2020年5月17日日曜日

【清原東小北側で住宅地の開発が進む!?】宇都宮市氷室エリアにニュータウン計画が!?

宇都宮市内の市街化調整区域の開発が大幅に制限されることとなり、街のスポンジ化を抑制する政策が実行される中、一方で特定のエリアにおいては新たなニュータウンを促進する政策も計画されています。

特にLRT(次世代型路面電車)開通を控えた沿線エリアでは、超高齢社会を見据えた「ネットワーク型コンパクトシティ」の形成に向けて、市街化調整区域の地域拠点や小学校を中心とした地域のコミュニティ維持を図るための地区計画制度を活用したまちづくりが促進されています。




そんな中、新たに宇都宮市の氷室エリアに都市計画が定められることになりました!

名称は『グッドライフタウン氷室』となるようです。

清原東小学校の北側の市街化調整区域、約1haの土地が住宅開発されることになります。

小学校、中学校共に近く、LRTの新駅までも徒歩10分ほどのエリアの住宅地の開発となることから、ニューファミリーには人気が出るでしょうね。

容積率が80%で建ぺい率50%エリアということで、落ち着いたお屋敷街になりそうなので、敷地面積が広めの区画ばかりになりますから、今人気の平屋を建てたいニューファミリーなんかにはもってこいのロケーションになるはずです。

しかも、落ち着いた街並みを確保するため、建物の色も制限されることから、落ち着いた雰囲気の住宅街になることでしょう。

ただ、1haとそれほど大きな土地開発とならないし、一区画当たりの土地面積も大きくなることから、区画数は限られ人気が出そうなので価格次第では即完売すると見ています。



ここ数年のトレンドとして、戸建てを求めるニューファミリーは80坪超えの広い土地を希望する購入層が増えています。

家族や友人を呼んで、お庭でバーベキューしたりするのがブームになっていますからね。

平屋人気も顕在で、デザイン性の高い建物が年々求められています。

一方、価格重視のパワービルダーが建築した、戸建ても圧倒的な安さから、まだまだ底堅い需要があります。



不動産取引の現場にいる私からすると、これだけ中古住宅の売り物がたくさんあっても、ニューファミリーの多くはまだまだ新築の注文住宅や建売を選ぶ人が多いのが実情です。

やはり、新築信仰はまだまだ顕在です!

中古マンションの流通はかなり促進されましたし、リノベーションの事例もちょっとずつではありますが増えています。

しかし、中古住宅は相変わらず取引の伸びもわずかで、リノベーションの事例もほとんどありません。

いくら国が中古戸建の流通を促進しようとも、ユーザーサイドは『笛吹けど踊らず!』状態が続いていますね。



中古マンションの価格がここ10年で20〜30%も値上がりしているのに、中古住宅にいたっては、まったく値上がりの兆候もなく、むしろ横ばいないし、場所によっては価格が下がり続けています。

今の時代コスパを考えれば、ダントツで中古住宅が有利なんですが、人気エリアの物件でもなければ、動きが鈍いのが現状です。

むしろ、人気のないエリアだと築20年以上の古い木造戸建を中古住宅で売り出すより、建物解体して更地で売ったほうが足が早いくらいですからね。


だから、まだまだ直せば使えるような戸建てでもゴミとして処分されているケースは多々あります。

タダ同然で買える住宅に目をつけて、戸建て賃貸として利用する賢い大家さんも増えてきました。

広い戸建てをユニット区切って、アパートに改修する賢い大家さんもいます。

大きな豪邸を、シェアハウスにアレンジしたりするのも面白いですよね。

とにかく、中古住宅自体が、なかなかニューファミリーに受け入れてもらえない以上、利用法に工夫が必要なのは間違いないでしょう。


いずれにしても、宇都宮市は「ネットワーク型コンパクトシティ」の形成に向けて、街の再編を始めています。

今回ご紹介した氷室エリアの住宅開発以外にも、LRT沿線エリアを中心に新たな都市開発計画が進められていくことになるでしょう。


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