2018年10月31日水曜日

【LRTのJR宇都宮駅東西横断ルートの方針が固まる!】西口駅周辺はどうなるのかを考えてみると!?


宇都宮市は、次世代型路面電車(LRT)のJR宇都宮駅の東西を横断するルートを北ルートとして方針を固めたもようです。




ようやく、、決まりましたね〜

パセオのビル北側を抜けるルートのようで地図で見ると、


こんなルートになりそうなので、北に迂回するとはいえ、割とスムーズに東西を連携できると思いますよ。

いやー楽しみですね〜(*^^*)

駅舎の改築もほとんど必要なく低予算で建設でき、なおかつ駅の再開発にもなるので、現実的な良い案に収まったと思います。


まだ、駅の位置が1階になるか、2階になるか未定のようですが、、、

わたしは断然、2階押しです!!


駅の造りからも、将来的にも宇都宮の玄関口は西口になるのは間違いありません。

2階にLRTの駅があれば、JRの改札を出てすぐに乗り換えができて、非常に動線がスムーズです!


予算は1階に建設するより多く掛かりますが、人の回遊を考えても、1階は現状のバスターミナルを残して、2階に駅を持ってくるのが、使い勝手考えて一番良い方法だと思いますね。


この計画案と連動して、西口駅前広場の再編計画と、北地区、駅前地区の計2地区の市街地再開発に向けた土地利用方針も盛り込まれるようです。


特に北地区は今現在、JRの総合事務所や駐車場がメインの、低未利用地となってることから有効活用を図るのは非常に良い案でしょう。

LRTの開通を控え、これからJR宇都宮駅周辺に人が集中し、地下も上昇していくのは間違いないでしょう。

広大な空き地有する北地区はタワーマンションなんかができれば、即完売しそうな立地ですね。

タワーマンションと豊かな緑のある公園広場なんかが併設されるような、ステキな開発になることを期待したいです。



駅前地区は駅の南西側に位置しているエリアで、西口駅前広場と隣接した場所を再開発するようです。

こちらは地権者も多いのでなかなか再開発が進まなそうですが、、、(^_^;)

LRTの開通により、大きな投資資金が入って整備が進むことに期待したいですね。


宇都宮市のJR宇都宮駅西口周辺地区整備基本構想のリンクはこちら




しかし、、相変わらず左派系(●京新聞)なんかは今だに『LRTは時代遅れ』、、、とか論評していて、、、

『どっちが時代遅れなんですか??』っとツッコミを入れたくなりますね。

まったく今の左派マスコミの時代遅れ、老害ぶりときたら驚きですよ。。。


弱者の味方や福祉を全面に掲げ、リベラルな政策を支持するはずの今の野党や左派系新聞は、本来、交通弱者に配慮した公共交通投資を積極的に支持するべきなのに、、、このダブルスタンダード!


有効な対案も示せず、ただただ反対ばかりですからね。。。(-_-;)

そりやぁ野党の支持率も全然上がらないし、購読部数も減る一方なのは当たり前です。

LRTに反対しているような自称リベラル派は、他人のことは批判するけれど自分のことには見て見ぬふりをしているとしか思えません。(なぜ新聞だけ軽減税率??)

『福祉!福祉!』って叫んでますけど、、本当に弱者の味方なんですか??

SNSなどで言論空間が大衆化・民主化して、リベラルのダブルスタンダードが強く批判されるようになったは必然の流れです。

若者の圧倒的な既存マスコミ離れも、高齢者にすり寄り、今しか見れない視点で、問題から目を背けるだけの批判ばかりなダブルスタンダードにうんざりした結果でしょうね。




世界の先進国のなかで日本だけが、20年間停滞したことをどう説明するのでしょうか??


変化を嫌がり、現状にしがみつこうとすることが老害なんです。


いい加減、変わらなきゃいけないんです!



やぱっり街の開発ってドキドキ・ワクワクしますからね。

果たして、西口の駅前はどんな形に整備され変化するのでしょうか。

楽しみですね。


宇都宮市に住む方以外にも、LRTについては関心が高いようで、ウェブ検索すると、宇都宮のLRTに関する記事をブログに書いている方も結構いるんですよね。

特に若い世代ほど、変化嫌がる老害に満ちた、今の現状を突破してくれるのを宇都宮市のLRT事業に期待しているような論調が多いです。


逆に、、、ネット上にはほとんど反対意見が見られないんですよ。。。(^_^;)

ネット利用していない、、というか、、情報の取得の仕方すら全近代的な情弱の人たちが反対しているのは明確なんです。


結局、完成して便利になったら手のひら返すのは見え見えだと思います。

街が便利になって、嫌な人なんか1人もいないはずですからね。



「税金の無駄!」と叫ぶのもいいですが、では何に使うなら無駄ではないのでしょうか?

反対派は、建設後の営業経費の赤字なんかも心配しているようですが、、、

そもそも、公共交通機関なんですから、ちょっとくらい赤字だって全然いいんです!

日本中で博物館、図書館、美術館、歴史館などの公共施設が整備されていますが、そのほとんどは採算度外視で建設され、赤字でも問題なく運営されているんです。

全国のバス路線もほとんど赤字で、税金で運営されてます。

そもそも税金を集めることは、みんなが快適に暮らせて、地域を良くするために使われるのが目的です!


交通弱者の多くの住民が利用する交通機関なら、集めた税金を投入するのになんの問題もないはずです。



マイカー依存で車に乗れる方は、事情があってマイカーを運転できない方を切り捨てるのでしょうか?

多様な選択肢のある街は、豊かで発展するのは当たり前です!

地域の公共交通の利便性を向上させることは移住者を増やす策にもなります。

日本が人口減少していくといっても、すべての地域が一律で減少するのではありませんよ!

みんなが住みたいと思う、選ばれた街は人口増加し、住みたくないと思われた街は消滅するだけです。


反対している人の殆どは、マイカー依存で、20年先、30年先なんて全く見えてません。

『あなたもマイカーに乗れなくなる日が、間違いなく来るんですよ!』


そうしたらどうするんですか?

多様な選択肢がある街に住む方が幸せではないのですか?



目先の金額の大きさに反応する人も多いですが、宇都宮北道路の建設費は今着工しているLRT区間のなんと2倍ほどの巨額の税負担で建設されたんですよ!(有料道路ではないのでずーーと赤字です。)

LRTの支出は宇都宮市の予算規模から言えば、全く問題ない支出です。

巨額の道路建設にはまったく目をつむり、「無駄だ!」と叫ぶ人の多くは、金額だけ見て宇都宮市の支出規模を全然理解できていない人でしょう。



とにかく、早急に街の東西をLRTで結んで、マイカーがなくても快適に生活できる環境の整備を行うべきでしょう。

そして、今後はマイカーがなくても快適な生活ができ、災害の被害も少ない街としてのメリットを十分アピールして、積極的に街に移住者も呼び込むべきでしょう。

10年後、20年後は今より確実に活気のある街になるのは開発が進めれば明らかになってくるでしょう。


マイカー社会の弊害ともいえる、ひどい虫食い状態の街から、公共交通の整備をきっかけにコンパクトに街が移行してくことになるのは時代の流れです。

拡散から集中へ。

不動産の現場でも明らかに、逆ドーナツ化の流れが顕著になってきています。

今後もこの流れは加速するでしょうし、長期トレンドとして定着していくことになるでしょう。


★荻原功太朗の業務について★

私、荻原功太朗は資産家の皆様を対象とした、投資物件と事業用物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
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2018年10月26日金曜日

【感謝!年間ページビューが10万ページを突破!!】そこで、、こんな暴露本を!?

本名を明かしてブログ書くのってすごーーく制約が多いんですよ。(^_^;)

だから匿名やペンネームを使ったブロガーの方が圧倒的に多いんです。

匿名なら利害関係関係なしに好き勝手なことを書けますからね。

その点、私のブログは、本名を明かして書いていることと、狭い宇都宮のネタが中心なので、なかなか具体的な面白いエピソードがあっても紹介できず、抽象的な話にならざる得ないのです。。(^_^;)ご理解を。。

そんな当ブログも、、書きはじめてから2年半ほどが経過しまして、、、

なんと!!




ここ1年間のアクセスページビュー数が!!

10万ページを突破しました!!!

こんな場末のブログでもこんなにビューが伸びるのかと??正直驚いております。

これもいつもブログを応援してくださって頂いてる、読者の皆様のおかげですね。。日々、感謝です。(T_T)


こういった数字は、書いている私には非常に励みになるデータです。(・∀・)



このブログもホンネの話ってタイトルうってますが、実際のホンネの半分も話せれば良いほうなんですよ。。。(^_^;)



私のブログのような場末の情報を読んでくださる方って、好奇心旺盛で、情報を追いかけるタイプの方でしょうから、今の世の中では圧倒的に【情報強者】だと思いますね。

大抵の人は、ググることすらしないで、ハッタリハリボテの人たちの話を簡単に信じて、ダマサれてばかりですから。

でなかったら、○東建託とか、○オ○レス、とかに簡単にハメられないですからね。

最近話題になった【かぼちゃの馬車】の破綻騒動なんかはまさにそうです。

私のブログでは以前から、【不動産投資の王道はキャピタルゲイン!】と何度も言っていますが、こんな当たり前のこと言ったら、不動産業界では商売になりません。


だから本音の話って本来ウケないんです!

不動産でも株でも、結局、誰かが最後にババを引くゲームですからね。

まして、地主さんにアパートを売る営業は私のようなホンネの話したら、商売になりませんから、こんな話は全力で否定するしかないんです。


じゃ、どっちを信じるのか?なんですが、、、

現実を見れない人ばかりなんです。


私が知る限り、

賃貸物件を経営して、満足行く儲けを出しているのなんて、不動産業者が自社で物件を所有して、運営してるような場合だけだと思います。

業者自身が運営しているなら、管理費もかからないし、修繕費も卸値でできますからね。


逆に言うと、そこが利益になるところですから、一般の方が不動産投資して管理を丸投げした時点で利益なんかほとんど出ないのは当たり前です。


いかにも、税金対策で得になるようなことを大きく話して、多額の借金をさせてハメていきますからね。

それでも税金対策になる地主さんならまだいいんですよ。

地主さんなら、ハリボテハッタリの人たちのエジキになって美味しいところだけ、チューチュー吸われ続けているのに、そんなこと知る由もないので、あまり問題にもならないできたのです。


それが、サラリーマン大家さんなんかをハメることに使われて、破綻するような人たちが多く出てきたので昨今は社会問題になってるのです。


そんな中、情弱地主さんをカモにしている代表選手の大○建○さんの、、、

暴露本がなんと発売されました!!!!




この本は地主さん必読の内容がてんこ盛りです!(;´∀`)

業界では当たり前知られていますが、一般の方向けに『ここまで書いちゃっていいの?』ってくらい暴露話満載でとにかくすごいの一言です!


こんな本が出るなんて世の中まだまだ捨てたものじゃありませんね。。


でも、、他の大手も内幕は同じようなものですから。。

クリーンに見える有名大手企業といったって、修繕の見積もりなんて、すごーーくマージンのせてボロ儲けですし、そうじゃなければあんなにバンバンCM打てないですからね。


でも、、、情弱の人はこんな情報があることすら気づかず、、カモにされていることすら気づかず、、、ゆっくりと自分の財産をチューチュー吸われていくのです。



このブログを読んで頂いている方の中には、サラリーマン大家さんをしていたり、これから大家業をやりたいような方もたくさんいると思いますが、、

サラリーマン大家さんって、最後にババを引かせる絶好の相手なんですよ。

知識も少ないし、欲に目がくらみやすいし、上っ面の情報に簡単に食いついてしまいますからね。


レバレッジ限界まではったら、少しでもお金の流れが途絶えたら、ジ・エンド。(-_-;)

そんな都合の悪いことは考えずに、借金の額を資産の額と勘違いする。。。

確かにバランスシートの考えでは借金も資産です。


でも、お金が回らなくなることの意味まで考えられないのが痛いところ。



過去にカリスマ大家さんなんて持ち上げられた方の多くが、ここ最近の資産バブルでさっさと逃げてしまっています。(^o^;)



カリスマ大家さんたちは、なぜ大家業をやめたのでしょうか??


こんな素朴な疑問を持てる方なら、ダマサれることもないでしょうね。



しかし、、大ベストセラーの【金持ち父さん貧乏父さん】なんかにもろに影響を受けた方だと、不動産業を簡単に不労所得を得られるツールだと勘違いしちゃうんですよ。




たまに、サラリーマン大家さんの方の相談を受ける機会なんかもあるのですが、、、

仕事にならないことがほとんどなので、相談自体を有料にさせてもらっています。


そもそも土地も持ってないような方は、大家業で採算を合わせるだけでも、大変なんです。


だから、出口戦略が非常に重要なのですが、、、

【不労所得】の呪縛にかられて、出口戦略なんて全く考えずに、直近の表面的な利回りで、金融電卓なんかパチパチ叩いて都合の良い数字を作って、罠にハマっていくのです。



私が、サラリーマン大家さんに相談を受けたら、大抵は多額の借金をして投資するのは止めるように勧めてしまいます。

情弱の人にババを勧められないのは商売的には全くだめなんですけど、、、あとでダマされたと言われるもの嫌ですからね。



だから、私は地主さんや資産家の方の資産管理のお手伝いをメインの仕事にしてるのです。



お金を持っている人ほど、専門家に相談するのにお金を払うのは当たり前ってわかっています。

ノウハウを買うことの重要性を理解していますからね。



情報にお金を出すことが嫌なら全部自分で調べればいい。


それには膨大な時間と労力が必要になりますけどね。




『それじゃ、、今、持たざる者は一生奴隷のように生きろと??』

そんな声が聞こえてきそうですが、、、


実はお金持ちになるのは、不動産投資のような無理な借金をしてレバレッジを張らなくてくても出来るんです。


一番わかりやすく書いてあるのが以前からも紹介しているこの【バビロンの大富豪】です。



収入の10%を貯蓄して、複利で運用できればだれでもお金持ちになれるんですよ!


このコツコツと複利の力がわかる人って本当に少ない。




年間10万ページビュー突破記念としましてww

一生お金に苦労したくない方向けの複利のパワーがわかる簡単な問題を出しますね。





【問題】
1分間で2つに分裂する細胞が、24時間で瓶いっぱいになるとする。その細胞が瓶のちょうど半分にまで増えるのは、いつになりますか?






さて、、、答えは??



簡単ですね。


もちろん、23時間59分後です!


すご~く簡単なはずなんですが、、、意外と答えらない方が多いと思います。

ちょっと考えたら、わかりますよね。


1分で2倍になるのだから、瓶の半分に到達するのは、24時間経過する直前の1分前なので、23時間59分後です!

だから、瓶の半分から満タンになるのって最後の一分で一気に増えるんです!

反射的に12時間後と考えてしまう方って結構多いと思うんですが、、いかに人間の思考が複利の力を直感的に理解できないかを表しているのがわかる問題です。


最初はコツコツでも時間が経つと想像もできないスピードで膨張していく、複利の力ってすごいんです。(・∀・)


でも、、、

持たざる人達の多くが、一攫千金ばかりねらって、この複利のすさまじいパワーを理解できないのです。


それを逆に使って、くだらない消費に高金利の借金をしてしまったりすれば、お金に苦労するのは当たり前です。


コツコツ長く投資をしてると、ある一定の時を得たら、1分で瓶の半分が倍になって満タンになるんです。


この複利のパワーを理解できていれば、一生お金に苦労することはないでしょう。

だから、、不動産投資で一攫千金なんか目指す前に、まずはコツコツと収入の10%を貯めることからスタートしてみるのをお勧めします。

そして、その良い習慣ができてから、複利のパワーの活かし方はゆっくりと時間をかけて勉強していくのが賢明です。


って、不動産業界にいる私が、こんな身も蓋もない話をしていいのかなぁwww



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2018年10月21日日曜日

続・続!【独身こそマイホームが必要!?】宇都宮市の単身者向けおすすめ物件とは!?Vol.3

前回、前々回と、独身者の方向けに、マイホームの必要性を考えてきましたが、、

続!【独身こそマイホームが必要!?】高齢単身者になるリスクを考えると!?Vol.2






今回は、具体的に宇都宮市内で、単身者がどんなマイホームを選別すれば賢明なのかを考えてみましょう。


前回説明したように、単身者の方がマイホームを購入するなら、『資産を築ける物件』に限定して物件を選別するのが賢明です。


先日もお伝えしたように、宇都宮市内では地価の超2極化がデータからも鮮明になってきました。



今後も超2極化の傾向は続くのは間違いないでしょう。

そう考えると、おのずと物件の選別は見えてきます。


まず、結論から言えば一番のおすすめは【中古マンション】の購入になります!

新築の分譲マンションは新築プレミアム乗った価格になってしまうので、抜群に立地の良い物件以外なら、断然中古をオススメします。


なぜ、【戸建て】ではなく、【マンション】なのか??

理由は単純で、分譲マンションの開発は立地の良い場所でしか行われないので、戸建てと比べて、物件の流動性が高いからです。

つまり、戸建てよりもマンションは、売るにしても、貸すにしても、が圧倒的に有利なんです。

管理の手間も断然ラクですからね。


昨今の宇都宮市内では、現役世代だけでなく、高齢者の都心回帰も鮮明になってきています。

現在建築中の大通りのタワーマンションも、ニューファミリーの購入者より、高齢者の都心回帰のユーザーの方が多いようですし、今後も郊外の【戸建て】を売って、便利な場所の【分譲マンション】に引っ越しをする高齢者は増加していくことでしょう。

宇都宮市内では現在、LRTの着工と公共交通の再整備を急ピッチで行っていますが、まさに超高齢社会を迎える準備をしているのです。

マイカーに依存した今の状況では、郊外の家に住むのにマイカーを取り上げられたら、陸の孤島に住むのと変わらなくなってしまいます。

まして、郊外は人口密度が減っていけば、近隣の商店がどんどん閉店していくことになるのです。

この流れは、長期のトレンドですので、今後は不便な場所はどんどん不便に。

一部の人気エリアはどんどん便利になり人が集まる傾向が鮮明になるでしょう。


陸の孤島となっても、変化を受け入れられずに留まる高齢者も多くいるでしょうが、余裕のあるうちに夫婦や単身でも、管理も楽で便利な分譲マンションに引っ越したいと考える需要は、今後も増加していくのは必然の流れです。


このように人の流れが大きく変化する時は、先に動いた人が圧倒的に有利です!

そう考えると、独身の方がマイホームを買うなら、高齢者の大移動がまだ始まったばかりの【今】、分譲マンションの購入を検討するのは圧倒的に有利な状況です。


間違っても、注文住宅が作りたくなったりして、土地の価値のほとんどない、郊外に新築の戸建てなんかを建ててはダメですからね。



趣味としてマイホームを消費と割り切って購入するなら個人の自由でまったくかまいませんが、賢明に考えるなら、『売れない』、『貸せない』、物件を独り身で背負うのは将来の重荷になってしまいます。


単身者が買うなら、『売れる!』『貸せる!』『住める!』の三拍子揃った物件にすることです。


その上で、重要なのは、『時間を買って幸せになれる立地』を選ぶことにほぼ集約されます。

では、宇都宮市内で『時間を買って幸せになれる立地』はどこなのか??


今のトレンドから私が自信を持って、オススメするのは、JR宇都宮駅から徒歩10圏内の分譲マンションです!


もっと言ったら、徒歩5分圏内の西口の分譲マンションに絞ることです。


なぜLRT着工中の東口でなく、西口なのか??


『地価のトレンドも明らかに東口の方が上昇が大きいのに?』

と思った方もいるとでしょうが、、


これは、JRの駅の設計が西口に圧倒的に有利なつくりだからです。


JR宇都宮駅の西口からは、階段を上がるとすぐに新幹線と在来線に乗ることができます。

東口からでは、改札にいくまでに2分ほど歩くことになります。


この2分の価値が圧倒的に大きいのです!

私はちょくちょく都内に仕事に行くために電車を利用するのですが、以前住んでいた東口より、西口の方が圧倒的に駅の利便性高いのを痛感しています。

新幹線を使って、東京駅まで約50分ほどです。

東京都心まで、ドアツードアで1時間を切れる価値は非常に大きいでしょう。


更に、西口からは成田空港と羽田空港への路線バスが運行されています。

主要空港までも直結なので、西口駅前は非常にポテンシャルが高いのです!(・∀・)

駅ビルも西口沿いに広がっていますからね。

東口も駅前が再開発されれば、価値は大幅に上昇するのは間違いありませんが、それでも西口の優位性にはかなわないと思います。


実際、西口駅前の宇都宮市が再開発した分譲マンション『ザ・レジデンス宇都宮』

は、新築の分譲価格より高値での取引が当たり前となっていますし、今だに弊社のマンションカタログでも買い待ち登録が19人もいるような状況です。

単身者のマイホーム購入としては、この『ザ・レジデンス宇都宮』と同じブロックにあるタワーマンション『オヴェスト宇都宮ザタワー』この2物件が一押しです。

この2物件からは、新幹線のホームまで大人の足なら10分以内で到着できるはずです。

『東京駅まで、ドアツードア1時間を切る!』こういったロケーションは首都圏の物件とも対抗できる強力な価値となり、将来に渡って資産性を維持できる大きな条件となります。

更に!成田空港までも、圏央道が繋がり首都高を通ることなくてもよくなり、渋滞の影響もほとんどなくなり、2時間半くらいで安定して行けるようになったことも価値上昇のポイントとなります。


重要なのは、独身者がマイホームを買う場合は『買える物件を買う』のではなく、『売れる物件を買う』ことです!


一押し2物件以外では、新築なら、これから再開発される東口の駅前の分譲マンションも良いでしょうね。

この物件も、ギリギリ新幹線のホームまで10分くらいで着きそうですからね。


LRTの開発の恩恵を受ける、新駅から徒歩3分圏内の物件も候補になると思います。

ただし、こちらは駅から徒歩3分以内の国道4号線から内側の東宿郷エリアのみがオススメです。



物件の面積も重要で、30㎡を超える物件を選ぶべきでしょう。


間違っも投資用のワンルームマンションは買ってはいけません。

理由は30㎡未満の物件は住宅ローンの対象にならないので、買い手が限られてしまい、市場価値が落ちやすいからです。


ワンルームマンションは住宅ローンの対象にならないことからもわかるように、自宅として住もうという人がいない賃貸専用物件であり、住んでいる人も様々でトラブルも多いから、避けるべきでしょう。


長いデフレが続いたため、マイホームの価値があがることなんて考えれない方も多いでしょう。

しかし、取引の現場では、アベノミクスの資産インフレが起こってから、ここ宇都宮市内でも分譲マンションや超人気立地の土地の価格は確実に上昇しました。

分譲マンションもリーマン・ショック直後に買った方なんかは、売却益を得て引っ越しされた方も数多くいました。

売却益がでなくとも、ローン完済後に資産価値が残れば、消費として家賃を払い続けるより、マイホームを購入するのは毎月貯金するのと同じ感覚になります。



おひとりさま消費が増える中、今後は急増する高齢単身者の『家活』も活況を呈してくると予想しています。

更に、郊外に住む高齢者の都心回帰も今後ますます増えていくのは必然の流れでしょう。

何事も、トレンドを掴み、先に動いた人が得をするのが世の常です。


いつでも、『売れる』『貸せる』ような物件を買うのなら、家賃を払い続けることと比較して、リスクはどこにあるのでしょうか?

独身のうちから、資産価値の維持できるマイホームを購入するのは、『住まい』という人生そのものを充実させ、お金も有利に残せる賢い選択になると思います。



そうは入っても、今回あげた条件で厳しく選別したところで、適正価格で買えなければ、意味がありません。

マイホームを購入するとなったら、相場を熟知した専門家にも相談して、納得の決断をするべきでしょう。


とにかく日本では、家を持つことが有利な仕組みが『これでもか』というほどそろっています!

それを使わない手はないでしょう。


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2018年10月16日火曜日

続!【独身こそマイホームが必要!?】高齢単身者になるリスクを考えると!?Vol.2

今回は、前回のエントリーの続きになりまして、単身者のマイホーム購入、【家活】について実際のメリットやデメリットを考えていきたいと思います。

以前のエントリ→
【独身こそマイホームが必要!?】高齢単身者になるリスクを考えると!?Vol.1



はっきり言って、『家賃を払うのはもったいない!』

これは誰しも感じてることではないでしょうか?


家賃は消費なので、いくら払っても財産としてのストックが残りませんからね。

独身でいるうちは、この多額の消費を続けることにあまり気を使う方は少ないでしょう。


実は、家に縛られずに自由でいられることのコストは計り知れないほど大きいのです!


以前のエントリーでも書きましたが、賃貸は同じ金額の住宅ローンの支払いと比べたら、半分くらいのスペックしか持たないようなグレードの低い住まいなんですよね。

【マイホームが得か!?賃貸が得か!?のバカげた議論!!】プロが選んでるのはどっち!?



大家さんが所有する物件に住み続けることは、昔の大地主のために小作農が小作料を払って地主さんの土地を耕すのに似ています。


では、購入のリスクは何か?考えてみると、『自由な住替えができない!?』と独身者の方は考えるのではないでしょうか?


『もし、、このさき、、結婚したら、買った住まいはどうしよう??』


こんな不安もあって、購入に踏み切れない単身者の方も多いと思います。

その結果、家賃として大切な給料を浪費しています。


でも、、よく考えてみてください。

もし、、買った家が値上がりしたら、、!!(*_*)

もしくは、買った値段くらいで売れたら、、!!(*_*)


そう考えたら、購入するデメリットってなんでしょうか??

住宅ローンの支払いが続くことでしょうか?


それすら、家賃を一生払い続けることを考えたら、先の見えた期限付きの支払いになるので良いことではないでしょうか。



確かに、不動産売買には業者に払う仲介料含め、登記費用など、コスト負担が大きいのも事実です。


しかし、、、

仮に、10年位住んで、結婚を期に、住み替えをするにしても、10年分払って残ったローン残で売れれば、トータル損得なしです。

家賃を払い続けたのと変わりません。

まして、、

ローン残高以上で販売できれば、家賃を払い続けたときより、ストックとして財産が残せたことになります。



特にサラリーマンの方なら、国策としてマイホームは優遇されていますから、減税の恩恵も受けられます。

そういったことからも、しっかりとストックとして財産価値を残せる物件を選べるなら、若いうちからさっさとマイホームを購入するのが断然有利です!(^o^)丿


しかも今は歴史上稀に見る低金利です。

住宅ローンは特に、サラリーマンの方に与えられた特権で、自営業者なんかはマイホームが欲しくても住宅ローンが組めない方も多々いるのです。

加えて、政府も住宅金融支援機構を通じて国策として低金利の住宅ローンを提供しています。


つまり、賃貸より、マイホームを買うほうが圧倒的に有利な状況を国として演出しています。

こんな有利な状況があるのに、乗らない手はありません。



私は仕事柄、地主さんや資産家の方と仕事する機会が多いのですが、日本の民間賃貸住宅の90%くらいは地主さんの税金対策のために建てられた物件と見ています。


そのため、賃貸物件は上っ面だけきれいにされた粗悪な住まいも多く、古いマンションなんかはサビだらけの水道管をそのままメンテしないでつかっていることなんてザラにあります。

こんな環境の賃貸住宅ばかりなので、はっきり言って、賃貸物件は終の棲家になるようなものではありません。



また、『ローンを払い出したら、会社を辞められなくなる。』と心配する人もいますが、それは、【売れず】、【貸せず】、自分がそこに住むしかない【資産価値のない家】を買ってしまった場合だけです。


しっかりと、資産性の高い家を買えば、仮に、購入後に結婚が決まってもなんの問題もありません。



それがわかったなら、さっさとマイホームを真剣に考えるべきでしょう。



そこで、、重要になってくるのが、物件をどう選別するかです!




では、宇都宮市内で単身者がマイホームを検討するならどのような物件が良いのか??


宇都宮市の不動産売買のプロとして、私がおすすめする単身者向けマイホーム物件の選別方法は次回お伝えします。。(・∀・)


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2018年10月11日木曜日

【独身こそマイホームが必要!?】高齢単身者になるリスクとは!?Vol.1

かつての日本では、ある程度の年齢になれば結婚して所帯を持つのは当たり前でしたが、、、

50歳の時点で1度も結婚したことのない生涯未婚率が急増しております。



なんと、男性の4人に1人は生涯未婚なのが今の状況です!!(*_*)

女性も5人に1人くらいの割合で生涯未婚となりまして、、

単身者世帯が著しく増加しています。


そして、、衝撃の事実は続きなんと、、

未婚に離婚、死別を加えると、、!!

定年の時期に全体の約半数、2人に1人の方が独り身でいることになるのです!


単身者の増加にともない持ち家率も変化すると予想されています。

そりゃそうですよね。。

『いずれは結婚するかも?』なんて気持ちが少しでもあれば持ち家なんて考えませんからね。


現在の持ち家率と借家率の年齢別グラフがこちらです。




60歳を過ぎたあたりに持ち家率が借家率を上回る、賃貸の限界点のような年齢を感じ取れると思いませんか??

これは2013年のデータになりますので、今はさらに独身者が増えてますから、持ち家率が下がっていると思われます。


独身者で、『いつかは持ち家を!』なんて考えていても購入するタイミングを逃し、買いそびえる方々がなんと!4割も発生すると言われています!!


『家を買うのは結婚してから!』なんて考え方が変わらないと、4人に1人が生涯未婚の時代に、一生賃貸派が大量に発生しそうな状況なんです。。。(^_^;)


が、、しかし、、、

このブログでも以前から書いているように、宇都宮市内でも、

高齢単身者になると現役時代と同じように賃貸物件の入居ができなくなってしまう厳しい現実があります。

ざっくばらん言えば、高齢者はまともな賃貸物件には住めないんです。


単身高齢者は、生活保護受給者なみに大家さんから嫌われ、入居審査が非常に厳しくなるのが現状です。

このような状況になるのは、先程のグラフからもわかるように、高齢者の8割ほどが持ち家を所有している今の状況から、高齢者の賃貸ユーザーが2割ほどの少数派なのも影響していると思われます。



今後、急増することが確実な単身高齢者は、入居審査落ちを繰り返し、自宅難民が続出する可能性も指摘されています。


結局、審査を通してくれた物件に住むしかなく、現役時代にそれなりに収入のあった人でもプアな環境の悪いアパートに住むしかなくなるのです。



自分が高齢になった時に、実家があったとしても、今さら実家に戻ることなんかを考えられない方も多いと思いますし、親の方が長生きしてしまうなんてことも多々ある話です。


幸か不幸か、、平均寿命は伸び続けていて、、一生賃貸派は老後、圧倒的に不利な長期戦を迫られることになるのです!



そこで、単身者こそマイホームの購入を真剣に考える【家活】なる言葉も出てきています。



現在は歴史的にみても非常に低金利で融資が受けられる時代です。


『マイホームを買うなら、結婚して子供が生まれて世帯構成がしっかりしてから。』

そんな幻想は今すぐ捨てるべきでしょう。



まともな賃貸物件に住み続けられるのは、定年後も十分な所得のある人に限られることを考えると、


男性でも女性でも、家を買うのに結婚を待つ必要はありませんし、定年まで待つ必要もないんです!



実際、サラリーマンの方なら、【自宅投資】は実は一番コスパの良いお金の使い方だと私は考えています。


ました、これから確実に【家活】する人は急増するでしょうから、その人達が買いたいと思うような物件を先回りして買っておけば、ここ宇都宮でも将来的に値上がり益も期待できると思います。



単身者のための、気になる自宅投資については、次回詳しく考察してみます!(・∀・)



★荻原功太朗の業務について★

私、荻原功太朗は資産家の皆様を対象とした、投資物件と事業用物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
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2018年10月6日土曜日

【宇都宮市の地価変動を地図でチェックしてみたら!?】不人気エリアの危険な徴候とは!?

先日お伝えした、最新の地価動向に関する記事の人気が高かったので今回は続編です。

以前のエントリ→
宇都宮市の住宅地の地価が27年ぶりに上昇!!鮮明となったLRTの経済効果とは!?


最近は地価の変化率を地図上から確認できる便利なサイトがたくさんありますので、そちらのデータを引用させて頂きます。
(引用 https://tochidai.info/tochigi/utsunomiya/)


マップから地価の動向を確認すると一目瞭然ですよ!!(・∀・)

まずは、宇都宮市の広域全体の様子を見ると!



宇都宮市の街の中心には赤の値下がりゾーンがほぼありません。

一方、中心部の外側をドーナツ状に値下がりの赤い矢印が点在しているのがわかります。

27年ぶりに宇都宮市の住宅地の地価が上昇しましたとはいえ、マップから見ればよくわかりますが郊外の土地の値下がりに歯止めがかからない状態が続いています。

特に、宇都宮市の西北エリアの値下がり傾向は鮮明ですね。。(^_^;)

平均して住宅地価が上昇したとはいえ、宇都宮市内でも2極化は鮮明です!



更に中心部にフォーカスして地図を拡大してみると!!




中心市街地から駅東口エリアにかけて地価の値上がりが鮮明になってます!

特にJR宇都宮駅東口エリアはLRTと駅前の再開発プロジェクトの始動で大きく上昇しているエリアが目立っています。

地価上昇の流れは完全に西低東高です!

東口エリアに比べると、西口エリアはJR宇都宮駅から離れれば離れるほど横ばいや値下がりエリアが増えていくの鮮明になっています。


とはいえ、東口エリアもLRT沿線から外れると郊外はいまだに値下がり傾向は鮮明です。

LRTなどの公共投資の効果は鮮明に地価情緒として街にプラスの経済効果が働いているのがこのマップからもよくわかります。


今後はLRT沿線中心に開発が進むことは確実なので、開発の恩恵を受ける限られたエリアはさらなる上昇が予想されます。



更に寄って、中心エリアを見てみると!!




JR宇都宮駅から3キロ圏内のエリアではほぼすべて場所で地価上昇が起こっています。

ミクロな視点で見ると全体平均で地価が値上がりしたとはいえ、多くは横ばいで、ごく一部の人気エリアのみ上昇が目立っています!




中でも、元今泉エリアと中今泉エリアはなんと!!

4%近い大幅な上昇を見せている場所もあります!!



一方!

値下がりが鮮明なエリアもありまして、、、

以前からこのブログでは書いていましたが、、、

それが、、、


豊郷台エリアです!

今回の発表では値下がりワースト1位のマイナス ー2.92% と3%近い大幅な値下がりとなってしまいました。(T_T)


地価の発表の直後にまたまた、、豊郷台エリアの地価を下げる悲しいニュースが報道されました。

赤ちゃん本舗ベルモールに移転 10月、宇都宮(下野新聞)


豊郷台にはなくてはならない、ショッピングセンター・ミュゼから子育てニューファミリー御用達の子ども用品販売『赤ちゃん本舗』が、ベルモールへ移転のため撤退してしまうもようです。。。

うーん。。。
子育てニューファミリーのための施設が撤退するとなると、ますます人気が落ちてしまうのは否めない厳しい状況ですね。。

ミュゼの2階部分の大フロアを使っていたため、次のテナントがなかなか決まらないようだとショッピングセンターそのものの存在も危うくなってしまうかもしれないです。。(^_^;)


暗い話題が多くなってしまった豊郷台エリアですが、、、

街並み景観賞を受賞したこともあるような、素晴らしいお家が立ち並ぶところで私個人的には好きな住宅街なんですよ。

特に、子育て世帯には緑も多く、豊郷台の一番奥にある『宇都宮美術館』に隣接する、『宇都宮文化の森』はオススメです!!



うちの家族お気に入りの場所なんですよ!(・∀・)

芝生が気持ちい~~んです♪




こうして見ると、宇都宮市内でもミクロなエリアによって2極化が鮮明なのはよくわかると思います。

値下がり鮮明なエリアは店舗の撤退なども相次いで、今後も厳しい状況が続くと思います。


一方、今後はごく一部の人気エリアに開発が集中するのはほぼ確実な情勢です。

開発される場所に、人や企業が集まるようになり、さらに地価の上昇圧力がかかる好循環エリアと、それとは正反対には開発されない場所は年々廃れていくのは避けられないでしょう。

『マイホームは自分で使い倒すから』と【消費】と割り切っていても、将来的に価値がほとんどないような物件になることも、エリアの選び方によっては覚悟が必要です。


迷っているなら、今値上がりが鮮明なエリアに物件を確保しておくことは、新しい店舗の進出などが増えるでしょうから、将来的に利便性が増すことは確実なので、鉄板の選択です。



少子高齢化が一層進む日本中で、地価の超2極化が進むことは避けられないでしょう。

その事実を受け入れながら、不動産の購入をするなら慎重な判断が必要になってきています。



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2018年10月1日月曜日

【宇都宮市でベンチャー企業育成は難しい!?】デザインやコンテンツ産業を育成するには!?

宇都宮市では15年位前から、ベンチャー企業の育成に力を注いでいましたが、、

私が見るところ残念ながら、、、結果はあまりよろしくないように思えますね。。





あまり知られていないと思いますが、、宇都宮市にはベンチャー企業を支援する組織【宇都宮ベンチャーズ】があるんですよ。

→宇都宮ベンチャーズのサイト


私も不動産業のかたわら、自分でシステム開発会社も経営していますので、以前といっても10年以上前ですが、、このベンチャー企業が集まる施設におじゃまさせて頂いたことがあります。

ベンチャー企業自体が、事業を存続させることさえ難しいこともありますが、、宇都宮市のベンチャー企業育成は苦戦してるように見えます。


私もベンチャー企業のような小企業を10年ほど経営しておりますが、、本当に生き残ることって大変なんですよね。

まして、ベンチャー企業で大きなことをやろうなんて息巻くと大抵は大コケします。(^_^;)


私なりに、ここ10年ほど見ていて、宇都宮市のベンチャー企業育成の問題点があるとしたら、1点に付きます!

はっきりいって『人材』がいないんです!

特に、高度なITスキルを持つ人のような、ベンチャー企業が欲しがるような人材ほど、東京圏に簡単に引っ張られてしまいます。


今が旬のITスキルを持つ高度人材ほど仕事の少ない宇都宮に残る理由がなくなりますからね。


だから、ベンチャー企業を育成したいなら、何をさておき、人材の育成が先だと思いますね。

特に、これからのベンチャー企業育成をするなら、IT企業が中心になるのは世界の流れを見ても明らかです。

だから、宇都宮市の街として新たな産業を育成する上でも、高度なITスキルを学べるような学校を数多く支援するべきでしょう。


そんな中、街の人口に比較しても、デザインやコンテンツ産業の割合が極端に少ない点を改善しようと、宇都宮市と経済団体が動き出しました!!


宇都宮市創造都市研究センター、デジタル技術で連携講座(日本経済新聞)


宇都宮市内の5大学において、ウェブやCGなどのデジタル技術を生かした文化・産業の振興を目的とする連携講座を開講して、デジタル技術や経営学、地域振興などのノウハウを教え、先端技術を地域活性化に生かす人材を育成するとのことです。

連携講座は、プログラミングやCG、映像編集などのデジタル技術を産業や文化活動に生かす「デジタルコンテンツマネジメント」を取り扱うようですね。

非常に良い試みでしょう!(・∀・)


はっきり言って、これから『プログラミング』のスキルなんかは非常に重要になってくるのは、小学校のプログラミング科目の必須化の流れを見ても明らかです。


しかし、一般の方がスキルアップのため、宇都宮市内で高度なプログラミングを技術を学べるような学校はありません。

こういった、人材育成の学校なんか税金を使ったりするのは、将来の街の産業育成を考えても非常に重要だと思いますね。

そういう意味でも、地元の大学と連携して、高度人材の育成に動き出したのは良い流れでしょう。



私自身もプログラミングの高度なスキルを習得中ですが、、、

宇都宮市内には学ぶ施設がないので、都内にちょくちょく行くしかありません。



こんなことでは、いくら宇都宮市がベンチャー企業育成しようと動いても、なかなか難しいと思いますね。

ベンチャー企業はIT産業に限りませんが、宇都宮市が目論んでいるのは次世代の高付加価値産業であると思いますから、そうなるとIT企業が育成の中心になると考えてしかるべきでしょう。


結局、【既存ビジネス × ITイノベーション】 がベンチャー企業の事業の中心になる感は否めませんからね。


私がいる不動産業界なんかもまさにそれで、どんどんIT化の波が訪れています。

スマホが普及するまでは、まだまだ紙媒体の不動産情報雑誌なんかもありましたが、今はほぼすべなくなりました。

また、物件を探すのに飛び込みで不動産屋さんをまわるような方もいなくなり、ネット検索で物件をさがすのは当たり前になっています。

そいった、事情から、高い家賃の宇都宮市の駅前で商売をする旨味も減りました。

逆に、検索順位が非常に重要になっていて、ネット上の駅チカに店舗があることが非常に重要になってきています。


つまり、 不動産業 × ITテクノロジー の波がどんどん広がっているのです。


この、ITテクノロジーを組み込めなることができない企業はどんどん衰退していくのが今の時代の流れです。


逆に、ITテクノロジーを手にしていれば、既存産業も高付加価値を生み出すものに生まれ変わらせるチャンスが出てきます。


だから、どんなビジネスをするにしても、ITスキルを身につけることはマストになるのです。

もはや不動産屋をやりたいからって、不動産だけの知識だけで勝負してはダメな時代になってしまったのです。


これから企業として生き残るためには、自分で専門的なことをできなくても、必ず外注してでも、既存産業にITテクノロジーを組み込むことは避けられないでしょう。


街の産業発展のためにも、宇都宮市には東京にあるスクールに負けないような、一般の社会人でもキャリアアップできる高度なITスキルを学べる施設を数多く作ってもらいたいですね。



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