2020年5月23日土曜日

【宇都宮市内で今後20年価値の落ちないエリアとは!?】JR宇都宮駅中心の経済軸が進行中!?

日々、宇都宮市の不動産流通の流れを見ていて、ここ最近は街の中心の地殻変動を感じています。

地価の動向からもわかるように、今まで商業地の最高エリアは二荒山神社周辺が定番でしたが、地価の上昇率では圧倒的にJR宇都宮駅周辺が上回るようになってしまいました。



このままいけば、近い将来、地価の最高水準は今までの中心市街地からJR宇都宮駅周辺に集約していくことが予想されます。

中心市街地はパルコ撤退が街のイメージ衰退として大きかったのは間違いないですね。。(^_^;)

しかも、まだ跡地の利用が決まらず、巨大な空きビルのまま1年を経過してしまいました。

かつての活況を知っている身としては、寂しい限りです。。(T_T)

今のコロナが影響している経済状況で、全国的なリアル店舗の大苦戦の状況を見ていると、パルコ跡地がすぐに何かに利用されるとはとても思えないです。


そう考えると、街のシンボルでもある二荒山神社の目の前に、巨大な空きビルが今後もしばらく居座り続けることになりそうです。(T_T)

アフターコロナの経済では、一気にリアルからバーチャル化が進むことを考えると、パルコ跡地の利用法を想像するのは難しいですね。

一番需要がありそうなのが、ビルごと建て替えて、タワーマンションにすることくらいしか考えられないです。

中心市街地はオリオン通りを中心とした飲食店街への変貌もあり、夜の街として人集める力が戻っていることもあり、悲観ばかりすることもないと見ています。

ただ、コロナの影響で飲食店がかなりダメージを追ってますし、人の流れがいつ戻るかも不透明なので当面は中心市街地の経済は厳しい状況が続きそうですね。


LRT(次世代型路面電車)の開通を2年後に控えた、東口沿線エリアとは対象的な状態が中心市街地で起こっている状況をみると、都市開発への投資がいかに重要であるかを痛感します。

街は投資を呼び込めないと、廃れる一方になってしまいます!

もし、LRTの西側延伸が着工されているような状況で、パルコ跡地の目の前に新駅ができるとなれば、巨大な空きビルのまま放置されることはまず無いでしょう。

メガドンキのエリアの再開発も新たな投資が呼び込めて一気に進むことになるはずです。



東口の駅前再開発もあり、街の経済の中心も徐々にJR宇都宮駅周辺に集約しているのは間違いない事実です。

LRTが開通する2年後は、東口駅前は今では想像つかない人の往来になるでしょう。


今後、20年はJR宇都宮駅を中心とした地価形成を予想しています。

現状でも駅から3キロ圏内の不動産の売り物件は非常に少ないです。

マンションに限らず、中古住宅もこのエリアは足が早く、価格も上昇傾向を続けています。

街の地価価値の集約がこれから20年で確実に進行することを考えると、JR宇都宮駅から3キロ圏内は人口密度も上昇し、価格も安定するのはほぼ間違いないでしょう。


逆に、コロナの影響で今後急速に衰退が危ぶまれるのが、インタパークエリアです。

アパレル大手が経営に息詰まる中、店舗の大量閉店が予想されることを考えると、大きすぎる施設はテナントの確保がかなりきびしくなると見ています。

一旦、穴だらけのモールになったら衰退するのはあっという間です。

コロナの影響で、人々の買い物の動向もどんどんバーチャルのネット空間中心に一気に変貌していることを考えると、アフターコロナ後に今までと同じような需要が戻るとはちょっと考えにくいです。

リアル店舗の動向には注目してます。


今後、アフターコロナの影響でテレワークを導入する企業が増えている状況は、東京圏からのUターンやIターンの居住者を呼び込むチャンスでもあり、ますますJR宇都宮駅周辺の不動産は需要を増すことになりそうです。

首都圏と比べて利便性の高い駅前立地の割安マンションなどは、引き続き人気が継続するとみています。

いずれにしても、少子高齢化が急速に進むこれから20年で、街の集約化を進めざる得ない状況になることだけは間違いないでしょう。

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