【東証リート指数が大暴落！】宇都宮市の不動産相場に与える影響を考えてみたら！？

コロナウィルスの問題で、経済の大混乱が続いています。

株価も急落の後、急騰したりの乱高下を繰り返していますね。(^_^;)

不動産相場の先行指標とも言える、東証リート指数※も先週暴落して今週また持ち直したりとボラリティの高い混乱した相場が続いています！

※東証リート指数とは？
東京証券取引所に上場している不動産投資信託（リート）の全体の動向を表す指数です。




わずか１ヶ月ほどで高値から半値近くまでの大暴落をみせました！

株価は一番底値でも３０％近い下落だったので株価以上にリートは値下がりを見せたことになります。

首都圏や大都市の不動産価格の値上がりを牽引していたのが、まさにリートでしたから今回の値下がりのインパクトはかなり大きいです。

なぜこんなに値下がりしたのかを考えたら、コロナウィルスの感染拡大抑制策のダメージが大きい、ホテルや商業施設などが直接的に大きく影響していると思われます。


オリンピックも延期になりましたし、インバウンド向けの需要が激減した今の状況では、ホテル・商業施設などに大きな収入減をもたらすことは確実でしょう。


国内需要も自粛要請が続いていることから当面、ホテル・リゾートセクターのリートは厳しい運営を迫られるのは確実です。

そのため下落率がマイナス55.1％を記録してで最大となりました。

一方、長期契約が多いオフィスやネット通販が活況の物流施設、安定的な住宅やヘルスケア施設などへの影響は限定的になるでしょう。


ただ、オフィスはコロナ問題をきっかけにテレワークが進むと需要が減少するかもしれないので、今後注目しています。

個人的には物流特化のファンドや、住宅、ヘルスケアに特化したファンドは長期的に安定したパフォーマンスを出しそうなので、価格次第では【買い】だとみています。



今回一時的に暴落を見せたリート指数ですが、日銀や年金基金が市場に資金をジャブジャブ入れていることから、長期的には価格は戻り、高い利回りが期待できそうなセクターの銘柄はバーゲンお買い得中と見ています。

コロナの問題が落ち着けば、また何事もなかったようにインバウンド需要も戻って来るでしょうから、今暴落中のホテルファンドも長期で仕込むなら有りだと思ってます。


相場がざわついているので、一般の皆さんは動きづらい状況だと思いますが、住宅市場は基本的に、価格が急騰や暴落することはまずありません！

確かに、宇都宮市の物件でも分譲マンションや一部の人気立地に限れば、リーマンショック時から３０％ほど値上がりした物件もあります。

しかし、全体の８０％ほどの物件は横ばいないし、リーマンショック時よりも値下がりしている物件です。

全体的には、郊外の物件の価値が低下して人気エリアの物件に価値が移転したような状況です。

中古住宅なんかは首都圏でもほとんど値上がりを見せていないですし、宇都宮市でも値上がりしているのは地価が高騰している一部の優良立地の物件だけで、多くの郊外の物件はリーマンショック時より値下がりしてます。

宇都宮市の不動産価値における全体のパイが増えている訳ではないので、相場大きく動くことは考えにくいです。


価格が落ちにくい理由がもう一つあって、それは年々建築コストが増大している現実です。

特に、分譲マンションは建築コストの上昇がの値上がりに大きな影響を与えています。

そのため、新規で販売されるマンション価格は年々高騰しているのは全国的な傾向です。

全国的な建築人材不足は早急に解決される見込みがないので、ちょっと不況になったくらいで建築コストが大きく下がることは考えにくいです。


それと、少子高齢化の影響でコンパクトシティ化の流れが進んでいることからマンション用地になりそう物件の地価が高騰していることも影響しています。


リートが今後も暴落するようなことが、あれば長期的には不動産市場に流れるお金が減ることになるので、相場を押し下げる要因ことになるのは確実ですが、宇都宮市のようなもともとリート資金がほとんど入っていないような地方都市では影響は限定的だと思います。

そもそも、東京都心ほど不動産価格も上昇していないですからね。

上昇していない分、下落幅も限定的になるのが、ここ２０年ほど現場で宇都宮市の不動産相場を見ている者としての感想です。

ただ短期的には、まだコロナの問題が収束してないので、物件を購入しようとしている方は様子見の方も多くなりますから、売却したい方にとっては厳しい局面が続くとみています。

特に商業用不動産を急いで換金が必要な方にとっては、思い切って値下げせざる得ない状況がしばらく続くでしょう。


マンションや住宅に関しては影響は軽微でしょうから、必要に応じて取引すればいいと思います。

長期視点で見れば、今は購入する人に有利な相場状況なので、値下げ交渉なんかしやすい状況でもありますから、したたかな方は動くチャンスです。


個人的には株価も不動産市場も日銀や年金基金、地方銀行なんかが大量に資金をじゃぶじゃぶ注入している状況なので、リートの安値が長期間続くことは考えにくいとみています。

逆にコロナ不況に対応するため、今後さらに世界中でお金を刷りまくるみたいなので、どこかの時点で超インフレになるんじゃないかと心配しているくらいです。

明らかにインフレになるような局面になったら、優良不動産を所有しているのは間違いなく資産防衛の手段になります。

逆に、多額の現金をもっているのが超リスクになりますからね。

インフレが世界的に鮮明になったら、多額の現金を持っている人たちが資産保全のために金などの実物資産や優良不動産を買い漁るのは目に見えてます。

いずれにしても、早くコロナ問題が収束することを願うばかりです。(^_^;)