【分譲マンションを買う時に気をつけたいことは！？】宇都宮市でマンションを買うならこの条件がおすすめ！？

私が宇都宮市の不動産業にたずさわるようになり、20年近くになりました。

その中でも大きな変化が、宇都宮市ではここ10年ほどで新築も中古も分譲マンションの流通が大きく増えたことです。

私が学生の頃までは宇都宮市でマイホームといえば、一戸建てが当たり前でしたが、20年ほど位前から分譲マンションの開発が街の都心を中心に本格的になり地域の不動産市場においても一大マーケットになりました。

一戸建てとマンションでは購入の際に気をつけなければいけない条件が大きく違うので、今回はその点と、『私が購入するならこれは外せない！』のプロの選ぶ物件の基準をお伝え致します。




分譲マンションを選ぶ際の大きなリスクが日当たり・眺望です。

宇都宮市の戸建てであれば、大抵は法令で住居地域として高い建物が建てられないエリアに開発されている物件がほとんどですから、現況で日当たりが良ければ、よほどのことがないかぎり日当たりが急に悪くなることはまずありません。

しかし、分譲マンションはそうもいきません。

分譲マンションの多くは商業地などの容積率の高い、高密度エリアで開発が行われます。

そのため、隣接した場所に空き地や駐車場があったりすると、いつか開発が行われる可能性が有り、日当たりや眺望が悪化するリスクが高いです。

しかも、分譲マンションが開発されるような場所ほど、開発需要もありますから、隣接地はいつ大きな建物が建ってもおかしくないのです！

新築マンションを買う場合は、販売するデベロッパーこのあたりのリスクは間違いなく話をしないので、ご自分でリスクを考えておく必要があります。

仮に、古い家屋などが建っていても、広い敷地であったら、所有者が亡くなったりすると大きな建物ができる可能性が高くなります。

よく分譲マンションの住人が、隣地に大きな建物が開発される計画が上がると、反対する運動なんかをしているのを見ますが、法律的には開発は合法なのでするだけほぼムダな努力に終わります。

つまり、となりににマンションがあろうがなかろうが、土地の所有者は開発規制に抵触しないのであればどんな大きな建物を建てることは全く問題ないのです。

空き地があるのに、そこにマンションを買った人の自己責任というのが日本の法解釈になります。(^_^;)

まあ、日当たりや眺望が悪くなったところで、居住に大きな支障をきたすわけではないですからね。

ですが、マンションの所有者からしたら、日当たりや眺望が悪くなることは大きなマイナスになります！

当然ですが、物件自体の資産価値も大きくマイナスになります！

ですから、マンションを購入する際は、近隣に大きな開発が行われそうな場所がないかを確認することが重要になります。


そういった意味では、高層階の物件は日当たりや眺望が悪化するリスクは低くなるので、高くなります。

しかし、高層階だからって安心はできません。

また、物件の南側が道路であっても同様です。

南側いっぱいに建物が建っていて片側１車線くらいの１５ｍくらいの道路だと、道路の反対側に大きな空き地や駐車場が合った場合は、いずれ大きな建物が建つだろうと考えるのを想定しなければなりません。

自分が購入したマンションの隣地に、所有物件より大規模で高層のマンションが開発されることになったら、高層階であっても南道路であっても住心地も資産価値も大きく下がることになります。


隣地の開発が始まったので急いで物件を売却しようとしても、開発許可が出た時点で資産価値の下落は反映しますので時すでに遅しです。


こればっかりは、何時になったら開発が行われるのかどうかは誰にもわかりませんが、隣接地に開発余地がありば、いずれ開発されると想定するのが賢明です。


そう考えると、宇都宮市の大通り沿いなどのマンションは日当たりや眺望が悪化するリスクは低いですね。

あとは、商業地でなく近隣商業地域や住宅地などのそこまで大きな建物が建てられない立地のマンションも隣接地開発による資産価値下落リスクは低いです。


とにかく、新築でも中古マンションでもマンション周辺の開発余地を購入前に想定しておくことは非常に重要になります！



ここからは『私が分譲マンションを買うなら、この条件は外せない！』業者視点の物件選びを解説します。

私自身、今まで、分譲マンションや賃貸マンション、賃貸アパート、戸建て、含め、１０回以上住み替えを行っております。

実際に住んだ感想もふまえてオススメの条件をお伝えします。

ただし、住まい選びは好みの部分も大きくありますから、あくまでも資産価値の維持中心の考え方の参考にしてください。


・タワーマンションより低層マンション

タワーマンションは見た目もカッコいいし、高層階なら見晴らしも最高です。

ですが、私はあまりオススメしません。

まず、タワーマンションはムダに管理費が高い物件が多いです。

それに、長期の建物の修繕が非常に大掛かりになりますから、将来的な修繕リスクも大きくなります。

また、高層階は眺望は良いのですが、人によっては高層酔いする人がいたり、地上に出るまでのエレベーター待ちの時間など負担もあります。

私は過去に１５階建てのマンションの最上階に住んでいたことがあります。

眺望は最高で、入居前はそれが気に入って物件を決めました。

しかし、眺望なんて３ヶ月も経てば飽きます。。。(^_^;)

友達や家族が家に遊びに来た時、ちょっと自慢できるくらいで、普段はブラインド閉めっぱなしの時間がほとんどでした。

そして、１５階までのエレベーターの移動がいつもストレスでした。

ちょっと忘れ物でもしようものなら大変です。。(*_*)


それ以来、高い場所に住むのは懲り懲りになりました。

低層マンションのメリットは機動性です！

３階くらいまでの物件なら、エレベーター待ちが長そうなら、さっさと階段で移動すれば良いですからね。

低層階で周辺に大きな建物がなく、日当たりが良い物件がおすすめです！


・角部屋を選ぶ

とにかく、分譲マンションは角部屋にこだわるのがオススメです。

角部屋は私の中で物件の向き（方角）より重要です。

分譲マンションは気密性が非常に高いので、風通しが非常に重要です！

また、窓も多くなるので室内の明るさが、角部屋とそれ以外の部屋では全く変わってきます。

角部屋だと実際の部屋の広さより、窓が多いことで外の景色を取り込めることで部屋が広く感じることができます。


・南向きの物件を選ぶ

宇都宮市は冬の朝晩の冷え込みが厳しいので、南向きの物件にこだわりましょう。

東向きと南向きで価格が１０％くらい違うのであれば、１０％高いお金を払う価値は確実にあります！

角部屋重視ですが、できれば南向きの物件にもこだわると良いと思います。


・細長い間取りより正方形の間取りの物件

デベロッパーができるだけ効率良く開発するため、宇都宮市の物件は南北に細長い間取りの物件がほとんどです。

細長い間取りより、できるだけ開口部分の多い正方形に近い間取りの物件のほうが断然使い勝手が良いので、専有部分の形にも注目してください。

後々リノベーションするときも、正方形に近い間取りの物件はプランの自由度が大きく変わります。


こんなところでしょうか。



具体的には、隣接地の開発リスクの少ない物件で、できるだけ低層なマンションか、タワーマンションなら低層階。

５階より以下がベストですね。

それと、東面、南面の２面採光の角部屋。


この条件で探すとこれだけ販売されている新築・中古マンションでも、この条件に合う物件ってわずかなんですよ！

つまり、今回私が出した条件の物件を買っておけば、後々売ることになった時に、価値が落ちにくく、すぐに売れる可能性が高いということです。

不動産の価値は立地９割と言われますが、分譲マンションは立地プラス、物件条件で流動性が大きく変わります。


何回か物件を売買したことがあるような方であれば、今回ご紹介したようなことも購入時に気をつけると思いますが、初めてマイホームを購入検討している方は是非ご参考にしてみてください。

特に、分譲マンションは隣接地の開発余地を考慮していおくことが非常に重要ですからここだけは確認しておくことが賢明です。