくった中国のような新興国にどんどん富が移行して、日本中の不動産が買われています。

結果は、明らかで30年続けた、成長否定の緊縮が間違っていたのです。

成長否定は自滅への道です。

宇都宮市のLRT公共交通のへの大きな投資が大成功しているのは、投資を呼び込めている実績からしても明らかになりました。

いつまでも30年続く間違った古い考えを変えられないと、未来の世代に希望の持てる街を残してあげることができません。

30年間の政策の間違えを率直に認め、必要な公共投資を積極的に行うことで、成長路線に思考をチェンジして日本中が元気になっていくことを祈るばかりです。

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