さて、宇都宮市内でのマンション販売好調には意外なマーケットの需要も影響しているのをご存知でしょうか？？
以前は、分譲マンションの購入ユーザーといえば、もっぱらマイホーム用でした。
バブル期は宇都宮市内でも投資用ワンルームマンションの開発なんかが行われていましたが、今はそんな物件はありません。
開発される物件のほぼすべてが、マイホームユーザー用です。
しかし、昨今はマイホーム用の分譲マンションを投資物件として購入するユーザーが増えています。
私も長い間、宇都宮市の不動産マーケットを見ていますが、新築の分譲マンションが投資用に買われるようになったのは、ここ４．５年前くらいからでしょうか。
アベノミクスによる金融緩和政策で、低金利が続いていることも大きく影響していると思います。
スーモなんかで、賃貸をマンションを検索すると、分譲賃貸がたくさん(*_*)
新築物件や築浅の物件も多く賃貸になっているところみれば、明らからに投資用に購入されているユーザーが数多くいることが確認できますね。
確かに、分譲マンションは投資物件としても扱いやすい。
分譲マンションを投資物件にする理由は？？
カギ一本で、管理がラク！
流動性も高いので容易に売買が可能！
更に、宇都宮市内の賃貸物件のほとんどは低グレード仕様なので、法人ユーザーや富裕層には明らかに力不足な物件ばかり。
そこと比較すると、分譲マンションはハイグレード仕様で、管理も行き届いている。
アッパーゾーンの賃貸ユーザーから圧倒的に支持されるのは当然の結果です。
が！しかし、、ここへ来て物件の供給が急増する傾向が見られますね。
需要に対して、供給がやや過剰気味といったところでしょうか。
それだけ緩和マネーがここ宇都宮の不動産マーケットにも流れ込んでいるのを実感してます。
分譲マンションの投資物件化で一番影響を受けているのが、大手メーカーのアパートや賃貸用RCマンションの大家さん。
特に、ファミリー向けの低層RC物件なんかで、エレベーターもなく、オートロックもないような物件は、非常に厳しい競争環境にさらされている。
まさか、分譲賃貸がこれほど大量にマーケットに供給されるとは思っていなかったでしょうから、予期しなかった家賃の大幅な減額に迫られています。
物件を見比べれば、築年数が多少古くても、分譲仕様の賃貸マンションの方が圧倒的に住みやすいですからね。。(-_-;)
プロの私でも、今の新築の賃貸用低グレードマンションより、築２０年でもキレイに管理されている分譲賃貸マンションを選んじゃいますね。。
それだけ、一般的に供給される賃貸マンションのほとんどはショボい仕様なんです。。(T_T)
投資用に開発される物件は、採算重視ですからパット見だけきれいにして、住み心地まで十分配慮できないですからね。。。
そういった環境もあり、賃貸マーケットでも人気があるので、中古マンションも投資用に買われる方が増えてきています。
投資用のマーケットが成長してきたので、分譲マンションの流動性が更に高まり、資産価値が安定してきているのも感じます。
戸建てに比べると流動性（売買のしやすさ）は圧倒的に中古マンションです。
購入ユーザーもマイホーム+投資家となり、さらにマーケットが活況になっていますね。
マイホームを資産として考えた場合は、戸建てより分譲マンションの方が価値を維持しやすいのも事実です。
戸建ての価値は２０年でほぼゼロになってしまうものがほとんどですが、分譲マンションの減価はある一定の水準でゆるやかになる。
それは建物自体のグレードによるところが大きい。
つまり、それだけ建物自体にも価値があるということになります。
適切な維持管理・修繕ができており、かつ、大地震による損壊などがなければ、現在のマンションストックでも築60〜70年あたりまで住み続けられるケースが多いだろう。
ここ最近建築された物件は、１００年を超えても住み続けられると言われております。
ただし、、、分譲賃貸にもいくつか問題があって、、、
一番の問題点が、駐車場です！！
分譲マンションの駐車場は全戸数に１台必ず付いているわけではありません。
抽選だったりする物件も多いので、最悪は近隣の月極駐車場を借りなくてはならないケースも多い。
分譲マンションの多くは立地の良い場所に建築されるので、近隣で月極駐車場を確保するのも一苦労だ。
また、立体パーキングの物件が多いのもマイナスだ。
日常でマイカーを使うなら、平置き駐車場が圧倒的に便利ですよね。
車の出し入れが面倒だと、雨の日なんか大変です。
そういった点では、一般の賃貸マンションなんか地主さんが建築しているので、比較的駐車場にゆとりのある物件が多い。
一般の賃貸マンションにもメリットがないわけではない。
でも。。。住み心地は圧倒的に、分譲賃貸の勝ちなんですよね。。。(^o^;
宇都宮市は４年後にはLRT（次世代型路面電車）が開通する予定です。
そうなると、既存の駐車場がネックだった分譲マンションの多くにメリットがでることになる。
投資家の皆様にアドバイスするとした、LRTの路線沿線の分譲マンションで、なおかつ駐車場に難のある割安のマンションは今が狙い目でしょう。(・∀・)
安く買って、リノベでもすれば将来的に高く貸せる可能性は十分にあるでしょうね。
マイカー依存から開放されれば、こういった新しい投資マーケットも続々拡大していきます。
それだけ、一般的に供給される賃貸マンションのほとんどはショボい仕様なんです。。(T_T)
投資用に開発される物件は、採算重視ですからパット見だけきれいにして、住み心地まで十分配慮できないですからね。。。
そういった環境もあり、賃貸マーケットでも人気があるので、中古マンションも投資用に買われる方が増えてきています。
投資用のマーケットが成長してきたので、分譲マンションの流動性が更に高まり、資産価値が安定してきているのも感じます。
戸建てに比べると流動性（売買のしやすさ）は圧倒的に中古マンションです。
購入ユーザーもマイホーム+投資家となり、さらにマーケットが活況になっていますね。
マイホームを資産として考えた場合は、戸建てより分譲マンションの方が価値を維持しやすいのも事実です。
戸建ての価値は２０年でほぼゼロになってしまうものがほとんどですが、分譲マンションの減価はある一定の水準でゆるやかになる。
それは建物自体のグレードによるところが大きい。
つまり、それだけ建物自体にも価値があるということになります。
適切な維持管理・修繕ができており、かつ、大地震による損壊などがなければ、現在のマンションストックでも築60〜70年あたりまで住み続けられるケースが多いだろう。
ここ最近建築された物件は、１００年を超えても住み続けられると言われております。
ただし、、、分譲賃貸にもいくつか問題があって、、、
一番の問題点が、駐車場です！！
分譲マンションの駐車場は全戸数に１台必ず付いているわけではありません。
抽選だったりする物件も多いので、最悪は近隣の月極駐車場を借りなくてはならないケースも多い。
分譲マンションの多くは立地の良い場所に建築されるので、近隣で月極駐車場を確保するのも一苦労だ。
また、立体パーキングの物件が多いのもマイナスだ。
日常でマイカーを使うなら、平置き駐車場が圧倒的に便利ですよね。
車の出し入れが面倒だと、雨の日なんか大変です。
そういった点では、一般の賃貸マンションなんか地主さんが建築しているので、比較的駐車場にゆとりのある物件が多い。
一般の賃貸マンションにもメリットがないわけではない。
でも。。。住み心地は圧倒的に、分譲賃貸の勝ちなんですよね。。。(^o^;
宇都宮市は４年後にはLRT（次世代型路面電車）が開通する予定です。
そうなると、既存の駐車場がネックだった分譲マンションの多くにメリットがでることになる。
投資家の皆様にアドバイスするとした、LRTの路線沿線の分譲マンションで、なおかつ駐車場に難のある割安のマンションは今が狙い目でしょう。(・∀・)
安く買って、リノベでもすれば将来的に高く貸せる可能性は十分にあるでしょうね。
マイカー依存から開放されれば、こういった新しい投資マーケットも続々拡大していきます。
開発によって日の目を見る物件が出てくることになるでしょう。
不動産の価格は利用価値からくる！
物に価値を与えるのは、それを所有したい、利用したい人間がいるからです。
プレイヤーの増えた、宇都宮市内の分譲マンション人気は当分続きそうです。
不動産の価格は利用価値からくる！
物に価値を与えるのは、それを所有したい、利用したい人間がいるからです。
プレイヤーの増えた、宇都宮市内の分譲マンション人気は当分続きそうです。
★荻原功太朗の業務について★
私、荻原功太朗（宅建士・不動産コンサルティングマスター）は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
【私個人へのコンサルティング依頼は、現在残り1枠のパートナー様のみに限定させて頂いております。】ご相談はすべて有料とさせて頂いております。詳細はこちらにお電話ください→【028-908-0880】
宇都宮の不動産売買のことならお気軽にご相談下さい。
↓ 株式会社サンプラン ↓
↓ 不動産最新情報 ↓
