【宇都宮市の中古住宅は20年で価値ゼロに!?】建物診断の確認義務化でも新築至上主義は続くのか!?

今も、昔も、日本では中古住宅が普及しない。。。

日本の全住宅流通に占める中古住宅のシェアはわずか14.7%(2013年)です。

近年シェアは高まりつつあるものの、欧米諸国の6分の1程度と非常に低い水準となっております。

いくら良質な建物を建てても、中古となったらほとんど価値を見出されない日本の家。(T_T)



欧米並みに中古住宅の流通を促進したい国は、今年からルールを変更します!

4月1日から、既存住宅の売買仲介時に、建物診断(インスペクション)を行うかどうかの意向について、宅建業者からエンドユーザーへの確認が義務付けられることになったのです。


さてさて、、、そもそも中古建物の性能が気になるから、中古住宅よりも新築を選んでいる方々はどれだけいるのでしょうか???

現場の印象としてかなり少数でしかないです。(-_-;)


ほとんどのマイホームユーザーは、ただ新築が好きなだけ!!

新しい家って気持ちいいですからね。(・∀・)

どこの誰が使ったかわからないようなお家に住みたいなんて思わない方が多数派なんですよ。


海外に行く機会の多い私は、日本人の潔癖性とも思える、世界基準からみたら異常な清潔意識を感じることが多々あります。

そんな国民性ともいえる違いが、中古住宅の流通に影響しているのは間違いありません。

欧米人は家以外でも服でも車でもそうですが、中古を使う抵抗感が日本人より圧倒的に少ない。

日本で古着を好んで着る方なんてほんと少数派でしかないですし、全く受け入れられない方も多いでしょう。


そのような方が、いくらお墨付きを出したところで中古住宅を欲しがるわけありませんよ。

だから、ちょっと住宅の性能診断して、『まだまだ十分住めますよ!』なんて、お墨付きをもらったところで、そもそも新築が欲しいんです。


宇都宮市でもマイホームを検討するユーザーの多くが、郊外でも良いから安くて広い土地に自分の好きな家を新築することをベースに考えています。

マイホームは究極の自己満足の商品でも有り、資産性を無視してもかまいませんが、新築する方の多くはまさか家の価値がほぼゼロになるなんて考えてませんね。(-_-;)

『マイホームは財産だ!』と固く信じて購入している方がほとんどです。

実際、日本ではマイホーム自体にはほとんど価値はありません。

価値があるのは土地だけです。


日本人の国民性を考えると、今後も中古住宅に価値が出るとはとても思えません。

そのため、新築の戸建てを建築する行為のほぼすべては消費として終わってしまうでしょう。

自分で20年も使ったら、価値はほぼゼロ!


国は一生懸命に中古住宅の普及を促進さたいようだが、笛吹けど踊らず。Σ(´∀`;)

実際に、宇都宮市内でも中古住宅で売却するより、建物を壊して更地にした方が高く売れるケースがほとんどです。

つまり、上モノは大きな粗大ゴミ扱いされてしまう。


でも、これからマイホームを新築しようとされている皆さんのほとんどが、建物価値の現実を意識していない。

そのため、新築で建てた戸建てをすぐに売却しなければならないようなケースの場合、現実の中古住宅の評価に愕然とする。。(-_-;)


3000万円かけて建てたばかりの家だって、中古になればあっという間に3割くらいのダウンは避けられない。


実際、高い中古住宅ほど売りづらいんです!


だって、それだけ予算あるような方なら、何も中古選ばなくても、新築買えちゃいますからね。

今の中古ユーザーの多くが、予算的に手が出ないのでしかたなく中古を選んでいる。

私のような不動産業界よく知っているような場合は、コスパや資産性を意識した中古物件を選びますが、大抵のユーザーはそんなことはほとんど考えません。


マイホームは資産性よりも圧倒的に、消費としての満足性が重要視されるのです。

だから、資産性を無視した、新築の戸建てが売れるのです。


この流れは、国がいくら建物診断を普及させたところで変わらないでしょうね。

そもそも、古着なんて絶対イヤだし、中古住宅だってイヤなんです。


車だって、日本の中古車ってものすごく安いんですよ!!

進んでコスパのいい、中古車を選ぶユーザーって少数派なんですよね。

だから、日本の中古車を海外に持っていって高く売るビジネスが成り立つのです。

海外では中古でも価値をしっかりと見極めますから、日本でタダ同然の車でも高額で売買されていますからね。



とにかく、日本国内で中古のモノを流通させるのは至難の技でしょう。



じゃ、どうやったら中古住宅を普及させられるかって??

考えたら、答えはただ一つ!

躯体以外、すべて新品にリノベーションするくらいしかないでしょうね。

床から、お風呂から、トイレ、水回り、壁、玄関扉まで、躯体以外すべて新品にリノベーションすれば、新築とほぼ変わらない。

ここまでやれば、もはや中古なんだか新築なんだかわからないレベルです。

当然、リノベーション費用も非常に高額になります。

それでも新築で建築するよりかは割安でしょうから、中古住宅として新築に負けない競争力が出ると思います。


ただ、現実問題として中古住宅にそこまで再投資するリスクを一般の売主さんは取れません。

買取りして再販する不動産業者でも、リノベーションまでして付加価値を付けて、中古物件の流通を促進させるような再生をする業者はほとんどいません。

ほとんどが、パッと見だけキレイにするリフォームして、土地代くらいの格安での販売しか考えないのが現実です。

なにもリスクを取って、新築を建てられる予算のあるユーザーを狙うより、コスパ重視の少数派をターゲットにした方がリスクが少ないですからね。



とういことで、今後もマイホームは新築至上主義が続くでしょう。


逆に!!日本では!

新築にこだわらない皆さんは、非常にお買い得に中古住宅が買えるんですよ!(・∀・)


私のおすすめは、何と言っても土地の価値の高いエリアの中古住宅を狙うこと!

これが資産を残せるマイホーム選択の鉄板のセオリーです。



でも、、どうしても今時のきれいな家にこだわりたいなんて場合は、築数年で売りに出されている高額な中古住宅に、すごい指値を入れてチャレンジするやり方も有りです。


たいていの築浅中古住宅ってほぼ見向きされないんです。

中古住宅なのに高いし、その価格帯のユーザーって新築しか考えてない方がほとんどですからね。


だから、築5年以内の中古住宅って、買主さんの立場が圧倒的に有利なんですよ。

売り出し価格から2割引きくらいの、強気の指値しても通る可能性は十分あります。



欧米では、住宅を取得する際に「中古を買うのが当たり前」なのです。

知人のアメリカ人にその理由を聞いてみたら、彼はこともなげにこう答えました。

『当たり前じゃないか。中古住宅なら人が一度住んでいるから、良し悪しの履歴がわかって安心だろう。』

この感覚が日本人にはなかなか理解できません。(^o^;


結局日本では、中古の価値を見出す方って少数派なんですよね。

だから、新品にこだわらない方は何でもおトクな買物ができるん環境なんです。

マイホームを資産として考えるなら、中古物件を選ぶことが賢い選択になることは間違いないでしょう。


★荻原功太朗の業務について★

私、荻原功太朗(宅建士・不動産コンサルティングマスター)は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
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