2020年3月20日金曜日

【最新の公示地価が驚きの結果に!?】宇都宮市は東高西低の逆転現象の流れが鮮明!?

国土交通省から今年の公示地価が発表されました。

栃木県内では宇都宮市と小山市の住宅地の地価が三年連続で上昇し、商業地では宇都宮市が四年連続、小山市が三年連続で上がりました!



住宅地の下落幅拡大 工業地は2年連続上昇 栃木県内地価公示(下野新聞)

北関東 公示地価、3県の上昇地点13%増(日本経済新聞)


しかし、、、

昨秋の台風19号の被災地が大きく下落して、二十八年連続で下落し、県内全体で見ると、下落幅が拡大してしまいました。(-_-;)

以前私がこのブログでも書いたように、今後災害リスクの高い場所の不動産価格のマイナス評価が年々増大していくことになるでしょう。

→【止まらぬ暖冬!?】気候変動で価値を失う宇都宮市の不動産とは!?


都道府県全体で上がっているところは全国でも3大都市圏くらいで、あとは栃木県以外も似たような状況です。

栃木県ではJR線沿線の宇都宮市やそれ以南が値上がりの中心で、利便性から住宅地を中心に需要が堅調になっています。

全国的にもミクロな立地格差によって上昇、下落が鮮明で、地域全体が一律に値上がりした昔のバブル期のような上昇はなく、同一地域内でも利便性によって超2極化が鮮明となった地価が続いています。



今回の地価公示の結果では宇都宮市では驚く価値の大転換が発表されました!


なんと初めて、商業地の最高価格地点が東西で逆転しました!

新たに商業地の選定地として選ばれた宇都宮市東宿郷1丁目が県内の商業地として最高価格となりました。

まさかの東西商業地の価格逆転減少が起こりました!(*_*)

やはりLRT(次世代型路面電車)と駅前の再開発の着工が確実に大きな影響を地価に与える結果となりました。

LRTに反対していたような、経済オンチな現野党の皆さんはこの結果をどう解釈するのか興味深いですね(^_^;)

LRTの着工により東口駅前の再開発にも民間の莫大な開発投資を呼び込め、経済の好循環が確実に宇都宮市の東口には起こっているのは間違い有りません!

宇都宮市の中心市街地のど都心の地価より、東口駅前の地価の高いの現状なのですよ!!(*_*)

長年宇都宮市で暮らしたことのある方なら東西逆転の地価の変動は計り知れないインパクトではないでしょうか。

とはいえ、私自身は今の中心市街地は過小評価され過ぎと見ています。

やはり、老舗の飲食店なんかの商業店舗の数は圧倒的中心市街地に集中しています。

住むなら断然、西口駅前から東武百貨店くらいまでの範囲の方が楽しいですからね。


これからLRTの西側延伸が確定して、着工が始まれば、間違いなく西口駅前と中心市街地、西側LRT沿線の地価が上昇することはこの結果からも間違いないでしょう。


とはいえ、LRT効果で現状は東口駅周辺の地価の上昇率が、商業地・住宅地ともに大きな伸びを示しています!

逆に、開発の恩恵を受けていない西口の上昇率は低い水準に留まっています。


LRTの西側の着工が始まれば、間違いなく開発効果が西側にも波及して宇都宮市全体で民間の大きな投資を呼び込め、街が大きく経済発展することは現在の東口の地価の流れをみれば明らかです。


東西逆転は西側の住民にとっては大きなショックですし、開発に乗り遅れることへの危機感もあることから、LRTの西側整備の早期着工と西口駅前の再開発が早期に進むことへ確実な後押しとなるでしょうね。



最近、全国で高齢者の危険運転が話題となる悲惨な事件が増え続けています。

北関東のマイカー依存の街の開発姿勢にも限界点が見え始めています。

全国的も宇都宮市東口エリアは地方都市のマイカー依存モデルチェンジ都市として今後大きな注目を集めることになるでしょう。


今回の調査結果から商業地の東西逆転がありましたが、私個人としてリアルな現在価値としては東口の再開発が完了したとしてもまだ、JR宇都宮駅西口の駅前エリアが利便性やトータルのバランスを考えると最も価値があると考えています。

将来的なLRTの西側着工もほぼ確実な情勢ですから、今は西側の優良不動産が売りに出たらどんどんポジションを増やすのがコスパも良く、長い目でみると資産形成に大きく寄与すると見ています。

いずれにしても、駅前再開発とLRT の2年後開通を控えた東口エリアの地価上昇の勢いはこれから3年位は続くことになるでしょうね。

★荻原功太朗の業務について★
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