【あなたのお家！間取りで査定価格は変わるのか？】AIにはわからない家の個性と売り方とは！？

マンションや戸建ての査定は㎡数などの大きさの他にも、建築年数や建築会社・建物構造や使用部材、設備そして近隣の販売事例により総合的に算出されます。

例えばマンションの場合で60㎡、建築年月日やデベロッパー・設備等がほぼ同様だとした場合に間取りにより査定額が変化するかということですが

答えは「変わる」となります。

一般的に新築分譲時は、設計段階からある程度の個性を出しつつ万人受けするという命題で設計されます。

じつはこれが難問で、中古マンションなんかの資料を集め10枚以上を見比べていくしまいにどれも同じように見えてきますが、これは上記の「個性を出しつつ万人受け」の結果、あまり冒険しない間取りが平均値になることが理由です。

よく言えば無難な間取り。

悪く言えば代わり映えのしない間取り。

このような意味合いによる間取りの違いは査定価格にあまり影響を与えませんが、3LDKを1LDKにリノベーションしたような場合は査定額が大きく変化することがあります。

場合によってはせっかくのリノベーションが、マイナス評価につながることもあるのです。

これは注文住宅などにおいてとくに言えることですが、インターネットや雑誌などで個性的な家の記事を探せば幾らでも見つかるでしょう。

その中で自分が求めているライフスタイルや感性に合う切り抜きなどを集めファイルにして、間取りの打ち合わせに持参される方が多くいます。

高額な新築住宅を注文建築で依頼するのですから、そのような要望は予算の許す限りどんどん取り入れるべきですし、口コミ情報でために見かけるように「こんな間取りにしたいとお願いしても、まったく聞いてもらえません」などとあるように、設計士の中には合理的ではない、一般的ではない（中には面倒くさいからなんて理由もあるかも知れませんが）などの理由で、のきなみ脚下をされることもあるようですが、そのような設計士や工務店などには発注しないのが正解でしょう。

ただし構造上や建築基準法上で実現できないものはその限りではありませんが……

「お金を払うのは私たちなのだから、やりたいようにやる！」これで構いません。

家族が住む家です。満足できるようにするのが一番です。

ただし……設計士や不動産営業も、明らかに後悔するのが見えている設計箇所にまで口をつぐんではいられません。

「ご要望は承りますが、ここの部分はこのようにしては如何でしょうか何故なら……」と脚下ではなく代替案としてやんわりと提案してくれると思いますが、そのような提案は可能である限り受け入れたほうが良いとは思います。

また何を要望しても「いいですね！それでいきましょう」と相槌ばかりの担当者は、余程要望が理にかなっており代替案を提案する理由がないなどの特殊な事情を除き、何も考えていないだけですから心配です。

さて、ここから本題に入りますが、要望を全て取り入れた住宅はかなりの高確率で個性的に仕上がります。

最初から「売る」ことなど考える必要などないかも知れませんが、不動産は住むと同時に資産性も考慮する必要もあります。

このバランス感覚は難しいのですが、誰しもが住宅を購入する特に注文住宅や大掛かりなリノベーション工事を実施する方は「絶対に手放さず生涯において住み続ける家だ」との思いがあります。

私たちお世話する不動産業者としても、末永く済み続けていくことが一番ですし喜ばしいのに違いないのですが、長い人生は何があるのか分かりません。

勤務先から、現地に骨を埋めろとばかりに片道切符で海外赴任命令が出される場合もあるでしょうし、人間である以上は健康面などで問題が生じることも充分に考えられます。

そのような様々な理由により家を売却する場合、個性的な家はマイナス評価になる場合が多いのです。

もっともこれは、査定する営業マンにより大きくことなります。

不動産業界にもDX化が進んでおり、従来はある意味で職人芸に近かった不動産査定も、AIにより不動産業未経験者でも必要項目を入力するだけで、近隣事例比較法や収益還元法・原価法などを加味して作成してくれるソフトの導入が大手不動産会社を中心に増加しています。

私も試しにと使用したことがありますが、ソフト自体は良くできています。

見栄えのする提案資料が、誰でも簡単にできてしまうのですから労力も減ります。

ですがあくまでもAIによる査定ですから、例えば最近流行りのアウトドア派なら飛びつく個性的な住宅なども、ソフトによっては詳細に入力して査定価格に反映させることも可能なのでしょうが、大概は市場調整率（市場にうけいれられるかどうかの営業マンの主観）という、根拠が不明瞭な数字で査定されます。

パイン材・タモ材・ナラ(オーク) 材・アルダー材・ウォールナット(胡桃) 材・ブナ(ビーチ) 材・チーク材・シナ材・メープル（楓）材・ラバーウッド材・ブラックチェリー材・杉材・桐材・桧材・マホガニー材・バーチ（かば桜）材・ニレ材・ゼブラウッド材・　ケヤキ材

価格はもとより、木目の特徴や加工のしやすさや耐久性、経年変化による色合いの変わり方などそれぞれ異なりますから、本当に「木」を良く知っている設計士などは、使用箇所に併せて適材に使用します。

ところがAI査定だと、市場調整率で入力終わり。

そもそも営業マンが木材の種類を理解していなければ、システムに入力欄があったとしてもできないのですから価格には反映されません。

他府県で自然素材利用のデザイン住宅を販売して地元では知る人ぞ知る工務店の社長から、最近、聞いた話なのですが、その工務店で十数年前に建築したお客様が転勤になり、戻ってくる可能性が著しく低いことから大手仲介会社に査定を依頼したとのこと。

査定金額は1,800万円

お客様が工務店の社長と顔を突き合わせ、木材の種類も吟味してデザインし、こだわりの暖炉を取り付けた家です。

「さすがに、こんな金額じゃ情けなくて……。でも営業マンがいうには、あまりにも個性が強すぎて需要が少なく、コレでも高めに査定したぐらいですと言われて……」

そこで自社の建築に自信とこだわりのある社長が「ヨッシャ！ウチから販売する」と、ホームページに写真を掲載し、こだわりの内装木材やデザインなど、詳細に解説して販売を開始したところ僅か1週間「2,500万円」で売却できたとのこと。

大手仲介業者の営業マンが査定システムを使用しているのかどうかまでは分かりませんが「その差なんと700万円！」

タイミングや、その工務店の社長が作成した広告が秀逸だったなどの理由もあることから極端な例ではありますが、査定する営業マンや販売方法で大きく変わるのがこだわりの満載の個性的な家の特徴なのです。

あくまでも個人的な意見としてお聞きいただきたいのですが、注文住宅や大規模リノベーションでは予算の許す限り、多少大胆でも家族の満足度を重視すべきです。

他人が住む訳ではないのですから。

ただ理由があって売却を検討する場合には、住宅を、そして地元を知り尽くしている不動産会社に依頼するのが一番確実です。

リアルタイムな実需を把握するには地場に根ざして、長年取引を積み重ねた経験が不可欠なのです。

それを知らずして、物件それぞれの個性をひきだすことはできないのです。

個性的な住宅の査定依頼をどこにしようか悩まれている方は、ぜひ弊社までお気軽にご相談ください。