宇都宮市の不動産屋のホンネの話: 4月 2021

2021年4月29日木曜日

【進むJR宇都宮駅西口の再開発事業！！】不動産価値を左右する再開発の行方を追う！？

ＪＲ宇都宮駅西口の再開発事業で、ペデストリアンデッキ南側の「宇都宮駅西口南地区」（約０.２ヘクタール）で再開発準備組合が進めている事業について、宇都宮市が市街地再開発事業として都市計画決定を行いました。

再開発については組合が主導しますが、本年度中にも事業計画を市に申請し、事業認可を得た上で本組合設立を目指しています。

再開発にあたっては有効利用の観点から、都市計画の都市計画決定で「南地区」の高度利用を変更するなど、よりよい街づくりへの足掛かりとしての事業に向けての準備が着々と進められています。

新たに変わる、宇都宮市街地に胸躍る思いがします。

ＪＲ宇都宮駅西口地区の再開発事業では、駅前のペデストリアンデッキ南側に位置する「Ｅ街区」の事業概要も明らかになっています。

地上20階、複合ビル計画　宇都宮駅西口 24年度完成目指す　再開発、ＬＲＴと一体意識（下野新聞）

地下１階、地上20階建て、高さ約80メートルの複合ビルを建設される予定で、宇都宮市が進める次世代型路面電車（ＬＲＴ）駅西側延伸計画や将来の駅前広場再整備を見据え、一体的な整備が意識されています。

具体的な内容は商業施設やマンションで、災害時の避難所機能も備えるとのこと備える。２０２４年度の完成を目指すとのことです。

今回は、これまでのJR宇都宮駅周辺の再開発を振り返って見たいと思います。

JR西口の再開発は、西口大通や南地区の他にも、西口第四A～Cの3か所に分け計画されました。

宇都宮駅西口第四A地区第一種市街地再開発事業については宇都宮市駅前通り3丁目5番12号ですが、

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　【従前】

従前の暗いイメージが再開発により、交流拠点ともなる核施設として14階建てホテルが建築されているのはご存じの通りです。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　【現在】

宇都宮駅西口第四B地区第一種市街地再開発事業は宇都宮市駅前通り3丁目6番5号で実施され、こちらも平成22年には工事完了公告が行われ、従前地の面影はすでに残っていません。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　【従前】

宇都宮駅西口第四C地区第一種市街地再開発事業は宇都宮市駅前通り3丁目7番1号で実施され、こちらも平成12年には工事完了公告され様変わりしました。この地区では、従前地に古くから住まれている方以外は昔の面影はまったくと言っても見受けられないほど様変わりしています。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　【従前】

【現在】

このように変貌を続ける宇都宮市ですが、地区整備計画の根本にあるのは

「二核二軸の都市機能の明確化」です。

観光地としての歴史的な背景を持つ、東武宇都宮駅周辺部から二荒山周辺までをセンターコアとして、文化的資源や祭事など、全国に誇れる心象風景をより身近にして「都市の歴史」や「市民が育む文化」を周知するエリアとしています。

そして、JR宇都宮を中心とした再開発により都心機能を確保しつつ、都心部が積み重ねてきた歴史や文化を享受しつつ福祉施設やレストラン・カルチャースクールの充実などによりコミュニケーション溢れるまちの再生を行っています。

その「JRコア」と「センターコア」を、手軽に行き来することが出来る手段を構築することにより、不必要な車両の走行を抑制し脱炭素社会への足掛かりを示すと共に「愉しく豊かに暮らせるまち」を達成することが一連の再開発の目的です。

宇都宮の持つ歴史・自然エリアと都市部をアクセスするLRTも、都市再開発に欠かせない存在です。

今回、JR駅東側19か所の宇都宮市と芳賀町の沿線住民や識者らでつくる「芳賀・宇都宮ＬＲＴ（次世代型路面電車）停留場名称検討委員会」は同市内で第４回会合を開き、ＪＲ宇都宮駅東側19停留場の名称を「宇都宮駅東口」「清陵高校前」などに選定しました。

これらの名称は停留場のある場所や公共施設、沿線住民のアンケートなどに基づいて決められ、近く提案書を両市町長に提出し、今月内にも両市町が決定される運びとなっています。

コロナ禍における業績不振により、飲食業が撤退するケースが様々なニュースで目にしますが、宇都宮市については「街の再開発」に呼応するように、カフェなどの新規出店が活性化しています。

これらの原因も「街の発展に期待する」意識のあらわれではないでしようか？

弊社では売買はもちろんのこと、新規出店に関しての店舗斡旋や相談業務など、不動産に関するあらゆる相談を承っております。

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2021年4月24日土曜日

【世界規模での木材高騰で新築住宅の価格が値上がりへ！？】今、狙うべきは中古市場だという理由とは！？

コロナによるロックダウンは世界的に影響を広げ、現在も留まることを知りません。

日本においても再び緊急事態宣言が発令が決まり、いったんは収まったかに見えても、宣言解除後すぐに第三波・第四波と事態は悪化の様相を見せ、頼みの綱と言われるワクチン接種についても、政府が当初、予定していた全国民への接種予定を大幅に見なすなど事態は深刻化しています。

それらによる経済界への影響は、宿泊・旅行など観光業界や飲食業界への影響が最も大きく、私たち不動産業界への影響は比較的少ないと言われてきました。

ですが新築建築に関してはその限りではありません。

現在において頭を抱えているのが、住宅用の構造木材の供給不安です。

新築業界ではオイルショックを模して「ウッドショック」とも言われています。

特に深刻なのが梁などに使用されている北米産の米松で、品薄状態により価格が大幅に高騰しています。

大きな原因として、コロナによる世界的規模のロックダウンが上げられています。

このロックダウンにより、港に入る貨物船が激減しました。

これにより船会社も運行を減便し、港湾労働者に対して自宅待機や解雇などの処置を行い企業が生き残る対策を決行しました。

そんな渦中でも世界に先駆けるように中国は、いち早く国家体制ならではの強硬処置を実施し、速やかにロックダウンを解除、輸出入を再開しました。

ですが、相手先がそのスピードに順応することはできません。

輸出入先の各国港湾労働者が対応できないという悪循環が発生し、船は数日の寄港を余儀なくされ、経費が増加します。中国としても効率のために減便を行い、結局は「負のスパイラル」が発生している状態が続いています。

これらのことから海上経路は混乱し、船便の運賃は大幅に上昇しました。

この運送費の上昇と供給量の不足も価格高騰の原因の一つですが、さらに追い打ちをかけているのがテレワークの推奨によりオフィス出勤の必要性がないと判断した知的労働者階級の郊外移住特需です。

日本でも郊外移住は発展を見せていますが、政策としての低金利とそれによる株価高騰を背景として「金余り現象」が続いているアメリカは、日本の比ではありません。

郊外移住希望者による空前の住宅ブームが顕在化し、建築ラッシュによる材木需要が高まり、北米木材市場は過去最高値を日々、更新している状況が続いています。

このような情勢にたいして市場に敏感な中国は、輸入枠を拡大して世界中の木材を集める動きを活発化させています。

船賃の高騰と木材高値、この状況で日本に入ってくる北米産木材の価格がどのようになるかは説明するまでもないでしょう。
現在世界各国で「木材の奪い合い」が繰り広げられているのです。

アフターコロナで世界の先頭を走るアメリカと中国、この二大国の後塵を走る日本は、国際市場で競り負けています。

現在、日本が求める品質と購入希望額では木材が回せてもらえなくなっています。(-_-;)

このウッドショックは世界的な規模で発生しており、コロナの終焉が見通せない現状において先は見通せず、そればかりか事態は深刻化し、かつ長期化するという意見が多数を占めています。

これらの減少が長期化すれば、建築費などの価格に反映され結果的にこれから新築住宅を建築するユーザーがその負担をすることになります。

大手ビルダーは、構造材不足により契約工期での着工ができない現場が数多く発生しています。

こうなると単なる“お金”の問題では無くなってきます。

ねんのため木材の種類について解説を加えておきます。

一般的な大手ビルダーは、SPFホワイトウッド集成材を多用しています。

このホワイトウッドが、先ほどまでに解説した北米産やカナダ産木材です。

日本木材市場ではSPFホワイトウッド集成材の卸値が、ここ1年で約2倍まで高騰しています。
これまでに解説した内容をご理解戴いていればお分かりになるかと思いますが、ウッドショックが長期化した場合には新築住宅の建築価格が更に上昇することは容易に想像できることです。

もっとも大手ビルダーを中心として「海外が駄目なら国内があるさ」とばかりに国内産木材の争奪戦を繰り広げ、これもまた価格を上昇させています。

すでに契約をした、もしくは駆け込みで契約を行ったからと安心は出来ません。

建築御請契約書の約款には、必ず記載されている「資材高騰時の契約額見直し」に関する条項です。

記載方法は会社により異なりますが、内容については

「請負契約額は現時点の建築費にて算出されている価格であり、資材高騰等、契約額に影響を及ぼす価格の不均衡が生じた場合に、その価格増加分は発注者が負担する」と言った内容です。

「そんな馬鹿な!!　ギリギリの予算で融資を組んで発注したのにいきなり値上げは契約違反だろう」となりますし、気持ちは分かります。

請負契約の基本的な考え方では、原価高騰を理由に一方的に価格を見直しすることを認めてはいません。

価格を変更する場合にも発注者のみにその負担をさせることは認めておらず、信義則に基づき協議の上、決定することとしています。

ですが価格の見直しについては請負に関する契約（民法632条各項）及び「建築業法」19条8項に基づき、約款にその内容を記載し説明を加えている前提において適法です。

問題は約款に記載されている内容を、現在の木材高値傾向も含め価格見直しの可能性が非常に高いと、一般ユーザーが理解できるように予め説明しているかどうかです。

この事態を想定していたという訳ではありませんが、2020年4月に改正された請負契約に基づき、国交省では令和2年9月に「発注者・受注者間における建設業法令遵守ガイドライン」を公開しています。

https://www.mlit.go.jp/common/001365336.pdf

心ある地場工務店などは、発注者のため赤字覚悟で資材高騰分の赤字を飲み込むかもしれませんが、年間着工数の多いパワービルダーはどうでしょうか？

赤字負担が積み重なれば、企業の土台を揺るがす事態にもなりかねません。

営業担当者に悪意はなくても、企業方針としてドライに対応するのではないかと私は予想しています。

新築住宅はもちろん素晴らしい。

ましてや、自分で考えた間取りを実現できる注文住宅はなおのこと私たち庶民の“夢”とも言えます。ですが、それも適正価格で供給されているという前提があってこそではないでしょうか。

新築で建築した場合でも、居住を開始すれば中古住宅になります。

私たちが中古住宅の査定を行う場合には、建築メーカーの違いなども査定根拠に加味しますが、時代ごとに異なる建築費の要素を加味することはありません。

「高値買いが中古査定額に影響を及ぼすことはない」という原則をご理解下さい。

あくまでも住宅の既存状態や市場流通性、物件的特性を重視します。

最初から販売を視野に入れて新築を建築する方はいないと思いますが、将来的な資産性を視野に入れて建築時期を検討するのは大切です。

そのような目端の利く方を中心として、リノベーションを視野に入れた中古住宅市場が活性化しているのも時代の趨勢と言えるのでしょう。

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2021年4月19日月曜日

【宇都宮市の魅力アップに不可欠の観光開発！？】そくぞくと出店される大谷エリア注目カフェを探る！？

宇都宮市が年間観光入り込み数として１２０万人を目標として掲げる大谷地域で近年、飲食店を中心とした新規出店が相次いでいます。

これは２０２３年を予定として市営大谷駐車場で計画されている、滞在型観光活性化拠点施設による相乗効果を期待してのものだと考えられます。

施設の運用により地域内の周遊促進が期待され、官民として、宇都宮市を代表する観光地として、一連の大谷史跡も含めた一大プロジェクトです。

このプロジェクトを確実なものとするために、宇都宮市は2018年４月に大谷資料館や大谷寺といった観光施設が集中する周遊ルート付近を対象として飲食店やホテル、物産店などの開発許可基準を緩和しました。

これらのことから大谷地区は、宇都宮市内において最も熱い開発スポットの一つとされています。

ＪＲ宇都宮駅東口に整備されるコンベンション施設の着工から約半年が経過していますが、そこでも大谷史跡を積極的にPRしようと、大谷石の切断ラインや奇岩群をイメージしたデザインが取り入れられています。

内部の建材として約60立方メートルの大谷石が使用される予定となっており、日本遺産に認定されている大谷石文化を県都の顔を彩るデザインとして導入することにより、大谷地区への観光客誘致を後押しする狙いがあります。

施設は2022年11月末の開業を予定しています。

この宇都宮市をあげての大谷地区活性化に貢献すべく、雰囲気のある個性的な飲食業者が出店機会を狙い、市場は活性化しています。

せっかくの機会ですので大谷地区で現在、営業している話題のカフェをご紹介します！！

THE STANDARD BAKERS （ザスタンダードベイカーズ）

ル・パン・ドゥ・ジョエル・ロブション等本格派のベーカリーショップで実績を積んだベーカリーシェフが焼き上げる個性豊かなパンと、多様性に富んだ料理を創り出すレストランシェフが、栃木の誇る素晴らしい食材を使ったフレンチ、イタリアンベースの料理を提供しています。

建物は地元大谷のシンボル的なドライブインを大型リノベーションした開放感溢れるベーカリー&レストランです。

店内で提供されるパンは、フランス産・北海道産の小麦、ライ麦粉等厳選した素材をバランス良く配合されたもの。素材・商品それぞれの個性にあわせて使用されています。

自家製酵母を採用しオリジナル性を追求するため、可能な限り独自製法・独自配合でパンを製造しているのが特徴です。

そのシェフ一押しのパンと、気持ち良い空間で食す創作的な料理で、

「地元大谷の集いの場とし愛されるような空間のベーカリー&レストランであり続ける。そんな場所を目指します」とシェフが胸を張ってコメントするお店です。

ROCKSIDE MARKET （【旧店名】大谷ミュージアム）

大谷砕石資料資料敷地内にあることから、ご存じの方も多いお店です。

店内はお洒落な雰囲気で、地元そば粉を使用したガレットや大谷いちごを使用したスィーツがお勧めです。

また店内では宇都宮近郊の作家による、大谷石を使用した各種の商品展示販売しており、それらを見て日常使いに取り入れるのも、また楽しみです。

作品として展示されている作品は、陶芸家の村田亜紀さんや、沖本東さんのなどの作品です。

大谷石の特徴とも言える、消臭効果の実用性にくわえ、目にも美しい作品の数々は、普段使いの日常に取り入れたくなります。

アイランドストーンコーヒーロースターズ（ISLAND STONE COFFEE）

インスタでもよく見掛ける、ガラス越しに店内の雰囲気がうかがえる、入り口がお花屋さんの知る人ぞ知るお洒落なカフェです。

店内入り口付近にある、季節にあわせチョイスされた鉢植えが気持ちを和ませます。

こだわりのコーヒーはカウンター越しに見られるハンドドリップで入れられ、大きな窓から差し込む光で店内は明るく、花に囲まれた別世界のような雰囲気。

この雰囲気は2階席まで続き生花やドライフラワーで彩られた席に座り、ゆったりとくつろぐことが出来ます。

こだわりのコーヒーももちろんですが、モンブランなどの菓子類にもこだわりのあるお店です。

JIGGLE （ジグル）

大谷地区周遊に自転車を利用される方は多いのですが、そんな方にお勧めなのがこちらです。

サイクルスタンド常備の、サイクルカフェと言うコンセプトは県内でも珍しいスタイルです。

サイクリングの途中にちょっと一休みはもちろんのこと、「お子様連れも歓迎します」とのことですので、「子連れでお洒落なカフェはちょっと……」というご家族にもお勧めのお店です。

店内では地元新鮮野菜の直売や、地元を中心とした雑貨も販売されています。

コロナ禍による外出自粛の影響により観光業界や飲食業界は打撃を受けています。

そんな渦中でも宇都宮市では、駅前再開発やLRTによるスマートシティ構想の実現、そして大谷地区を全面的にバックアップする様々な企画を打ち出しています。

カフェに転用するための古民家再生リノベーションや、新規出店計画のためのコンサルティングなど不動産に関するご相談は、地元密着の弊社が誠心誠意ご対応させて戴きます。

どうぞ、お気軽にご相談下さいませ。

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2021年4月14日水曜日

【進むLRT沿線開発！平出町にトランジットセンターゾーンが！？】国が目指す中古住宅の流通促進策は成功するのか？

4月に入り新年度に入りました。

宇都宮市でも、「新年度」にふさわしく、新たな計画や事業の実績報告が随所に見受けられます。

先日のコラムでも紹介した、栃木県宇都宮市西川田地区の「総合スポーツゾーン西側」市道に計画された円形環状交差点（ラウンドアバウト）が30日に開通しました。

栃木県内では２カ所目、市街地では初の設置となり、減速した車が次々と合流し、サークルの中を周回している姿は、なかなかに面白いものです。

この交差点は環道を走る車両が優先で、通行車両は手前で減速・徐行して安全確認してから進入し、時計回りでサークル内を走行して、サークルから出る時には左折合図を出しながら離脱します。

まだ不慣れな方が多いのか、左折合図を忘れる車両や、合流のタイミングが上手くいかず手前で立ち往生している姿も見受けられますが、すぐに慣れていくでしょう。

地元のランドスケープとして愛されるようになって欲しいと思います。

また、次世代型路面電車（ＬＲＴ）沿線の平出町と下平出町に「トランジットセンター（ＴＣ）ゾーン」として整備する都市公園の都市計画素案がまとまり、具体的な内容についての情報が公開されました。

交流施設など３.６ヘクタール　宇都宮市ＬＲＴ「ＴＣゾーン」素案（下野新聞）

名称は「東部総合公園」と決定され、区域はＬＲＴ停留場北側の約３.６ヘクタールとされました。

ＴＣはＬＲＴとバスや自転車などとの乗り換え施設。ＴＣゾーンは民間の手法を活用し、ＴＣと一体的に整備される予定となっています。

施設としては、「スマートシティ宇都宮」らしく、「テクノロジーと自然調和」を意識して、３人制バスケットボールやスケートボードといった都市型スポーツを基本とした交流施設のほかにも、農産物の直売所、カフェやレストランなどを想定して計画を進める予定となっています。

このように新年度として新しいプロジェクトが立ち上がり活性化しているわけですが、不動産に関しても新しいプロジェクトが動き出しています。

「住宅ストック市場活性化への取り組み」です。

住宅ストック市場、日本においては「中古市場」と表現した方が通りもよいかも知れません。

現在、日本における住宅新築業界は極端な2極化が進んでいます。

いわゆるローコストと高性能・高品質住宅です。

この傾向はコロナ禍以降ますます加速化し、会社の規模でも異なりますがIT対策に順応し、SMSなどを駆使しながら購入のしやすい価格帯でデザイン性などに特化したローコスト住宅が業績を伸ばす一方、ZEH（ゼッチ）やLCCM（ライフサイクルカーボンマイナス）など高気密・高断熱・高性能住宅建築での差別化を図り業績を伸ばす会社です。

このいずれにもよらない中途半端な建築会社は、長引くコロナ禍で業績を悪化させています。

ローコストと高性能の二極化。

極端な構図でありますが、どちらが良い・悪いということはありません。

見た目お洒落で購入価格が低い住宅を選ぶも、適切なメンテナンスをほどこせば「100年」持つ住宅を選ぶも購入者の価値観次第です。

ですが、忘れてはならない建築価格。

高性能住宅は目に見えない部分に費用がかかりますが、それは当然のことです。

目に見えない部分にも手を抜くことなく高性能建材を多用し、経年変化を受けづらい部材を選別して使用するのですから費用が高くついてあたりまえです。

「高性能の家は高くつく」そのかわりに「快適な住環境で、家も長持ちする」ということです。

高性能住宅もクロスを張ってしまえば内部構造を見ることも出来ませんから、暖房光熱費にかかる費用や居室内における温度ムラがないなど、体感しなければ分からないですし、住宅の見た目で判断することも出来ません。

ローコストや高性能住宅、このどちらにおいても、入居当初ピカピカであった住宅が経年劣化でそれなりになります。

一昔前から、日本の住宅寿命は30年前後と言われてきました。

今でも年配者の多くは、この言葉を疑いもなく信じ込んでいます。

税法上の減価償却期間も、木造22年、マンションなどの鉄筋コンクリート造で47年とされています。

もちろん税法上の減価償却は建物寿命と一切、関係がありませんが、日本における「木造住宅の寿命30年説」も、この税法上の減価償却期間が根拠とされているのかも知れません。

この考え方は高温多湿という日本の自然環境の中で、構造躯体の多くが「木」であるということと、今では普通である通気工法や防湿防水シートの普及が進んでいない時代の建築技術によるものであり、ローコスト住宅はさておいても、高気密・高断熱・高性能住宅であれば、「適切なメンテナンスをほどこす」という前提があるものの、「100年住宅」はあたりまえになっています。

躯体が「石」であることや気候の違いはありますが、例えばイギリスでは「築100年超」住宅はあたりまえで、築200～300年の住宅も適正な評価で売買されています。

そこで、問題となるのが日本における中古市場です。

私たち不動産業界の人間はインスペクションの斡旋なども含めて、住宅性能の違いによる「評価」も理解し、実際の査定においても「適正評価」するのですが、高性能住宅であっても「金融機関」が、貸してくれません。

「築30年……いや～申し訳ないのですが建物の評価は出来ませんから、ご希望する金額はとてもとても」

こちらがどんなにインスペクション記録（建物現況調査書）や、建築当時の構造図面、住宅オーナーが行ってきたメンテナンス記録を提示して言葉を尽くしても

「当行の審査基準から外れていますので」と、言われてしまいます。

納得して高額な建築費で高性能住宅を建築し、その後も大切にメンテナンスしてきた住宅。

私たちも適正に評価し、査定額を算出します。

ところが、金融機関が評価してくれない。

結局は中古市場において、「高性能住宅を購入する時には自己資金が潤沢になければ購入出来ない」という構図が出来上がっています。

このような状況で、脱炭素化に貢献するLCCM住宅や、高性能を前提として創エネシステム（太陽光発電）を搭載条件とするZEH住宅など、あたりまえに建築費が高くなる住宅建築を推奨する前に

「ストック市場（中古市場）における金融機関対策が、先だろうと!!」と、様々な不動産業界の会合などで私が声を上げてきたことと関係はないと思いますが

やっと、国交省も重たい腰をあげました。

それが「良質住宅ストック形成のための市場環境整備促進事業」です。

直接の対応は「国土交通省住宅局住宅生産課住宅瑕疵担保対策室」になります。

取り組み概要としては以下のように公表されています。

【事業概要】

【維持管理やリフォームの実施などによって住宅の質の維持・向上が適正に評価されるような、住宅ストックの維持向上・評価・流通・金融等の一体的な仕組みの開発・普及等に対する支援を行う事業】

これをきっかけに、良質な住宅が適正評価（特に金融機関）され、ストック市場が活性化されることを願っています。

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2021年4月8日木曜日

【全国地震動予測地図2020年版が公表される！】宇都宮市の今後30年の災害予測はどうなったのか？

2021年3月26日「全国地震動予測地図2020年版」が公表されました。

この地図は今後30年以内に震度6以上の揺れが起きる確率を予測した地図で、更新ごとに地震規模と確率を再検討して公表されます。

地図作成については日本海溝沿いの地震活動の長期評価や、南海トラフ沿で発生する地震確率論的な津波評価なども加味し、過去地震データからその周辺で起きた地震分析も加味して作成されていることから、更新のたびにその精度が高くなります。

この予測地図は国立研究開発法人防災科学技術研究所により公表されていますが、更新は2019年以来2年ぶりとなります。

地域ごとの情報については下記のアドレスから検索することが出来ます。

https://www.j-shis.bosai.go.jp/

また国立研究開発法人防災科学技術研究所では「地震」だけでは無く、別アドレスで「津波」に関する予測地図も公開されています（宇都宮市には直接関係しませんが、ご親族や友人など、対象地に住んでおられる方への配慮になる情報だと思います）

http://www.j-this.bosai.go.jp/

さて、これらのサイトから宇都宮市がどのように予測されたかについて解説をおこないます。

J-SHIS 地震ハザードステーションを開くと、連動して地図が表示されます。

システムを読み込みますので、地図の反映に多少時間もかかりますが、開いた地図は以下のように条件を指定して表示することが出来ます。

1.確率論的地震予測地図

2.長期間ハザード

3.地震分類別地図

4.条件付超過確率

5.想定地震地図

6.微地形区分

7.表層地盤

8.深部地盤

9.曝露人口（昼間・夜など時間帯により変動する人口率）

確認したいジャンルを指定すれば、該当する地域が「視覚的」に表示されます。

例えば宇都宮市の「確率論的地震予測地図」を開くと、下記のように表示されます。

地図が見難くて恐縮ですが、地図の中心が宇都宮市です。

中心部が黄色くなっているのがお分かり戴けると思います。

これは概ね30年以内に震度6以上の地震が発生する確率を色で表示分けしています。

広域地図では宇都宮中心部は0.1％～3％の範囲となっていますが、拡大すると確率0％（メッシュが白）となります。

つまり確率論的には今後30年間、震度6以上の地震被害について宇都宮では心配する必要がほぼありません（無論、確率論ですから絶対とまで言い切れませんが……）

さて宇都宮中心部から東側に移動した上河内SAよりも東では6％～26％と可能性が高くなります。

但し最も警戒が必要な地域として、予想確率26％～100％の地域では紫色の表示がされます。

宅建業法の改正により、取引時において「ハザードマップ」の説明が義務化されています。

具体的には私たち不動産業者は、下記の点について留意し説明を行うことになりました。

1.水防法に基づき作成された水害（洪水・雨水出水・高潮）ハザードマップを提示し、対象物件の概ねの位置を示すこと

2.市町村が配布する印刷物又は市町村のホームページに掲載されているものを印刷したものであって、入手可能な最新のものを使うこと

3.ハザードマップ上に記載された避難所について、併せてその位置を示すことが望ましいこと

4.対象物件が浸水想定区域に該当しないことをもって、水害リスクがないと相手方が誤認することのないよう配慮すること

ただし、これらハザードマップによる説明は、取引物件に該当する局所的な説明になることから、今回ご紹介した「全国地震動予測地図」などを用いたマクロな情報提供まで義務化されている訳ではありません。

天災は人間の力でどうこう出来るものではありませんが、予め情報を仕入れ備え備えることが大切です。

特に「全国地震動予測地図」更新ごとに最新版を確認して、地震予測に変動がないかを確認することは自己防衛の観点からも大切です。

そのような意味では、新築を検討する場合にも、構造体が耐震か制震か、はたまた免震構造にするかで安全性も建築費も異なります。

少なくてもマクロ・ミクロ双方の視点も含め予算を検討し、最適な建築方法を検討する必要があります。

また戸建て住宅やマンションなど一般住宅向けの火災保険の契約期間も、２０２２年度に現行の最長１０年から５年に短縮される見通しが強まっています。

背景に豪雨や台風などの自然災害の増加により、損害保険各社の火災保険の収支悪化があります。

契約期間の短縮で直近の自然災害の状況を保険料に反映しやすくなるため、結果的には契約者にとっては負担増となる可能性が高くなっています。

仕事の都合から住み替える場合もあるでしょうし、老後の定住地として「どこに住むか」を検討する場合もあるでしょう。

「安全で快適な暮らし」を実現するには、各研究機関で公表されている情報にアクセスし、検討することも大切な作業と言えるでしょう。

弊社では常に最新情報の入手に努め、宇都宮市内を中心にお客様に「安全で快適な暮らし」を提案出来るよう実践しております。

通常の売買に限らず、買い取りや不動産に関するご相談には広く対応させて戴いておりますので、どうぞお気軽にご連絡下さい。

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2021年4月2日金曜日

【２０２１年公示地価！栃木県内唯一の上昇基調は宇都宮のみ！？】コロナ長期化の影響でどうなるのか！？

国土交通省は23日、２０２１年１月１日時点の公示地価を発表しました！

工業地３年ぶり下落　住宅、商業地は下げ幅拡大　栃木県内公示地価（下野新聞）

コロナ長期化による全国の不動産取引価格の目安ともなる公示価格が、どのように推移し、また影響を与えていくのか、今後の市場動向を占う意味においても注目された地価公示価格の公表です。

まず全国的な公示価格推移を、傾向として見てみましょう。

2019年１月以降、毎年の地価公示価格は全国平均では全用途において５年連続上昇となっています。

全体としては上昇幅も４年連続で拡大し、上昇基調を強めています。

用途別で見ると、住宅地は３年連続・商業地は５年連続・工業地は４年連続の上昇となり、いずれの用途においても上昇基調を強めています。

三大都市圏においては全用途平均でも伸び率が高く、住宅地・商業地・工業地のいずれについても上昇が継続し、東京圏及び大阪圏では特に上昇基調が強い傾向から全国平均の地価の上昇を牽引する形になっています。

地方圏においても、全用途平均・住宅地については２年連続、商業地・工業地は３年連続の上昇となり、上昇基調の気運は全国的に拡大しています。

但し、あくまでも全国平均であることから都道府県ごとに見れば動きがありました。

地方圏で特に上昇基調の強かった地方四市（札幌市・仙台市・広島市・福岡市）では全ての用途で上昇しています。

これらの地方四市も、三大都市圏と併せて全国平均の地価の上昇を牽引しています。

さてそれでは、栃木県の変動状況を見てみましょう。

全国での変動率において住宅地では39位となり、残念ながら変動率は▲0.8とマイナスとなっています。

同じく全国での変動率において商業地では35位で変動率は▲0.5と、住宅地より変動率は低いですがマイナスとなっています。

次に、2016年以降の5年間の推移を見てみましょう。

栃木県全体としての地価は、残念ながら連続下落が続いていますが、下げ幅が小さくなっているのがお分かり戴けると思います。

あくまでも全国平均ではありますが、昭和49年以降の全国と栃木県の価格水神変動率を見ても、下げ幅が小さくなり平成25年以降は下がってはいるもののほぼ、水平に近くなっています。これは、全国的な傾向と比較してみても昭和60年と同水準地価ではありますが下げ止まり感が強まってきているのではないかとも考えられます。