2019年6月26日水曜日

【これからの賃貸経営にマストなインフラとは!?】これだけで賃貸経営は楽勝に!?

首都圏の賃貸マーケットが調整局面に入っているようです。



首都圏賃貸、成約件数は6ヵ月連続減

成約件数が昨対で6ヶ月連続で減っているようです。

ただ、厳密にいうと全体としては減っていますが、都心部は旺盛な賃貸需要で家賃は上昇傾向なのは明らです。

日本全国でミクロな視点で見ると2極化がどんどん進んでいるのを実感します。


投資物件はかぼちゃの馬車騒動でスルガ銀行が叩かれてから、不動産投資に対する金融機関の融資姿勢が明らかに厳しくなりました。(^o^;)

情報弱者のサラリーマン投資家にボロ物件をどんどん押し付けていたので、破滅に向かう結末は当然といえば、当然でしたけど。。。

当たり前ですが、賃貸物件そもそもの事業の成否にたいして融資するはずが、サラリーマンの安定した収入をも返済の原資に充てさせるような、低利回り投資物件の押しつけでしたからね。

家賃保証をエサに、素人投資家が騙された構図です。

家賃保証っていったって、保証している会社自体が倒産したら全く意味がないんですよ。


まだまだ超緩和金融政策と低金利が後押ししていて、不動産投資熱は衰えるところがないのが現場での実感です。

しかし融資が厳しくなったので、投資物件の価格には明らかにネガティブな影響が出てまして、調整局面に入るのは間違いないでしょう。

ただし、JR宇都宮駅の徒歩圏や中心市街地やLRT沿線なんかの一部の優良エリアだけはまだまだ信用のある投資家が物件を物色していますので、安定した需要があります。


しかし、明らかに高値での煽り物件はそっぽ向かれて価格も調整に入っていますね。

中心市街地にできたばかりのタワーマンションを分譲時より高値売却を狙った投機は、あきらかに失敗に終わったと思います。

逆に新築分譲時に買えなかった方には、未入居物件が格安で買えるチャンスとなってます。

しかし、駅東で開発中の分譲マンションはさっさと完売していたりして、相変わらずマンションの人気が高いのを現場で実感してます。



だいぶタイトルと話が脱線してしまいましたね。。(^o^;)


今回のテーマの賃貸経営も超2極化になってきてまして、、、

同じエリアでも満室に近い物件と、半分以上空いている物件なんかに2極化してきています。

もちろん築10年以内くらいの物件なら8割稼働くらいは当たり前ですが、築20年も過ぎれば、素人運営ではあっという間に稼働率が5割くらいに落ちてしまいます。


ダメな大家さんって、プロの視点で見てたら、明らかに空室対策で迷走してますね。。

この前なんか、床にペンキを塗っている大家さんがいてビックリしました!!

部屋は臭くなるし、、なんのため??(*_*)

迷走している大家さんのほぼ全てが70を超える高齢の方がほとんどで、なおかつネットなんかで情報収集できないような情報弱者の方ばかりです。


情弱者はお金払いがよければカモにされるし、金払いが悪ければ誰からも相手にされません。

大抵は、後者の情弱大家さんがほとんどで必要な設備投資をしないような方ばかりです。


本当の意味で【投資】ができないんですよ。

投資するからには、投資資金を回収して、利益を出すのがミッションなのに。

投資を理解できないから、ちょこちょこお金を小出しにして、空室期間を伸ばし、誰からも相手にされない不良物件を自ら作ってしまう。


現場で常に、投資→回収→投資→回収のサイクルを繰り返している私からすると、賃貸経営なんてネットでしっかり情報収集をできる皆さんなんかは楽勝な世界なんですよ。

なんでか?? って??

だって、戦う相手のほとんどは高齢情弱の大家さんばかりなんですから。(^o^;)


まともに今の時代にあった賃貸経営をすれば、大抵は9割稼働くらいにはすぐにもっていくことは可能です。

投資ってコスパだけなんです。


コスパが良ければ、簡単に投資資金を回収できるし、追加投資をしないでかえって物件の劣化を早めて、修繕費用が高額になってしまうことなんかザラにあります。


今回のタイトルにある、今、簡単に入居者を増やすなら、意外と簡単で、

賃貸物件に常時接続のインターネット回線を整備するだけで簡単に次世代のバージョンアップができるんです!


これが、秘訣なんですが、意外とこんな簡単なことも理解できない大家さんって多いんです。

今の時代、ネットが常時接続されている環境があれば簡単に、IOTの設備を導入することができるんですよ。

個別に入居者が必要なら、ネット回線を契約させるのではなく、物件全てにネットワーク環境があれば、コストかけずに簡単に入居者を吸引できる設備が導入できるんんですよ。


例えば、スマートキー!



こちらのスマートキーすごいです!!

ネット回線があれば、たかだか15000円で入居者に快適なセキュリティ環境が提供できるんです。

このスマートキーを設置すれば、スマホでカギを遠隔操作したり、シェアしたり、キーフリーの生活を提供できます。


ネット回線なんか物件の件数によりますが、まとめて1回線を共有させれば微々たる投資です。

入居者にはネット回線込で貸してお得感と更にIOT機器を設置してスマートな生活ができる環境を提供すれば、圧倒的な競争力を持つ物件に早変わりするんです!


こんな簡単なことで、あっという間に空室が埋まるのに、情報がない情弱大家さんは迷走ばかり。。。

相続対策で入居率はあまり気にしてないような大家さんだって、低コストで入居率をあげられるなら誰だって入居者を増やしたいはずなのに、勉強する気もないし、しっかりとコンサルティングできるような人にお金も払えない。

だから、しっかり勉強できるような方なら賃貸経営なんて楽勝なんです。


大家さん以外にも今回ご紹介した、スマートキーなんかは賃貸住まいの方でも簡単に導入できますからオススメです!(*´ω`*)

オートロック機能なんかも付けられるし、『開けゴマ』なんて声だけでカギを開けられたり、これだけで生活を一変できる便利グッズです。



宇都宮市内なんかは、まだ無線ネット回線がインフラとして整備されている賃貸マンションはほとんどありません。

だから、インフラを整備するだけじゃなく、さらに最新のIOT機器を導入して標準装備したら、圧倒的な競争力を手にできるんです。

他にも、いろいろなアプローチはありますが、、無線ネット回線だけ早期に整備すれば、これからどんどんIOT機器が増えますから、簡単に物件に付加価値を付けられるようになりますよ。



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私、荻原功太朗は資産家の皆様を対象とした、投資物件と事業用物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
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2019年6月20日木曜日

【人事が見る大学イメージ調査で宇都宮大学が1位に!!】大学との連携で企業誘致は可能なのか!?

企業の人事担当者が見る大学のイメージ調査で、なんと宇都宮大学が関東甲信越地域で1位の高評価となっていると報道さています!!

人事がみる大学イメージ、関東甲信越トップは宇都宮大 
横浜国立大2位 (日経・日経HR調査)



並み居る国内トップの大学を凌いでの1位は立派なものですね〜(*´ω`*)

全国総合でも6位と大健闘してます!

人事がみる大学イメージ、総合首位は九大 国公立上位 
採用した学生から評価 (日経・日経HR調査)


企業サイドから見る学生の評価で、並み居る有名大学を上回っているのは素晴らしいことですね。

是非、地域振興に活かして欲しいところですが、、、

現実的には、ほとんどの優秀な学生が東京の大手企業に吸収されることになります。

若い優秀な人材が沢山住んでいるのに、その人材の活躍の場がないことで、街の経済発展に取り込めないのが痛いところです。


実際、全国的に地方創生の一つの目玉である東京からの企業誘致ですが、来年3月末までに計7500件を実現する政府目標がありますが、まったく困難な状況です。

首都圏への人口の流れが加速する中で、地方へ移る企業の動きも当然ですが広がってません。(T_T)

例外的に成功したように見えるケースでも新幹線や高速道路で首都圏と直結する地域が目立つなど、交通アクセス整備で明暗が分かれています。



首都圏一極集中が進んでいる観点から見れば、宇都宮市は非常に有利なポジションに位置していることになります。

現状で国が優遇した本社機能の移転のなんと4割に当たる10件は茨城、栃木、群馬の北関東3県に集中しているんです!

新幹線や特急、高速道路を利用すれば、取引先や中央省庁がある東京まで2時間以内という立地の良さが評価されたようで、単に首都圏集中の一部として見れることでもあります。

宇都宮市も、東京からほぼ100キロ圏内なので、広域の首都圏エリアに位置し、2022年にはLRT(次世代型路面電車)の開通も控え、市内の移動が飛躍的に改善します。


優秀な学生が数多くいて、広域首都圏としての地位を活かし、次世代のコンパクトスマートシティ化が進むことで、新しい高付加価値の仕事を生み出せる可能性やポテンシャルは十分にあると思っています。


いくら政府が、中山間地域などの過疎化が進む地域に、企業の誘致を目指しても、、、

そもそも無理な話です!

結局、移転先は宇都宮市のような県庁所在地のインフラが整備された都市部にしか可能性がないのは明らかです。


栃木県も開発予算の配分を都市中心にせざる得ない状況が年々高まっていくでしょう。


しかし、現実問題として企業誘致は容易なことではありません。

ヒト・モノ・カネ・そしていちばん重要な【情報】が集まる東京に拠点がある方が、ビジネス行う上で圧倒的に有利なのは間違いないからです。


この辺りの現実は以前からご紹介しているこちらの良書を読んで頂ければと思います。


LRT(次世代型路面電車)の整備は他の都市との差別化には非常に有利なツールであることは間違いありません。

しかし、現実的に企業を誘致することは容易ではないので、むしろ誘致することと並行して、育成することに力を入れるべきでしょう。

今、宇都宮市に求められていることは、地域経済への波及効果が大きい「ハブ企業」を生み出せる環境を整備し、育てることだと考えます。

地域外から投資を呼び込み、付加価値の高い雇用を生み出せるハブ企業を重点的に育てれば、地域内に2次発注・3次発注企業も成長していきます。

仮に現在は売上高10億円規模の中小企業であっても、100億円を超える売上のハブ企業に成長すれば、地域内に大きな経済効果をもたらします!

実績は少ないが技術力に優れている将来のハブ企業候補を見つけたり、起業を促したりして、優秀な学生たちに参加してもらえるな環境を整備し、資金援助をしたりして育てていくことが大切でしょう。


そういった意味では、宇都宮市は今、非常にチャンスの時でもあります!

なぜなら、LRTの開通を控え、街全体でコンパクトスマートシティに街がバージョンアップを図ろうしているからです。

様々なITシステムの実験環境を整えて、次世代の都市開発に関連するベンチャー企業を育成するチャンスがあるのです。


いつも解説しているように、こうやって書いていくと、いかに街の開発投資が重要かと思いますね。

変化を積極的に受け入れていくことで、次世代のハブ企業が誕生しやすい環境が整備dけいるのです。

逆に、変化を拒んだ街や人は時代の変化に取り残されてどんどん廃れていくのです。


せっかく優秀な学生たち多数抱え、育成できる環境が宇都宮市にはあるので、コンパクトスマートシティ構想と連携して、是非、企業の誘致とハブ企業の育成にも力を入れてほしいですね。(*´ω`*)




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2019年6月14日金曜日

【宇都宮駅東口の再開発が着々と進む!】それとは対象的な中心市街地の悲しい現状!?

JR宇都宮駅東口の工事も始まり、再開発が着々と進んでいますねー(*´ω`*)

先週、近くを通ったので写真をシェアします。



この広大な駅前の敷地が3年後にはガラリと姿を変えることになります!

てか、、今まで、こんな一等地が長い間、こんな非効率に使われていたことが驚きですよ。(^_^;)

LRT(次世代型路面電車)の着工が始まり、ようやく動き出した駅前の再開発。

これから、街の顔としての駅前の主役は東口になることは間違いないでしょう。

不動産開発の流れも圧倒的に、東高西低ですからね〜(^_^;)

宇都宮市の地価の上昇も再開発に関連するエリアに集中しています。

LRTが住宅街のど真ん中を通る予定の『ゆいの杜』エリアなんかは、実売レートで4.5年前から20〜30%も値上がりしていて、開通を目前にした今は超物件不足の状態が続いています。


逆に、5月末にパルコが閉店した中心市街地は悲しい空気感が漂ってしまっています(;_;)

時代の流れで、ヤングアパレル中心の物販店舗が撤退するはしょうがないとしても、街の都心の顔としての場所に巨大な空きビルがあるのはなんとも悲しい光景です。

どんな形であれ、さっさとビルが何かに利用されるようにするべきでしょう。

向かいのメガドンキホーテと同じように、全フロアが埋まることなくても、必要なテナントが入って、早く街の中心部に明かりを灯してほしいものです。


しかし、パルコが撤退したから街が活気がなくなったと判断するのは早計です。

中心市街地でも、新たな再開発がプチブームとなりつつあります。

それは、旺盛な住宅需要が中心市街地にあることから来ています。


今まで駐車場として利用されていたような場所に大きなマンションが建築される予定の場所も出てきています。


それでも、東口の開発のLRT沿線の開発の勢いと比較したら、圧倒的な差があることは間違いありません!


いかに公共交通機関の整備が投資を呼び込み、街の経済発展や雇用の創出に大きく貢献するかがよくわかると思います。


LRTの反対勢力が選挙に勝っていたら、、、今頃街はひどい不況にさらされていたのは明らかですかね。。。

駅東のLRTの開発の恩恵を見れば、早々に西側の接続と着工を行うべきなのは明白でしょう!

駅西もLRTの着工が始まれば、沿線で不動産開発のための投資資金が街にどんどん流れていくことになるのは明らかです!

再開発の流れも加速することになるでしょう。

街の再開発が促され、経済も発展し、人口も税収も維持できる環境が整ってくることになります。



時代の流れは人を都心に向かわせていて、これは宇都宮に限らず日本全国で起こっています。

その結果、新規の投資を呼び込めない郊外エリアは、年々ゆっくりと下落が続いていますし、今後もこの流れが続くことになるでしょう。


不動産価値の観点でいえば、さっさと郊外の物件を手放して、街の都心部に引っ越すのが資産価値を維持する上でも、当たり前の戦略になります。

いずれ間違いなくLRTの着工が始まるであろう中心市街地は、パルコが撤退した今、大きな投資チャンスがあると思っています。

パルコ撤退の短期のマイナスマインドで将来価値の予見できないような、所有者が不動産を安く手放す可能性があると見ています。

不動産資産を維持するには、長期の街の開発の流れを見ることが非常に重要です。

パルコ撤退なんかの短期的な視点だけでなく、LRTの開発もふまえた長期視点で街を眺められる投資家の皆様は、今から5年後くらいには格安で物件を仕入れられたと喜べることになるでしょうね。


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2019年6月8日土曜日

【宇都宮市の大谷エリアの観光拠点としの不動産開発が始まる!】観光客の増加で楽しみなエリアへ!?

宇都宮市の観光コンテンツとして圧倒的な人気を誇る【宇都宮餃子】ですが、日本遺産文化に認定された【大谷石文化】も観光コンテンツとしての価値を高めるべく、周辺の不動産開発が続々始まっています!(*^_^*)



大谷に新観光拠点 有名飲食店テナント、「大谷石」体験も 宇都宮のベルモールグループが2020年春(下野新聞)


長年、宇都宮に住んでいるような方の多くは大谷エリアはパッとしない寂れた印象が多いのではないでしょうか。

地元の方ほど、大谷に観光に行くことはないでしょうからね。。(^_^;)

しかし、、近年の大谷エリアはテレビなんかで取り上げられる機会も増えて、市の人口より多い、年間60万人以上もの方が訪れる観光名所となりつつあります。

大谷エリアの近くには、観光地として人気の道の駅【ろまんちっく村】もあり、さらにマリオットグループがホテル開発を行うことも決まり、不動産開発が続々と始まっています。

宇都宮市も今の倍近い年間120万人の観光客を大谷石文化に誘致することを目標にしているうよです。

観光客を増やすためにも、今回発表された飲食店の開発は不可欠です!

大谷石の工芸品や、大谷石の内装材を使った店内や、大谷石を使ったクラフト体験なんかもできるようで、石の文化を楽しめる施設が充実することで、宇都宮市の魅力アップに大きく貢献することになるでしょう。

不動産の市況で言えば、宇都宮市でもっとも地価の下落圧力が高いのが、大谷エリアのある市の西北エリアです。

高速道路にはアクセスはいいですが、鉄道路線へのアクセスが悪く、大企業の誘致などもないため、近隣に職場も少なく需要が乏しく、あまり人気のないエリアとなっています。

そのため、価格も低迷していて開発もほとんど行われていなかったのが今までの現状でした。


それがここに来て、まさかの観光ブーム!

住民を呼び込むためには、必ず仕事が必要になります!

観光拠点として、投資が行われるようになったことは非常に重要で、飲食店を始め商業施設ができることで、企業の投資が活発に行われることが期待されます。

その結果として、大谷エリアを中心として宇都宮の西北エリアにも魅力ある仕事が増えることになります。

宇都宮市は街のバランスの良い発展を目指す意味でも、西北エリアを【大谷石文化】のコンテンツをメインに観光拠点整備を積極的に行っていくべきでしょう。


そのためにも、

LRT(次世代型路面電車)を大谷エリアの観光拠点まで整備するのはマストな選択になるでしょう!

西北エリアはできるだけ自然を残し、大きな公園でも整備できたら最高なんでけどね〜(´・ω・`)


逆に、産業の集積した東の工業団地も、テクノロジー体験型の観光施設なんかができれば、バランス良く街中で観光が楽しめるので是非企画してほしいですね。


そういった視点からも、

公共の美術館や博物館や図書館なんかを、適材適所に配置し直すことも考えてもよいのではないでしょうか。

公共交通機関の軸としてのLRTの沿線に公共施設を集めることで、街のバージョンアップを図っていくべきだと思います。

そうすることで、中心市街地の再開発や大谷エリアの観光開発の好循環が生まれることになるでしょう。

中心市街地のメガドンキの場所も再開発計画がありますが、あの場所に美術館があれば、餃子観光に訪れた観光客が立ち寄ることが十分考えられます。

博物館は工業団地の集積するエリアに移転したりするのも面白いですし、大谷エリアに移転するのも良いのではないでしょうか。

いずれにしても、街に点在している、公共の施設を適材適所に配置し直すべき時に来ていることは間違いないと思います。


可能な限り街の交通の軸としてのLRT沿線に公共施設を集約することで、住民だけでなく、膨大な数の観光客の方にも利用してもらうことで、施設の利用率を大幅に向上させることが可能になるでしょう。


個人的には図書館なんかは、中心市街地のど真ん中に配置し直すべきだと思ってます。

あまりにもモータリゼーション中心の配置に偏っていた考え方を改め、公共交通機関を利用して公共施設を利用する方向に転換するべきです。


大谷エリアの開発もLRTの延伸が決まれば、大きく弾みがつくことは間違いないでしょう。

そうなれば、今まで注目されなかった市の西北エリアにも開発投資需要が起こることになります。

宇都宮市にはできるだけ早く、大谷エリアまでのLRT整備を決断してもらい、市のバランスの良い発展を促してほしいですね。(*^_^*)


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2019年6月2日日曜日

【LRT開発の効果が続々と!?】宇都宮市がスマートシティモデル事業に採択された!

宇都宮市はLRT(次世代型路面電車)を着工したことにより、街の交通ネットワークを全般を次世代にバージョンアップする計画が続々進行中です。

その取組が評価され、国土交通省から先端技術を使ったまちづくりに取り組むスマートシティの先行モデル事業に採択されました!!



スマートシティ事業、茨城県と宇都宮市を採択(日本経済新聞)

情報通信技術(ICT)で先端の街づくり 宇都宮市など国の先行モデルに(下野新聞)


以前から言っているように、LRT(次世代型路面電車)の開発は単なる街のバージョンアップのきっかけに過ぎないのです。

今までのやり方を変えて、より良いものを導入していくことは生きていく上で当然の流れでしかありません。

昔を懐かしみ美化することで、変化を拒み『今までのままで良い!』なんて発想は完全なる老害思考です。

元気な高齢者ほどスマホを使いこなしていたりして、人生を楽しんでいますしね。(*´ω`*)


変化を積極的に受け入れていけば、今よりもっとワクワクした未来が待っているんですよ!

例えば、LRTの導入より、宇都宮市でもICカードの普及が急増するのは目に見えてます。


LRTはすべての扉らからICカードでタッチだけで乗れるようになるようで、非常に便利で誰にでも優しいシステムです。

当然ですが、利用者のほとんどがICカードを使って当たり前のように生活するようになります。

そして、LRTにあわせて路線バスもタッチだけで乗れるようになりますし、タクシーでの利用もタッチだけが導入されるでしょうから、市内の交通機関はすべてICカードだけでいちいち面倒な運賃を気にしないで利用できるようようになります。

JRや私鉄各線のICカードとも連携しますから、カード一枚でどこにでも運賃計算をしないで便利に移動できるようになります。

私は都内にちょくちょく移動するので、スイカを持ってますが、マイカー移動ばかりの方はICカードを持っていないような方も結構多いと思います。

そういった方々にも、ICカードを導入させるきっかけとなるでしょうね。


ICカードの利用は公共交通機関だけに限りません!

現在も、コンビニなどでは当たり前に使えて便利ですが、それがスーパーや飲食店なんかの小規模なお店にもどんどん普及していくことになるでしょう。


つまり、財布を持たなくてもカード一枚、もしくはスマートホンだけ持っていれば、どこにでも行けて、買い物もできる便利な社会に進化していくのです。(*^^*)


『バスのままでいい』とか、『現金だけでいい』とか、便利になる変化を拒むのが老害思考なんです。

要は頑固にいままでのやり方に執着してるだけなんですよね。

便利になって、効率が良くなり街の生産性が向上し、経済が活性化することを拒むのは愚かなことでしかありません。

ちょっと使い始めてみたら、すぐに便利さに慣れてそれなしでは暮らせなくなるのは目に見えてます。


こうやって考えると、LRT導入は街と人々の生活をあらたなステージにバージョンアップさせるきっかけになっていることがよく分かると思います。


前回のブログでも書いたように、最先端のハイテク企業を誘致する上でも今回のスマートシティモデル事業に街が採択された意味は非常に大きいのです。

なぜなら、いま世界的なIT企業Googleやアマゾンが都市開発そのものをやり始めているからです。

バーチャルな世界だけでなく、不動産開発も含めたリアルな世界にもどんどんIT企業やベンチャー企業が最新のテクノロジーを使って参入を始めています。


そういった状況の中で、

街としてスマートシティの下地ができていることは都市間の競争で非常に有利な立場に立てるのです!

いつも言っているように、開発投資を行わない街が滅んでいくのはこの流れをみてもよくわかるのではないでしょうか。


これから、宇都宮市は先進のテクノロジーを使った交通手段の実験なんかがやりやすい環境をどんどん整備するべきでしょう!

そして、地方都市のスマート化の先進モデルとしての地位を獲得できれば、ハイテク企業を街に誘致でき、高所得の雇用が生まれ、繁栄の循環を起こすことが可能になります。



ハイテク企業の雇用が1人生まれるのに対して、労働集約型の仕事が3人分街に生まれるのは統計上わかっています。

逆もまたしかりで、ホンダの研究所のような生産性の高い雇用が一人分失われると、街の一般的な雇用が3人分減ってしまうんです。

そう考えたら、宇都宮市がホンダの研究所までLRTをつなげることに大きな意味が有り、かつ予算規模もまったく問題ない範囲だということがよく理解できるはずです。


すでにLRT開発の効果で街には民間からの多額の不動産投資が呼び込めていて、開発の好循環が始まっています。

西側延伸も着工が始まれば、中心市街地も一気に再開発の流れが始まるでしょう。

街の繁栄を左右するのは、投資を呼び込めるかどうかだけです!

LRTは単なる住民の足だけでないことを理解することが重要です。


当然、観光客もスイカなんかで便利に街中を移動できるようなりますから、街のいたるところで観光客を取り込むチャンスも生まれることになります。

今まででは、あり得ないような場所で、あり得ないビジネスが起こることも十分に考えられます。


スマートシティ化の流れを受けて、不動産の価値変化のトレンドも大きく変化していくことになるでしょう。

いずれにしても、これから宇都宮市がどんどん便利にスマートな街になることは確実です。

楽しみですね〜(*´ω`*)


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