2020年3月27日金曜日

【東証リート指数が大暴落!】宇都宮市の不動産相場に与える影響を考えてみたら!?

コロナウィルスの問題で、経済の大混乱が続いています。

株価も急落の後、急騰したりの乱高下を繰り返していますね。(^_^;)

不動産相場の先行指標とも言える、東証リート指数※も先週暴落して今週また持ち直したりとボラリティの高い混乱した相場が続いています!

※東証リート指数とは?
東京証券取引所に上場している不動産投資信託(リート)の全体の動向を表す指数です。




わずか1ヶ月ほどで高値から半値近くまでの大暴落をみせました!

株価は一番底値でも30%近い下落だったので株価以上にリートは値下がりを見せたことになります。

首都圏や大都市の不動産価格の値上がりを牽引していたのが、まさにリートでしたから今回の値下がりのインパクトはかなり大きいです。

なぜこんなに値下がりしたのかを考えたら、コロナウィルスの感染拡大抑制策のダメージが大きい、ホテルや商業施設などが直接的に大きく影響していると思われます。


オリンピックも延期になりましたし、インバウンド向けの需要が激減した今の状況では、ホテル・商業施設などに大きな収入減をもたらすことは確実でしょう。


国内需要も自粛要請が続いていることから当面、ホテル・リゾートセクターのリートは厳しい運営を迫られるのは確実です。

そのため下落率がマイナス55.1%を記録してで最大となりました。

一方、長期契約が多いオフィスやネット通販が活況の物流施設、安定的な住宅やヘルスケア施設などへの影響は限定的になるでしょう。


ただ、オフィスはコロナ問題をきっかけにテレワークが進むと需要が減少するかもしれないので、今後注目しています。

個人的には物流特化のファンドや、住宅、ヘルスケアに特化したファンドは長期的に安定したパフォーマンスを出しそうなので、価格次第では【買い】だとみています。



今回一時的に暴落を見せたリート指数ですが、日銀や年金基金が市場に資金をジャブジャブ入れていることから、長期的には価格は戻り、高い利回りが期待できそうなセクターの銘柄はバーゲンお買い得中と見ています。

コロナの問題が落ち着けば、また何事もなかったようにインバウンド需要も戻って来るでしょうから、今暴落中のホテルファンドも長期で仕込むなら有りだと思ってます。


相場がざわついているので、一般の皆さんは動きづらい状況だと思いますが、住宅市場は基本的に、価格が急騰や暴落することはまずありません!

確かに、宇都宮市の物件でも分譲マンションや一部の人気立地に限れば、リーマンショック時から30%ほど値上がりした物件もあります。

しかし、全体の80%ほどの物件は横ばいないし、リーマンショック時よりも値下がりしている物件です。

全体的には、郊外の物件の価値が低下して人気エリアの物件に価値が移転したような状況です。

中古住宅なんかは首都圏でもほとんど値上がりを見せていないですし、宇都宮市でも値上がりしているのは地価が高騰している一部の優良立地の物件だけで、多くの郊外の物件はリーマンショック時より値下がりしてます。

宇都宮市の不動産価値における全体のパイが増えている訳ではないので、相場大きく動くことは考えにくいです。


価格が落ちにくい理由がもう一つあって、それは年々建築コストが増大している現実です。

特に、分譲マンションは建築コストの上昇がの値上がりに大きな影響を与えています。

そのため、新規で販売されるマンション価格は年々高騰しているのは全国的な傾向です。

全国的な建築人材不足は早急に解決される見込みがないので、ちょっと不況になったくらいで建築コストが大きく下がることは考えにくいです。


それと、少子高齢化の影響でコンパクトシティ化の流れが進んでいることからマンション用地になりそう物件の地価が高騰していることも影響しています。


リートが今後も暴落するようなことが、あれば長期的には不動産市場に流れるお金が減ることになるので、相場を押し下げる要因ことになるのは確実ですが、宇都宮市のようなもともとリート資金がほとんど入っていないような地方都市では影響は限定的だと思います。

そもそも、東京都心ほど不動産価格も上昇していないですからね。

上昇していない分、下落幅も限定的になるのが、ここ20年ほど現場で宇都宮市の不動産相場を見ている者としての感想です。

ただ短期的には、まだコロナの問題が収束してないので、物件を購入しようとしている方は様子見の方も多くなりますから、売却したい方にとっては厳しい局面が続くとみています。

特に商業用不動産を急いで換金が必要な方にとっては、思い切って値下げせざる得ない状況がしばらく続くでしょう。


マンションや住宅に関しては影響は軽微でしょうから、必要に応じて取引すればいいと思います。

長期視点で見れば、今は購入する人に有利な相場状況なので、値下げ交渉なんかしやすい状況でもありますから、したたかな方は動くチャンスです。


個人的には株価も不動産市場も日銀や年金基金、地方銀行なんかが大量に資金をじゃぶじゃぶ注入している状況なので、リートの安値が長期間続くことは考えにくいとみています。

逆にコロナ不況に対応するため、今後さらに世界中でお金を刷りまくるみたいなので、どこかの時点で超インフレになるんじゃないかと心配しているくらいです。

明らかにインフレになるような局面になったら、優良不動産を所有しているのは間違いなく資産防衛の手段になります。

逆に、多額の現金をもっているのが超リスクになりますからね。

インフレが世界的に鮮明になったら、多額の現金を持っている人たちが資産保全のために金などの実物資産や優良不動産を買い漁るのは目に見えてます。

いずれにしても、早くコロナ問題が収束することを願うばかりです。(^_^;)

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私、荻原功太朗(宅建士・不動産コンサルティングマスター)は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
【私個人へのコンサルティング依頼は、現在残り1枠のパートナー様のみに限定させて頂いております。】ご相談はすべて有料とさせて頂いております。詳細はこちらにお電話ください→【028-908-0880】

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2020年3月20日金曜日

【最新の公示地価が驚きの結果に!?】宇都宮市は東高西低の逆転現象の流れが鮮明!?

国土交通省から今年の公示地価が発表されました。

栃木県内では宇都宮市と小山市の住宅地の地価が三年連続で上昇し、商業地では宇都宮市が四年連続、小山市が三年連続で上がりました!



住宅地の下落幅拡大 工業地は2年連続上昇 栃木県内地価公示(下野新聞)

北関東 公示地価、3県の上昇地点13%増(日本経済新聞)


しかし、、、

昨秋の台風19号の被災地が大きく下落して、二十八年連続で下落し、県内全体で見ると、下落幅が拡大してしまいました。(-_-;)

以前私がこのブログでも書いたように、今後災害リスクの高い場所の不動産価格のマイナス評価が年々増大していくことになるでしょう。

→【止まらぬ暖冬!?】気候変動で価値を失う宇都宮市の不動産とは!?


都道府県全体で上がっているところは全国でも3大都市圏くらいで、あとは栃木県以外も似たような状況です。

栃木県ではJR線沿線の宇都宮市やそれ以南が値上がりの中心で、利便性から住宅地を中心に需要が堅調になっています。

全国的にもミクロな立地格差によって上昇、下落が鮮明で、地域全体が一律に値上がりした昔のバブル期のような上昇はなく、同一地域内でも利便性によって超2極化が鮮明となった地価が続いています。



今回の地価公示の結果では宇都宮市では驚く価値の大転換が発表されました!


なんと初めて、商業地の最高価格地点が東西で逆転しました!

新たに商業地の選定地として選ばれた宇都宮市東宿郷1丁目が県内の商業地として最高価格となりました。

まさかの東西商業地の価格逆転減少が起こりました!(*_*)

やはりLRT(次世代型路面電車)と駅前の再開発の着工が確実に大きな影響を地価に与える結果となりました。

LRTに反対していたような、経済オンチな現野党の皆さんはこの結果をどう解釈するのか興味深いですね(^_^;)

LRTの着工により東口駅前の再開発にも民間の莫大な開発投資を呼び込め、経済の好循環が確実に宇都宮市の東口には起こっているのは間違い有りません!

宇都宮市の中心市街地のど都心の地価より、東口駅前の地価の高いの現状なのですよ!!(*_*)

長年宇都宮市で暮らしたことのある方なら東西逆転の地価の変動は計り知れないインパクトではないでしょうか。

とはいえ、私自身は今の中心市街地は過小評価され過ぎと見ています。

やはり、老舗の飲食店なんかの商業店舗の数は圧倒的中心市街地に集中しています。

住むなら断然、西口駅前から東武百貨店くらいまでの範囲の方が楽しいですからね。


これからLRTの西側延伸が確定して、着工が始まれば、間違いなく西口駅前と中心市街地、西側LRT沿線の地価が上昇することはこの結果からも間違いないでしょう。


とはいえ、LRT効果で現状は東口駅周辺の地価の上昇率が、商業地・住宅地ともに大きな伸びを示しています!

逆に、開発の恩恵を受けていない西口の上昇率は低い水準に留まっています。


LRTの西側の着工が始まれば、間違いなく開発効果が西側にも波及して宇都宮市全体で民間の大きな投資を呼び込め、街が大きく経済発展することは現在の東口の地価の流れをみれば明らかです。


東西逆転は西側の住民にとっては大きなショックですし、開発に乗り遅れることへの危機感もあることから、LRTの西側整備の早期着工と西口駅前の再開発が早期に進むことへ確実な後押しとなるでしょうね。



最近、全国で高齢者の危険運転が話題となる悲惨な事件が増え続けています。

北関東のマイカー依存の街の開発姿勢にも限界点が見え始めています。

全国的も宇都宮市東口エリアは地方都市のマイカー依存モデルチェンジ都市として今後大きな注目を集めることになるでしょう。


今回の調査結果から商業地の東西逆転がありましたが、私個人としてリアルな現在価値としては東口の再開発が完了したとしてもまだ、JR宇都宮駅西口の駅前エリアが利便性やトータルのバランスを考えると最も価値があると考えています。

将来的なLRTの西側着工もほぼ確実な情勢ですから、今は西側の優良不動産が売りに出たらどんどんポジションを増やすのがコスパも良く、長い目でみると資産形成に大きく寄与すると見ています。

いずれにしても、駅前再開発とLRT の2年後開通を控えた東口エリアの地価上昇の勢いはこれから3年位は続くことになるでしょうね。

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2020年3月14日土曜日

【住宅購入者に緊急警報!?】新型コロナの影響で住宅設備が不足している現状とは!?

武漢発のコロナウィルス問題が不動産&住宅業界にも影響を及ぼす大変な自体になっています!!

中国で製造されている多くの住宅用設備の供給が止まり、新築住宅の工事やリフォームに大きな影響が出ています(-_-;)



住宅購入者に緊急警報。新型コロナの影響で「トイレ・キッチン未設置のまま引き渡し」トラブルの原因に(Business Insider Japan)

私が管理しているマンションの修理にも支障が出ています(-_-;)

しかも多くの商品が入荷未定で、、、

現在在庫のあるものはこんな状況なのでプレミアムがついて価格が上がってしまっています!(*_*)

国内メーカーの住宅設備だから、当たり前のように調達できると思っていたら、、

まさかのウィルス騒動で必要な物が手に入らなくなるなんて想定外もいいところです。(^_^;)


特に問題になっているのが、工務店や住宅メーカーです。

新築の注文住宅の建築を請け負って、建物が完成しているのにトイレなんかの設備の納品がされないことで引き渡しができない物件が増えています。

工務店の方の話を聞くと、建物は完成しているから工事を請け負った職人さんや資材業者からの請求が来ているのに、お客さんに引き渡しができないので、代金がもらえないということで、資金繰りに困っているとのこと。。(-_-;)

こんな状態が長く続くと、優良会社でも黒字倒産が現実味を帯びてきます。

なにせ住宅は金額が大きいですからね。

とくに受注件数はそこそこ多いのに資金的にあまり余裕のない中堅メーカーは、資金繰りは相当苦労していると予想されます。

いまだ収束の様子が見えない中、金融機関や国の緊急支援融資が必要不可欠となってます。


マイホームを注文したユーザーも、新学期を控えて今月中に引っ越しを予定していた数多くの人たちが、想定外の納期遅延を余儀なくされています。

アパートや賃貸マンションの解約は最低でも1ヶ月前予告ですから、延長できればいいですが、延長できないとなったらえらいことですね。。(-_-;)

まさか、新築とはいえトイレやお風呂のない物件では生活できないですからね。。



問題は新築の注文住宅にとどまりません!



賃貸物件の設備更新にも大きな影響が出ています!

私が管理している物件のほとんどが築年数が20年以上の物件ばかりです。

つまり、、水回りなんかの故障がいつ起きてもおかしくない物件がほとんどなんです。(^_^;)

お風呂やトイレに何らかのトラブルがあって、修理できればいいですけれど、修理で対応できない設備更新が必要なケースにになってしまうと、入居者の方にしばらく我慢してもらうしかないことになります。

ちょっとの水漏れや、流れが少し悪いくらいで、基本的な使用に問題なければ良いのですが、、そもそも使えない状態になってしまったらどうしたらいいのか??

仮にトイレが使えないなんて状態にでもなって、更新が必要な住宅設備が届かなければ、どこかホテルにでも泊まってもらうしかないですからね。。(-_-;)

早くコロナ騒動が収束してもらうことを期待したいですが、、こればっかりはいつになるかわかりませんからね。

この騒動が続いてる今は、できるだけ設備の問題が起きないことを祈るばかりです。((((;゚Д゚))))ガクガクブルブル


新築物件以外にも、中古住宅や中古マンションのリフォームにも大きな影響が出ています。

商品の供給が正常にもどらないと、工務店やリフォーム会社、職人さんも仕事ができない状態が長く続くことになり影響は甚大です!

こうやって考えると、いかに自分の生活がグローバルな世界の経済とつながっているのは痛感しますね。(^_^;)

もはやグローバルな世界とつながらないと生活がまったく成り立たないのです。


中国からの供給が途絶えたのは何も住宅設備に限らず、国内の工場の部品なんかも数多くあるでしょうから、至るところで相当な経済的影響がでているのは間違い有りません。


住宅設備の供給正常化が見えない今の流れからみると、中古の築浅優良物件の価値が一時的に急上昇することも大いに考えられます。

中古の住宅設備なんかの需要も一気に上昇して、マーケットが拡大するかもしれませんね。


いずれにしてもこの混乱がいつ収束するかわからない中、既存在庫がなくなりつつある状況の今、日本中でこの問題が大きくなることが予想されます。

マスクがなくなるのも問題ですが、基本的な生活を維持するのに必要な住宅設備の供給が途絶えるのも同様に大変な問題であることはだけは間違い有りません。

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2020年3月8日日曜日

【危険な場所の不動産開発が続く悲しい現実!?】宇都宮市は防災都市として恵まれた立地!?

西日本一体を襲うと言われている南海トラフ巨大地震が30年以内発生する確率はなんと!!80%であると政府の地震調査委員会が公表しています。

降水確率が80%の日はほぼ間違いなく雨が降ることを考えると、いつ巨大地震が起こってもまったく不思議でない状況なんです!

そんな状況なのに、、南海トラフ巨大地震で巨大津波が到達する予定の場所での宅地開発が全国で進行中であるとの衝撃の報道がありました。



南海トラフ地震 津波浸水想定エリアで起きていること(NHK NEWS WEB)

津波リスクの高い場所で新しい家が増えているいうから驚きです!

リスクが高い土地であることから価格が安いことが開発を後押ししているようですが、もし津波が来て家が流されたり、最悪命を失ってしまっては元も子もないですからね。(-_-;)

津波の危険が高いエリアに小さな子どもがいるニューファミリーがどんどん集まっているようなので最悪の事態にならないことを祈るばかりです。

行政も開発を制限したりするべきなんでしょうが、結局安全な高台の土地は開発コストも膨大に必要だし、山沿いにはがけ崩れなんかの危険も増えるので、地方の現状を考えると難しい判断が迫られるのでしょう。

土地の開発コストの問題は街の発展において避けて通れない課題なんです!

飛行機に乗ればわかりますが、日本は本当に開発しやすい平地が少なく、山ばかりなんですよね。(^_^;)

必然的に開発コストの安い海沿いに人々が都市を建設するようになり、日本中で海岸沿いに都市が次々に造らたのでしょう。

だから宇都宮市のような内陸なのに、平地が大部分を占めるような場所は実は非常に希少なのです。


東京含め関東が発展した大きな要因が巨大な関東平野であることは間違いないでしょう。

気になったので日本の平野ランキングを調べて見たら驚きの結果が!!

日本の平野の広さ:
1位:関東平野 約17000k㎡
2位:石狩平野  約4000k㎡
3位:十勝平野  約3600k㎡
4位:越後平野  約2070k㎡
5位:濃尾平野  約1800k㎡

なんと5位までに、大阪平野は入ってません。

関東平野ってダントツにでかいんです!(*_*)

これを見たら関東は発達すべくして今の状況になったのがうなずけます!

なにせ一都六県にまたがる巨大平野ですからね。

首都直下地震のリスクなんかも心配されますが、これだけ巨大な平野が日本にない以上、今回の津波リスクエリアの開発事情から考えても、開発コストの優位性から今後も関東圏が発展し続けるのは当然の帰結なのでしょう。

ただ関東南部は歴史上、常に巨大地震のリスクにさらされています。

それでも平野の少ない他の場所の山を切り開く開発コストや自然災害リスクを考えたら、多少地震が多くても東京が首都になったのは地理的特性上しょうがないのかもしれません。

そう考えると、日本において巨大地震のリスクが少なく、なおかつ日本一巨大な関東平野の北側の端に位置する宇都宮市は津波リスクもなく、抜群のポテンシャルを持っている都市であることは間違いないでしょう!

記憶に新しい3.11の東日本大震災で衝撃の津波被害を見ていれば、津波がいかに恐ろしいかは日本中で共有されています。

それでも土地の開発コストの安さから、危険な場所に住まざるえない人たちが日本中にたくさんいるのです。

宇都宮市で暮らしていたら、地震が起こったところでその後の津波を意識することはないですが、日本中の殆どの都市は海岸沿いの平地に位置している場所が多いので、地震+津波がセットで訪れるリスクを常に背負っています。

津波リスクだけ考えても、宇都宮市がいかに他の都市と比べて優位性があるかがわかります。

しかも冬場に雪の影響を受けることもなく、巨大台風の強風も北側の山々が巻いてくる風を防ぐことで被害が少ないのも特徴なんです!

去年の巨大台風で田川の氾濫があり水害がありましたが、それとて宇都宮市全域からみたら田川沿いの一部の限られたエリアに限定されています。

災害大国の日本において、人口減少が進み都市の選別が行われていく過程で、災害に強い都市の価値は今後大きく注目されていくと見ています。

近い将来に訪れる言われている、南海トラフ巨大地震や首都直下地震が仮に起こると、日本中で数多くの住宅が失われることになります。

そうなったら、既存の住める空き家の問題なんかはあっという間に解決するでしょうね。

巨大地震で数多くの家が失われれば、既存の住宅の価値が当然に上昇します。

もし首都直下地震によって首都圏 の多くの家が消滅した際に、宇都宮市の被害が少なかった場合などは宇都宮の不動産価格が急騰することも十分考えられます。


未来は誰にも予測できませんが、災害が繰り返し起こっている歴史をみれば、いつか必ず大きな地震や巨大津波が起こる日がくることでしょう。

住んでいるとなかなか実感できないですが、宇都宮市は災害大国の日本の中で、非常に恵まれた立地であることだけは間違い有りません。

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2020年3月3日火曜日

【コロナウィルス問題で宇都宮市の再開発に暗雲が!?】不動産開発はタイミングがすべて!?

ここ1ヶ月あまり、中国発の新型コロナウィルス問題で話題が持ちきりですね。(*_*)

先週は株価も急落して、リセッション&再デフレへ突入してしまうのかと心配される声も増えてきました。。



特に、インバウンドに依存している観光業や飲食業などのサービス業は栃木県内でも大打撃受けています。

宿泊取り消し1万6300泊 鬼怒川・川治が最多 新型肺炎影響、栃木県内(下野新聞)

観光業に依存する県北の影響は深刻ですね。。(-_-;)

いつごろ人の移動が正常に再開するのかがわからないだけに、資金に余裕のない中小企業の廃業・倒産が相次ぐことが懸念されています。

幸い、宇都宮市はインバウンド需要の取り込みが課題でもあったこともあり、それほど大きな影響は受けていないように実感してます。

マイカー移動が主な移動手段であることもあり、マインドとしてもそれほどウィルスの心配していない方が多いですね。

中心市街地の飲食店なんかを見ても、東京の繁華街なんかの深刻な減少と比べれば、多少影響があるかなくらいの微減程度の状況に見えます。


今回のコロナウィルスによる新型肺炎騒動で、『インバウンド需要に頼るのを再考するべき!』みたいなナショナリズム的な意見もネット上では多々見られますが、、反グローバルして鎖国してはどんどん貧しくなるばかりです!

私達が日々お世話になっている100円ショップなんかはグローバル経済の恩恵をもろに受けている部分だったりますからね。

グローバルな取引なしに格安で満足度の高い日々の生活が成り立たないのです。

ITサービスもグルーバル化の恩恵を受けいていて、映像サービスなんかは月2000円くらいで映画やドラマが見放題のサービスなんかも活況を呈しています。



と、、前置きがながくなりましたが、、



今回のテーマの宇都宮市が予定している再開発の行方は少し薄雲がかかってきてしまったかもしれません(*_*)

このままもしコロナ不況に突入後、リーマンショックのような金融危機が起こって、株価が暴落するようなことがあれば、確実に再開発の計画に大きな影響が出ることは避けられません!

宇都宮駅の東口はLRT(次世代型路面電車)の開通予定もあるし、すでに着工に入っていますから、なんとか完了するでしょうけど、、、

これから再開発を予定しているJR宇都宮駅の西口は計画自体が頓挫する可能性が高くなります。

以前から、言っているように街をダイナミックに変える不動産開発投資にはタイミングは非常に重要なんですよね〜(^_^;)

株価が暴落して、企業倒産が相次ぐような自体になれば、以前にJR宇都宮駅東口の再開発計画が中止になったことと同様にLRTの西側延伸と西口駅前の再開発も無期限延期になりかねません。(T_T)

幸い、今回は日銀が鬼の株買いを続ける姿勢を鮮明にしているので、相場が暴落することはまずないと思いますが、油断は禁物です。

いくら日銀が踏ん張っても世界的な信用崩壊が起こってしまっては日本だけ踏ん張ることは不可能ですからね。


日本だけ見てもリーマンショック後の株価上昇を始めて早10年になります。

当然ですが、そろそろ景気循環の調整局面に来てもおかしくないのも事実でしょう。


ただ、もし金融危機が起こって株価が暴落するようなことになっても、不動産相場の変化は緩やかです!

不動産は株のようにすぐに2倍になったり半分になったりはしませんからね。

影響が大きいのは敷地面積の広いまとまった事業用地なんかで、一般の皆さまが売買する住宅なんかへの影響は軽微です。



しかし駅前の再開発のような巨大な建物群を作り変えるような計画には金融面での支援が不可欠です!

インバウンドの需要を呼び込めれば結果として、世界中からお金を宇都宮市に呼ぶこむことが可能になります。

JR宇都宮駅東口の再開発案を見ていても、再開発エリアに巨大な病院を誘致して、海外富裕層の医療ツーリズムも呼び込む計画のようでした。

海外富裕層の呼び込みもあってか、再開発エリアの高層ホテル(地上27階予定)にタイの5つ星ホテル『デュシタニホテル』が日本初進出の地として宇都宮市が選ばれたのです!


これからの時代ナショナリズム的な鎖国思想では街の発展を呼び込めません。

確かにグローバル化には貧富の格差拡大などの問題もあるのは事実ですが、格差是正のために鎖国をしたらは全員が貧しくなるだけなんです(^_^;)

地域の発展と貧富の格差はまったくの別問題ですから、まずは地域の発展のために取れる手段としてのインバウンド需要の積極的な呼び込みは今後も積極的に行っていくべきでしょう。


栃木県内の観光地はキャンセル続出で暗いムードの話題ばかりですが、、、

明るいニュースもあるんですよ!!

世界の日光として地域のブランド価値を大いに高めてくれる高級ラグジュアリーホテル「ザ・リッツ・カールトン日光」が2020年5月22日に開業します!

日光にリッツ・カールトン 「体験」をパッケージ化(日本経済新聞)

リッツのオープンにより、世界のVIPが日光を訪れる機会が確実に増えることになります!

宇都宮市もリッツのオープンに伴い、観光地として世界に宇都宮市の観光を売り込むチャンスですから是非積極的にアピールして欲しいですね。(*´ω`*)

リッツのオープンまでには、今回のコロナ騒動も収束するのではと見ています。

皆様も体調には十分にお気をつけくださいね。(*^_^*)

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