2018年2月27日火曜日

【宇都宮市の分譲マンションは投資物件にもなった!?】人気の理由は!?

以前のエントリーで書きましたが、宇都宮市の中心市街地のマンション販売が好調です。



さて、宇都宮市内でのマンション販売好調には意外なマーケットの需要も影響しているのをご存知でしょうか??


以前は、分譲マンションの購入ユーザーといえば、もっぱらマイホーム用でした。

バブル期は宇都宮市内でも投資用ワンルームマンションの開発なんかが行われていましたが、今はそんな物件はありません。

開発される物件のほぼすべてが、マイホームユーザー用です。

しかし、昨今はマイホーム用の分譲マンションを投資物件として購入するユーザーが増えています。

私も長い間、宇都宮市の不動産マーケットを見ていますが、新築の分譲マンションが投資用に買われるようになったのは、ここ4.5年前くらいからでしょうか。

アベノミクスによる金融緩和政策で、低金利が続いていることも大きく影響していると思います。


スーモなんかで、賃貸をマンションを検索すると、分譲賃貸がたくさん(*_*)


新築物件や築浅の物件も多く賃貸になっているところみれば、明らからに投資用に購入されているユーザーが数多くいることが確認できますね。


確かに、分譲マンションは投資物件としても扱いやすい。

分譲マンションを投資物件にする理由は??


カギ一本で、管理がラク!


流動性も高いので容易に売買が可能!


更に、宇都宮市内の賃貸物件のほとんどは低グレード仕様なので、法人ユーザーや富裕層には明らかに力不足な物件ばかり。

そこと比較すると、分譲マンションはハイグレード仕様で、管理も行き届いている。

アッパーゾーンの賃貸ユーザーから圧倒的に支持されるのは当然の結果です。


が!しかし、、ここへ来て物件の供給が急増する傾向が見られますね。

需要に対して、供給がやや過剰気味といったところでしょうか。


それだけ緩和マネーがここ宇都宮の不動産マーケットにも流れ込んでいるのを実感してます。



分譲マンションの投資物件化で一番影響を受けているのが、大手メーカーのアパートや賃貸用RCマンションの大家さん。

特に、ファミリー向けの低層RC物件なんかで、エレベーターもなく、オートロックもないような物件は、非常に厳しい競争環境にさらされている。

まさか、分譲賃貸がこれほど大量にマーケットに供給されるとは思っていなかったでしょうから、予期しなかった家賃の大幅な減額に迫られています。


物件を見比べれば、築年数が多少古くても、分譲仕様の賃貸マンションの方が圧倒的に住みやすいですからね。。(-_-;)


プロの私でも、今の新築の賃貸用低グレードマンションより、築20年でもキレイに管理されている分譲賃貸マンションを選んじゃいますね。。


それだけ、一般的に供給される賃貸マンションのほとんどはショボい仕様なんです。。(T_T)


投資用に開発される物件は、採算重視ですからパット見だけきれいにして、住み心地まで十分配慮できないですからね。。。


そういった環境もあり、賃貸マーケットでも人気があるので、中古マンションも投資用に買われる方が増えてきています。


投資用のマーケットが成長してきたので、分譲マンションの流動性が更に高まり、資産価値が安定してきているのも感じます。


戸建てに比べると流動性(売買のしやすさ)は圧倒的に中古マンションです。

購入ユーザーもマイホーム+投資家となり、さらにマーケットが活況になっていますね。


マイホームを資産として考えた場合は、戸建てより分譲マンションの方が価値を維持しやすいのも事実です。


戸建ての価値は20年でほぼゼロになってしまうものがほとんどですが、分譲マンションの減価はある一定の水準でゆるやかになる。

それは建物自体のグレードによるところが大きい。

つまり、それだけ建物自体にも価値があるということになります。

適切な維持管理・修繕ができており、かつ、大地震による損壊などがなければ、現在のマンションストックでも築60〜70年あたりまで住み続けられるケースが多いだろう。

ここ最近建築された物件は、100年を超えても住み続けられると言われております。



ただし、、、分譲賃貸にもいくつか問題があって、、、

一番の問題点が、駐車場です!!

分譲マンションの駐車場は全戸数に1台必ず付いているわけではありません。

抽選だったりする物件も多いので、最悪は近隣の月極駐車場を借りなくてはならないケースも多い。

分譲マンションの多くは立地の良い場所に建築されるので、近隣で月極駐車場を確保するのも一苦労だ。

また、立体パーキングの物件が多いのもマイナスだ。

日常でマイカーを使うなら、平置き駐車場が圧倒的に便利ですよね。

車の出し入れが面倒だと、雨の日なんか大変です。


そういった点では、一般の賃貸マンションなんか地主さんが建築しているので、比較的駐車場にゆとりのある物件が多い。

一般の賃貸マンションにもメリットがないわけではない。



でも。。。住み心地は圧倒的に、分譲賃貸の勝ちなんですよね。。。(^o^;



宇都宮市は4年後にはLRT(次世代型路面電車)が開通する予定です。

そうなると、既存の駐車場がネックだった分譲マンションの多くにメリットがでることになる。

投資家の皆様にアドバイスするとした、LRTの路線沿線の分譲マンションで、なおかつ駐車場に難のある割安のマンションは今が狙い目でしょう。(・∀・)

安く買って、リノベでもすれば将来的に高く貸せる可能性は十分にあるでしょうね。

マイカー依存から開放されれば、こういった新しい投資マーケットも続々拡大していきます。

開発によって日の目を見る物件が出てくることになるでしょう。


不動産の価格は利用価値からくる!

物に価値を与えるのは、それを所有したい、利用したい人間がいるからです。

プレイヤーの増えた、宇都宮市内の分譲マンション人気は当分続きそうです。


★荻原功太朗の業務について★

私、荻原功太朗は資産家の皆様を対象とした、投資物件と事業用物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
【私個人へのコンサルティング依頼、およびご相談は有料とさせて頂いております。】

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2018年2月23日金曜日

【行き場がないのに追い出される高齢者!?】家なき高齢者にならないためにもマイホームは必要か!?

以前も書きましたが、賃貸住宅を借りられずに、漂流してしまう高齢者が増えています!!(-_-;)

以前のエントリー→【シングル生活の老後はきびしい。。】高齢者が賃貸物件を探すのは困難な現実とは!?

先日、NHKのクロ現でも取り上げられていましたね。

思いがけない退去通知 あなたも住宅を追われる!?


(引用 https://www.nhk.or.jp/gendai/articles/4095/index.html)

番組の中で問題になっていたのは、家賃5万円未満の物件の減少傾向!

てか、、、宇都宮市内なんかでは当たり前のように5万円以下の物件が数多く供給されているので気にしてませんでしたが、全国的には減少傾向なのには驚かされました。

賃貸暮らしの高齢者の多くは、年金暮らしで高額の家賃を支払うのは難しい。

そこへ来て、借りられる予算の物件の減少!!(*_*)


まさに八方ふさがりの状態ですね。。。


確かに、アパートなんかが古くなったら、安くてもいいし、どんな方でもいいから住んでもらいたいって大家さんも確かにいるのはいるんですが。。。問題が起こりそうな人なら、断って空室のままでも良いと考える大家さんの方が圧倒的に多いんですよね。

人口減少と空き家の問題をステレオタイプに理解して【人口減少=家はあまる=住むところには困らない】と、勘違いしている人も多いですが現実はちょっと違います。


特に、賃貸物件の大家さんって、基本的には資産家のお金持ちなんです。

つまり、、大家さんの多くはお金に困ってないんです!!

だから、無理して、リスクのある入居者に物件を貸す必要性がないんです!!


身寄りもいない独居老人に家を貸すのは、大家さんにとっては非常にリスクが高い。

もらった家賃以上に、部屋の後始末にお金がかかる可能性も大いにある。


だったら、お断りして空室のままの方がいいと、考えるのは普通です。


その結果が番組で取り上げられたような、家が借りられずに漂流してしまうお年寄りです。

以前も書いたように、この問題はもっぱら行政の仕事で、民間の商取引で解決するのはなかなか難しいですね。

しかし!!

行政サイドも、将来の人口減少に備えて、公営住宅の数を抑制せざるを得ない事情もあるのです。


ということで!!

東京都ではいち早く、民間住宅を活用してこの問題に対応しようとしているようです。

「住宅弱者」も入居しやすく 都、3万戸登録へ (日本経済新聞)


(引用 https://www.nikkei.com/)

とても良い試みだと思いますね。

これだけ、民間の空き物件があるのに、わざわざ新規で公営住宅を作るより、既存の民間の賃貸物件を活用する方が効率が良いし、大家さんにもメリットがある。

行政がバックアップしてくれれば、大家さんも安心して高齢者を受け入れられますしね。


しかし。。。どこまでこの企画に大家さんサイドが乗るかは未知数です。


いくら、行政がバックアップしてくれたところで、独居老人が痴呆で問題を起こしたり、孤独死してしまい事故物件にでもなったらその後が大変です。

いくら行政でもそこまでの保証はできないしょう。


見守りなどの生活支援にも限界があると思います。

限られた予算の中で、利益を出そうと思ったら一人の担当者に数多くの入居者を管理させるしかありません。

それでは、とてもきめ細かな見守りなど不可能でしょう。

これから、福祉施設もパンク状態になるのは目に見えてますから、痴呆のお年寄りなんかのケアには非常に苦労すると思いますね。



と、、、暗い話が多くなったところで明るい話題も!!

実は、テクノロジーでこの漂流老人の問題が解決できる可能性が間近に迫っています。

それが、こちらの本に↓

エネルギーデジタル化で、独居老人の見守りの問題が解決できる可能性が!!


詳しいことを知りたい方は、是非本を読んでもらいたいのですが、簡単に言うと、もうすぐ各家庭にスマートメーターと呼ばれる次世代の電気メーターが設置される予定になってます。


『それがなんだって??』


これが、ただのデジタルメーターではないのです。

今は、検針員の方が人海戦術でおよそ月1回の頻度でメーターを確認していますが、もう検針員は必要なくなります。

各家庭すべての電気の使用状況が、一日2回自動で送信されるようになる見込みなのです。


その結果、各家庭の電気の利用状況をリアルタイムで把握できるようになります!

つまり、電気の使用状況から、独居老人の異常をすぐに検知できるようになるのです!

しかも、電気の利用状況の履歴を精密に分析できるようになるので、些細な変化でもすぐに異常を感知できる優れものなのです!!


テクノロジーの進歩で、人間社会はもっともっと便利に幸福に暮らせる社会になるのだけは間違いないでしょう。


しかし! そうは言っても、

独り身で高齢になればなるほど、賃貸住居の選択権がなくなるのも事実です!

つまり、住みたいところに住めなくなってしまう可能性が出てきます。


そう考えると独り身でも、ある程度の段階でマイホームを手に入れて将来に備えるのが、今のところは賢明な判断になるでしょうね。


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2018年2月18日日曜日

【宇都宮市の中古住宅は20年で価値ゼロに!?】建物診断の確認義務化でも新築至上主義は続くのか!?

今も、昔も、日本では中古住宅が普及しない。。。

日本の全住宅流通に占める中古住宅のシェアはわずか14.7%(2013年)です。

近年シェアは高まりつつあるものの、欧米諸国の6分の1程度と非常に低い水準となっております。

いくら良質な建物を建てても、中古となったらほとんど価値を見出されない日本の家。(T_T)



欧米並みに中古住宅の流通を促進したい国は、今年からルールを変更します!

4月1日から、既存住宅の売買仲介時に、建物診断(インスペクション)を行うかどうかの意向について、宅建業者からエンドユーザーへの確認が義務付けられることになったのです。


さてさて、、、そもそも中古建物の性能が気になるから、中古住宅よりも新築を選んでいる方々はどれだけいるのでしょうか???

現場の印象としてかなり少数でしかないです。(-_-;)


ほとんどのマイホームユーザーは、ただ新築が好きなだけ!!

新しい家って気持ちいいですからね。(・∀・)

どこの誰が使ったかわからないようなお家に住みたいなんて思わない方が多数派なんですよ。


海外に行く機会の多い私は、日本人の潔癖性とも思える、世界基準からみたら異常な清潔意識を感じることが多々あります。

そんな国民性ともいえる違いが、中古住宅の流通に影響しているのは間違いありません。

欧米人は家以外でも服でも車でもそうですが、中古を使う抵抗感が日本人より圧倒的に少ない。

日本で古着を好んで着る方なんてほんと少数派でしかないですし、全く受け入れられない方も多いでしょう。


そのような方が、いくらお墨付きを出したところで中古住宅を欲しがるわけありませんよ。

だから、ちょっと住宅の性能診断して、『まだまだ十分住めますよ!』なんて、お墨付きをもらったところで、そもそも新築が欲しいんです。


宇都宮市でもマイホームを検討するユーザーの多くが、郊外でも良いから安くて広い土地に自分の好きな家を新築することをベースに考えています。

マイホームは究極の自己満足の商品でも有り、資産性を無視してもかまいませんが、新築する方の多くはまさか家の価値がほぼゼロになるなんて考えてませんね。(-_-;)

『マイホームは財産だ!』と固く信じて購入している方がほとんどです。

実際、日本ではマイホーム自体にはほとんど価値はありません。

価値があるのは土地だけです。


日本人の国民性を考えると、今後も中古住宅に価値が出るとはとても思えません。

そのため、新築の戸建てを建築する行為のほぼすべては消費として終わってしまうでしょう。

自分で20年も使ったら、価値はほぼゼロ!


国は一生懸命に中古住宅の普及を促進さたいようだが、笛吹けど踊らず。Σ(´∀`;)

実際に、宇都宮市内でも中古住宅で売却するより、建物を壊して更地にした方が高く売れるケースがほとんどです。

つまり、上モノは大きな粗大ゴミ扱いされてしまう。


でも、これからマイホームを新築しようとされている皆さんのほとんどが、建物価値の現実を意識していない。

そのため、新築で建てた戸建てをすぐに売却しなければならないようなケースの場合、現実の中古住宅の評価に愕然とする。。(-_-;)


3000万円かけて建てたばかりの家だって、中古になればあっという間に3割くらいのダウンは避けられない。


実際、高い中古住宅ほど売りづらいんです!


だって、それだけ予算あるような方なら、何も中古選ばなくても、新築買えちゃいますからね。

今の中古ユーザーの多くが、予算的に手が出ないのでしかたなく中古を選んでいる。

私のような不動産業界よく知っているような場合は、コスパや資産性を意識した中古物件を選びますが、大抵のユーザーはそんなことはほとんど考えません。


マイホームは資産性よりも圧倒的に、消費としての満足性が重要視されるのです。

だから、資産性を無視した、新築の戸建てが売れるのです。


この流れは、国がいくら建物診断を普及させたところで変わらないでしょうね。

そもそも、古着なんて絶対イヤだし、中古住宅だってイヤなんです。


車だって、日本の中古車ってものすごく安いんですよ!!

進んでコスパのいい、中古車を選ぶユーザーって少数派なんですよね。

だから、日本の中古車を海外に持っていって高く売るビジネスが成り立つのです。

海外では中古でも価値をしっかりと見極めますから、日本でタダ同然の車でも高額で売買されていますからね。



とにかく、日本国内で中古のモノを流通させるのは至難の技でしょう。



じゃ、どうやったら中古住宅を普及させられるかって??

考えたら、答えはただ一つ!

躯体以外、すべて新品にリノベーションするくらいしかないでしょうね。

床から、お風呂から、トイレ、水回り、壁、玄関扉まで、躯体以外すべて新品にリノベーションすれば、新築とほぼ変わらない。

ここまでやれば、もはや中古なんだか新築なんだかわからないレベルです。

当然、リノベーション費用も非常に高額になります。

それでも新築で建築するよりかは割安でしょうから、中古住宅として新築に負けない競争力が出ると思います。


ただ、現実問題として中古住宅にそこまで再投資するリスクを一般の売主さんは取れません。

買取りして再販する不動産業者でも、リノベーションまでして付加価値を付けて、中古物件の流通を促進させるような再生をする業者はほとんどいません。

ほとんどが、パッと見だけキレイにするリフォームして、土地代くらいの格安での販売しか考えないのが現実です。

なにもリスクを取って、新築を建てられる予算のあるユーザーを狙うより、コスパ重視の少数派をターゲットにした方がリスクが少ないですからね。



とういことで、今後もマイホームは新築至上主義が続くでしょう。


逆に!!日本では!

新築にこだわらない皆さんは、非常にお買い得に中古住宅が買えるんですよ!(・∀・)


私のおすすめは、何と言っても土地の価値の高いエリアの中古住宅を狙うこと!

これが資産を残せるマイホーム選択の鉄板のセオリーです。



でも、、どうしても今時のきれいな家にこだわりたいなんて場合は、築数年で売りに出されている高額な中古住宅に、すごい指値を入れてチャレンジするやり方も有りです。


たいていの築浅中古住宅ってほぼ見向きされないんです。

中古住宅なのに高いし、その価格帯のユーザーって新築しか考えてない方がほとんどですからね。


だから、築5年以内の中古住宅って、買主さんの立場が圧倒的に有利なんですよ。

売り出し価格から2割引きくらいの、強気の指値しても通る可能性は十分あります。



欧米では、住宅を取得する際に「中古を買うのが当たり前」なのです。

知人のアメリカ人にその理由を聞いてみたら、彼はこともなげにこう答えました。

『当たり前じゃないか。中古住宅なら人が一度住んでいるから、良し悪しの履歴がわかって安心だろう。』

この感覚が日本人にはなかなか理解できません。(^o^;


結局日本では、中古の価値を見出す方って少数派なんですよね。

だから、新品にこだわらない方は何でもおトクな買物ができるん環境なんです。

マイホームを資産として考えるなら、中古物件を選ぶことが賢い選択になることは間違いないでしょう。


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2018年2月13日火曜日

【ビットコインや宝くじではお金持ちになれない!?】不動産投資ならお金持ちになれる単純な理由とは!?

日銀の金融緩和による、低金利下で伸びていた不動産融資に急ブレーキがかけられています。(*_*)

不動産融資6年ぶり減 昨年、アパートローン失速(日本経済新聞)


じゃぶじゃぶの金融緩和であふれたマネーが不動産へ。

今回の融資減少は、需要があるのかも怪しいような郊外の土地に、『相続対策』として大量のアパートが過剰建設されている状況を考慮して、金融庁から待ったがかかった模様です。

金融機関も商売ですから、大家さんの事業がどうなろうと貸したお金がとりっぱぐれなければ、基本的には融資してくれますからね(;´∀`)

『銀行は雨の日に傘を貸さない!』って、やつですね。

2017年は、個人が貸家を建てる際のアパートローンが大幅減しました。

不動産向け融資のうち、アパートローンなど個人の賃貸業向けは3兆3202億円と、前年比で14.2%も急減しました。


◯東◯託とか、レオ◯レ◯とか、の業績にもろに影響出るでしょうね。

いよいよ情弱な地方の地主さんをカモにするビジネスも終焉といったところでしょうか。


10年後くらいには、需要もないエリアに大量に建てられたアパートの問題が社会問題になりそうですね。

そうは言っても、『投資は自己責任です!』の一言で片付けられるのがオチです。(-_-;)



とはいえ、現場の実感として、まだまだ不動産投資への熱は衰えるところがありません。



なにせ空前の金余り、低金利で国内で運用できるところが少ないですからね。

先日も、銀行に融資の打ち合わせに行ったら、地方銀行は資金需要が少なく、低金利なので、儲けどころがないと嘆いていました。


ということで、大量のマネーの行き先がない以上、まだまだ不動産にお金が向かう状況が変わったわけではありません。

地方や郊外のアパートローン以外の、不動産向け融資はまだまだ堅調といったところなのでしょう。


こんなに金余りの状態が長く続いて、低金利も当たり前。

高齢者のなかにはキャッシュを沢山持つ人達も多いですが、ファイナンス理論の目線で見れば、彼らは本当の意味でお金持ちとは言えません。

運良くビットコインや宝くじで1億円手にしたような人も同様です。

大量の預金があっても、低金利でほとんど利息も付かず、生活費を差し引いて、日々預金残高が減っていくのを眺めるだけ。。。(-_-;)

それでも3億円くらいお金があれば、死ぬまでには全然問題ないとは思いますが、、

減る一方の通帳を眺める生活は、精神や健康によくない。


もし、あなたが本当の意味でお金持ちになりたければ、会計ではなくファイナンスの目線でのお金持ちを目指す必要があるでしょう。


ファイナンスの理論で言えば、

真のお金持ちとは、将来のキャッシュフローの総和で決まる!

つまり、お金持ちかどうか決めるのは、

『キャッシュ』現金ではなく、『キャッシュフロー』お金の流れで考えるということです。


あなたのまわりで常に沢山のお金が流れていれば、あなたはお金持ち!ということになります。


低金利の日本では、現金や預金にキャッシュフローを生む力がほとんどないので、ファイナンスの考えでは価値の低い資産に分類される。

また、仮想通貨や金なども市場価格の変動によって換金時に利益が出ることはあるが、それ自体には何の配当も利息もつかないので価値があるとは考えない。

したがって、世の中の金持ちが持ってそうなモノ、『金』『ダイヤ』『美術品』『クルーザー』『別荘』『高級車』などはファイナンス的な価値が低いものばかりになる。

高級車やクルーザー、別荘なんかは、維持管理コストが使用価値以上にかかるので、ファイナンス的な価値でいえばマイナスの厄介モノになる。


こういった事実を理解しないで、金持ち風になるために散財すれば、あっという間にお金がなくなるのは目に見えています。

いくら多額のお金があっても、キャッシュフローがなければ、あっという間に残高が底をつきますからね。


一方、サラリーマンでも一歩一歩、キャッシュフローを生む価値あるモノを手にしていけば、だれでもいずれは真のお金持ちになれます。


そういった意味では、日本国内に限った投資でいえば、不動産は安定したキャッシュフローを生み出す魅力的なモノということになります。

手持ちの現金を株式などの事業に投資することも同じですが、この場合、マーケットの短期的な値動きで儲けるのではなく、企業が生み出すキャッシュフロー(利益)に注目するところがポイントです。

不動産も同様に、賃貸収入をベースとしたお金の流れを作ることが最優先で、短期的な相場の値上がり益を狙うことではないです。



株ではなく直接事業に投資するのもひとつの方法ですが、ほとんどのマーケットが縮小局面に入っている日本では、ハイリスク・ローリターンとなりやすいので、難しいところですね。(-_-;)



そう考えると、不動産投資はとても魅力的に見えると思います。

しかし!!! ことはそう単純でもないです。

特に、不動産の運用経験もない方の場合は、経費などを差し引いた正味キャッシュフローがなかなか計算できません。

そんな情報不足な投資家は、投資物件を売る不動産業者の絶好のカモになります。


いつも思うのですが、アドバイザーとセールスマンを一緒にしちゃう人って多いんですよね。(;´∀`)


例えば、銀行に多額の預金があって、運用の相談をしたら、銀行の進める投資信託を買ってしまったとか。。。(-_-;)



セールスマンにアドバイス求めたら、当然カモにされますよ。


銀行は投資信託売って、手数料が欲しいから、当たり前ですが、取扱い商品を購入するようにアドバイスします。

証券会社の営業マンに相談すれば、とにかく資金を入れて取引してもらえれば手数料が入るので、投資を促すアドバイスをします。


こんなことは当たり前なのに、後で損をしたら文句を言う。。(*_*)



本来、アドバイスを求めるなら、利害関係のない第三者に求めるのが基本です。

さらに、言えばまともなアドバイスがタダのことはまずないですからね。

そして、アドバイスを参考に、最後に決断するのはあなたです。


相続対策で郊外にアパート建てて大損しようが、建築会社の責任でもなんでもなく、投資を決断したあなたすべての責任です。


知らなかった、騙されたは、決断する前にしっかりチェックしなかったすべて自己責任です。

悲しくともこれが資本主義のルールです。



だから、いつも言っているように情報武装が非常に重要なのです!



不動産はローカライズしているマーケット。

不動産投資は今後、超2極化が鮮明になるのは明らかです。

安易な投資ではカモにされるのがオチです。

そのためにも自分が詳しく知っているエリアに的を絞ると情報戦で有利に戦えます。


弱者の基本は今自分が住んでいるエリアの物件で勝負することです。

そうすれば最大の情報メリットが活かせることになります。



またこれからは、賃貸需要を開発する企画力も重要となります。


時代にあった企画開発ができれば、日本の不動産マーケットでもまだまだ十分稼げる余地はあると思います。

それだけ、物件を時代にあった仕様に変更しようとするオーナーが少ないことの現れです。


とにかく!!不動産に限らず、重要なのはキャッシュフローです!!

現金や、銀行の預金残高ではありません。

あなたが驚くのは、1億円のキャシュ(現金)より、1000万円のキャッシュフローでなければなりません。

キャッシュフローが生み出すモノの価格ではなく、価値に注目しましょう。

ありがたいことに、価格に注目する方が多いのですが、価値に注目する方は少数です。


しっかりした価値分析ができるようになれば、いずれは真のお金持ちとなれる日が来るでしょうね。(・∀・)


今回話題にした、ファイナンス理論を詳しく学びたい皆様にはこちらの本がオススメです。↓




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2018年2月9日金曜日

【宇都宮市で厳しい寒さによる水道管破裂が多発!?】異常な事態から考えられる備えとは!?

ここ10年余り、マスコミ各社の地球温暖化報道とは裏腹に、今年は異常な寒さが続いております。

宇都宮市内でも寒さのため、水道管の凍結や破裂が相次いでいます。

水道管の凍結・破裂が急増 宇都宮市への問い合わせ「異常事態」(下野新聞)



なんと!

1年半くらい前にフルリノベしたわが家でも、この寒さでトイレと手洗いが凍結して、内部が破裂して、水漏れを起こしてしまいました。。。(T_T)ショック

リノベした時に、給排水管はすべて断熱性のあるものに交換してあったので、本管は大丈夫だったのですが、、、室内にあるトイレのタンク内が凍ってしまい、タンク内部が破裂。。。(*_*)



更に!

トイレ内にある手洗いの水栓バルブも凍結して破裂しました。。。(*_*)


まさかの、室内での凍結!!!

すぐに修理を頼みましたが、直るまで1週間以上かかりました。


うちは普段から付き合いのある、業者さんを知っていたのですぐに対応を依頼できてラッキーでした。

うちのように凍結による水道トラブルは、宇都宮市以外でも関東各地で大量に発生しているようで、修理部品も品薄になっているようです。

水道の工事業者さんも大忙しのようで、しばらくはいつも頼んでいる工事すらまともにやってもらえないような異常事態です。


トイレが使えないと非常に不便ですね。。(-_-;)

幸い我が家は、トイレが2箇所あるので良かったですが、1箇所しかないようなお家の場合は近所のコンビニに毎回借りに行ったり、バケツに水を貯めてその都度流すしか方法がないですからね。。。


日本各地で、豪雪の被害も頻発しており、想定外の異常な寒さが続いていますね。


本当に地球は温暖化しているのでしょうか???

実はこのところ、今までのマスコミ各社の報道とは裏腹に、地球は寒冷化していると唱える学説が急増しているのをご存知でしょうか??

世界中で異常気象──地球は温暖化ではなく寒冷化していた?(livedoorニュース)

この寒い冬の「不都合な真実」 地球は実は寒冷化? 環境問題がマネーの問題に変質している(産経ニュース)


日本以外、世界中でも想定外の寒冷被害が出ています。


これでも地球は温暖化していると唱えるのは現実から目を背けた、へそ曲がりにしか思えません。。(-_-;)


人間の活動なんかより、太陽の活動の影響の方が地球環境変える力は段違いにあるのは当然でしょう。


そして、地球温暖化の問題より、寒冷化してしまう方が人類にとってはるかに大きな問題なのに呑気なものです。


普段の情報取得が主要マスコミに偏っている方は、この本の一読をお勧めします。



冷静に双方の主張を読んでみて、今年の異常な世界中の寒冷被害を例外と見るのか、今後寒冷化が更に進む可能性のがあるのか冷静な議論が必要でしょう。


そう考えたら、今年が異常なのでなく、標準の寒さにになるかもしれない。


我が家のようにならないためにも、これからお家を建てられる方や、マイホームをお持ちの方は、断熱性をアップする工事を行うのが賢い選択になるでしょう。


窓の2重サッシ化や、ペアガラスへの交換はもちろん。

予算があれば、床暖房なんかを入れるのもオススメです。


そして、そして、我が家のような水廻りの設備や水道管が凍結してしまったような場合は、今年が平年並みと考えて、水道管や水廻りの凍結防止工事を行っておく必要があるでしょう。

『地球は温暖化してるから、今年の寒さは特別でしょう。』(・∀・)

なんて、、考えていると、来年も同様の凍結トラブルに見舞われる危険が十分にあるでしょうから、予算が掛かっても覚悟して凍結防止工事は行っておきましょう。


ちなみには我が家は、1階が駐車場なので、地熱が家に伝わりにくく床が寒いのです。。

そのため、水道設備の凍結防止のため、1階駐車場の天井の断熱工事を予定しております。

数十万円もかかる工事です。。(*_*)

トイレと手洗いの修理だけでも、6万円くらいかかるけど、やらざるを得ないですからね。。(T_T)

もし、今年我が家と同じような凍結トラブルに見舞われてしまった皆様は、ケチって修理だけ行うのではなく、しっかり来年以降のことも考えて凍結防止の工事を行ってくださいね。


自分で身をもって体験しましたが、トイレや水廻りが使えないと生活そのものに大きな支障をきたします。

我が家は小さな子供もいるので、お風呂なんかが使えなかったら一大事でした。。(-_-;)


今年は運良く凍結がなかったようなお家でも、今年を平年並みと考えて、来年更に寒くなることも想定して、水廻りの断熱工事をしておくことをオススメします。


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2018年2月4日日曜日

【不動産業界の闇を暴露!?】漫画、『正直不動産』が話題に!

ここ最近、仮想通貨ネムがハッキングされたコインチェックの話題でネット上は熱くなっていますね。。(*_*)

ハッキングされたネムは約580億円にのぼるようですが、、!

先日お伝えした、かぼちゃの馬車の被害は軽く1000億円オーバーです。

倍近い被害額ですが、被害者の人数が桁違いに少ないので、話題性は雲泥の差ですね、、、(-_-;)
仮想通貨なんかより、不動産マーケットがいかに大きいかよくわかると思います。

さて、そんな巨額のお金や欲に翻弄される不動産業界の内幕を暴露する漫画!
『正直不動産』が話題になっているようです。





私もちらっと読ませてもらいましたが、面白い!

業界にいる私からすると若干演出過剰な部分はあるかと思いますが、業界の問題点を一般の方にわかりやすく理解してもらうためにはもってこいの漫画でしょう。


本当にこの漫画出てくるような、業界人は沢山いますよ~(-_-;)

一般ユーザーが情報弱者なのをいいことに、情報をコントロールしてやりたい放題の部分は確かに数多く存在してます。


特に不動産の所有者の多くは高齢者なので、耳障りの良い甘言で時間をかけて信用させて、契約させればOKで、後はうまく養分として吸い上げるビジネスモデルも多い。

半分詐欺のような家賃保証で、ユーザーの利益は後回ししているような会社が堂々と上場企業として幅をきかせています。


といっても、一方的にダマシているだけでもないのが難しいところではあります。



逆に、バカ正直にやっている不動産屋はあまり儲からないのも事実なのが悲しいところではあります。(T_T)


不動産屋だって、家族もいますし、食べていくために売上げがないと生きていけません。



そう考えたら他の業界だって、似たようなものですよ。

例えば、携帯の契約ってわかりづらいですよね。。。

わざとわかりにくくして、月々分割にさせて高額のスマートフォンを購入させる手口なんかは、不動産業界と通じる点は多々あると感じます。


もっと言ったら、独占でビジネスしている、電気やガスなんかは、本当に払っているお金が適正なのかなんて非常にわかりにくい。

NHKの受信料なんかもそうじゃないでしょうか。


どの業界も、似たようなものなのに不動産業界だけがやり玉に上がりやすいのは、高額なお金が動くため、儲けも大きくなるため、ネタミの要素も大きいと思います。



不動産屋がよく言われるのが、

『大した仕事もしないで、大金もらえていいですね。』

のような皮肉めいた一言。


それだけ、不動産業界の仕事の裏側は一般の皆様にはわかりにくいものなのでしょう。

実際に現場の仕事は、とても地味な作業の繰り返しです。(-_-;)


決まるかどうかもわからない物件の資料を延々と作り、決まるかどうかもわからない見込み客に営業をして、決まるかどうかもわからない相手の物件案内をする。

やっと契約までこぎつけたかと思ったら、ローンが通らない。。。

なんて、、、(T_T)


この、、、決まるかどうかわからない仕事が膨大にあります。


不動産業は成功報酬なので、無駄が非常に多いんですよ。


不動産業者が泣いている(T_T)現場を知らない一般ユーザーの皆さんは非常に多い。



例えば、購入する意思も対してないのに、暇つぶし感覚で物件を見に行く人なんかがこれに当たります。



不動産屋は物件を見たい方のために、事前に物件の資料を作ったり、現地を確認したり、と案内する前に膨大な時間とコストかけて準備をしています。

そして、当日も運転手をしたり、現場を案内したりと多くの時間とリソースを投入します。


しかし、物件を見に行ったユーザーはただ見たかっただけ。

購入する気はサラサラない。


こんな方々は残念ながら数多くいらっしゃいます。


『別に、全く買う意志がないわけじゃない!』なんておっしゃる方もいるでしょうが、、、よくよく聞いたら多額の借金をしていて、ローンが通る見込みがないとか。。(;_;)ヘコ

『そのうち買おうかと。』なんて返答だったり。。。


見込み客にもならないような来店者すべてに、まじめにバカ正直に対応していたら、身が持ちません。

当たり前ですが、情報をコントロールしたり、リサーチして絞りこみをしたり、売上げにつなげるための顧客の選別は売上げを上げる上で必然です。


これはどの業界でも同じでしょう。


不動産業者だけが叩かれるのはおかしな話です。


この漫画は確かに面白い!

不動産業者の私からも皆さんに不動産業界の内幕を漫画を通してでもぜひ知ってほしい。

そうすれば、自然と不動産業界はクリーンになってくるのです。



逆に言うと、不動産業界の闇が深いのは、ユーザーサイドの責任でもあるのです。


例えば、私が以前から言っている一括査定サイトの無意味さなんかも、ユーザーが理解していけば、業界の闇がちょっとずつ変わってきます。

【一括査定サイトへ導くダマシの手口!?】怪しいアフィリエイトサイトが急増中!?



一括査定サイトなんかを安易に信用してしまうユーザーリテラシーが今現在の主流なら、この漫画のようにウソでもできるだけ高値の査定をして、耳障りの良い甘言を言えば仕事が取れることになる。


結局、不動産屋はユーザーの情報リテラシーに応じた仕事しかできないんです。


だから、強引なアパート経営で問題となっている、◯東◯託やレオ◯レ◯なんかも別にダマシてるわけではなく、リテラシーの低い地主さんむけの商売をしているだけです。


だって、バカ正直に『このアパート経営はは危険だよ!』って教えたところで、『信用できる◯◯さんが言ったし、家賃保証があるから大丈夫だ!』と、聞く耳もたいない方ばかりですからね。。


結局、ビジネスの世界は情報がすべて!

不動産業界に限らず、リテラシーの低い人はどの業界でも常にカモにされ、養分にされるのがオチです。


私なんかは、不動産屋が悪く言われるなら、金利の計算もろくにできないような人達に高金利でお金を貸し付ける銀行がやってるカードローンなんかはもっと悪どいビジネスになると思いますが、どうでしょう??



話題の仮想通貨ビジネスも一緒です。

もしかしたら、仮想ゆえに壮大な、ネズミ講なのかもしれませんよ。。。


よく調べもしないで、『テレビでやってるから!』なんてレベルで、大切な身銭を投機に投じてしまう。

その結果が、今のコインチェック騒動ですね。


結局、資本主義経済ではお金に関することすべてが自己責任です!

ダマサれたとかはないんです。

だから、お金を支払う時や借りる時、投資する時は、しっかり情報を調べて、考えて、決断する必要があるのです。


ここ1週間ほど、コインチェック騒動の様子を5CHの掲示板で追っかけるのが楽しみになっていて、板に張り付いてばかりいましたww

私は仮想通貨のような投機取引に興味がないので、ある意味高みの見物状態なので気楽なものです。

掲示板を追っていると、人間の『欲』や『ねたみ』、人間のドロドロした感情の入り混じった状況がリアルタイムで見れて、話題のテレビドラマなんかより、数倍面白いですよ。
 


一般の皆様の不動産情報リテラシーの向上に役立つ、この漫画は業界人の私としてもオススメです。

気になる方は是非!



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