2019年9月27日金曜日

【JR宇都宮駅西口のララスクエアがオーナーチェンジ！？】どうなるJR宇都宮駅の未来！？

JR宇都宮駅の西口ロータリーにある『ララスクエア宇都宮』の土地と建物の過半を所有している【三井不動産】が区分所有している権利を不動産開発の【日本エスコン】に売却するとの報道がありました！



三井不、宇都宮の「ララスクエア」売却へ（日本経済新聞）

「ララスクエア」売却へ　三井不動産　宇都宮駅前、名称変更も（下野新聞）


天下の三井不動産が撤退かぁ。。。(T_T)

やっぱり西口も景気のいいうちに、さっさとLRTの開発に着手しておくべきだったんだよなぁ。。。

リートの運営をしている日本エスコンに事業が引き継がれるとのことですが、やっぱり資本力が全然違いますからね、、、(^_^;)


確かに、駅ビルはロビソンの撤退以降、迷走していましたね。

映画館も撤退し、空きてテナントもちょこちょこ出ていますが、、、

唯一！ヨドバシカメラが入っているのはかなり魅力なんですよね！

宇都宮駅の東口の近くに大型のヤマダ電機はありますが、、、

こちらはもはや家電量販店！？(*_*)と疑いたくなる迷走ぶり？？(*_*)

中途半端な品揃えで客足が激減していますからね。


それに比べると、ヨドバシの品数は圧倒的でショップとしての魅力は駅ビル界隈で際立っています！

でもなぁ〜、、いまのララスクエアには他に魅力的なコンテンツが少ないのが痛いところですね。

しかし、近年駅ビルパセオは魅力的なテナントがどんどん増えたのと、餃子の観光客の増加で活気が出てきました。

特にここ数年でJR宇都宮駅周辺の餃子店の数も増えたし、駅ビル含め観光客の増加の恩恵を受けているのは間違いないでしょう。

その恩恵を受けきれていないのがララスクエア宇都宮でしたから三井の撤退決断もしょうがないことなのかもしれません。。(T_T)


ただ、２０２２年に開通予定のLRT（次世代型路面電車）と東口の再開発が終われば、間違いなく街の経済の中心はJR宇都宮駅になることでしょう。

今はまだ、商業地の地価も本町の交差点付近の池上町あたりがトップですが、時間の問題で、JR宇都宮駅周辺が地価トップになるのは間違いないと見ています！

LRTの西側着工と西口の駅前の再開発が始まれば、さらにJR宇都宮駅周辺の地価は上昇するのは間違いないでしょう。

パルコの撤退もありましたが、１９８０年代にピークを迎えたかつての街の商業の軸は、JR宇都宮駅周辺に徐々に移動していくことになり、中心市街地にはマンションなんかの住居物件がどんどん増える傾向になると予想しています。


かといって、中心市街地の地価が下がるわけではなく、ミクロな２極化現象でじわじわ地価は今後も上がり続けるでしょう。

要は、JR宇都宮駅周辺の土地が中心市街地よりも大きく上昇するので価値が逆転していくことになるだけです。

そう考えると、新たな駅ビルのプレイヤーとなる日本エスコンの判断もなかなか賢明であるともいえます。

西口の駅前地権者たちも東口駅前の再開発に触発されてまとまりを見出し始めている兆候があるようですし、LRTが東西で完全に整備されれば、駅ビルの価値も間違いなく上がりますからね。


ま、現実的にララスクエア宇都宮は、ロビンソンが撤退する頃から、郊外に巨大なショッピングモールがどんどん開発されて、商圏が外に逃げてしまったことで逆風を受け続けていましたからね。


LRTなんかの公共投資もタイミングがすごーく重要なんです。

東口の着工は非常にいいタイミングでスタートが切れました。


しかし西側延伸は企画でもたついていると、リーマンショックのような次の経済循環の大きな波が来て、次のショックから回復するまで１０年くらい話が凍結なんてことも十分考えられますからね。

そうなったら、西側延伸で街の東西経済連携での活性化も夢のまた夢と消えてしまう危険すらあります！

宇都宮の街にとっては大損害です。

今回の三井不動産の撤退も良い教訓だとつくづく感じます。

マネーが市中に潤沢なら、官の投資に民間投資の連鎖の好循環が続き、素晴らしい再開発が進められます。

逆に、民間の投資マネーが呼び込めない経済環境だといくら宇都宮市が公共投資で再開発を促しても話が一向に進みません。


いずれにしても、中心市街地ではパルコも撤退した今、物販などの商業の軸は公共交通に直結したJR宇都宮駅周辺と東武鉄道有する東武百貨店に集約することになるでしょう。

ララスクエア宇都宮から名前も変わり、テナントの構成も変わるでしょうけど、うまく魅力あるショップを集めて駅前を盛り上げてほしいものです。


★荻原功太朗の業務について★

私、荻原功太朗（宅建士・不動産コンサルティングマスター）は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
【私個人へのコンサルティング依頼は、現在残り1枠のパートナー様のみに限定させて頂いております。】ご相談はすべて有料とさせて頂いております。詳細はこちらにお電話ください→【028-908-0880】

宇都宮の不動産売買のことならお気軽にご相談下さい。
↓　株式会社サンプラン　↓
↓不動産最新情報！↓


on
ラベル: , ,

2019年9月21日土曜日

【LRT＆駅前再開発の効果！東口エリアの基準地価が大幅上昇！】宇都宮市の商業地は3年連続の地価上昇に！？

本年度の県内の基準地価が公表されました！

宇都宮市は全体で3年連続の地価上昇となりっております！！



工業地28年ぶり下げ止まり　栃木県内基準地価　住宅地と商業地、下落幅８年連続縮小（下野新聞）

県内基準地価 ＬＲＴ整備 ＪＲ宇都宮駅東側堅調　下げ止まり感　強まる（東京新聞）

北関東3県の基準地価、上昇・横ばい4割に迫る（日本経済新聞）


LRTと東口の駅前再開発の効果が地価に与えた影響が圧倒的に強いのが地価の上昇幅からもよくわかる結果となっていますね。

興味深いのが県内の工業地がなんと！！28年ぶりに下げ止まり、、LRTの開発効果の恩恵を受ける清原工業団地が1.2％もの上昇を見せたことです！(*_*)

首都圏に比較的近い、県南部の大規模工業地を中心に企業の進出意欲が旺盛なようですね。

このあたりは日本中で東京一極集中の流れのプラスの部分が、栃木県内の工業地の地価上昇にを影響を与えてることになるでしょう。



県全体で見たら、県北や県東地域は住宅地、商業地とも下落に歯止めがかからず、県人口の4分の1が集中する宇都宮市が住宅地・商業地ともに上昇地点の大半を占めています。

つまり、県内も極となる宇都宮市に富が一極集中する流れが鮮明になっています。

LRTの開発効果は絶大で、北関東の県庁所在地で宇都宮市だけが住宅地・商業地ともに唯一上昇を続けていることが明らかになりました。

北関東はモータリゼーションが発達したマイカー社会ですからね。

そんな中、マイカー社会からの脱却を図る、新たな公共交通の開発が同じような地域の中で際立ってプラスの効果を起こしているのが地価の流れを見ると明らかになりました。


これから20年で急速に日本中で少子高齢化が進みます！

これは誰にも避けられない事実です！

マイカーに依存した暮らしは、高齢者にはかなりリスクな生活になることだけはまちがいありません！

最近は、高齢者の暴走事故が珍しくなくなり、不幸な事件も増えてしまいました。

街にマイカー以外の交通の選択肢がなければ、危険な運転手でもマイカーを使わざる得ません。

しかし、LRT（次世代型路面電車）のような高齢者に優しい乗り物なら、沿線に住むことでマイカーを利用しなくても快適に暮らせます。

これからの社会変化を考えるとものすごい先見性のある開発なんですよね。



このブログではLRTの開発が争点となった前回の市長選挙のはるか以前から、着工が始まれば民間の投資資金が流れ込み、街の景気が良くなると話をしていましたが、その通りの結果になりました。

 開発に反対していたような方々も街がどんどん発展していくさまをみて、今は賛成に考えが変わった方も確実に増えています。

経済オンチで反対していた県議や市議もいつのまには静かになりましたしねｗｗ


こんなことは私がすごいのでもなんでもなくて、不動産の開発に関わる仕事をしていれば当たり前のことですし、便利なる所に人も富も集まるのは小学生でも理解できる簡単なことなんです。

反対していたような方々は、ただ単純に、変化を拒んでいただけなんですよ。

年齢を重ねれば重ねるほど、古い価値観にしがみつき変化を拒むのは仕方のないことです。

しかし、、古い価値観に頑固になることの先には緩やかな衰退と滅亡しかありません。

変わらないままでは、発展も現状維持もできないんです。


モータリゼーション社会の北関東で、思い切ってマイカー社会を否定するようなチェンジの公共交通に投資した宇都宮市の英断は地価の結果から明らかになりました。


今回の地価の内容を宇都宮市のミクロな視点でみると、明らかにLRT効果で東高西低の流れが明らかになりました。

住宅地のトップをみたら、元今泉エリアで４％近い上昇になったということでものすごい資産価値の上昇をみせています。


２，３年前のブログを読んで頂いて、沿線エリアの物件を買っていた方はここ3年余りで、１０％近いの資産価値を上昇させた方もいることでしょう。

地価が上がるということは街の富が増えることなんです！

こんな当たり前のことを理解できない人が多いのに驚きます。


地価が上がるということは、地域にながれるお金がどんどん増えていることを意味します。

理由は単純で、投資が呼び込めてるから地価が上がっているからです。
街に投資資金が流れればお金が巡り巡って地域の人みんなに恩恵があるのです。




今回の商業地の地価を見たら、地価４位の東宿郷４丁目が他の上位エリアの４〜５倍もの上昇率を見せています。

このまま行けば、わずか２．３年で東宿郷が宇都宮市で地価が２位になるような商業地になることになるでしょう。


ただ、LRTの西側エリアの着工が始まれば、西側の商業地も上昇幅を上げていくのは確実です。



私が今、注目しているのはLRT西側の延伸がどこまで行くかですね〜

もし、順調に大谷エリアまでの開発で話がまとまれば、前回の記事でも書いた、高速道路と連携する駒生エリアは将来性のある非常に上昇が見込めるエリアになるでしょう。

 先に高速道路のインターチェンジの開発を決めたことから、たぶん今の流れでは大谷まで延伸する流れが高いと見ています。

いずれにしても、LRTの西側の着工が始まるまでは東高西低の流れはかわらないでしょう。

しかし、将来を見越すなら、西側のLRT沿線は今後大きなポテンシャル秘めたエリアになることは間違いないと見ています。


栃木県全体としてみれば、富はますます宇都宮市に集中する流れが続くことになるでしょう。


★荻原功太朗の業務について★

私、荻原功太朗（宅建士・不動産コンサルティングマスター）は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
【私個人へのコンサルティング依頼は、現在残り1枠のパートナー様のみに限定させて頂いております。】ご相談はすべて有料とさせて頂いております。詳細はこちらにお電話ください→【028-908-0880】

宇都宮の不動産売買のことならお気軽にご相談下さい。
↓　株式会社サンプラン　↓
↓不動産最新情報！↓


on
ラベル: , , , ,

2019年9月15日日曜日

【宇都宮市の大谷スマートインターチェンジ本格着手へ！】中心市街地から高速道路へのアクセスが抜群に便利に！？

宇都宮市は「大谷スマートインターチェンジ（ＩＣ）」（仮称）の整備事業について、県の都市計画事業認可を受けました！

認可も出たので、今後は用地取得などの本格的な整備に着手することになります！



大谷スマートIC整備　都市計画認可、本格着手へ　宇都宮市（下野新聞）

新設される大谷ICは、鹿沼ICー宇都宮ICのほぼ中間くらいの場所で、LRTが通る予定の大通りの延長線上にインターチェンジができる予定です！！

宇都宮市の中心市街地から高速道路へのアクセスが抜群に向上することになります！！

いやーすごいですね(・∀・)！

今まで、宇都宮市の中心部に住んでいるような方なら、高速道路までのアクセスの悪さはいつも感じていたことではないでしょうか？

それが、大通りを大谷方面に向かい、環状線を抜けた先の駒生の交差点付近にインターチェンジができる予定なのです！！



JR宇都宮駅からまっすぐ大通りを西に向かって、なんと約６Kmほどで高速道路にアクセスできるようになるんですよ！

車で１５分って！！ちかっ！！
これはすごいことですね〜(・∀・)！

宇都宮市でも一番元気のなかった西北エリアへの投資の流れが大きく変わる可能性が出てくるでしょう。

施工期間が２０２２年９月までということで、LRT優先区域の開通と同じ時期に高速道路のアクセスが大幅に良くなる予定ということで、これから街の経済にとってプラスとなる開発がどんどん行われるのは嬉しいことです(*^^*)

概算事業費は約５３億円ということで、経済効果を考えたらすごーい良いお金の使い方でしょう！

スマートICを整備するのに５３億円で、LRTを駅からホンダの研究所まで整備するのが２００億円あまりなのを考えると、LRTの整備がいかに安いかがわかります。


何でも反対大好きな老害思考な方々も、道路開発にはまったく反対しないのはいつも不思議に感じるところです(^o^;)

とはいえ、道路開発も公共交通への投資も必要なものならどんどんやるべきなんです！


この開発が進むことで、駒生周辺エリアや大谷の観光地にはものすごい経済効果が生まれるでしょう。

大谷スマートICが開発されることを考えると、LRTの西側は大谷までつなげることが大きく意味をもつことになるでしょう。


この流れで考えると、駒生の新IC周辺にホテルのような宿泊施設の開発も期待できるでしょう。

例えば、車で観光に来て、新IC近くのホテルに泊まって、宿泊中はLRTを使って大谷に観光に行ったり、中心市街地に餃子を食べに行ったりできるのです！


高速道路とLRTのような都市交通がリンクするエリアとなれば駒生エリア付近のポテンシャルは大きく向上することは間違いないでしょう！

不動産の価値も急速に上がることになるのは間違いないでしょう。

マイカーでの高速道路へのアクセスと、中心市街地やJR宇都宮駅への公共交通の利便性の双方を兼ね備えた場所なれば需要が上がらざる得ないです。

特に今は価格もまだ割安なので、ニューファミリーを呼び込むには十分な魅力を提案できることでしょう。


何にしても、早くLRTの西側延伸の終着を大谷までに決めて、インバウンドや観光客を数多く呼び込めるインフラを整備をすることで将来的な街の稼ぐ力を維持することは重要です。


これから３年後くらいの宇都宮市の未来は楽しみですね〜(・∀・)！

順調に開発が進むことを期待したいです！


★荻原功太朗の業務について★

私、荻原功太朗（宅建士・不動産コンサルティングマスター）は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
【私個人へのコンサルティング依頼は、現在残り1枠のパートナー様のみに限定させて頂いております。】ご相談はすべて有料とさせて頂いております。詳細はこちらにお電話ください→【028-908-0880】

宇都宮の不動産売買のことならお気軽にご相談下さい。
↓　株式会社サンプラン　↓
↓不動産最新情報！↓


on
ラベル: , , ,

2019年9月10日火曜日

【知らないと損する！？】不動産の賢い値下げ交渉術とは！？

不動産の相場や価格は、一対一の相対取引ゆえに非常にあいまいなんです。

それ故に、交渉次第で物件を大幅に値引きして購入できるチャンスって結構あるんです。(*_*)




超難関の不動産鑑定士の方に査定してもらっても、人間を凌駕する人工知能ができても正確な査定価格なんて出せるわけないんですよ。。(^_^;)


なんでかって？？


個別の人間感情をAIや不動産鑑定士の方が正確に計算できませんからね。


そうなんです！

不動産の価格なんてほとんど感情で決まる要素が大きいんです！

だいたい今の査定方法のほとんどが取引事例比較法といって、近隣の直近における取引と比較して妥当な価格を算出するのがほとんどですし、それがもっとも相場を表してます。

まれに、田舎なんかで取引がまったくないような場所だと、、、本当に困ります(*_*)


取引がないような場所だと積算価格と言って、再調達原価に基づくような価格で算出する方法もあります。

てか、積算価格なんて言われても、、って方には簡単に説明すると、銀行なんかが使う不動産の査定方法で、「 評価する建物を今、新築した場合の建築費用の平米単価 」から求めて、築年数などに応じて減額していくやり方です。


このような専門的な用語が出てくると一般の方が直感的に理解するのが難しいのでいかにも説得力があるように感じさせる効果はあるんですよね。

しかし、実際は積算価格から求めるような査定では取引の多い場所では、大幅に相場より安くなる傾向があるし、取引がまったくないようなエリアの物件だと、まったく反応がない価格になってしまうことはよくあることです。



こんな理路整然と説明された価格を提示されたところで、買う方からしたら感情的に、『高い』か『安い』かしかありません！


売る方にしたって、査定価格を提示したところで、『あと1000万円ローンが残っているから、それ以下では売れない！』なんて方も結構いまして、、、いかに販売価格と実際に成約する価格に幅があるかがわかると思います。


他には、収益還元法と言って物件そのものの稼ぐ力（貸した場合の家賃など）から物件の価格を計算する方法もあります。

この方法がもっともフェアな価格の出し方なんですが、、、なににせよこれも今のような超低金利の時代だとどれくらいの収益率が妥当なのかのさじ加減で大きく価格が変わってしまうんですよ。

つまり、収益還元法なんかはその時代の貸出金利の変動によって価値判断が大きく変わるのと、今のような超2極化の不動産相場が進む中では、人気物件は投資利回りがほとんど無くても売れたりするんで、、価値判断の基準として万能ではないです。

例えば、日本一高い銀座の土地はわずか１ｍ×１ｍの１㎡がなんと４５６０万円の時価がつけられています。

収益還元法で計算してもまったく商売にならないような地価ですが、買いたい人が多いの高値で取引が成立します。


いかに不動産の相場が根拠不明な感情に左右されるかよくわかると思います。


まあ、これは不動産に限らず、株の取引なんかでも同様ですね。




と、、、前置きがながくなりましたが、、



今回の購入時の賢い値下げ交渉術の結論を話しますね。



結論から言うと、一番有利に交渉するなら閑散期を狙って物件の交渉をすることです！

不動産業界も他業界と同様、繁忙期と閑散期があります。


繁忙期は１月〜４月の連休前くらいまでで、閑散期は５月〜１２月の間です。

誰もがTVで目にする不動産のCMはお正月に一斉にスタートします。

繁忙期のスタートだからです。


一方、ゴールデンウィーク以降は移動が激減してきます。

一旦９月〜１０月ほどに移動需要が戻りますが、、、それも年明けに比べればわずかで、１１月、１２月とかなり閑散期に入ります。


閑散期は各社とも案内も少なく、手厚いサポートが受けられます。

もちろん、価格交渉も圧倒的にやりやすいです！

不動産業者も決めないことには１円にもなりませんから、一生懸命、値下げ交渉にも対応してくれます。



さて、、



購入を考えている皆様にもうひとつ価格交渉のアドバイをする重要な点をご紹介すると、買付の価格設定をどうするかがあると思います。


内覧した物件が気に入ったら、不動産業者からいくらで購入するか買付証明書を提出してくれと言われます。

そこで、買付をいくらの提示にすればよいか？？

迷いますよね〜。。(^o^;)


心理学的なアプローチでは絶対やってはいけないのは、、？？

なんだと思いますか？？



実はいちばんやってはいけないのは、あまりにも無茶な安値での指値をしてはいけないという研究結果が出ています！


例えば、売り出し価格２０００万円の物件に対して、１０００万円の買付を出すよう場合のような無茶な指値は、売主さんから真面目に買う気のない人と判断され、交渉することを一切断られることになってしまいます。


たまに、大幅な安値で指値して少しずつ値段を上げて交渉すればなんて考える方もいますが、、ものには限度がありまして、常識外に指値をしたら、一切話しができない状態になってしまうので注意が必要です！


現実的な妥協点としては、やはり価格の１割り引きくらいの買付がベストでしょう。

しかし、閑散期の交渉なら１５％引きの指値でも、不動産業者も買付を受けてくれて一生懸命交渉してくれる可能性が高いです！


つまり、２０００万円の物件なら、通常なら１８００万円の買付を出して、交渉して、落とし所は中間の１９００万円くらいです。

一方、閑散期なら２０００万円の物件に１７００万円くらいのギリギリの買付を入れて、なんとか中間の１８５０万円くらいまで交渉できればラッキーな水準ですかね。


とはいっても、この交渉術が一概に使えないので注意が必要です。


当然、人気が集中するような格安物件や、人気エリアの物件では、１割引の指値自体が全く相手にされないことになります。


あくまでもターゲットとなる物件は３ヶ月以上情報が一般に公開されていて、まだ売れていないような物件になります。


みんなが欲しがる良い物件は、情報が一般に流れる前に水面下で決まってしまうか、流通市場に乗ったらすぐに購入者がついちゃいますからね。


逆に、一般の皆様はそんな極上物件を手に入れるのはほぼ不可能なので、現実的な賢い選択としては、相場で長期間売れていない物件に大きな指値をして良物件に変化させることになるでしょう。


いずれにしても、不動産を購入するならこれから年末くらいまでが圧倒的に有利に交渉できる時期になります！

特に１０月から１２月はもっとも人が動かないので、かなり大きな値引きが期待できる時期だけに物件の購入を検討するなら今がチャンスです(・∀・)V


★荻原功太朗の業務について★

私、荻原功太朗（宅建士・不動産コンサルティングマスター）は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
【私個人へのコンサルティング依頼は、現在残り1枠のパートナー様のみに限定させて頂いております。】ご相談はすべて有料とさせて頂いております。詳細はこちらにお電話ください→【028-908-0880】

宇都宮の不動産売買のことならお気軽にご相談下さい。
↓　株式会社サンプラン　↓
↓不動産最新情報！↓


on
ラベル: , ,

2019年9月5日木曜日

【LRTの西側延伸に向けて街が動き出す！？】東西の軸ができることで街の活性化はどうなる！？

宇都宮市は今月中に、次世代型路面電車（ＬＲＴ）とＪＲ宇都宮駅西の市街地再開発事業との連携策などを協議する「ＬＲＴまちづくり部会」を設置する方針を明らかにしました！！



LRTとJR宇都宮駅西の議論本格化　９月にもまちづくり部会　宇都宮市（下野新聞）


宇都宮市、LRT延伸見据えまちづくり部会（日本経済新聞）



２０２２年に開通予定の駅東側での優先整備区間（14・６キロ）の工事が進む中、駅西延伸の事業化に向け議論が本格化してくるんですよ～(*´ω｀*)


嬉しいですね！！

街の東西連携は宇都宮市の将来の発展を左右する重要なプロジェクトです。


てか、、、

宇都宮市が行うLRT（次世代型路面電車）の効果で重要ないくつかありまして、、

まず、第１が今回のテーマでもある、JRの線路で分断されている街の東西連携です。


そして第２が、多くの人が働く職場と街を結ぶこと。


そして、第３がマイカーに変わる高齢者の足としての機能と交通弱者（高校生以下の子供や障害者）の移動手段としての機能です。


今でこそLRTの開通に向けて工事を行っていますが、私が子供の頃は地下鉄やモノレールなんかの計画が中心だった時期もありました。。(^_^;)

当時のイケイケバブル経済のもとで、もしモノレールなんかを開発してたら、今頃大変だったかもしれません。

高齢化社会がどんどん進化していく日本の社会では、地下鉄やモノレールのような乗り場まで高低の移動がある乗り物は非常に不便ですからね〜(^_^;)


その点、LRTは地上を走り、バリアフリーなので非常に便利です！

我が家のような幼児のいる家族でも、このバリアフリーはありがたいです！

ベビーカーが欠かせない今の状況で、バスに乗るのは非常に不便です！

てか、、不便ですが我が家は妻が車に乗れないので、バスを使っています。

一人親の時は乗り降りが本当に大変です。。(*_*)


車椅子を使わなければならないような方も同様でしょう。

乗り降りが大変なので、マイカーがあれば大抵は公共交通が使える状況の方でも、使えない方はかなりの数いるんです！

LRTができたら本当に助かります！！

うちの子供がベビーカーを使わなくなる頃に開通でしょうが、、(T_T)

それでも、これから宇都宮市で子育てする未来のニューファミリーには非常に便利な乗り物となることは間違いありません！

車椅子を使わなければならないような障害のある方も、のびのびと暮らせる素敵な街になるのは誇らしいことでもあります(*^^*)

こんな素晴らしい公共交通を反対していた今の野党は本当にリベラルなのか？？謎です笑



少し話が脱線しましたが、、、

急速に高齢化が進む日本中の街で、それに対応するLRTのような公共交通があるのは他の都市と比較しても競争優位性は高いのです！



そして、第２の職場までの街の軸となる公共交通をつくることは、街のマインド変化に大きなインパクトがあります！

今あるJRも東武鉄道も街の中心までは公共交通としての機能を果たしていますが、、時代の変化とともに、街の中心は人が住むような場所に変化して、職場は街の郊外にどんどん出ていってしまいました。

その間、モータリゼーションが進み、マイカーでの通勤は当たり前になりました。

ここは大きな変化で、LRTの沿線に住めばマイカー通勤しなく良い選択肢が出てくるです！

今までは望んでも叶えられなかった、脱マイカーの道ができたのです。

今郊外にある職場も、LRTの沿線に職場を移動させれば、マイカーでも電車でも通勤できるような環境にチェンジできるんです！

職場がLRT沿線に集まるようになれば、街の軸がしっかりできるようになるでしょう。


例えば、職場がLRTの沿線にあれば、職場飲み会にみんなでLRTで出かけて、会社まで電車で戻って、解散するなんてことも日常的に起こるようになります。



そして、、、

今回のメインテーマでもある東西連携は、皆さんが想像している以上に大きな経済効果があるでしょう。

今でも、宇都宮市の東西には心理的な壁が大きくあることは間違いありません。


物理的にも移動するに東西の大通りがつながっていないので、車で移動するには街の中心から迂回しないといけないですからね。。。(^_^;)


国道１２３号線の線路横断道路の拡幅工事なんて、私が中学校のころから着手していていまだに、一部の地権者反対で工事が進んでいないですからね。。。(T_T)

中国なんかだったら、とっくに反対している人の家も強引に取り壊されて工事が進んでいますが、、、ここは民主国家の日本なのでそういうわけにもいかず、、ただただ街の非効率な部分が残って大きな経済損失が続いてしまっています。

しかし、１２３号線の東西道路の拡幅が完了したところで、所詮は迂回路でしかないんです。

やっぱり心理的にも、物理的にも東西は距離があるんです。

東西の大通りのど真ん中を公共交通がつなぐインパクトは計り知れません！

職場と中心市街地とJR宇都宮駅とショッピングモールとマイホームがLRTでつながったら、マイカーを持つ必要性は完全になくなります。

週末遠出する時に、レンタカーやカーシェアをすれば十分でしょう。

そうすれば年間に掛かるマイカーの維持費分が生活のなかで大きく節約できます！


新しいトレンドして宇都宮市でマイカーを持たない暮らしが注目されることになるでしょう。

不動産のトレンドも１０年くらいの大きなトレンドみれば、LRT沿線に集約していくことは容易に想像できます。

高齢になっても便利に暮らせる場所の需要は、これから急激に増えますからね！


理想でいえば、観光地でもある大谷までLRTをつなげるのは当然の決断でしょうが、さっさと東武くらいまでは優先的に着工を始めて欲しいです。

結局、こういった素晴らしい公共事業も、官だけでは開発に限界があるんです！

民間の投資需要は、景気循環に大きく影響を受けます。

いきなりリーマンショックのような経済危機が来ると、せっかく宇都宮市が素晴らしい計画を立案しても頓挫してしまうんです。

元に東口の駅前開発はリーマンショックで一度白紙になってますからね。。(-_-;)


だから、とにかく今のうような低金利で投資需要が旺盛な状態が続くと安易に考えないことです。

いつ経済転換がくるのかわからないのだから、チャンスの今！スピードアップして西側延伸着工をすぐに始めなければならないのです！

 民間の旺盛な投資資金が街に投入されれば、再開発もスムーズに進むんです！

街の開発は結局すべてお金の話になってくるんです。


経済オンチの政治家はこのあたりがオメデタ思考なんです。

民間の投資が呼び込めなければ、街の経済は停滞するし、再開発なんて全く進みません。

LRTの採算なんて、街全体の経済活動が発展すればどうでも良いことなので、抽象思考ができないおバカさんになってはいけません。

とにかく、投資環境が良好な今、どんどんスピーディに計画が進むことを期待したいですね(*^^*)


★荻原功太朗の業務について★

私、荻原功太朗（宅建士・不動産コンサルティングマスター）は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
【私個人へのコンサルティング依頼は、現在残り1枠のパートナー様のみに限定させて頂いております。】ご相談はすべて有料とさせて頂いております。詳細はこちらにお電話ください→【028-908-0880】

宇都宮の不動産売買のことならお気軽にご相談下さい。
↓　株式会社サンプラン　↓
↓不動産最新情報！↓


on
ラベル: , , ,
登録: 投稿 (Atom)