【不動産投資で儲けたつもりが！？】毎月分配型ファンドと同じで損する仕組みとは！？

（１）複利効果がない

投資信託を含め投資は、長期間運用して、複利の効果を活用することで大きく資産を増やすことができる。

例えば、１００万円の元本で５パーセントのリターンを得た場合、この５万円を再度投資に回して、元本を１０５万円とし、それに５パーセントの利益を上乗せして資産を増やしていきます。（１０５万円×１．０５＝１１０万２５００円・税引き前）

このような複利の繰り返しによって資産を増やしていくのが投資の王道です。

しかし、毎月分配型の場合、増えたお金を再投資せず、配当に回してしまいます。

その結果、複利効果を得ることができないので投資のメリットが少ない。

これが毎月分配型のデメリットの一つです。

そして、これが最大のデメリット！

（２）元本の取り崩しにすぎないことがある

毎月の分配金の正体が実は、元本の取崩し、返却に過ぎないという場合がある！

分配金が毎月分配型の投資信託の場合、分配原資（配当にまわすお金）は「普通分配金」というお金と「特別分配金」という2種類の呼び名のお金があります。普通分配金はファンドが預かったお金を運用して儲けが出た時に儲けた分がら配当をするものです。これは、まさに投資の利益を回しているものであり、「投資による健全な配当金」ということができます。

しかし、一方で特別分配金は、いわば「不健全な配当金」とも言えます。つまり、ファンドが儲けていないのに元本を取り崩して配当をするものが特別分配金というお金です。

つまり、分配金は投資したお金を返してもらっているに過ぎない。

こんなお金をありがたがっていては、身も蓋もありません。。。

特別分配金が多い場合、そのファンドないし投資信託商品は利益を出すことができていないということです。

有り体に言えば資産運用に失敗していても、投資元本で配当できるということです。

これは投資家にとって商品の価値が下がるということを意味します。その商品を売却（解約）した場合、大きな売却損をしてしまうこととなります。毎月の分配金が出るものの、「蛸配当」的なことをしているに過ぎない場合があるというのが毎月分配型の大きなデメリットです。

不動産投資も毎月分配型ファンドと同様に、毎月収入が見込めるので、儲けた感の錯覚が出やすい。

巷に出回っている書籍では、家賃収入１億円！なんて派手にタイトルを打った本などをよく見かけますが、ほとんどがただの売上げ。

毎月の支出を引いて、本当にプラスになっているのかもあやしい。。。

一億円投資して、最初の数年はキャッシュフローがプラスでまわっても、数年後には赤字に陥るなんてザラにあります。

特に、地主系でもない、土地なし一般サラリーマン大家さんは損益分岐点がぎりぎりで、投資数年間だけプラスキャッシュフローで、その後のちょっとしたトラブルでキャッシュフローが大幅マイナスになりお金が持ち出しになるケースを多々みかける。

自分が汗水たらして働いたお金が、お金が出ていくばかりの不動産に溶かされていく。。。

毎月分配型ファンドと同じで、毎月収入を見込める不動産投資が非常に魅力的なのはわかりますが、結局いいカモにされる一般投資家がいかに多いか！

特に、頭金を沢山入れていたり、現金で物件を買った場合は、毎月分配型ファンドと同じで、ただ元本を食いつぶしているだけなのに気付かないケースも多くなります。

知識や経験のない一般投資家に物件を購入させるために、キャッシュフローをプラスに見せかける手段はいくらでもあります。

いつも言っているように、

不動産投資の王道は、キャピタルゲイン（値上がり益）！

出口戦略のない不動産投資は非常に危険です。

くれぐれもババを引かないよう、ご注意を。