2020年7月20日月曜日

【宇都宮市で水害リスクのある物件は要注意!?】8月下旬から不動産取引で水害リスク説明義務化が始まる!!

今年の梅雨は西日本を中心に、大きな水害に見舞われました。

幸い、宇都宮市は梅雨の洪水被害はありませんでしたが、記憶に新しいのは去年の台風時の田川の氾濫です。

→【台風19号で宇都宮駅前の田川が氾濫!大通り周辺に泥水が流れ込む!】中心市街地周辺のハザードマップを確認してみたら!?


梅雨が明けても、台風シーズンはこれからになりますから、今年も注意が必要でしょう。

地球の気候変動によって、日本中で水害被害が目立つようになったこともあり、国交省は8月末から不動産取引の際に賃貸、売買問わず、水害リスクの説明が義務化されることになりました!



物件を買ったり、借りたりする人には非常に重要な情報なので、不動産取引の際にリスクの説明が義務化されたことは良いことだと思います。

しかし!!

これにより、今まであまり意識する人も少なかった災害リスクが、不動産価格に大きく影響するきっかけになるのは間違いないでしょう。


今までの不動産の価値を決める大きな要素を考えてみると、

・立地
・日当たり
・周辺環境
・土地の形
・接道距離と接道道路の幅

大きなところでは、こんなところでしょうか。

ここにプラスして、災害リスクが価格に大きな影響を与える事になってきます。

特にここ10年ほどで、宇都宮市内でも不動産価値の2極化が急速に進んでいて、年々立地が価値に大きな影響を与えるようになりました。

そのため、立地の良い場所にしか開発されない、分譲マンション人気が急増しています。

一方、宇都宮市郊外の不便な立地の中古住宅などは価値が一向に下げ止まる気配がありません。

マイカー都市の宇都宮市でも、人口密度の高い便利な場所に不動産価値が集約していっているのは興味深いことでもあります。

ま、郊外はたいてい学校までの距離が遠かったりしますから、小さな子どもにとっては厳しい環境の住まいになる可能性が高いのも原因だとみています。

それに、郊外の古い住宅街では年々空き家が増加傾向ですから、地域全体に活気がなく、高齢者ばかりの地域になりますから、ニューファミリーが馴染みにくいのも不人気の理由になるでしょう。

だから、郊外でもニューファミリーが集まるために開発されたニュータウンには戸建て派のユーザーが集まっていて、【ゆいの杜】などの人気の立地は価値が上昇しました。


JR宇都宮駅から5キロ圏内の人口集積地は、分譲マンションも数多くあるし、郊外ほど地域のしばりが少ないので、そのあたりもシティライフを求むユーザーが増えた影響はあるでしょう。


水害リスク説明義務化でどう変わる!?

今までは、とにかく立地さえ良ければ、ある程度価値が保たれる傾向が強かったのですが、今後は立地が良くても、災害リスク分が確実にマイナス査定になります。

8月末から契約時に説明義務化されるということは、契約前に販売のための案内図面などに必ず災害リスクを記載するようになるでしょう。

災害リスクはなにも水害に限りません。

直接の水害だけでなく、土砂災害のリスクのある物件も、大きなマイナス査定要素として、大きく影響を受けるのは間違ありません。

宇都宮市ではJR宇都宮駅のすぐ近くに田川が流れています。

駅の近くなので立地としては抜群で、人口密度の高い人気エリアでもありますが、今後は資料に災害リスクが明記されるようになると、購入検討者が意識するようになり想定されるリスク以上に価値の減価が行われる可能性が高いです。

なぜなら、人間の思考は利益よりリスク回避を優先するようにできているので、リスクを明確に表記されると、不動産価格への影響が大きくなるのは必然です。

とはいえ、水害や土砂災害はいつ起こるかはわかりません。

もしかすると、田川の氾濫は今後100年以上起こらないかもしれないし、今後数年にわたり毎年起こるかもしれない。

ちなみに、去年氾濫する前の洪水被害は40年以上前だったので、みんな今更洪水なんて起こらないと油断していたのは間違いありません。

私も、まさかあの田川があそこまで増水して、洪水を起こすなんてまったく想定していませんでしたからね。

だからハザードマップの存在そのものは知っていましたが、いちいち物件と照合することなんてありませんでした。

しかし、これから災害リスクを不動産取引時に説明することが義務化されるようになるので、不動産業者も常にハザードマップを使って物件のリスクを確認するようになるでしょう。

そうなると、査定価格にもつねに災害リスクが大きく影響していくことになります。

日本はもともと災害の多い国なので、災害リスクを価格に反映するのは当然だと思うのですが、不思議なことに今まで査定価格にほとんど反映されていませんでした。

この水害リスクの説明義務は全国で行われることになるので、今後は災害に強い街の注目度は必然的に高くなるは間違いありません。

宇都宮市は田川の洪水リスクや部分的土砂災害のリスクなどはありますが、内陸都市のため、津波の影響はないし、地震にも強い場所とされているので、広い視点でみれば、街全体の評価が上がることも考えられます。

いずれにしても、8月末からは全国で不動産価格に災害リスクが大きく影響していくことになるでしょう。

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私、荻原功太朗(宅建士・不動産コンサルティングマスター)は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
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