2022年2月22日火曜日

【話題の人気店 !コストコが2022年夏、宇都宮市のすぐとなり壬生町にOPEN!】COSTCOの効率良い利用方法とは!?

アメリカ発の会員制倉庫型量販店である人気のCOSTCO(コストコ)が、いよいよ2022年夏に宇都宮市のすぐとなりの壬生町にOPENします。





以前、鹿沼市に進出との噂もあったのですが、地権者との折り合いが合わずに出店をみわせた経緯もあり、待ちに待った人気店の開業になります!

出店地は、県道に面し、南側を北関東自動車道が走る壬生インターチェンジと、2022年度末完成予定の下野スマートICのほぼ中間に位置し、町外、県外からの買い物客の利便性も高い場所となります。



コストコは、テレビのバラエティ番組などでもよく紹介されているように、量販店としてのプライスも魅力ですが圧倒されるのは販売単位のボリュームと、店舗の広さです。

また取り扱い品目の多さも魅力で、生鮮食料品などはもちろん家電や衣料、工具など幅広く取り扱っており店舗の広さも相まって、使いこなしていると自覚できるまで相応の時間が必要です。

もともとコストコは、アメリカ、ワシントン州に本社が置かれている海外資本の会社で、現在は8ヶ国に渡り会員制倉庫型卸売小売チェーンという特殊な店舗展開をおこなっています。


まず会員制倉庫型と銘打っているとおり、コストコは会員制の店です。


ですから利用するには年会費を支払い、会員になっていなければ利用ができません。

もっとも会員と同伴であれば大人2名まではビジター利用できますので、中の良い3人組の奥様ですと、1名だけが会員になり、残る二人は常に同伴で買い物にいくなんて節約型の利用者も結構、いるみたいです。

コストコの名前の由来は、代価や費用を意味する「cost」と会社や株式会社を意味する「corporation」を短縮した「co」をつなぎ合わせたもの。

つまりコスト+コーポ=コストコなんですね。

もう一つの特徴が、商品を大型の倉庫に並べて販売することで、管理や陳列にかかるコストなどを抑え、低価格で販売するというコンセプトで、ほとんど卸売市場の様相です。



写真_COSTCO公式ホームページ掲載商品より転用

それもそのはずで店内は日本全国どこでもアメリカ店舗スタイルそのまま、日本発祥の店の感覚と違う部分が多く、ホームセンターにイメージの近い体育館のような倉庫に、天井まで届くスチール製の棚が組まれ、棚にはうず高く箱入りのままビニール袋で梱包された商品が積まれています。

通路の両サイドを、そのようなスチール棚に囲まれた迷路をイメージすればよいでしょう。

本当は、ネットで流出している店内の写真を掲載したかったのですが、コストコは原則「店内写真撮影禁止!」

なのに何故、ネットに写真が流れているかというと、こっそり撮影したものが出回っていいるからのようです(堂々と店内を写真撮影しようとしたら、必ず店員さんに注意されます)

もっとも文字だけでは店内イメージがつかみにくいかたは、あくまでも自己責任で「コストコ・写真」などでインターネット検索していただけれ、すぐに見つかると思います。

そのような倉庫型で会員制が特徴のコストコですが、先程、天井まで商品が積まれた広い迷路のような店内は、慣れていなければ圧倒されるばかりで効率的に買い物なんてできません。

それ以前に迷子になります。

そこで、別店舗ではありますが実はコストコヘビーユーザーの私が「効率の良いコストコの利用方法」をレクチャーいたします。

といっても難しいものではありません。

下記に記載した利用方法を念頭に置けば、楽しく利用して快適にお買い物が出来るでしょう。

①メルマガやオンラインサイトは必ず確認してから利用すべし!

あまりにの店内が広く豊富な商品があるおかげで、コストコ初心者は安さと面白さ、商品ボリュームに圧倒され「爆買」する傾向があります。

私も初めてコストコに行ったときに、なぜだかマスタードを大量に買い込み2年たっても使い切れずに結局、捨ててしまった(マスタードだけではないのですが………)ことがあります。

これぞコストコ・マジック。

梱包方式ですと本当に自分が必要な数量を見誤る多いので注意が必要です。

余計なものは買わない(もしくは同伴者と分ける)などの心構えが大切です。

②店内配置はインターネットなどで情報を入手(迷子にならないようイメージを掴んでおく)

コストコは、どこの店でもそうですが店内MAPなどのパンフレットはありません。

ところが、どの店舗にもおられるヘビーユーザーが、パワーポイントなどのソフトを駆使し、OPENから数日後には店舗マップがインターネットで公開されます。

まか不思議な現象ですが、ほぼ全ての店舗マップがこのような篤志家の手により作成され入手できます。

おそらくは「壬生倉庫店」もOPENから数日後には、店舗マップがインターネットで検索できるかなと……それをチャッカリと利用させて貰いましょう。

もう一つアドバイスですが、コストコはレイアウトパターンに一定の法則性があって、入り口に家電やパソコン、その付近に菓子・加工食品、店内の中心付近に衣料品・スポーツ・アウトドア品、その付近に工具やキッチン用品。

そしてその奥に肉や魚などの生鮮や生物、パン・冷凍食品などが配置されています。

つまり食料品が最深部に位置するというレイアウトパターンが踏襲されています。

色々な地域のコストコにお邪魔していますが、私の知る限りこのパターンが大きく異る店舗には出会ったことがありません。












③入口付近でカートをゲット!

何でもないことのように聞こえますが、実はコレ重要です。

これまでに解説したように、コストコの特徴は一つ辺りのロット(ダース売り)が基本です。

つまり箱詰め等の梱包商品ですから「大きくて重い」

であるのに品数が豊富です。

ということは………安さに惹かれて商品を手に取ると、ともかく手で持ち歩くなんて芸当はできません。

ところがコストコは、入口付近にしかカートが置いてないんです!

コストコ初心者は、店内に入ってから気が付き、慌てて取りに戻るのがお約束のようになっています。

④日持ちする商品を厳選する

最小単位とはいえ、ロット売りが基本のコストコは梱包あたりの数量が多いのが特徴です。

ですから賞味期限や消費期限のある物を購入する場合には、とくに使い切れるかどうかを注意する必要があります。

お勧めは、日持ちする商品を中心に選ぶこと。

安いからと購入しても、結局、消費しきれずに消費期限が経過して「捨てる」ことになっては勿体ないですからご注意を。

⑤出口にはレシートチェックがある

コストコならではの特徴ですが、出口では店舗スタッフにレシートを見せて通過しなければなりません(レシートと商品数をチェツクするんですね)

レシートを捨ててしまっていたり、お財布にしまいこんでアタフタしたりする方も多いのですが、店舗を出る際には予めレシートを準備してスマートに買い物を終了したいものです。

さてコストコヘビーユーザーの私がレクチャーした「効率の良いコストコの利用方法」ですが、インターネットで改めて検索すると、今回の記事と似たような内容のものが数多く出てきました。

やはり皆、同じような失敗をしたからこそ気をつける部分をブログなどで発信しているのだなと思いました。

またちょつとマニアな記事を見ると、コストコの決算書を解説している記事があって

コストコの利益は『年会費×会員数』だけであって、商品販売の利益は取っていないのだとか。

つまり「原価売り」ですね。

私は実際に決算書までは見ていないのですが、それが事実なら私達消費者は、買えば買うほど「得」をする理屈(もちろん自己消費できる範囲でですよ)になります。

安いのも頷ける営業方式です。

あと、関連する記事の中では

「保冷剤を持っていくのがお勧め!」とか

「単品計算に電卓は必須!」

「最初に行くべきはトイレ!」(確かにコストコは、レジを出た付近にしかトイレが設置されていません。つまり中に入るとトイレがない!これまで意識していなかったけれど、コレは結構、重要かも)

「試食は重要!」のほか

「ベルトコンベア式のレジに注意」(これも忘れていたけど、コストコは商品を自分でベルトコンベアに乗せて、更に載せ終わった後に次の人の商品と誤解されないよう、棒で区切る必要がありました。最初はコレ、悩むんですよね)

「洋服のサイズに注意」(そういえば洋服サイズはアメリカ表示でした。でもサイズ変換表の表示が天井からぶら下がったりしているので、それを見れば分かりますがタグだけ見て購入しないように注意は必要かも)

それ以外にも、検索すれば色々な「小ネタ」が検索できます。

いずれにしてもOPENまでもうじき。

楽しく買い物をして活用できるように備えたいものです。


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2022年2月16日水曜日

【不動産一括査定査定サイトは便利なようで実は・・!?】あなたはアリそれともナシ!?

ネットで「不動産売却」と打ち込めば、それはもう沢山のサイトがヒットします。


検索エンジンの有償広告の欄には上場大手を筆頭にエリアでビジネスを展開している会社が並びますが、それ以降でも 約3,760万件ぐらいの検索結果が並びます。













「どこよりも高く・早く売ります」なんて常套句はあたりまえで「他社で駄目でも当社なら大丈夫」など、様々なコピーが並んでいます。


そのような検索結果の中にある一括査定サイト。




7~8社同時に査定依頼できるなど、不動産会社の評判をいちいち調べてから連絡する必要がなく便利そうな気もしますが、実際のところはどうなんでしょう?


「不動産会社なんてどこでも同じだろう!」なんて、ユーザーの声が聞こえてくるような気もしますが、利害関係のない不動産コンサルタントの意見としては、


「不動産会社選びこそがもっとも大切です!」と言い切れます。


正確に言いなおせば「不動産会社+担当者」です。


会社の評判が良くても、実際に査定や販売活動の中心となるのは営業担当ですから相性も含め、担当者の能力も大切です。


「愛想がよく話しやすい」など、接遇に関してのマナーや言葉遣いなんてのは基本ですが、それ以上に大切なのが難解な不動産に関しての知識総量や、不動産市場を的確に読み提案できるといった能力です。


たとえばですが、JR宇都宮東口駅徒歩圏で途方もなく安い物件があれば営業マンなんて必要ありません(そもそも不動産業者が買い取るでしょうから市場にも出回らないでしょうが)


的確に実勢価格や市場動向が読めている不動産営業マンが作成する査定書は、書類構成は様々にあれど価格は概ね同じ金額帯に収束します。


安すぎるのは論外ですが、高すぎるのも問題です。


根拠があって高いのは喜ばしいのですが、たんに競合する他社よりも目立ちたい理由で高値査定をしてくる業者が、本来なら最初に断るべきです。


「当社は販売力がありますからこの価格でも大丈夫です!」

「え~こんな素晴らしい家なのに、他社の営業さんは見る目がありませんねぇ」


などと見てくれの良い爽やかな営業マンに流暢に言われれば「へーそうなんだ。それじゃ……」となりがちですが、少しお待ちください。


行き着く先は不動産業界の悪しき慣習と言われる「物件の囲い込み」です。


不動産業者は取り扱い物件が多いほど華やいだ雰囲気になります。


全く同じ物件が広告に掲載されているのを見かけたこともおありかと思いますが、そもそも業者同士で情報を共有し販売活動を推進する目的として、専属専任や専任媒介契約においてはレインズという業者ネットワークに物件を登録することが義務付けられています。


複数の仲介業者から同じ物件が広告されていることがあるのは、売主から直接依頼を受けている会社はあくまでも1社ですが、情報が共有されることにより、それ以外の会社は元請けの業者から広告応諾を取り、広告しているのです。


これにより買主・借主などの目に売却物件の情報が目に留まりやすくなり、売主なども早く目的が達せられることになります。


このような形で契約した場合は元付けは売主から、買主は買い客側からそれぞれ仲介手数料を頂戴する訳ですが元付が直接買主を見つけて契約した場合には売り・買い双方から仲介手数料を頂戴できますので利益が「倍」になります。


これを両手取引といいますが、どのような業者でも両手で取引したいのは本心です。


ですが、そこは紳士協定に基づき他業者の協力を得て販売活動をする業者が大半なのですが「囲い込み」業者は違います。


彼らはまず口八丁で媒介契約を取得することを目的とします。


そして市場よりも値段の高い物件については、積極的に販売もせずに放置しておいて


「いや~頑張っているのですがなかなか引き合いが無くて厳しいかもしれませんね。つきましてはお値段をさげて……」なんて、自分は悪くないといった論調で値下げを要求してきます。


物件を売る方は、当然に売却理由があるのですからしかたがないと値段を下げるしかありません。


値ごろ感がでてくれば、他業者から引き合いがでますがそれに対しては「商談中です!」と断ったりします。


この商談中は便利な言葉で本当か嘘かは別として「商談中です!」と言われれば、買い客側の業者はそうですかと引き下がるしかありません。


個人的な話ですが某大手業者では、半年以上売れ残っている物件も含めて全て、問い合わせれば「商談中です!」と言われてしまいます。


過去に、あまりにも不義理な行動が目に余り糾弾したことを根に持っているのかなと……


もちろん他業者から引き合いがあっても断っていることを、売主さんは知りません。


もちろんそのような業者は僅かばかりですが、今回は経験豊富な不動産業者からの立場で、一括査定のデメリットについて解説します。


1.査定価格があがり、相場からかけ離れた査定金額が提案される。


前項までに解説した囲い込みの内容と重複しますが


業者は自社で取り扱う売り情報が1件でも多く欲しいのは、商売であるから当然なのです。


一括査定サイトを利用するとシステム登録している会社には、顧客情報が一斉メールされてきます。


はなから数社が競合にいる状態で情報を受け取る訳ですね。


そうなれば少しでも高く査定して、目を引きたいのが人情です。


ところが不動産には適正相場が存在します。


不動産業者はプロですから、過去の事例や状態などの情報を基に査定すれば適正相場を基準として例えば1,800~1,900万円が査定価格として同じような価格が並ぶことになるのですが、それでは目を引かない。


そこで2,000~2,100万円なんて査定書を出してしまう。


査定書を提出する会社もその金額で売れるなんて思っていません。


他社より目を引きたいだけ。


誰だって少しでも高く売りたいのは人情です。


当然、査定額の高い会社の営業マンから「ウチは豊富な実績とネッワークがあるから、この価格でも売ることができるんです。ご安心ください!!」などと弁舌爽やかに自信たっぷりに言われたら「そうなのかな?」と思ってしまいますよね。


はっきり言っておきますが、九分九厘その価格では売れません!


あたりまえですが購入を検討されている方は、下手をすれば不動産会社の営業マンより検討エリアの相場をよく知っています。


気になる業者をお気に入り登録して、メルマガや最新の物件情報なんかも入手しています。


さきほど解説した不動産業のネットワークであるレインズへの物件登録は、媒介契約締結後から専属専任で5日以内、専任契約は7日以内(一般媒介は登録が義務ではありません)


つまりその間は、他業者の情報を他の不動産業者が知ることはできません。


そのためお客様から「○○町で2,300円の気になる物件が出たみたいなんだけど、どう思います?」と連絡を戴きレインズで検索しても、登録がされていなければでてきません。


そこで致し方がなくお客様から業者名とおおよその概要を聞きとる(SNSなどで概要書を送付して戴くなど)どちらが不動産業者なのか良くわからない状態が起きてしまいます。


お客様が情報たいし敏感なのは、融資を組むなどして高額な不動産を購入する目的があればこそです。


そのような方が明らかに相場よりも高い物件を、特別な理由もなしに購入しようと思うはずがありません。


で、どうなるか




言わずもがな「いや~頑張って広告をしているんですが反応が芳しくないですね。お値段で調整したほうが良いかも……」なんて、業者のペースで進められてしまいます。


もちろん法律上で問題がある訳ではないですし、それが営業テクニックだと開き直れればそこまでなんですが……道義的にどううなんでしょうか?


もちろん多くの不動産業者は誠実にビジネスをしているのですが、一括査定で複数の業者が同時にスタートした場合には、査定価格を上げて目を引きたい心理も分かります。


それ以外にも下記のような点については、予め検討しておくことをお勧めします。


2.査定会社の数だけ訪問され、査定書が提出されるので混乱しやすい。


3.依頼に値しない会社が紛れ込んでいる。


4.一斉に連絡が来て鬱陶しい!


最後に個人的な意見ではありますが、一括査定は自分で業者を選択せずに査定が依頼できますので、業者探しに悩まないので「ラク」


メリットはこれのみです。


その代わり甘言に踊らされず業者を選定する「目」が必要です。


高額な不動産の売却・購入は、良い業者選びが何よりも大切だからです。


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2022年2月10日木曜日

【あなたのお家!間取りで査定価格は変わるのか?】AIにはわからない家の個性と売り方とは!?

マンションや戸建ての査定は㎡数などの大きさの他にも、建築年数や建築会社・建物構造や使用部材、設備そして近隣の販売事例により総合的に算出されます。


例えばマンションの場合で60㎡、建築年月日やデベロッパー・設備等がほぼ同様だとした場合に間取りにより査定額が変化するかということですが


答えは「変わる」となります。




一般的に新築分譲時は、設計段階からある程度の個性を出しつつ万人受けするという命題で設計されます。


じつはこれが難問で、中古マンションなんかの資料を集め10枚以上を見比べていくしまいにどれも同じように見えてきますが、これは上記の「個性を出しつつ万人受け」の結果、あまり冒険しない間取りが平均値になることが理由です。


よく言えば無難な間取り。


悪く言えば代わり映えのしない間取り。


このような意味合いによる間取りの違いは査定価格にあまり影響を与えませんが、3LDKを1LDKにリノベーションしたような場合は査定額が大きく変化することがあります。


場合によってはせっかくのリノベーションが、マイナス評価につながることもあるのです。


これは注文住宅などにおいてとくに言えることですが、インターネットや雑誌などで個性的な家の記事を探せば幾らでも見つかるでしょう。


その中で自分が求めているライフスタイルや感性に合う切り抜きなどを集めファイルにして、間取りの打ち合わせに持参される方が多くいます。


高額な新築住宅を注文建築で依頼するのですから、そのような要望は予算の許す限りどんどん取り入れるべきですし、口コミ情報でために見かけるように「こんな間取りにしたいとお願いしても、まったく聞いてもらえません」などとあるように、設計士の中には合理的ではない、一般的ではない(中には面倒くさいからなんて理由もあるかも知れませんが)などの理由で、のきなみ脚下をされることもあるようですが、そのような設計士や工務店などには発注しないのが正解でしょう。


ただし構造上や建築基準法上で実現できないものはその限りではありませんが……


「お金を払うのは私たちなのだから、やりたいようにやる!」これで構いません。


家族が住む家です。満足できるようにするのが一番です。


ただし……設計士や不動産営業も、明らかに後悔するのが見えている設計箇所にまで口をつぐんではいられません。


「ご要望は承りますが、ここの部分はこのようにしては如何でしょうか何故なら……」と脚下ではなく代替案としてやんわりと提案してくれると思いますが、そのような提案は可能である限り受け入れたほうが良いとは思います。


また何を要望しても「いいですね!それでいきましょう」と相槌ばかりの担当者は、余程要望が理にかなっており代替案を提案する理由がないなどの特殊な事情を除き、何も考えていないだけですから心配です。


さて、ここから本題に入りますが、要望を全て取り入れた住宅はかなりの高確率で個性的に仕上がります。


最初から「売る」ことなど考える必要などないかも知れませんが、不動産は住むと同時に資産性も考慮する必要もあります。


このバランス感覚は難しいのですが、誰しもが住宅を購入する特に注文住宅や大掛かりなリノベーション工事を実施する方は「絶対に手放さず生涯において住み続ける家だ」との思いがあります。


私たちお世話する不動産業者としても、末永く済み続けていくことが一番ですし喜ばしいのに違いないのですが、長い人生は何があるのか分かりません。


勤務先から、現地に骨を埋めろとばかりに片道切符で海外赴任命令が出される場合もあるでしょうし、人間である以上は健康面などで問題が生じることも充分に考えられます。


そのような様々な理由により家を売却する場合、個性的な家はマイナス評価になる場合が多いのです。


もっともこれは、査定する営業マンにより大きくことなります。


不動産業界にもDX化が進んでおり、従来はある意味で職人芸に近かった不動産査定も、AIにより不動産業未経験者でも必要項目を入力するだけで、近隣事例比較法や収益還元法・原価法などを加味して作成してくれるソフトの導入が大手不動産会社を中心に増加しています。


私も試しにと使用したことがありますが、ソフト自体は良くできています。

見栄えのする提案資料が、誰でも簡単にできてしまうのですから労力も減ります。


ですがあくまでもAIによる査定ですから、例えば最近流行りのアウトドア派なら飛びつく個性的な住宅なども、ソフトによっては詳細に入力して査定価格に反映させることも可能なのでしょうが、大概は市場調整率(市場にうけいれられるかどうかの営業マンの主観)という、根拠が不明瞭な数字で査定されます。



そもそも内装に木材を使用した場合においても、使用されている木材が何の種類なのか価格や特徴も含めて知っている営業マンは、私の知る限りほとんどいません。

例えば内装材として使用される木材をざっくりとあげるだけで下記のようなものがあります。


パイン材・タモ材・ナラ(オーク) 材・アルダー材・ウォールナット(胡桃) 材・ブナ(ビーチ) 材・チーク材・シナ材・メープル(楓)材・ラバーウッド材・ブラックチェリー材・杉材・桐材・桧材・マホガニー材・バーチ(かば桜)材・ニレ材・ゼブラウッド材・ ケヤキ材

価格はもとより、木目の特徴や加工のしやすさや耐久性、経年変化による色合いの変わり方などそれぞれ異なりますから、本当に「木」を良く知っている設計士などは、使用箇所に併せて適材に使用します。

ところがAI査定だと、市場調整率で入力終わり。

そもそも営業マンが木材の種類を理解していなければ、システムに入力欄があったとしてもできないのですから価格には反映されません。

他府県で自然素材利用のデザイン住宅を販売して地元では知る人ぞ知る工務店の社長から、最近、聞いた話なのですが、その工務店で十数年前に建築したお客様が転勤になり、戻ってくる可能性が著しく低いことから大手仲介会社に査定を依頼したとのこと。

査定金額は1,800万円

お客様が工務店の社長と顔を突き合わせ、木材の種類も吟味してデザインし、こだわりの暖炉を取り付けた家です。

「さすがに、こんな金額じゃ情けなくて……。でも営業マンがいうには、あまりにも個性が強すぎて需要が少なく、コレでも高めに査定したぐらいですと言われて……」

そこで自社の建築に自信とこだわりのある社長が「ヨッシャ!ウチから販売する」と、ホームページに写真を掲載し、こだわりの内装木材やデザインなど、詳細に解説して販売を開始したところ僅か1週間「2,500万円」で売却できたとのこと。

大手仲介業者の営業マンが査定システムを使用しているのかどうかまでは分かりませんが「その差なんと700万円!」

タイミングや、その工務店の社長が作成した広告が秀逸だったなどの理由もあることから極端な例ではありますが、査定する営業マンや販売方法で大きく変わるのがこだわりの満載の個性的な家の特徴なのです。

あくまでも個人的な意見としてお聞きいただきたいのですが、注文住宅や大規模リノベーションでは予算の許す限り、多少大胆でも家族の満足度を重視すべきです。

他人が住む訳ではないのですから。

ただ理由があって売却を検討する場合には、住宅を、そして地元を知り尽くしている不動産会社に依頼するのが一番確実です。

リアルタイムな実需を把握するには地場に根ざして、長年取引を積み重ねた経験が不可欠なのです。

それを知らずして、物件それぞれの個性をひきだすことはできないのです。

個性的な住宅の査定依頼をどこにしようか悩まれている方は、ぜひ弊社までお気軽にご相談ください。


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私、荻原功太朗(宅建士・不動産コンサルティングマスター)は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
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