2020年5月28日木曜日

【宇都宮市でも出前サービスUber Eatsが始まる!】ネットサービスにみる不動産格差の広がりの行方は!?

東京都内などの大都市圏でコロナの問題もあり、急速に普及し始めている、出前サービス【Uber Eats ウーバーイーツ】が遂に、宇都宮市でもサービスを提供すると発表がありました。

宇都宮市内でののサービス開始日は2020年6月2日からの予定となっており、間もなく対象エリアでは日々の生活の革命的な変化が起こることになるでしょう。

そもそも、宇都宮市で出前と言えば、ピザや宅配寿司など一部の業者を除いては、ほぼ限定したサービスに留まっていました。

それが一気に、既存飲食店の多くのメニューを自宅に出前してもらえることになり、車を使ってわざわざ食べに行かなくても、向こうから料理がやってくる、大変革が起こります。



ただし、サービス提供の対象エリアは中心市街地から約5キロ圏内となっており、宇都宮市内の人口密度の高いエリアに限定されています。

来週には、サービス開始ということで、楽しみです〜!!

コロナ騒動が続く中、外食も控え気味の方も多いと思いますが、自宅に様々な飲食店から料理を運んでもらえるなら、食の選択肢は一気に広がりますからね。



出前サービス故に、このエリア設定は仕方ない部分ではありますが、同じ宇都宮市内でも、便利なネットサービスを利用できるエリアとできないエリアの格差がつくことは間違いありません。

宇都宮市内でもこの利便性の差は間違いなく、不動産の価格に影響を及ぼします!

これは、宇都宮に限らず、全国の都市すべてにおいていえることですが、人口の集約を促す要因のきっかけとして大きな影響があるでしょう。

これからの時代、様々なネットサービス、シェアサービスがどんどん充実していくのは間違い有りませんが、その恩恵を受けられる地域は、宇都宮市内でも限らた都心部だけとなるでしょう。

つまり、民間サービスの提供格差から、郊外の不動産価格はどんどん価値の減価が進みやすくなることが考えられます。



便利なサービスを安価で提供するには、人口密度が高いから成り立つものがほとんどです。

宅急便などでもいずれ、市内の都心部と郊外の配達料金に違いが出る可能性も考えられます。

それだけ、人口密度が低い地域へのサービスは効率が悪く、つまりコストが掛かるので、そこに住む人達にかかったコストを負担してもらう流れになってくるかもしれません。

今は、効率の良い都心部に住む人が、実質郊外の人の高コスト分を負担しているような構図になっていますからね。

現在は、地域一律の民間サービスの料金も、IT化情報ネットワーク化が進めば、もっときめ細かな、コストに応じた負担を様々なサービスで迫られることも考えられ、郊外に住むコストはどんどん上がることになるかもしれません。

日本全体で、少子高齢化が進み、人口減少が進む中、都市の集約を進めるためにも、懲罰的な郊外への高コスト負担を国や世論もある程度容認していく流れも考えられます。


今回のウーバーイーツのサービス提供エリアがいい例で、エリア外にされた地域は今後もサービスが提供されることはないでしょう。

携帯電話のような公共性の高いサービスなら、人口密度が低くサービス提供者としては割に合わない場所でも、設備投資をしてくれて利用できるようにしてもらえますが、民間が提供するサービスは儲からない場所でのサービス提供は行われません。

ドローンを使った配送サービスなんかも、いずれは始まるでしょうが、こういったサービスも宇都宮市の都心部だけでしか受けられない可能性が出てくるでしょうね。

同一自治体内でもエリアごとにで受けられる民間サービスの差は、どんどん拡大する可能性が高くなるので、これからのニューファミリーの住まいの選択は、大きく都心部の人口密度の高いエリアに集約していく可能性が高いと見ています。


まだまだ、マイホーム選択にあたり、戸建ては人気がありますが、近年は利便性の高いエリアの分譲マンション人気がどんどん上がっています。

新規の販売実績を見ていていも、マンション価格が高騰しているにも関わらず、売れ行きが好調な様子をみていると、今後もこの流れが続きそうです。

逆に、郊外は土地も家もどんどん安くなる傾向は避けられないでしょう。

郊外は家の購入コストは安く済みますが、ウーバーイーツのような生活で受けられる民間サービスの差が増えてくると、家族全員のマイカー所有が必須など、移動含めたトータルコストは高く付いてしまうことも十分考えられます。

後は、各々の趣向で判断すればいいことですが、若いうちは不便さを受け入れられても、誰だっていずれは高齢化することも考慮すれば、居住エリア選択は慎重な判断が必要になります。

世の中がどんどん、IT化ネットワーク化して便利になっていくのに、その便利さから置いていかれる場所に住むのも考えものです。

不動産を資産として考えた時も、その差は大きくなります。

人口が右肩上がりに増えていた時期は、全国地域一律のサービスを提供してくれる民間企業が当たり前でしたが、今後はウーバーイーツがいい例で、宇都宮市のような地方都市でもミクロな人口が密集している儲かるエリアのみに便利なサービスを提供する企業も増えてくるでしょう。

そうなると地域内の不動産格差も、更に拡大していくのは避けられないと見ています。

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私、荻原功太朗(宅建士・不動産コンサルティングマスター)は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
【私個人へのコンサルティング依頼、ご相談はすべて有料とさせて頂いております。】詳細はこちらにお電話ください→【028-908-0880】

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2020年5月23日土曜日

【宇都宮市内で今後20年価値の落ちないエリアとは!?】JR宇都宮駅中心の経済軸が進行中!?

日々、宇都宮市の不動産流通の流れを見ていて、ここ最近は街の中心の地殻変動を感じています。

地価の動向からもわかるように、今まで商業地の最高エリアは二荒山神社周辺が定番でしたが、地価の上昇率では圧倒的にJR宇都宮駅周辺が上回るようになってしまいました。



このままいけば、近い将来、地価の最高水準は今までの中心市街地からJR宇都宮駅周辺に集約していくことが予想されます。

中心市街地はパルコ撤退が街のイメージ衰退として大きかったのは間違いないですね。。(^_^;)

しかも、まだ跡地の利用が決まらず、巨大な空きビルのまま1年を経過してしまいました。

かつての活況を知っている身としては、寂しい限りです。。(T_T)

今のコロナが影響している経済状況で、全国的なリアル店舗の大苦戦の状況を見ていると、パルコ跡地がすぐに何かに利用されるとはとても思えないです。


そう考えると、街のシンボルでもある二荒山神社の目の前に、巨大な空きビルが今後もしばらく居座り続けることになりそうです。(T_T)

アフターコロナの経済では、一気にリアルからバーチャル化が進むことを考えると、パルコ跡地の利用法を想像するのは難しいですね。

一番需要がありそうなのが、ビルごと建て替えて、タワーマンションにすることくらいしか考えられないです。

中心市街地はオリオン通りを中心とした飲食店街への変貌もあり、夜の街として人集める力が戻っていることもあり、悲観ばかりすることもないと見ています。

ただ、コロナの影響で飲食店がかなりダメージを追ってますし、人の流れがいつ戻るかも不透明なので当面は中心市街地の経済は厳しい状況が続きそうですね。


LRT(次世代型路面電車)の開通を2年後に控えた、東口沿線エリアとは対象的な状態が中心市街地で起こっている状況をみると、都市開発への投資がいかに重要であるかを痛感します。

街は投資を呼び込めないと、廃れる一方になってしまいます!

もし、LRTの西側延伸が着工されているような状況で、パルコ跡地の目の前に新駅ができるとなれば、巨大な空きビルのまま放置されることはまず無いでしょう。

メガドンキのエリアの再開発も新たな投資が呼び込めて一気に進むことになるはずです。



東口の駅前再開発もあり、街の経済の中心も徐々にJR宇都宮駅周辺に集約しているのは間違いない事実です。

LRTが開通する2年後は、東口駅前は今では想像つかない人の往来になるでしょう。


今後、20年はJR宇都宮駅を中心とした地価形成を予想しています。

現状でも駅から3キロ圏内の不動産の売り物件は非常に少ないです。

マンションに限らず、中古住宅もこのエリアは足が早く、価格も上昇傾向を続けています。

街の地価価値の集約がこれから20年で確実に進行することを考えると、JR宇都宮駅から3キロ圏内は人口密度も上昇し、価格も安定するのはほぼ間違いないでしょう。


逆に、コロナの影響で今後急速に衰退が危ぶまれるのが、インタパークエリアです。

アパレル大手が経営に息詰まる中、店舗の大量閉店が予想されることを考えると、大きすぎる施設はテナントの確保がかなりきびしくなると見ています。

一旦、穴だらけのモールになったら衰退するのはあっという間です。

コロナの影響で、人々の買い物の動向もどんどんバーチャルのネット空間中心に一気に変貌していることを考えると、アフターコロナ後に今までと同じような需要が戻るとはちょっと考えにくいです。

リアル店舗の動向には注目してます。


今後、アフターコロナの影響でテレワークを導入する企業が増えている状況は、東京圏からのUターンやIターンの居住者を呼び込むチャンスでもあり、ますますJR宇都宮駅周辺の不動産は需要を増すことになりそうです。

首都圏と比べて利便性の高い駅前立地の割安マンションなどは、引き続き人気が継続するとみています。

いずれにしても、少子高齢化が急速に進むこれから20年で、街の集約化を進めざる得ない状況になることだけは間違いないでしょう。

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2020年5月17日日曜日

【清原東小北側で住宅地の開発が進む!?】宇都宮市氷室エリアにニュータウン計画が!?

宇都宮市内の市街化調整区域の開発が大幅に制限されることとなり、街のスポンジ化を抑制する政策が実行される中、一方で特定のエリアにおいては新たなニュータウンを促進する政策も計画されています。

特にLRT(次世代型路面電車)開通を控えた沿線エリアでは、超高齢社会を見据えた「ネットワーク型コンパクトシティ」の形成に向けて、市街化調整区域の地域拠点や小学校を中心とした地域のコミュニティ維持を図るための地区計画制度を活用したまちづくりが促進されています。




そんな中、新たに宇都宮市の氷室エリアに都市計画が定められることになりました!

名称は『グッドライフタウン氷室』となるようです。

清原東小学校の北側の市街化調整区域、約1haの土地が住宅開発されることになります。

小学校、中学校共に近く、LRTの新駅までも徒歩10分ほどのエリアの住宅地の開発となることから、ニューファミリーには人気が出るでしょうね。

容積率が80%で建ぺい率50%エリアということで、落ち着いたお屋敷街になりそうなので、敷地面積が広めの区画ばかりになりますから、今人気の平屋を建てたいニューファミリーなんかにはもってこいのロケーションになるはずです。

しかも、落ち着いた街並みを確保するため、建物の色も制限されることから、落ち着いた雰囲気の住宅街になることでしょう。

ただ、1haとそれほど大きな土地開発とならないし、一区画当たりの土地面積も大きくなることから、区画数は限られ人気が出そうなので価格次第では即完売すると見ています。



ここ数年のトレンドとして、戸建てを求めるニューファミリーは80坪超えの広い土地を希望する購入層が増えています。

家族や友人を呼んで、お庭でバーベキューしたりするのがブームになっていますからね。

平屋人気も顕在で、デザイン性の高い建物が年々求められています。

一方、価格重視のパワービルダーが建築した、戸建ても圧倒的な安さから、まだまだ底堅い需要があります。



不動産取引の現場にいる私からすると、これだけ中古住宅の売り物がたくさんあっても、ニューファミリーの多くはまだまだ新築の注文住宅や建売を選ぶ人が多いのが実情です。

やはり、新築信仰はまだまだ顕在です!

中古マンションの流通はかなり促進されましたし、リノベーションの事例もちょっとずつではありますが増えています。

しかし、中古住宅は相変わらず取引の伸びもわずかで、リノベーションの事例もほとんどありません。

いくら国が中古戸建の流通を促進しようとも、ユーザーサイドは『笛吹けど踊らず!』状態が続いていますね。



中古マンションの価格がここ10年で20〜30%も値上がりしているのに、中古住宅にいたっては、まったく値上がりの兆候もなく、むしろ横ばいないし、場所によっては価格が下がり続けています。

今の時代コスパを考えれば、ダントツで中古住宅が有利なんですが、人気エリアの物件でもなければ、動きが鈍いのが現状です。

むしろ、人気のないエリアだと築20年以上の古い木造戸建を中古住宅で売り出すより、建物解体して更地で売ったほうが足が早いくらいですからね。


だから、まだまだ直せば使えるような戸建てでもゴミとして処分されているケースは多々あります。

タダ同然で買える住宅に目をつけて、戸建て賃貸として利用する賢い大家さんも増えてきました。

広い戸建てをユニット区切って、アパートに改修する賢い大家さんもいます。

大きな豪邸を、シェアハウスにアレンジしたりするのも面白いですよね。

とにかく、中古住宅自体が、なかなかニューファミリーに受け入れてもらえない以上、利用法に工夫が必要なのは間違いないでしょう。


いずれにしても、宇都宮市は「ネットワーク型コンパクトシティ」の形成に向けて、街の再編を始めています。

今回ご紹介した氷室エリアの住宅開発以外にも、LRT沿線エリアを中心に新たな都市開発計画が進められていくことになるでしょう。


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2020年5月12日火曜日

【コロナの影響でJR宇都宮駅東口の再開発はどうなる!?】現場での最新情報とは!?

宇都宮市ではベルモールなどの商業施設の営業も再開して、ようやく日常の生活が少しずつではありますが、戻り始めています。

幸い宇都宮市はもともと、観光・サービス業にそれほど依存した都市ではなかったことが幸いしてか、首都圏などの3大都市圏などに比べれば、コロナの影響はそれほど大きくなかったのは確実です。

それだけ、3大都市圏は多くのサービス業が経済の大きな部分を占めているということになります。



一方、宇都宮市は工業団地を多数抱えるように、製造業を含む工業に従事する割合も高いので、全体的としてみれば経済的な影響はいまのところ限定されています。

今後はどうなるかはまだはっきりしないところですが、私は株価が15000円を切るような局面が来なければ、比較的回復は早いと見ています。


今回のコロナショックは10年前のリーマン・ショックと比べて、金融の方はまだまだマネーがじゃぶじゃぶの状況です!

10年前と比べると、リーマン・ショック時の経済は庶民感覚では、良くも悪くもなくだらだらデフレが続いた状況での金融ショックで、今回は経済がサービス業を中心に大きなダメージを受けていますが、マネーはじゃぶじゃぶの状態ですので、比べようもない状況なのは間違いないでしょう。

私が気になっていたのが、リーマン・ショック時にJR宇都宮駅東口の再開発計画が白紙にされてしまった悪夢の出来事です!

今回もまたか!?(-_-;)

と、リーマン・ショック悪夢の記憶がよぎり心配していましたが、、やはり今回はちょっと様子が違う感じです!

実際、都内でもホテルや百貨店などの商業不動産はダメージを受けていますが、実需の住宅販売はそれほど落ちてないような情報が散見できます。

宇都宮市でも住宅マーケットは予想してたほどの落ち込みを見せていないですし、売り主さんは強気維持の方が圧倒的に多いです。



気になる、東口駅前の開発動向ですが、、、

あくまでも噂レベルの、現場に入っている足の早い情報では、

『東口駅前の開発は全く問題なく進む!』とある有力筋の情報が入っています。


私が、一番懸念しているのは、『29階建てで一番巨大な建物になる予定だったホテル棟もそのまま計画通りに着工されるのか?』です。

日本中でホテル業の倒産が早くも露呈しているなか、新規の大型案件である宇都宮駅東口のホテルは無事に開業できるのかを心配してましたが、

最近入ってきたホットな情報では、問題なく再開発は進むとのことです!

理由を聞いたところ、再開発エリア内に大きな病院ができる予定になってますが、ホテルの大きなターゲットは医療ツーリズムのお客さんのようなので、コロナがどうなろうと安定した需要があることが将来的にも見込めることから、問題なく開発が進みそうだとのことです。

あくまでも確定の話ではなく、情報源は明かせませんが、宇都宮市の有力者からの情報になるのである程度信憑性は高いみています。

しかし、噂レベルの情報ですので、あくまでも自己責任の上、参考程度のご利用にしてください。


確かに、リーマン・ショックの時は金融ショックでしたから、開発したくともマネーがストップしてしまったので、開発を中止せざる得なかったのでしょう。

しかし、今回は金融は今のところそれほどダメージを受けていないし、むしろ世界中の中央銀行がマネーを刷りまくって、コロナのダメージから早期回復をするよう、強力な後押しをしています。

日本でも、国民一律に10万円の支給が決まりましたし、コロナの自粛疲れから、自粛解除後はストレス解放の爆発的な消費がある程度出ると見ています。


世界中で、膨大なマネーの後押しもあり先行して株価は高値を維持しています。

株価が高値圏を維持する影響はものすごく大きいです!

多くの金融資産を所有している方の、株価の時価評価が高ければそれだけ多くのマネーが不動産を含む優良な投資先を求めて動き出すからです。

宇都宮市の東口再開発のような官民一体となった美味しい案件には、そのままドカンと巨額投資が投入されることになるのも納得できます。

私個人としては、逆にマネーの刷り過ぎでのインフレを警戒しているくらいです。


実際、日本の個人消費の約半分が60代以上の方なのはデータにも出ていて、多くの高齢者は自粛でお金を使っていない分の貯まってしまったマネーエネルギーが、アフターコロナでインフレ基調が鮮明にでもなったら、一気に使われることも想定できます。

つまり、コロナが蔓延したからって、みんなのマネーは無くなっていないんです!

一部、飲食業のオーナーのような大変な方々もいらっしゃいますが、お金の大半を持っている高齢者はほぼノーダメージですし、それほど影響なかった業界の方も多く、自粛でお金だけ使わないで積まれてしまっているので、自粛解除などで今まで使われていなかったマネーが自粛ストレス発散のために一気に市中に溢れ出ることも考えられます。

その時に、多くのサービス業が廃業していたりすると、供給が追いつかなくなり明らかなインフレ基調になることも起こり得ます。

実際、不動産業の現場でも、商業系の不動産は苦戦していますが、実需のマイホームマーケットはそれほど影響を今のところ感じていません。

逆に、『いまなら価格交渉が有利に行える!』と、したたかな購入層はチャンスととらえて先に動き出しています。

やはり、不動産マーケットの動きは株価との相関性が非常に高いのを現場で実感しています。

株価が10000円を切るような急落がなければ、実需のある住宅マーケットも堅調に維持しそうです。

再開発も今入っているホットな情報では問題なく進みそうですから、東口は2年後にはLRT(次世代型路面電車)も開通し、素晴らしい街並みにバージョンアップするのは間違いなさそうです。


不動産業をやっていると、街の動向に関する開発の話が、マスコミよりも早く聞けるのが特権ですかね。

何しろ、大きな開発にはかならず用地の取得情報が先行しますからね。

用地需要の話の段階で、将来の街の動向がつかめます。

情報そのものが商売のタネでもあるので、日々噂のいきを出ないような情報を含め、街の未来を左右する最新の不動産開発情報が入ってきます。

不動産開発自体が巨額の投資を必要な案件ばかりですから、先行情報なくして動き出せないのも現実です。

資産家の皆様には、今後もホットな情報をお伝えすることでコンサルティングの質を高めていきたいと考えております。

このブログでは書けないような街の開発予定の情報は他にありますので、ご興味ある方は是非コンサルティングのご依頼もよろしくお願い致します。

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2020年5月7日木曜日

【宇都宮市でも底堅い不動産需要!?】全国的にも住宅マーケットは安定した兆候か!?

アパートの住人同士が音の問題で、殺人にまで発展した悲惨な事件が話題になりましたね。。(-_-;)

コロナの外出自粛要請で、自宅にいる時間が長期化するにつれ、住居の質についても注目が集まっているは確実です。

そもそも、今までの賃貸物件は寝に帰るぐらいの単身者も結構多かったので、木造だろうとさほど気にしなかった方でも、コロナの問題で遮音性の悪い木造アパートは今後、敬遠される可能性が高くなるでしょうね。




よく考えたら、みんなが自粛して出かけてない以上、いつもよりお金もかなり節約できて使ってない方も多いはずです。

で、そのお金がどこに向かうかと考えると、家で過ごす時間がこれからも大幅に増えそうだから、マイホームに費やそうと考えるのも自然な流れでもあります。

マイホーム以外にも、マイカーもウィルスの蔓延で見直されて、再び需要が伸びそうだというから驚きです!

今まで当たり前だった、世界のグローバル化・シェアリングエコノミーの潮流が新型コロナの影響ガラッと逆回転し始めたのを感じます。


不動産取引件数は外出自粛の影響もあり昨対で全国的に減少したでしょうが、住宅価格自体はまったくコロナの影響を感じさせない状況です。

宇都宮市のような地方都市では、そもそも賃貸物件と持ち家の【住まいの質】がまったく別物で比べ物にならない位、賃貸は安普請なつくりの物件ばかりですからね。

家族連れなら近隣で音のトラブルが起こるような安普請の賃貸物件に住むのは苦痛になるので、法人向けのグレードの高い賃貸物件は現実的でないので、マイホームしか選択肢がないのも現状だから、コロナの問題関係なしに住む家がどうしても必要になります。


そのため、通年で安定的にマイホームの需要はあるんです。

特に今回のコロナショックでは、株価の下落が伴わず日銀・海外も含め、お金を凄まじい勢いで刷って市中にバラまいていますから、通例では値下がりへとかじを切りそうな不動産マーケットも一部の商業物件を除いて、影響が今のところほぼ出てない状況です。

影響があるとすれば、東京都心のような投資家向けの大きく値上がりしていた商業物件が中心になるので、実需中心の地方都市ではそれほど今の所、影響が出ていません。


もしかすると、コロナの影響で不動産価格が安くなると期待して、マイホームの様子見している方がいるかも知れませんが、宇都宮市のマーケットに限っていえばそれほど期待した値下がり効果はないと見ています。


なぜなら、マーケットは常に売りたい人と買いたい人の需給バランスで価格が決まるからです。

買いたい人が値下がりを期待する一方、売りたい人が急いで不動産をキャッシュ化するモチベーションが高くないと値下がりが実際には起こらないのです。

そして、今は先程も言ったように、日銀が金融緩和をさらに進めて今までよりも、もっと多額のマネーを市中に供給するようになってます。

そのため、資金がダブついているので、どうしても株や不動産にお金が流れやすいので、インフレ圧力が強くなっていることから、不動産所有者もあわてて売る必要がないんです!


マイホームのような実需の不動産マーケットは株価との相関性が非常に高いので、株価が高ければ値下がりを期待しても価格が連動して下がりにくいのです。


今回のコロナショックは10年前のリーマン・ショックと比較される時が多いですが、リーマンの時は、株価も最安7000円くらいまで落ちましたからね。

今は、これだけ社会が混乱している中、株価は20000円くらいと、リーマンショックの最安値の3倍近い価格を維持しています。

逆に、これから世界中で一気に自粛が解除され、中央銀行が刷りまくったお金が市中に流れ出すと、インフレを起こす可能性すら否定できないのです。

そうなると、様子見していた不動産が値上がりすることも、あり得ない話ではなくなります。

宇都宮市のような地方都市の不動産では、もともと需要が減退している市の郊外の戸建て物件などは値上がりすることもまずないでしょうが、分譲マンションや人気エリアの値上がり続いている物件の動向は株価を見ていればまだまだ底堅く一旦横ばいになっても、長期的には値上がりが継続すると見ています。

特に、宇都宮市はLRT(次世代型路面電車)の整備を実行中で街の大きなバージョンアップを実行中ですので、他の都市との競争という面から考えると大きなアドバンテージがあるのも間違い有りません。

今も不動産投資に関する熱は冷めるところ知らずでまだまだ金融緩和が継続するならマネーは不動産に流れざる得ないと見ています。

実際、投資物件のお問い合わせは全く減る傾向を感じてません。


コロナとの戦いは長期戦になりそうなことから、テレワークも急速に普及し、ますますお家の快適さを重視するのは間違いない傾向です!

宇都宮市にとっては、テレワークの普及は間違いなく、首都圏からの居住者を呼び込むには追い風になります。

市外からの移住希望者が増えていけば、街の人口も増えて、不動産相場にもプラスの影響が働きます。


いずれにしても、1月後半くらいから続いているコロナ騒動も一旦落ち着きを見せ始め、今まで自粛で溜まっていたエネルギーが一気に解放されるような気配を感じています。

そうなると、案外早い段階で経済は持ち直すのかもしれません。

少なくとも株価を見ると、マーケットは先行きの経済がそれほど落ち込まないことを予期していることだけは間違い有りません。


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2020年5月2日土曜日

【ここが売れてる!宇都宮市の不動産最新動向!】これからのトレンドを考えてみたら!?

今年の新年度はコロナ騒動の影響でバタバタして動きも例年に比べて少なかったですが、、

それでも不動の人気物件は変わらず足が早かったです!

ここ1年ほどの、宇都宮市内で売れている物件から最新のトレンドを考察してみます。



まず、圧倒的に人気なのが、JR宇都宮駅西口の周辺(徒歩5分圏内)の分譲マンションです!

このトレンドは過去3年ほどで不動の人気となりました。

物件が出ても非常に足が早く、価格は今後も上昇傾向になると見ています。

なんと言っても、西口からなら新幹線のホームまですぐですからね!

コロナの影響でテレワークが増えるとことで、ますます新幹線通勤の人気が高まると予想しています。

週に1.2回の通勤なら、新幹線通勤もかなり現実的になりますし、下手な都下の郊外で駅まで20分くらい歩くような場所に住むなら、宇都宮市の駅前に住んだ方がどこに行くにも便利ですし、駅ビルも充実しているので非常にコスパが高いです。

西口駅前なら東京都心以外にも、成田空港や羽田空港へもバス1本で行けますから、空港アクセスの良さも大きな魅力になります。

東口の再開発が完成すれば、駅周辺に商業施設が更に増えますから、ますます便利になることを考えると今後も人気を維持するのは間違いないでしょう。

ちなみに、2017年の少し前のデータですが、ここ10年で新幹線定期利用者の輸送はなんとプラス48%も伸びています!

以前からこのブログでは書いていますが、これから10年ほどで間違いなく宇都宮市の地価価値の動向は中心市街地からJR宇都宮駅周辺に移っていくでしょう。

それだけ交通利便性を住まいと直結して求める層が増えているということです。


JR宇都宮駅東口の周辺(徒歩5分圏内)の分譲マンションも売れてます!

人気でいえば断然西口のマンションの方が現状は動きはいいですが、東口駅周辺も安定した人気があります。

再開発の完成を2年後に控えていることを考えると、今は購入するには絶好のタイミングであると見ています。

まだ築浅のセンチュリーなどは2000万円台の中古が出ているので、今の新築の分譲価格との比較や将来性を考えても、3000万円台を切る物件なら、かなりお買い得感があります。

中古マンション情報・センチュリー宇都宮壱番館・宇都宮市宮みらい(45736)




LRT(次世代型路面電車)が開通し、駅前の再開発が完成すると東口は別世界となります。

商業施設もできることで、駅前の魅力は急上昇するのは間違いありません。

LRTを使って、ベルモールなどにも簡単にアクセスできるようになることを考えると、今の段階で東口駅徒歩5分圏内の物件は要注目でしょう。



LRTの新駅予定地(徒歩5分圏内)の物件も売れてます!

売れているというか、、売り物がなかなか出てきません。

出てきても、俊足で購入者が現れ、取引が完了しているケースばかりです。

特に、国道新4号バイパスから駅よりの沿線区域は、ほぼ売り物件がない状態です。

ベルモール周辺などは特に人気が高いですね。


西口エリアだと鶴田の区画整理地も不動の人気を維持してます。

売り物件も少ないので、しばらくこのエリアの人気は続くと見ています。



逆に、、今まで不動の人気を維持していた、中今泉エリアとゆいの杜エリアに売り物件がポツポツ出るようになってきました。

JR宇都宮駅までも徒歩圏とはいえない距離の、中今泉エリアの人気は一段落ついた感じでしょう。

LRTの新駅に近い、泉が丘エリアの方が動きが良くなっている感があります。

小中学校も近いので、泉が丘アドレスはここ数年安定した人気を維持するとみています。


それと、LRT沿線ではゆいの杜エリアも、ポツポツと中古住宅が出始めてきたので、こちらも急激な値上がりから人気は一服感があります。



コロナの影響で、商業店舗の撤退が急速に加速することが予想されることから、インターパーク周辺の相場には大きな影響があると見ています。

価格も横ばいから若干下落傾向に入っています。

中古物件も徐々に増えてきました。

オンワード樫山などのアパレル店舗が大量撤退する報道があるなか、巨大なモールを埋めるのは厳しくなるのではないでしょうか。




最後に今、私が一番注目しているエリア・物件をご紹介しておきます。



ここ10年ほどのトレンドや将来的な需要を考えても住まいの選択として、分譲マンションを選ぶ方が今後も増えていくのは間違いないでしょう。

価格と流動性、資産価値、住心地、将来性を考慮してもっとも注目しているのが、

宇都宮市桜エリアの中古マンションです!

個々数年で、中古マンションの売り物件が増えてきて、価格もだいぶ値ごろ感のある物件が増えてきました。

1000万円代前半で購入できる物件も増えてきましたね。

特に、大通り沿いの物件は日当たりも良好で、なにより将来的にLRTの延伸が予定されているので将来性も抜群です。

現況でも、バス便が非常に便利なので、JR宇都宮駅までのアクセスも良好です。

東武百貨店や中心市街地までもぎりぎり徒歩圏だし、自転車を使えばすぐに行ける距離感もGOODですね。


築20年を経過した中古マンションの統計を見ると全国的にそこから値下がりが少なくなっていくのです!

つまり、築20年くらいのマンションが一番おいしいお買い得ゾーンとも言えます。

実際、分譲マンションは築20年くらいでは躯体そのものはしっかりしてるし、水回りもまだまだ使えるものが多いし、住み心地は新築物件とそれほど遜色ないです。


桜は文教地区で住宅地としても人気が高いですから、おすすめのエリアとなります。

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