2020年7月14日火曜日

【宇都宮市で値ごろ感のある投資物件とは?】サラリーマン大家さんにはこれ!?

2013年に日銀の黒田総裁が就任してから続く金融緩和も、7年ほどが経過し、その間不動産投資は加熱の一途を辿りました。

全国でサラリーマン大家さんが急増し、『かぼちゃの馬車』のシェアハウス投資などの、トラブルも少なからず起こり、世間を騒がせています。



突然のコロナ騒動で、飲食店や宿泊施設を中心に、打撃を受けた産業も多いでしょうが、こと宇都宮市の不動産投資需要に関しては、コロナ禍の中でもまったく衰えを感じないですね。


宇都宮市内でも、近隣の市町村でも、値頃感のある利回り10%以上取れるような投資物件は、すぐに買い手が付くような状況が続いています。

ただし、前回書いたように、中心市街地の店舗物件などはここへきて、空きテナントが急増していることからも、店舗系がからむ投資物件はしばらく苦戦が続きそうです。

しかし、住居系の投資物件は底堅く人気が有り、当面はコロナの影響もあり緩和維持でまだまだ価格が調整するような状況ではないです。

不動産相場はつまるところ、金融緩和とせっとなので、日銀がじゃぶじゃぶマネーを流せば流すほど、行き場を求めてやってきます。

東京都心は、コロナの影響でリモートワークも進めば、価格上昇にある程度抑制がかかると思いますが、それでも市中にある大量のマネーは行き場を求めて、まだまだ不動産市場に流れることになるでしょう。

ただ、コロナ禍でホテル投資が一服しそうなことから、安定した需要のある住居系や物流施設への投資へとファンド資金なんかも流れていくとみています。

ここ10年ほどの不動産投資ブームで、現場で自分自身でも買いたいと思うような一棟投資物件は激減しました。

正直、『こんな物件よくこの値段で買うよな〜』と築古RC一棟物件なんかを買う投資家の方を散見します。

ま、投資するには融資が引けるかどうかの部分が大きいので、レバレッジを貼って勝負したい人はあまり儲からなそう物件でも、勝負して資産規模を拡大したいんでしょうね。

でも、トラブル続きで修繕費用がべらぼうにかかったら、いくら保有資産が増えてもキャッシュフローが大赤字になってしまうから本末転倒だと思うんですけどね。。(^_^;)

レバレッジを限界まで資金を引っ張って勝負してる専業大家さんなんかは、ちょっと想定外のことが起こったりしたら、今まで築いた資産が全部吹っ飛んでしまうから、かなり博打に近い投資になります。

とはいえ、もともと地主さんでもない一般サラリーマンのような方が、一代で資産家になろうとするなら、無理は承知でハイレバレッジ投資を突き進むしかないのも事実です。

私が普段からお付き合いさせて頂いているのは、代々地主さんとして不動産資産をお持ちの方ばかりなので、たまに新規でサラリーマン大家さんデビューしたいと考えている方に相談を受けると、投資スタンスの違いが明白なのを実感します。

私のように、投資家の皆様の大切な不動産資産をお預かりして、管理・運営の全権を委任されコンサルティングまでする仕事をしている立場からすると、サラリーマン大家と一緒にお仕事するのは難しいです。

それなりのフィーを頂いて、専門性の高いサービスを提供しているので、『なにもかも安く』を追求しなければならないサラリーマン大家さんとは、なかなか一緒にお仕事する機会がないのが現実です。

一代で巨万の富を築きたい気持ちもわからなくないですが、サラリーマン大家さんをやりたい方が富を築くには『一家3代の計』くらいのスタンスで行くのをおすすめしてます!

特に、不動産投資のような長期に渡り、薄利で運営するビジネスであった場合はなおさらです。

急いで富を築こうと無理にレバレッジを張って、想定外のことが起こってすべてが無になったらどうしようもないですからね。

地味ですが、コツコツ資産を積み上げて、確実にキャッシュフローを増やしていくのが不動産投資家の王道です。

しかも、サラリーマン大家さんの多くは物件を所有することが目的になってしまい、出口戦略がない方も多いので、スピードアップして資産を増やしたいなら、インカムゲインだけでなくキャピタルでうまくジャンプする知恵を学ぶことも重要でしょう。

ある程度コンサルティングフィーを払う覚悟があって、本気で資産を増やしたいような方には、インカムゲインとキャピタルゲインを組み合わせた投資コンサルティングも行っています。


例えば、今1000万円くらいの資金を元手に宇都宮市で不動産投資やりたいような方だったら、中古の値ごろ感のある分譲マンションを投資物件にして、インカムを得ながらキャピタルを取る投資なんかを勧めますかね。

私が得意とするライフスタイル提案型の家具付き賃貸で、賃料のバリューアップが相当期待できそうな、凹みがある狙い目の分譲マンションがいくつかあるので、短いサイクルで、数百万のリターンを狙うのなんかが面白いとみています。

古い分譲マンションなんかは、そのまま貸そうとするとそうとう賃料が安くなってしまうので、効果的なリノベや家具付きにすれば、かなり家賃が上げられます。

別の投資家に売って利益を確定することを考えていけば、収益還元価格が勝負になるので、どこまで工夫して賃料に付加価値を乗せれるかの勝負になります。

しかも、これからLRT(次世代型路面電車)の開通を控え、沿線の賃貸需要は急増していくことは明らかです。

投資タイミングも悪くないので、サラリーマン大家さんでも宇都宮市で不動産投資するにはチャンスは大きいと見ています。

私のお客様のほとんどが地主さんなので、資産を増やすことにはほとんど興味のない、『守り重視』の方が大半なので、いつもストライカーよりゴールキーパーのような仕事が多くなっています。

ただ、会社では投資家として物件も数多く買っていて投資家としての仕事もしてますので、攻めの部分でも地域に特化したコンサルティングすることにも自信があります。

宇都宮市内で不動産価値の2極化がはっきりしてきたなか、開発の流れなどをしっかりと読んで、物件をうまく選別できれば、まだまだ不動産投資のチャンスはあるでしょう。

★荻原功太朗の業務について★
私、荻原功太朗(宅建士・不動産コンサルティングマスター)は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
【私個人へのコンサルティング依頼、ご相談はすべて有料とさせて頂いております。】詳細はこちらにお電話ください→【028-908-0880】

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