それ故に、交渉次第で物件を大幅に値引きして購入できるチャンスって結構あるんです。(*_*)
超難関の不動産鑑定士の方に査定してもらっても、人間を凌駕する人工知能ができても正確な査定価格なんて出せるわけないんですよ。。(^_^;)
なんでかって？？
個別の人間感情をAIや不動産鑑定士の方が正確に計算できませんからね。
そうなんです！
不動産の価格なんてほとんど感情で決まる要素が大きいんです！
だいたい今の査定方法のほとんどが取引事例比較法といって、近隣の直近における取引と比較して妥当な価格を算出するのがほとんどですし、それがもっとも相場を表してます。
まれに、田舎なんかで取引がまったくないような場所だと、、、本当に困ります(*_*)
取引がないような場所だと積算価格と言って、再調達原価に基づくような価格で算出する方法もあります。
てか、積算価格なんて言われても、、って方には簡単に説明すると、銀行なんかが使う不動産の査定方法で、「 評価する建物を今、新築した場合の建築費用の平米単価 」から求めて、築年数などに応じて減額していくやり方です。
このような専門的な用語が出てくると一般の方が直感的に理解するのが難しいのでいかにも説得力があるように感じさせる効果はあるんですよね。
しかし、実際は積算価格から求めるような査定では取引の多い場所では、大幅に相場より安くなる傾向があるし、取引がまったくないようなエリアの物件だと、まったく反応がない価格になってしまうことはよくあることです。
こんな理路整然と説明された価格を提示されたところで、買う方からしたら感情的に、『高い』か『安い』かしかありません！
売る方にしたって、査定価格を提示したところで、『あと1000万円ローンが残っているから、それ以下では売れない！』なんて方も結構いまして、、、いかに販売価格と実際に成約する価格に幅があるかがわかると思います。
他には、収益還元法と言って物件そのものの稼ぐ力（貸した場合の家賃など）から物件の価格を計算する方法もあります。
この方法がもっともフェアな価格の出し方なんですが、、、なににせよこれも今のような超低金利の時代だとどれくらいの収益率が妥当なのかのさじ加減で大きく価格が変わってしまうんですよ。
つまり、収益還元法なんかはその時代の貸出金利の変動によって価値判断が大きく変わるのと、今のような超2極化の不動産相場が進む中では、人気物件は投資利回りがほとんど無くても売れたりするんで、、価値判断の基準として万能ではないです。
例えば、日本一高い銀座の土地はわずか１ｍ×１ｍの１㎡がなんと４５６０万円の時価がつけられています。
収益還元法で計算してもまったく商売にならないような地価ですが、買いたい人が多いの高値で取引が成立します。
いかに不動産の相場が根拠不明な感情に左右されるかよくわかると思います。
まあ、これは不動産に限らず、株の取引なんかでも同様ですね。
と、、、前置きがながくなりましたが、、
今回の購入時の賢い値下げ交渉術の結論を話しますね。
結論から言うと、一番有利に交渉するなら閑散期を狙って物件の交渉をすることです！
不動産業界も他業界と同様、繁忙期と閑散期があります。
繁忙期は１月〜４月の連休前くらいまでで、閑散期は５月〜１２月の間です。
誰もがTVで目にする不動産のCMはお正月に一斉にスタートします。
繁忙期のスタートだからです。
一方、ゴールデンウィーク以降は移動が激減してきます。
一旦９月〜１０月ほどに移動需要が戻りますが、、、それも年明けに比べればわずかで、１１月、１２月とかなり閑散期に入ります。
閑散期は各社とも案内も少なく、手厚いサポートが受けられます。
もちろん、価格交渉も圧倒的にやりやすいです！
不動産業者も決めないことには１円にもなりませんから、一生懸命、値下げ交渉にも対応してくれます。
さて、、
購入を考えている皆様にもうひとつ価格交渉のアドバイをする重要な点をご紹介すると、買付の価格設定をどうするかがあると思います。
内覧した物件が気に入ったら、不動産業者からいくらで購入するか買付証明書を提出してくれと言われます。
そこで、買付をいくらの提示にすればよいか？？
迷いますよね〜。。(^o^;)
心理学的なアプローチでは絶対やってはいけないのは、、？？
なんだと思いますか？？
実はいちばんやってはいけないのは、あまりにも無茶な安値での指値をしてはいけないという研究結果が出ています！
例えば、売り出し価格２０００万円の物件に対して、１０００万円の買付を出すよう場合のような無茶な指値は、売主さんから真面目に買う気のない人と判断され、交渉することを一切断られることになってしまいます。
たまに、大幅な安値で指値して少しずつ値段を上げて交渉すればなんて考える方もいますが、、ものには限度がありまして、常識外に指値をしたら、一切話しができない状態になってしまうので注意が必要です！
現実的な妥協点としては、やはり価格の１割り引きくらいの買付がベストでしょう。
しかし、閑散期の交渉なら１５％引きの指値でも、不動産業者も買付を受けてくれて一生懸命交渉してくれる可能性が高いです！
つまり、２０００万円の物件なら、通常なら１８００万円の買付を出して、交渉して、落とし所は中間の１９００万円くらいです。
一方、閑散期なら２０００万円の物件に１７００万円くらいのギリギリの買付を入れて、なんとか中間の１８５０万円くらいまで交渉できればラッキーな水準ですかね。
とはいっても、この交渉術が一概に使えないので注意が必要です。
当然、人気が集中するような格安物件や、人気エリアの物件では、１割引の指値自体が全く相手にされないことになります。
あくまでもターゲットとなる物件は３ヶ月以上情報が一般に公開されていて、まだ売れていないような物件になります。
みんなが欲しがる良い物件は、情報が一般に流れる前に水面下で決まってしまうか、流通市場に乗ったらすぐに購入者がついちゃいますからね。
逆に、一般の皆様はそんな極上物件を手に入れるのはほぼ不可能なので、現実的な賢い選択としては、相場で長期間売れていない物件に大きな指値をして良物件に変化させることになるでしょう。
いずれにしても、不動産を購入するならこれから年末くらいまでが圧倒的に有利に交渉できる時期になります！
特に１０月から１２月はもっとも人が動かないので、かなり大きな値引きが期待できる時期だけに物件の購入を検討するなら今がチャンスです(・∀・)V
★荻原功太朗の業務について★
私、荻原功太朗（宅建士・不動産コンサルティングマスター）は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
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