2019年11月29日金曜日

【宇都宮市の目指すコンパクトシティ化に必要な良策!?】公共交通の無料化は強力な武器になる!?

宇都宮市より1.5倍くらい大きな人口74万人の熊本市が面白い実験をしました!

同じ地方都市としてマイカー依存による街のスポンジ化はどこも同じで、熊本市でも問題になっているようですね。。(^_^;)



県内バス全無料化「1世帯月1000円負担で可能」 熊本で1日やってわかったこと(乗り物ニュース)


この実験面白いですよね〜(*_*)


普段、マイカーしか乗らないような人も、『タダだったら乗ってみる!』ってことで、、


バスがのきなみ超満員って!!

タダにしたことで、電車とバスの利用者数が普段の2.5倍にもなったとのことです!


無料パワー恐るべしですね。(*_*)


さらに、中心市街地に来訪したひとも普段の1.5倍になり、ランチタイム時間に限ってはなんと2倍の数の人が訪れたのことです。



興味深いのは、普段は公共交通を使わないマイカー依存者の利用がなんと全体の36%、3人に1人以上を占めていたという驚きの結果でした。


その結果に比例して、普段は渋滞する道路がなんと59%も渋滞の列の長さが短くなりました。



渋滞は減るし、街に活気は出るし、歩く機会も増えて健康にも良いし、いい事ずくめです!

その上、マイカー維持の負担がなくなれば、生活にもだいぶゆとりができることになります。


この実験の結果に割りを食ったのは、完全に郊外のショッピングモールでしょうね。(^_^;)



しかも、驚くことに熊本県の世帯数で計算すると、1世帯あたりわずか月額1000円でバスを乗り放題にできるということです。(*_*)


記事にありましたが、たしかに栃木県なんかでも同じような政策をしたら、そもそもバスや公共交通が近くにない方には一見不公平にみえるかもしれませんが、実際は全く逆です。

てか、、今まで地方都市がマイカー依存で、スポンジ化、拡散したことの大前提が郊外の土地の税金が安いからです。


本来はショッピングモールのような郊外の大規模商業開発には、中心市街地や商業地と同じくらいか、遜色ないくらいの税金をかける必要があったのです。

また、人口密度の少ない、調整区域や郊外の宅地なんかにも、インフラ維持コストが高額になることから本来はもっと高額の固定資産税の負担をしてもらうことが極めてフェアな税制だと考えます。


それだけ、今まで街の中心部に固定資産税の高負担を担わせて、その分を郊外の人口密度の低い場所の住民に還元していたことになります。


人口が増加していた時はそれでも良かったのですが、日本中で人口減少が本格化してきた今、人口密度の低い場所への固定資産税の増税は当然に行われていく政策になっていくでしょう。

そうでなければインフラの維持がどんどん困難になっていきます。

この辺りのことは以前、水道事業のブログを書いているので是非そちらもお読みください。

→【驚愕の事実!水道料金はこんなに違うの!?】宇都宮市のランキングをチェックしてみたら!?




よく『街のスポンジ化の何か問題なの?』って方がいるんですが、、、そもそも都市としての効率が悪いことに付きます。

マイカー依存でみんなが無秩序に住みたい場所に住むことで集積が進まず、道路の整備、上下水道の維持などに多額の費用が必要になります。


東京のような大都市は、人口密度も高く、インフラの維持費も一人あたりでみれば相当安くなります。


同じレベルのインフラを人口密度の低い地方都市で行うためには街の集積が不可欠なのです。

街のスポンジ化、拡散が進むことで、大都市圏とのインフラの格差はどんどん進んでいくことになります。

その結果として、大都市圏はどんどん便利なり、地方都市はすかすかの都市になりマイカーがなければ何もできない状態となり、街の魅力をどんどん失うことのになります。

残念ながらその状況が続き、若い世代や勢いのある企業ほど、大都市を目指してしまう結果となっています。




とにかく、一刻も早く、街の拡散とスポンジ化に歯止めをかけて、街を集積してインフラの開発を集中させないと、地方都市は大都市圏に吸収されて、いずれ滅んでしまうことになるでしょう。


いまならまだ、バスや鉄道路線が生きていますから、できるだけ早くマイカー依存から大都市型の公共交通中心の集積型の都市に向かってトレンドチェンジするのが良策でしょう。


北海道のように廃線が相次いでしまってからではどうにもなりませんからね。



宇都宮市も2022年にはLRT(次世代型路面電車)が開通しますから、LRT、バス、宇都宮市内を走るJR線や私鉄をすべて無料にするくらいのダイナミックな政策を打てれば、コンパクトシティ化も一気に進むことになるでしょう。


『公共交通無料の財源は?』と議論になりそうですが、、熊本県の試算で1世帯月1000円なら、栃木県や宇都宮市でも十分可能なはずで、人口密度の少ない宅地や郊外のモールの課税を見直すことと、街の集積によるインフラ維持コストの低下で十分実現可能だと思います。


いずれにしても、LRTと路線バスの無料化の実験は、宇都宮市でも是非一度チャレンジする価値のある面白い試みであることだけは間違いないでしょう。



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2019年11月23日土曜日

【住んでいるとわからない宇都宮市の魅力って!?】高齢者や交通弱者にやさしい街!?

宇都宮市の魅力っていろいろあると思うんですが、住んでいると気づかない点って結構あると思います。

私は、いろんな場所に出張に出かける機会が多いのと、他地域から転居された方と話すことも多いので、宇都宮市の街としての魅力や弱点をこれから急増していく高齢者の方の目線で今回は考えてみます。





まず、大きな視点で見ると海外の都市と比べると日本って山ばっかりで海沿いに都市が密集している場所が多いんですよね。


国内線の飛行機に乗って外を見てるとよくわかります。


山ばっかりで、海沿いの平地に家々が密集しているのが上空から見ると一目瞭然です。


そして、その結果として地震が多い国なのに、危険な海沿いに不動産開発が集中することとなっています。


だいたい、海なし県って栃木県含め48都道府県のうち8県しかありませんからね。

40都府県の多くは沿岸沿いに大都市が集中しているケースがほとんどです。


それも日本の地形によるところが大きいでしょう。


と、、

前置きが長くなりましたが、宇都宮市の大きな魅力として自信を持って言えるのが、、



坂が少な いことです!


比較的フラットな地形で坂が少ないので、徒歩や自転車での移動が容易で交通弱者にとっては大きな魅力となっています。


平らな土地が多いので不動産開発は容易な立地が多いのです。


坂が多いとか、少ないなんかは普段暮らしていると意識する機会は少ないですからね。


特にイメージの良い港街は坂が多く、本来は不動産開発するのが容易ではなく住むにも相当な負担があるんです。


神戸市なんかは斜面都市として有名ですね。



イメージが良くても実際住んで見ると移動負担が多い場所って結構あるんです。

特に、これから急速な高齢化が進みますから、高低差の多い場所の不動産価値は将来的に大きく落ちていくことは全国的なトレンドになると見ています。


ミクロな視点でみると宇都宮市内でも山を切り開いて開発されたような、高低差のあるニュータウンはのきなみ人気が大きく落ちています。

昨今は、高齢者になったときのことも考えてマイホームを購入する方も増えてきました。

そのため分譲マンションや、戸建てでも平屋の人気が上がってきています。


当然ですが、立地としても高齢化した時に住みづらい場所は敬遠されます。(^_^;)




宇都宮市にも弱点もあって、坂が少ないのはメリットですが、特に駅東エリアは公共交通の便が非常に悪く、マイカーがないとかなり不便です。


そんななか、LRT(次世代型路面電車)が2022年開通することは非常に大きなチェンジとなります!


北関東3県は全国トップ3の自家用車普及県で、最もマイカー所有の少ない東京の3倍もマイカー所有しています。


つまり、、公共交通の便が悪いので、3倍もマイカーに依存しなくてはならず、その分コストが掛かることになります。


公共交通の便が格段に便利になれば、マイカー維持の高負担をしなくても快適に生活できる場所になりますからね。





他は、他県から特に首都圏から引っ越しされてくる方から言われることが多いのが、

冬の寒さがキツイことです。

内陸部の都市なので、寒暖差が大きいので夏は良いのですが、冬の朝晩の寒さはたしかにきびしい場所であります。


ただ、これもどこから引っ越しされてくるかなんですよー(*_*)



以前、新潟から引っ越しされた方と話していて、『宇都宮は冬にほとんど雪がふらないのですごーく住みやすい!』と聞いたと時は驚きました。


そうか、、日本には豪雪の都市がたくさんあってそういった場所では雪に対する労力が必要なんですよね。


そういった事情があるのか、昨今は冬に雪の多い場所から、宇都宮市に移住してくる方も結構増えています。




あとは、やっぱり宇都宮市レベルの人口50万人以上の都市で津波の心配がないのは大きいでしょう。


日本全国の大都市の多くは常に津波の危険に直面しています。


先日、大きな台風が日本中で被害を出しましたが、人口が減少していくなか、災害に対する許容度は都市の価値として年々大きくなっていくと見ています。




いろいろ考えてみましたら、メリットはなんといっても広域首都圏に位置していて、平坦な都市であり、劇的に公共交通の利便性が向上する点でしょうね。



デメリットとしては、冬の朝晩の寒さでしょうか。。


これは確かにきびしいところですが、、ただこの部分は、寒さに対しての住宅や建物仕様に関する部分が大きいと思いますね。

最近の住宅は寒冷地仕様の建物も増えましたが、まだまだ寒い家も多いです。(^_^;)



ただ、分譲マンションなんかや寒冷地仕様の家に住めば、冬の寒さもほとんど問題にならないでしょう。



LRTが開通して、バス路線の再整備も完了したら、老若男女問わずかなり住みやすい街になることは間違いないと思います!

マイカー依存型の都市って、マイカーに支出の多くを負担させれられますからね。

人口が減っていく日本の中でも、宇都宮市はポテンシャルが高く、今後も発展が期待できる数少ない都市であることだけは間違いないでしょう。


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2019年11月17日日曜日

【マイホーム購入のよくある質問に即答!】買い時&良い物件を買うために必要なこととは!?

一昔前までマイホームの購入は、結婚や子供ができた時、小学校入学のタイミングなんかが主でしたが、単身世帯も急増している現代は人それぞれになっています。

私自身はコンサルティング業務がメインなので今は直接営業の仕事はほとんどしていませんが、それでも友達にマイホームの購入相談を受ける機会がよくあります。




よくある質問2つに私なりの回答をしますので、皆さんの参考になれば!


【よくある質問1】

マイホーム購入しようと考えてるんだけど、今は買い時かな?


こういう質問は実際ほぼ意味がありません。

なぜなら質問している本人はもうある程度というか90%くらい買う気満々で最後のひと押しを私にしてもらいためにきいているだけですからね。(^_^;)

私の見解で否定的なことを聞いても、別誰かの肯定的な記事を読むなり、意見聞くなりして、買いたい人はどんな状況でも買っていくんです!

まじめに【買い時】について考えて答えてくれ、って言われても答えなんかないんです。

専門家の意見を聞きたい気持ちはわかりますが、じゃあ、、



私が今が買い時です!って言ったら今すぐ買いますか?



逆に今が売り時です!って言ったら今すぐ所有物件を売りますか?



そうじゃなかったら、この質問を誰にしても意味がありません。


言いたいことはわかります。

同じような年収なのに35年ローンスタートした時期や選ぶ物件によって、家賃タダで1千万円の含み益が出る人と、賃貸以上にお金がでるばっかりで自宅を売っても借金が残ってしまう人もいますからね。。(^_^;)


でも未来のことなんか誰にもわからないんです!


そして、一番きいていはいけない不動産業者に質問すれば、ほぼ間違いなく

『今は ○○ だから買い時です!』(^v^)

って答えが返ってきますよwww



更に、面白いことに買ったあとには、、

『はやく売らないと大変なことになる!』

『不動産を持っているとお先真っ暗になる!』

みたいな手紙が届くようになったりしますwww



もううんざりだ〜(*_*)




ということで、、、


あなたが欲しい物件、ほしい時期が100%になったら買えばいいし、売りたい100%になったら売ればいいだけです。(^_^;)


【よくある質問2】

良い物件を買うために必要なこととは?



100人いたら100人全員良い物件を買いたいんですよ。

でも、、この『良い物件』っていうのがくせ者で、人それぞれであいまいなんです!

マイホームだと、資産性(収益還元価格)の高い物件を好む人もいるし、採算度外視で自分の快適な時間に価値をフォーカスして住心地や承認欲求を満たすことを望む場合では、良い物件の基準がまるっきり違いますからね。(^_^;)


投資物件なら資産価値の維持や上昇と、利回りなんかで購入ニーズの興味はほぼ同じなんですけど、それでも投資スタンスによって良い物件の基準は変わってきます。


だから、まず必要なことはあなたがどんな物件に価値をおいているかを明確にすることなんです。

物件選びの基準も定まっていない方に相談されても、不動産業者も困ってしまいます。


紹介される物件もミスマッチだらけになりますからね。



アドバイスとしては、まず購入したい物件のエリアを絞って、価格を絞って、好みの条件を絞って、自分のほしい物件を明確にすることです。

その後のステップとして、数社に相談に行って、信頼できそうな営業マンを見つけて、連絡を取り合えるようになったら、ほぼ間違いなく満足した物件を手に入れられるでしょう。



年の瀬も近づき、年が明けると毎年の大移動の時期に入っていきます。


もし、来年の春くらいまでに・・・なんて考えてのんびりマイホームを探しているような方は、今がチャンスです!

ここ数年の傾向として、11月〜12月が一番動きが穏やかなので、どこの不動産業者に行っても丁寧に対応してもらいやすい時期となっていますし、価格交渉なんかでも買主さん有利な時期です。


逆に、この時期の反動で年が明けると一斉に人が動き出すのがここ5年位のトレンドになっていて、1月〜4月くらいまでは繁忙期で買主さんに不利で売主さん有利の局面になります。


そうはいっても、先程言ったようにあなたが100%買いたい時、売りたい時が動く時です。


あとは、物件との出会いも人の出会いと似ていて、運や縁による要素が非常に大きいのも事実です!


ようは、タイミングなんですよね。


だから、どんな決断でどんな物件と縁があっても、それを楽しめる余裕があればマイホーム選びは成功したといえるのではないでしょうか。


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2019年11月11日月曜日

【宇都宮市の魅力度が上昇中!?】ご当地グルメランキングで1位を獲得!

栃木県をはじめ、北関東の魅力度やイメージ調査をするとたいてい全国のワースト順位を独占してしまうのとその理由は過去の記事でも説明しましたが、、、(T_T)

→【都道府県魅力度ランキングで栃木県が43位!?】北関東3県が安定の下位を維持(T_T)だが!実際は!?


市区町村レベルでみると、宇都宮市のブランド力や魅力度は確実に上昇しています。



その結果でもある、ご当地グルメランキングで【宇都宮餃子】が全国1位の支持を受けたようです。

ご当地グルメの影響を受けて、各種のブランド力も確実に上昇しています!

地域ブランド調査2019 宇都宮市、"ご当地グルメ認知度ランキング”にて1位を獲得


全国の百貨店の閉店が相次ぎモノが売れない傾向は一層鮮明のなか、コト消費へのシフトがこれからも進んでいくのは間違いないでしょう。


そんな状況で街の魅力、ソフトパワーの上昇を図るのは非常に重要な戦略になります。


不動産の価値は街の繁栄とリンクしますから、宇都宮市にとって今後伸び続けるインバウンド需要や観光需要を取り込める環境を作ることはとてつもないメリットがあることは間違いないでしょう。


今回の調査で1位となったご当地グルメ【宇都宮餃子】のパワーは絶大です!

ご当地グルメを目的に街に人が訪れる機会が増えいることから、宇都宮市ににお金が落ちる機会が確実に上昇しています。



誰でもそうですが、訪れたことのある場所は愛着が生まれるし、理解が生まれるし、好感度も上がるんです!

訪れた人が増えれば増えるほど、好感度は増すのは心理学の側面からみても明らかです。

餃子を食べに行ったことで、大谷観光をしたり、街を散策したり、地場野菜を買って帰ったり、すればその地域の魅力を発見し体感することができます。

また、人間は自分が行ったことの正当性を常に求めることが明らかとなっていますから、時間と労力とお金かけて訪れたことのある場所は嫌でも良い印象を持つようにプログラムされています。


つまり、街の魅力、ソフトパワーを上げるならどんなきっかけでもいいので、とにかくその場所に人を呼び込めばいいんです!

人が訪れるようになれば魅力なんて勝手に上がっていくんです。

そのための武器として、ご当地グルメは最強のツールなんですよね。

大抵の人にとって旅行での最大の楽しみって、観光地をめぐることもそうでしょうが、グルメも大きな比重になりませんか?

だから、ご飯が美味しくない海外なんかはリピート率が低いはずです。


宇都宮市の場合は、首都圏との交通アクセスの良いことから日帰りでの観光に適した場所ですから、餃子のようなグルメコンテンツでの観光客誘致が成功しているのでしょう。


しかし、まだまだ課題もあります。


首都圏との距離が近いこともあり、どうしても日帰りの観光客が多く滞在時間が短くなりがちです。

これからの目標としては、宿泊につながる滞在時間を伸ばすことが課題でしょう。



現在整備中のLRT(次世代型路面電車)の開通は大きな観光客の滞在時間を増やすことに影響を与えます。


餃子屋さんや宿泊施設が集中する中心市街地まで整備が終われば、確実に宿泊客数の増加に効果を発揮することになるでしょう。

早期にLRTの西側整備を行ってこの良い流れをさらにプッシュしてほしいですね。(*´ω`*)



確実に言えることは、今後もご当地グルメとして1位を獲得した【宇都宮餃子】は強者の法則で、メディアに取り上げられる機会も更に増えて、その結果として観光客もますます増加させる効果を得たことでしょう。


更に、2年半後くらいの2022年にはLRTの東側開通と、JR宇都宮駅東口の再開発が終わって街の魅力度は更に上昇することは間違いないでしょう。


不動産開発も街の魅力度に比例して活性化していきます。


LRTは開通前でまだ宇都宮市に暮らす方にも効果の実感や期待がよくわからない方も多いでしょうが、確実に街の経済の起爆剤となります!


特に、住民にとっては日常の地域の足としての地公共交通としてしか考えられない方も多いでしょう。

現実には、年間に1400万人以上も訪れている観光客もLRTを利用する機会が大いにあることを考えると、街の隅々に人が回遊してビジネスチャンスが広がる可能性が増えるのです。


LRT沿線の餃子コンテンツも盛り上がりを見せることになるでしょうね。(*^^*)


いずれにしても、宇都宮市の今のソフトパワーの上昇と街の開発効果を考えると今後5年位は確実に投資を呼び込みやすい環境になっています。


不動産の価値は世界経済とリンクする部分も多々ありますが、それでも日本中の地方都市のなかでは有望なエリアになることだけは間違いないでしょう。


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2019年11月6日水曜日

【LRTの新駅ができる注目の場所は!?】下竹下駅周辺は穴場かも!?

先日の大型台風で全国的に大きな被害が出たことで、住居を選ぶ際に災害に対する許容度を意識する方が確実に増えたのを感じています。

宇都宮市も田川は氾濫し、大きな被害を受けた場所がありました。

堤防が決壊し、死者が出るような被害はありませんでしたが、それでも宇都宮市は浸水による大きな災害を受けました。


不動産を検討する際にハザードマップを確認する方も増えたのを実感します。

→宇都宮市のハザードマップ情報はこちらへ


幸い、今回は田川よりも水量の多い鬼怒川は災害を免れたので良かったのですが、ハザードマップを確認してたら興味深い内容が見つかったので、皆様と情報をシェアします。





鬼怒川ではLRT(次世代型路面電車)のための新しい橋の工事が続いていますが、川を渡った1つ目の駅が建設される予定の下竹下駅周辺が気になったのでリサーチしてみました。



駅としては乗降場を伴った人の回遊がしやすい駅になりそうです。

駅周辺は市街化調整エリア(住宅が建てられないエリア)が中心になりますが、駅の新設に伴い、今後規制が変更される可能性も含む文言が表明されています。



宇都宮市としてもLRTの路線を軸にコンパクトシティ構想を進めたいと考えていますから、駅周辺の規制を緩和して住宅街や大型スーパーなどの商業施設を誘致すれば沿線にとってメリットもあるでしょうから、規制緩和は検討されることでしょう。


新駅が予定されている徒歩圏内には規模は小さいですが竹下町の住宅街があり、価格の値上がりが顕著なゆいの杜エリアと比べて、大きな割安感があります。


現状の土地の坪単価も10万円くらいから高くても15万円しないくらいなので、新駅の徒歩圏の土地としてはかなり割安な水準なのは間違いないでしょう。

ゆいの杜ほど街並みが整備されていませんが、それでも新駅ができて開発は間違いなく進むでしょうから将来性のある立地です。


ひとつ気になっていたのが竹下町辺りは鬼怒川に近いので、今回のような大型台風などでの洪水による浸水の危険性です。


で、ハザードマップを調べてみたら、、、





鬼怒川まですぐそばなのに、、、ハザードマップをみたら真っ白安全エリアでした!(*_*)

すぐ近くに飛山城史跡公園などもあり、周辺よりも高さがあるのでしょうね。


てっきり浸水危険エリアに入っていると思っていたのですが、しっかりリサーチしてみないとわからないものですね。

土地が安くても浸水の危険性が高いのでは、あまり魅力がないですからね。。(^_^;)


そう考えると、コスパの高い穴場だなぁ(*_*)と思いますね。

2年半くらい後には新駅が出来て交通利便性が格段に上がりますから地価も上がりそうですし、今の価格から考えても、これからマイホームを考えている方には注目の場所ではないでしょうか。


LRTの新駅の周辺はこれから開発が本格化してくきます。

開発が進むに連れて、当然不動産の価値も上昇します!


ゆいの杜はLRT開通を前に地価が高騰してますから、4.5年前の販売価格で買った方はだいぶお得に買えた事になりすからね。

洪水被害の心配が低いことから、まだ大きな値上がりの兆候を見せてない竹下町周辺は意外な穴場です。


ただ、調整区域がほとんどなので、物件が少ないのが難点ですね。(^_^;)

それとニューファミリーが集まる【ゆいの杜】エリアは街の雰囲気も街並みも洗練されてる感はあります。


しかし価格面でみれば、コスパは高いので新設駅の下竹下駅周辺エリアはこれから注目のエリアでありことは間違いないでしょう。


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