2017年2月26日日曜日

【宇都宮の賃貸物件で絶対にさけたいポイント!】気付かずに損する仕組みとは!?

春の近づきを感じる今日このごろ。。

不動産の賃貸市場は一年で一番忙しい季節を迎えております。


さて、宇都宮で賃貸物件を探す際、入居してから、

『やられた~!!』

と思う、注意ポイントをご紹介します。





それはずばり、ガス!

ガスが、都市ガスか、プロパンガスか!


ここを気にして物件を探す方はほとんどいないのではないでしょうか。

電気の自由化に続き、都市ガスも今年の4月から自由化が始まります!

一社独占(東京ガス)の制度から、利用業者を選定できるようになります。


当然、都市ガスもこれから価格競争が促進されて、都市ガスは値下げないし、資源価格が高騰しても、値上げが抑制さるようになるのは間違いないでしょう。

利用者にとっては、とっても良いことですね。



私は電気の契約を変更して1割ほど安くなりました!

基本的には賃貸物件でも電気やガスの契約相手を選べるようになるので、契約業者の見直しをおすすめします。





しかし、こんな世の中の流れとまったく一線を置いているのが。。




賃貸物件のプロパンガス契約!

入居したら、必ず契約しなければ生活できない。


そして、独占的に大家さんが契約しているプロパンガス会社からガスを買わなければならない。

どんな値段を提示されても選択の余地はなく、支払わざる得ない不平等契約。。。



はっきり言ってしまえば、ものすごい高いガスを買わされる!



都市ガスと比較すると、2倍以上も高いガス料金を請求される物件がごろごろしてます。



宇都宮市の都市部では、ほとんどのエリアで都市ガスが整備されています。

しかし、都市ガスが整備されてるのに、あえてのプロパンガス契約物件!




都市ガスが整備されてるエリアのプロパンガス物件は特におすすめできません。

大家さんのガス選びで、入居者に対する姿勢がわかるからです!


都市ガスが利用できるのに、あえて見栄えの悪い、高いプロパンガス契約。

入居者の生活など考えてない、大家さんの姿勢が明確に現れます。



プロパンガス契約をする理由は、大家さんが入居者に高いガスを買わせる見返りに、給湯器やガス関係の設備負担をしなくてすむように、ガス屋と長期独占契約を結んでいるからです。

そのシワ寄せはすべて、借主の入居者に負担させる仕組み。


単身世帯などでは毎月数千円程度の負担増で気付かない方も多いかもしれませんが、、、

入居年数が増えれば膨大な金額になります。



どうせ何もわからない入居者なんだから、給湯器や設備負担させてやれ。的な。


上から目線の残念な大家さんがほとんど。



そういった大家さんは、入居者がどんな生活環境になろうと興味はない。

志が低いので、物件に問題が起こっても、見て見ぬふりが多くなるのもしょうがないでしょう。

通路の外灯が切れても、しばらくそのまま、調子悪いところも、応急処置ばかり。

そうじて管理や住み心地が悪い、プロパンガス物件。



大家さんは、とにかく自分の目先の利益重視。

その結果、どんどん入居者離れが進んで悪循環へ。。。



本来、不動産賃貸業は、入居者の皆様あっての商売になります。

入居者に快適な住まいを提供して、家賃をいただく。

そんな考えはサラサラなく、貸してやってる感覚がどうしても出てしまう。。。



今は、空き物件が豊富にある時代。

家賃や条件が良いように見えても、プロパンガス物件は避けたほうが無難でしょう。




★荻原功太朗の業務について★

私、荻原功太朗は資産家の皆様を対象とした、投資物件と事業用物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きますのでお気軽にお問い合わせ下さい。

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2017年2月21日火曜日

【マンション高層階の現実!?】分譲マンション選びで考えておきたい重要な事実とは!?

ここ数年、宇都宮でも新築や中古の分譲マンションの人気が安定してきております。

生活スタイルの変化が、大きく影響しているのでしょうね。

相変わらず、新築の注文住宅人気は変わらずですが、将来の資産性や流動性を見越した購買層は分譲マンションをマイホームとして選択するようになりました。





分譲マンションで人気の部屋といえば、何と言っても高層階のお部屋!



宇都宮市内では、いくつかタワーマンションも建設されていますし、大抵のマンションは5階以上くらいになれば、眺望は概ね良好でしょう。

とくに10階以上の高層階は人気が高いです!

でも高層階には価格だけのプレミアムが存在するのか??




実は私も、眺めの良い高層階に住むことに憧れていた一人でした。。。


そして、現実に最近まで住んでいた都内のお部屋は、絶好の眺望が確保された物件でした。






ちなみに私が住んでいたお部屋の眺望がこちら





季節の良い時にはこのようなすばらしい景色がお部屋から楽しめました!!


こんな眺望を、内覧の際に見せられたら!!
『住んでみた~い!!』

と、思って、即契約しちゃう気持ちもわかります。(私もその一人でした。。ww)


特に宇都宮にお住いの皆様のほとんどは戸建やアパートが主流。

すばらしい眺望に憧れる気持ちが強いのもしょうがないこと。




が、しかし生活を始めてみると現実は。。。


素晴らしい眺望も、3ヶ月もすれば飽きます。。。

最初の1ヶ月位は居室の一番眺めの良い場所で、ゆっくり景色を眺めてコーヒータイムなんて♪
こともしてましたが。。。

毎日、同じ景色ばかり見ていたら飽きるのです。。。

そして、そのうち、写真のような絶景も当たり前になってしまう。。。


特に、私が住んでいたお部屋は、壁一面ガラスの開口になっていて、部屋からの景色はすばらしいのですが!

窓から熱が逃げ放題!!
夏は暑く!冬は寒い!

とても窓を開放して、景色を楽しめる状況ではなかったお部屋でした。
そんなこともあり、一年中ブラインド覆われたおおきな窓の数々。。。(意味ねーw)

春や秋の気候の良かった時は窓からの景色を楽しめますが、妻も私も3ヶ月もすれば、特に外を意識することはなかったです。。。


唯一良いことは!友達や家族が遊びに来た時にちょっと自慢できる。(笑)

ゲストで来た方々は窓から、写真を撮るのが常でした。


でも住んでいる自分たちは、いたって冷めていました。




ちなみに15階建ての15階部分に住んでました。

最上階は屋上の熱が直接伝わるのでとっても暑いです。。(汗)




ステキな眺めに憧れた生活の現実は住んでからわかる。




高層階になればなるほど、外出が大変。。。

エレベーターの待ち時間と乗ってる時間が長い。。

ちょっと、忘れ物!なんて時も大変。。。



ゴミ置き場が1階にしかなかったので、捨てに行くのも一苦労。。。

荷物の多い時はマンションに到着しても、玄関まで行くのに一苦労。。。

などなど。。




引っ越しの際に、妻と話したのが、

『今度マンションに引っ越すなら、低層階がいいね。』

でした!



日当りが良ければ低層階の方が断然便利!

外出するのもらくらくで、2階や3階くらいなら、階段で移動も可能だし。




すばらしい眺望はたまに見るから良いのです。

高層階の眺望を楽しみたければ、たまに都内の素敵なホテルにでも泊まって満足したほうが良い。


が、
私の経験から出した結論です!





そして宇都宮市のマンション選びで、もうひとつ重要なのが駐車場のタイプ。



マイカー移動の宇都宮の生活ではマンションの駐車場が平置き駐車場か立体駐車場なのかは、毎日の快適さを変える大きなポイント!

今まで、戸建やアパートなどの平置き駐車場に慣れてしまっている方々は見逃しがちなので特に注意が必要です。


特にタワーパーキングタイプの駐車場は、宇都宮では一番不評。

マイカー通勤が主流の宇都宮では、朝のラッシュ時に立駐待ち致命的に不便。



3台位の立駐でも、雨の日に待たされたり、帰ってきてもすぐに駐車できない。


分譲マンション選びでは単に、駐車場のあるなしだけでなく、駐車場のタイプが平置きなのか、立駐なのかは要チェックです!!




素敵な眺望よりも、毎日の移動時間が短い方が断然便利。

濡れなくて車が汚れづらい立駐よりも、車が汚れても平置き駐車場のが断然便利。

こんな事実は、住んで、しばらく生活を始めて、初めてわかることなのでした。。。



理想の生活をイメージして、分譲マンション選びをしてしまう気持ちはわかります。

しかし、マイホームとして購入する場合は、簡単に住み替えができないので、住んでからの現実も考慮する必要があるでしょう。



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2017年2月17日金曜日

【不動産屋が買う家って!?】夢より現実の選択肢とは!?

以前、ここに書いてバズったステマエントリーから(笑)

【不動産屋が借りる家って!】宇都宮市のベストロケーションはここ!?
おかげさまで満室御礼になりました(*´ω`*)


今回は買いたい編を!




さて、不動産屋はどんな家を買うのか?

の前に! どんな家を買わないのか?



不動産屋がまず買わない家とは?

ずばり、新築!!

商売上手で儲けてる社長さんなんかは、豪邸を新築で建てたりしますが。。。

そんな場合でも、水廻りをショールームの展示品で揃えて、定価の70%引きで入手してたりと、しっかりしてます。。


しかし、

ほとんどの不動産屋さんは中古物件しか選択しません!


私も最近、家族のためにマイホーム(中古住宅)を購入しました業界人として。

不動産屋が購入する家のコンセプトを勝手に断言!ww

夢はいらいない、現実の家。



中古物件を選ぶ理由は単純です。

新築は住んだ瞬間から、20~30%価値が落ちるから。

車なんかと同じで家も、新品か中古かで値段は大きく変わります。

新車に乗るのは、ディーラーさんを儲けさせてるだけ。

発売したばかりの車でも、一度登録されてしまえば、ほとんど乗って無くても中古車扱いで、価格は新車の20~30%ほど安くなりますよね。

さらに、車なんかは、3年落ちになれば、半額以下や3分の一以下になってしまう車がほとんど。。。(もったいなくて新車に乗れません。。。)

新車に乗る方々は、その時間を高額で買っているのでしょうね。


お家についても同じですね。

しかし、車と違い価格がさらに高くなる不動産購入では、中古物件が断然お得!




いつも取引の現場で、住宅ローン残と取引価格の差で、

売るに売れない売主さんなんかを見てれば、夢を買う新築を選択する気にはなれないのが現実です。。。(汗)




マイホームの購入時は、夢や希望でいっぱいで、足元の現実やリスクが見えないことがほとんど。。

そしていざ、何かことがおこり(転勤。。離婚。。病気。。学校問題。。。etc...)


マイホームから出なければならない状況になったらどうなるのか?



最悪のケースでは借金だけ残る(住んでない家のローンを払い続ける。(T_T)

更に。。競売。。破産。。。なんてこともよく目にしてます。



新築の注文住宅を建てる一般の方にトラブルが起きると、このケースに至る場合はよくあること。




こんなこと書きますと、『怖くて、マイホームなんて買えないよ』なんて方もいらっしゃるかもしれませんが。。。






しかし、注目すべきことは!!

不動産屋が賃貸物件に住むことは少なく、ほとんどマイホームを買う事実!

独身の方なんかの場合は、賃貸暮らしの方もいますが、家族持ちはもちろん、独身でもマイホーム派が宇都宮ではほとんどでしょう。


そこが、ポイントで、買ったほうがトク!って、考えるプロが多い。

逆に言うと、『賃貸物件なんかに住んでられるかよ!』って思考が強い。

特に、宇都宮の賃貸物件は低グレード物件ばかりで、生涯賃貸で暮らせるコンセプトで建てられてる物件はまずない。



プロでも、マイホームを買うのは、住まいとしての住み心地の違いの大きさから。



で、買うとなったら、新築より中古。


では、中古でどんな物件を選ぶのか??


ずばり、貸せる家!!


住宅ローンの支払いを上まわる賃料が取れる物件が、購入する際の目安となります。


そのような物件であれば、なにかトラブルがあって、引っ越ししないといけない状況になっても安心。

引っ越ししても毎月、お金が入ってくるだけですから何の問題もない。


『そんな家あるのかよー!?』って、ツッコミ入れられそうですがww

ありますよ!だから不動産屋が買うんです。



もうひとつ、ポイントがありまして、、売れる家を買う!

買った値段なりで売れる家なら、問題ない。

ようは、土地代だけで買える家。


建物と違い、土地は良い立地なら、ほとんど価値が変わりません。
(ただし、宇都宮市では限定された一部エリアに限られます。)

良いロケーションを選別する目利きができれば、購入するのに何の問題もない。

将来的に、住まなくなったら、売却して清算。




まず間違いなく、原価割れして赤字になるのが、郊外の住宅街に建てる新築の注文住宅。

貸したら赤字。売っても借金だけが残る。


そんな家を不動産屋は当然チョイスしません!


一戸建てが欲しいなら、賃貸需要のあるエリアをチョイスし、その中で程度の良い中古住宅を選ぶ。

ロケーション良い、中古分譲マンションは流動性も高く、賃貸需要も旺盛なので素人でもわかりやすくおすすめ。



今後、不動産市場は2極化から3極化すると言われております。

人気のあるなしに加えて、全く売れない・貸せない、負動産物件に別れていくでしょう。


3極化の中身の中心ははっきり言って、立地!!

不動産は立地がすべて!!


夢を追うのはもちろん自由ですが、現実とバランスのとれたマイホーム選びが必要ではないでしょうか。



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2017年2月15日水曜日

【宇都宮の不動産業界の残念な方々。。。】がっかりをつぶやく。。読まないでくださいww

相変わらずの、子育て育休中でして、ちょこちょことお仕事させて頂いている今日このごろ。。

不動産業界は世の中の変化に逆らうよう、残念な会社がまだまだ沢山のさばっています。ww



残念なこととは、もちろん、物件の囲い込み!

そして、業界のタブーを平気でやる業者。

囲い込みとは?
売主さんから物件を預かったら、自分の会社だけで買主さんを探して、両手取引して手数料を総取りしようとする業者のせこい行為。

それによって売主さんは、有利な買主が他社にいても紹介してもらえないなど、デメリットしかない背信行為を秘密裏にやられる。

ちなみに、物件の囲い込みは宅建業法違反ですが、法律違反行為が日常的に横行しているのが、今の不動産業界です。




そして先日は!業界のタブーまでやらかすセコい業者さんが。。。





某大手企業のネームのついた不動産仲介業者が
(ここの会社は物件の囲い込みが日常茶飯事で業者間では有名)

弊社に物件の売却依頼をしている売主さんに、営業にきたとのこと。



弊社が業者間ネットワークに登録した情報から、売主さんにアプローチをかけた模様。。


営業マン:『○○さん、ご自宅を売りに出していますよね。弊社でも売却やらせて下さい。』

みたいな。

こういった営業は業界ではタブーとされている営業行為になります。



売主さんが自ら、他の不動産業者にも売却の依頼をするのは全然かまわないのですが。。



業者間ネットワークに掲載された物件情報から、売り主さんに営業する行為は反則技です。

試験で言うところの、カンニング行為みたいなもの。

一般の方にはわかりづらいですが、こういったことが頻発すると、どの業者もレインズ(業者間ネットワーク)に物件を登録しなくなってしまうからです。


そうなると、業者はどんどん物件の囲い込みを増やしてしまい、売主さん、買主さん双方に情報が行渡らず、不動産流通ネットワークそのものが台無しになってしまいます。



そんな事情から業界のタブーとされている行為ですが。。

そんなことを平気でする、某大手冠名の入った不動産業者。
ほんとせこいです。。。(逆にやられたら、激おこプンプン丸なくせに。。)

そのくせ、自分たちで預かった物件は、すべて囲い込みしていて、レインズに登録したり、しなかったり。。
登録しても、他社のウェブや広告には絶対に掲載させない。。
いつもの情報囲い込み。。。


ちなみに、うちは絶対に物件の囲い込みはしませんので、こういった残念な業者さんにもできるだけ広告活動をお願いしています。

そのほうが売主さんができるだけ、高く、早く売却が行える手助けになりますからね。



しかし、こういった大手の名前が付いた業者でも残念な会社が沢山あります。
(不動産業界で、こんなセコいことする業者は少数派ですけどねww)


中小企業の意地や!!!

志高く!!
絶対に負けねーー!!


いつも、こういった残念な業者さんには逆にやる気をもらっているので感謝です!!!



大手の名前語って、汚いせこい行為を連発。オラー大手企業のお出ましだーーww

中小企業のあつまりの不動産業界で威張り散らす。

強きを助け、弱きを憎む、タケちゃんマン企業には負けたくないですね。ww



さ、今日もがんばろう!!



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2017年2月11日土曜日

【無料セミナー商法にダマされる人たち。。。】不動産の無料相談は要注意なのか!?

ここ最近、不動産業界では無料のセミナー商法や無料の相談商法が流行っております。



不動産投資セミナー。

住宅展示場でのファイナンシャルプランナーによる資金計画相談。

はたまた、注文住宅建築のための無料セミナーやコンペ。



とにかく、情報弱者をねらったセミナー商法がトレンドとなっている不動産業界。


無料で情報が得られるとあって、参加者も多いようですが。。。





現実はどうなのでしょうか??






冷静に考えればわかりますが、セミナーの主催者は商売でセミナーを運営しています。

あなたが無料でも、誰かからお金をもらわないと、商売として成り立ちません。



セミナー商法の主なスポンサーは買う方ではなく、売る方。

当然セミナーでは、売主(住宅メーカーや不動産業者)に不利なるような情報は伝えられない!

そもそもデキレースなセミナーにありがたく参加してしまうのはおめでたいことです。



セミナーには集団催眠効果もあり、よくサクラを参加させることもある。

盲目的に催眠効果を得ると、セミナーをありがたく感じてしまい、言いなりになり易い。





最近流行りの、手法は、まずは無料相談をさせてから、少額の有料相談というパターン。



有料相談はコンペだったりもする。


沢山の業者に競わせれば、安くていいものができると信じ込ませる。




確かに、競争原理が働くことは良いこと!




しかし。。。




業者サイドはできるだけ競争しないで儲けを出したいと考えます。

よく考えたほうがいいのは、業者に不利になるようなことを業者からお金をもらって商売している方々が本当にやるのだろうか??


注文住宅のセミナー主催者は、住宅メーカーから成功報酬で受注額の3%~5%の報酬を得てビジネスを成り立たせている。


当たり前ですが、その上乗せ分はセミナー参加者の購入者が支払うことになる。



セミナー主催者の商売の矛先はつねにお金を頂ける方を向いていて、家を購入する消費者側ではない。


商売上手なセミナー主催者が、情報弱者のセミナー参加者を手なずけるのはお手の物でしょう。



急速に拡大しているセミナービジネスはそれだけ、参加者に割高な物をたくさん売って利益を上げている商売をしているということ。





FPの相談をありがたく聞くのもどうかと。。


そもそも、お金のことに詳しいはずのFPの方がなぜお金持ちではないの??

人の資金計画をどうこう指図できる立場なら、ご自身が億万長者でもないと本来は説得力がないはず。

結果も出したことが無いのにお金のウンチクだけで指図してるなら、大したアドバイスでないのは明白。




重要なのは、意見と事実の違いを知ること!

セミナーや無料相談で得られる情報は、あくまでも意見!



事実の情報はその道で結果を出した人にしか聞けない。



FPの方の主な収入は保険の手数料である場合がほとんど。

不安を煽られて保険を買わされたり、住宅展示場などでは無理な資金計画でも、背中を押す役目をお願いされているだけだったりする。

雇い主が住宅メーカーなら、雇い主に不利になるようなことを言うはずはありません。



はっきり言ってしまえば、皆さんがありがたがって聞いている、セミナーの情報のほとんどがネットでちょっと検索をかければ簡単に手に入るものばかり。。



この辺りの事実をわかった上で、参考程度にセミナーに参加するのは良いと思います。

特に注文住宅のセミナー商法では、発注額が2000万円なら、60万円~100万円がセミナー会社にキックバックで支払われる事実を理解して、その分の仕事をしてもらえると思うなら、コンペなどを依頼するのも良いと思います。

ただ、ご自分で気になる住宅メーカー何社かから相見積もりを取れば、その分くらいを交渉で値引きしてもらえる可能性が高いことを考えるとどうなのかと。。。



セミナーの情報を聞きに行くにしても、ご自身に基本知識がないと、良いようにやられるだけ。

情報の善し悪しを判断できません。


本来、良い情報はお金を出さないと入手できません!

セミナーに参加する前に、アマゾンでレビューの高い関連書籍を読むくらいの予備知識が必要でしょうね。




とにかく、『無料のものにはワナがある!』。


【無料で人に親切にしようなんて考える商売人はいない!】

とうことを、肝に銘じるべきでしょう。




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2017年2月9日木曜日

【うじゃうじゃ増えた一括査定サイトのあらら。。。!?】不動産屋のホンネから、売りたくなったらどうする??

ここ最近、不動産の一括査定サイトがうじゃうじゃ増えましたね。。。





ちょっと不動産関連の検索でもかけようものなら、売却査定の広告があちこちに表示される。

そんな皆様も多いのではないでしょうか。



以前も書きましたが、不動産の一括査定は百害あって一利なし!

【鬼電攻勢にさらされた!!】不動産と中古車の一括査定の違いとは!?




ネットで楽に稼げる商売は探すハンターの皆様が、競い合って立ち上げている一括査定サイト。

不動産の知識も殆ど無い方々がうじゃうじゃ参入。

情報だけ集めて、引っ掛けたカモを業者に売ってあとは知らん顔。

業者側は顧客情報を高額の費用を払って買っているから必死!!




自動車でも引っ越しでも不動産でも、

依頼した瞬間に鬼の電話攻撃を受けて、

電話に出たら!

『電話では正確な見積もりが出せないので、一度お会いさせて、現場を確認させて頂いてから、詳細なお見積を。』

なんて。。。


膨大な電話と、ひっきりなしの訪問営業で、冷静に比較できるような状況になることはまずない。


そして、、、一括査定は意味が無いと気付く。。。

(わたしも中古車査定でやらかした一人ですww)




最近では、不動産査定サイトの乱立がひどい状態で、

一括査定サイトと名乗っているのに、宇都宮エリアで登録されている業者1者のみ。
なんてサイトも。。。

興味本位にそのサイトに、うちの会社でも査定に参加したいと問い合わせしてみたら。。。

『現在は、宇都宮エリアで、新規の登録は受け付けておりません。。って。。!!』



それが、某マンションデベ系列の業者1者のみ参加の一括査定サイト。

ちょっとした詐欺では??

そのサイトに一括査定の依頼出しても、一社からしか査定の結果はきません。
参加しているのは一社だけですから。それでも一括査定サイト。ww



こんなことがまかり通るのも、情報リテラシーの低い方々が一括査定を利用してしまう現状からなのでしょう。




そもそも、不動産を正確に査定するには調べることも多く、労力が掛かります。

不動産屋の立場からしたら、

『半分冷やかしみたいな、査定依頼に本気で調査して査定なんかしてられるかよ~。』

そんな感じで。。ほとんどの業者が、

『とりあえず、近隣の売買事例をみて、一番高値で査定してやって、専任契約をぶんどってから考えようか!』


そんな思考に落ち着いてしまいます。





『たくさんの不動産業者に査定依頼をして競わせれば、高く売ってくれる業者がみつかりますよ!』

なんてことを一括査定サイト側はアピールしていますが。。

そもそも一括査定サイトは、業者からの広告収入で運営されていますので、残念ながら、

お客さん側にメリットのある発想で運営されることはないでしょう。。(~_~;)





こんなところが、乱立している一括査定サイトと査定を依頼される業者のホンネです。






では、どうすればいいの?


全国のレストランより数の多い不動産屋の中でどの業者に仕事を依頼すればいいかを決めるのは至難の業!

まして、ステマ広告が横行するなか、ネットの口コミすら信頼するのも微妙な世の中。。



はっきり言ってしまえば、

売却する方ご自身が勉強して、情報リテラシーを上げるしか方法はないでしょう!


勉強と言っても、ご自分が所有している物件の相場くらいは、不動産のポータルサイトなど見てもらえれば、簡単に把握できるはずです。


そんなことをするのも面倒がって、不動産屋に簡易査定を依頼したらいいカモにされるのもしょうがない。



不動産屋の辛いところは、成功報酬。(ほんと大変です。。)



あなたが、簡易査定を依頼したところで、動く業者は赤字ですが、依頼したあなたはタダ。

人が動けば、必ずお金がかかっています!



タダで動かされる仕事が多い不動産業者が、スれてしまうの致し方ない部分があるのもご理解下さい。

一般の飲食店のような対応を不動産業者に求めるのは本来間違っています。

飲食店に来るお客さんは、必ずその店にお金を落としてくれますが、不動産屋さんに来るお客さんのほとんどは、お金を支払うことなく、無料でサービスを受けて帰られます。


不動産屋に来るお客さんと不動産業者は、あくまでも対等な関係なのです。


売却を依頼するにせよ、購入を相談するにせよ、成功報酬で動いてもらっていることをご理解頂けると、良い取引に必ず結びつくはずです!



不動産屋をうまく使いこなせる方が賢者です!!



所有物件の相場をある程度理解した上で、不動産屋さんに相談に行けば、査定価格と業者の話から、ご自分で業者の良し悪しが判断できることになるでしょう。



なんでもお任せにするなら、いいカモにされても仕方ない覚悟が必要です。

くれぐれも、安易な高値査定にダマサれないようにご注意を!



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2017年2月4日土曜日

【不動産投資で儲けたつもりが!?】毎月分配型ファンドと同じで損する仕組みとは!?

相変わらずの、育児で奮闘中の毎日をすごしております。。。


人気の投資信託について、こんな記事が!!




ちょっと考えれば、わかりそうなものだが、この手の金融商品に騙される人がいかに多いか。。。

自分で毎月受け取ってた配当金が、自分が投資した元本だったなんて。。。
(引用 https://matome.naver.jp/)



自分の尻尾を食べている蛇のようなもの。




毎月分配型ファンドのデメリットは大きく2つあります。


(1)複利効果がない

投資信託を含め投資は、長期間運用して、複利の効果を活用することで大きく資産を増やすことができる。


例えば、100万円の元本で5パーセントのリターンを得た場合、この5万円を再度投資に回して、元本を105万円とし、それに5パーセントの利益を上乗せして資産を増やしていきます。(105万円×1.05=110万2500円・税引き前)

このような複利の繰り返しによって資産を増やしていくのが投資の王道です。


しかし、毎月分配型の場合、増えたお金を再投資せず、配当に回してしまいます。

その結果、複利効果を得ることができないので投資のメリットが少ない。



これが毎月分配型のデメリットの一つです。




そして、これが最大のデメリット!



(2)元本の取り崩しにすぎないことがある


毎月の分配金の正体が実は、元本の取崩し、返却に過ぎないという場合がある!

分配金が毎月分配型の投資信託の場合、分配原資(配当にまわすお金)は「普通分配金」というお金と「特別分配金」という2種類の呼び名のお金があります。普通分配金はファンドが預かったお金を運用して儲けが出た時に儲けた分がら配当をするものです。これは、まさに投資の利益を回しているものであり、「投資による健全な配当金」ということができます。

しかし、一方で特別分配金は、いわば「不健全な配当金」とも言えます。つまり、ファンドが儲けていないのに元本を取り崩して配当をするものが特別分配金というお金です。


つまり、分配金は投資したお金を返してもらっているに過ぎない。


こんなお金をありがたがっていては、身も蓋もありません。。。


特別分配金が多い場合、そのファンドないし投資信託商品は利益を出すことができていないということです。

有り体に言えば資産運用に失敗していても、投資元本で配当できるということです。


これは投資家にとって商品の価値が下がるということを意味します。その商品を売却(解約)した場合、大きな売却損をしてしまうこととなります。毎月の分配金が出るものの、「蛸配当」的なことをしているに過ぎない場合があるというのが毎月分配型の大きなデメリットです。



手数料がバカ高い商品も多くて、投資して儲けた気分になるだけでいいカモにされてるのに気づかない。

毎月収入があるよに見えて安心してしまい、損しているのに。。『得してる!』と、錯覚させる効果が充分なのでしょう。





不動産投資も毎月分配型ファンドと同様に、毎月収入が見込めるので、儲けた感の錯覚が出やすい。



巷に出回っている書籍では、家賃収入1億円!なんて派手にタイトルを打った本などをよく見かけますが、ほとんどがただの売上げ。

毎月の支出を引いて、本当にプラスになっているのかもあやしい。。。


一億円投資して、最初の数年はキャッシュフローがプラスでまわっても、数年後には赤字に陥るなんてザラにあります。

特に、地主系でもない、土地なし一般サラリーマン大家さんは損益分岐点がぎりぎりで、投資数年間だけプラスキャッシュフローで、その後のちょっとしたトラブルでキャッシュフローが大幅マイナスになりお金が持ち出しになるケースを多々みかける。


自分が汗水たらして働いたお金が、お金が出ていくばかりの不動産に溶かされていく。。。


毎月分配型ファンドと同じで、毎月収入を見込める不動産投資が非常に魅力的なのはわかりますが、結局いいカモにされる一般投資家がいかに多いか!


特に、頭金を沢山入れていたり、現金で物件を買った場合は、毎月分配型ファンドと同じで、ただ元本を食いつぶしているだけなのに気付かないケースも多くなります。



知識や経験のない一般投資家に物件を購入させるために、キャッシュフローをプラスに見せかける手段はいくらでもあります。




いつも言っているように、

不動産投資の王道は、キャピタルゲイン(値上がり益)!


出口戦略のない不動産投資は非常に危険です。

くれぐれもババを引かないよう、ご注意を。





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