2021年2月20日土曜日

【宇都宮市のLRT開発投資の好循環が地価に影響!?】増え続ける空き家問題は早めに解決を!?

国土交通省による「地価公示」令和2年1月1日時点における全国の地価動向をみると、全ての用途平均は5年連続の上昇となっています。


また全国的に地価の上昇幅も4年連続で拡大し上昇基調を強めています。


用途別に見ても住宅地は3年連続、商業地は5年連続、工業地は4年連続の上昇となり、いずれも上昇基調を強めています。



 分かりやすく三大都市圏の平均変動率でみると、全用途平均・住宅地・商業地・工業地のいずれも各圏域で上昇 が継続し、特に東京圏及び大阪圏では上昇基調を強めています。



地方圏でも、全用途平均・住宅地は2年連続、商業地・工業地は3年連続の上昇となり、いずれも上昇基調を強めている。


特に地方圏のうち札幌市・仙台市・広島市及び福岡市はその動きが堅調で、全ての用途 で上昇が継続しています。


宇都宮市を含むそれ以外の多くの地域においても、全用途平均・商業地が平成4年以来 28 年ぶりに上昇、住宅地は平成8年から続いた下落から横ばいとなり、工業地は 2年連続の上昇となりました。 


国土交通省不動産・建設経済局 不動産市場整備課研究チームによる分析では、地価の回復傾向が全国的に広がっている背景として、住宅地については、雇用・所得環境の改善が 続く中、低金利環境の継続や住宅取得支援施策等による需要の下支え効果もあって、交通利便性や住環境の優れた地域を中心に需要が堅調なことがあげられました。


宇都宮市もLRT(次世代型路面電車)の整備が投資を呼び込み、街として場所の価値が確実に上昇しているのは地価動向から確認できます!


開発なくして街の成長はないのです!


長期の地価動向を見ていても、開発投資のされない場所はどんどん過疎化が進行し荒廃していくだけなのが現実です。


商業地については、景気回復、良好な 資金調達環境の下、企業による人材確保等を目的として、オフィスビルに対する需要が堅調であり、空室率の低下・賃料の上昇傾向が継続するとともに、外国人観光客をはじめとする国内外からの訪問客 の増加により収益性の向上が見込まれる地域、交通インフラの整備や再開発の進展に伴い利便性や 繁華性の向上が見られる地域などで、店舗、ホテル等の需要が堅調であり、地価上昇の要因となって いました。


これらの上昇傾向は、あくまでも令和2年1月1日時点における上昇傾向ですので、コロナ不況が長引く中、どのような影響が及ぼされているかは、令和3年の「公示価格」発表を待つほかありません。


ただし、宇都宮市内に限って言えば土地価格や住宅価格が下落する傾向は、現在のところ見受けられません。


全国的にも、更に上昇するかは定かではありませんが横ばい程度で推移するのではないかと予測されています。


皆様、以外にご存じないのが我が国の国土面積で、平成30年報告では 3,780 ha とされています。


このうち森林が約 2,503 ha と最も多く、次いで農地が約 442 ha となっており、これらで全国土面積の約8割を占めています。


続いて住宅地、工業用地等の宅地は約 196 ha道路は約 140 ha水面・河川・水路が約 135 ha原野等が約 35 ha となります。


全国的にみても、私たちは概ね国土の2割以内のところで暮らしているのです。


そこで森林等の開発や、農地などの土地利用転換の話が出る訳ですが、平成 29 年の土地利用転換面積は、約 22,100ha で平成28年と同様でした。


例年の転用内訳としては農林地及び埋立地から都市的土地利用(住宅地、工業用地、公共用地等)への転換面積は約 15,400haで農地から林地への転換面積は約 4,700haとなり、平成3年以降でみると概ね20,000 ha前後が毎年転用されているようです。


このようなデータを正確に把握し、地域差の無いレベルでの詳細な運用が出来るために

リーマンショック以降、不動産市場の動向把握などを目的として、不動産価格指数(住宅・商業用不動産)が整備されました。


しかしこの不動産指数は漏れも多く、実情の動向把握が困難であるという指摘を受けて国土交通省では、新たなマクロ指標の整備に加え、地域(ミクロ)の不動産情報の新たな活用方法について検討することを目的として、「不動産市場のマクロ・ミクロ的な分析向上に向けた研究会」を設置しています。



この「不動産市場のマクロ・ミクロ的な分析向上に向けた研究会」は第2回までの研究報告が公表されており、全国的にみても問題となっている「空き家問題」についても、地域詳細情報を把握する研究が報告されています。


分析方法としては、現在の「空き家」を把握するだけではなく、空き家になりそうな地域を抽出し、予め予防策を講じようとする考え方です。




総務省による「住宅・土地統計調査」によると、平成 30 年の空き家は、平成 25 年と比べ、約 29 万増加した849 万戸とされていました。


また、総住宅数に占める空き家の割合(空き家率)は 13.6%でした。


平成 25 年からの集計と比較して 0.1 ポイント上昇しています。


空き家の内訳をみると「賃貸用又は売却用の住宅」が約 462 万戸別荘などの「二次的住宅」が約 38 万戸「その他の住宅」が約 349 万戸となっています。


これらを平成 25 年と比較すると「賃貸用又は売却用の住 宅」が約2万戸増「二次的住宅」が約3万戸減「その他の住宅」が約 31 万戸増となっています。



国土交通省の指針としても、この「空き家問題」を解消するためには、私たちの様な不動産業者などとの連携が不可欠とされています。


空き家問題を解消していくには、基本的に売る・貸す・壊す・直すといった活用の促進が欠かせません。


空き家が放置される背景としては、所有者がどの活用方法が最適であるかが分からず、また相談できる人もいないといった問題があります。


活用方法は所有者の状況や活用の目的、投資額などによって異なります。


また空き家活用が進まない大きな要因として、活用するための投資負担が重いという問題があります。

老築化により解体するにしても、解体費用が必要となりますし、賃貸運用に転用を考えた場合にも、人に貸すためには外壁や屋根の改修、水回り設備の交換など数百万円の初期投資が必要となるケースが多くあります。


空き家とは言っても立派な資産ですから、もちろん売却することが出来ます。


売却するにしても、空き家をそのままの状態で売却する、空き家を解体して売却する、宅地造成して販売するなど、不動産の状態によって様々な方法があります。

売却することで、管理する手間や固定資産税を支払う必要がなくなるため、思い入れのある実家だけど、将来、住む予定がないので売却しようか検討している方も多いのではないかと思います。


「空き家対策特別処置法」により自治体は空き家に対する立ち入り調査や指導、勧告、撤去命令などを行うことが可能になりました。

しかも下記の様な「特定空き家」に指定されると固定資産税は6倍に跳ね上がります。


・倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
・著しく衛生上有害となるおそれのある状態
・適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態
・その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にある 空き家等をいう。(2 2 項)


国としては、空き家を放置せず税負担を上げてプレッシャーをかけ処分や活用を促進する目的を持っています。


先にご紹介したように地域(ミクロ)ごとに、空き家予測までされる時代が到来しています。


今までは見過ごされていても、これからそうはいかないでしょう。


現在のところ、不動産価格は安定して推移していますが、長引くコロナ不況がどのような影響を及ぼしていくか先が見えません。


空き家売却を検討するのであれば、早く相談をするのが正しい選択です。


弊社では仲介による売却はもちろんのこと、積極的に買い取もおこなっています。また、資産としての運用方法に関しても無料で相談を承ります。


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2021年2月14日日曜日

【JR宇都宮駅東口の再開発を振り返る!コンベンション予約が好調!!】開発により不動産価値は上昇するのか!?

宇都宮駅東口の再開発は着々と進んでおります!


2022年1130日にJR宇都宮駅東口で開業するコンベンション施設の利用予約受け付けが昨年末から始まっています。

宇都宮市からの情報公開では予約開始から1カ月での全館使用予はは約5件、問い合わせは20件以上入っているとのことです。

コロナ騒動で暗い話題が多い中での明るい話題です。宇都宮駅東口開発の進捗状況は明るい話題です。


すでに皆様ご存じのことかと思いますが、コンベンション施設は約2千席の大ホールや約700席の中ホールのほか大・小会議室13室を備えており、展示会や催事、学会をはじめ、国際会議や企業会議といったMICE(マイス)と呼ばれる経済効果の大きいビジネスイベントでの利用を想定しています。


予約を受け付けているのは全館使用と大・中ホールの全面使用、大会議室2室の一体使用のみとのことです。


ここで改めてですが、宇都宮市東口開発の概要を振り返ってみたいと思います。



「宇都宮駅東口開発事業」では市有地約2.6ヘクタールに、公共施設部分として大ホールを備えるコンベンション施設、LRT停留場や宇都宮駅に直結する屋外交流広場が整備されます。


このうち市営駐輪場はすでに供用開始されているのは皆様、ご存じの通りです。


 民間施設部分には、商業施設やホテルが入る複合ビル2棟、野村不動産の15階建て分譲マンション「プラウド」、脳神経外科などを持つ高度専門病院を建設されます。


整備主体は市内外16社でつくる企業グループ「うつのみやシンフォニー」(代表・野村不動産)で、各施設の規模は以下のようになっています。

複合施設棟②(地上27階、高さ120m、延べ約38,000㎡)

北関東綜合警備保障とカラーズ・インターナショナルが設立した特別目的会社が建設し、15階の商業施設・駐車場は北関東綜合警備保障、627階には、当初タイの5つ星ホテル「デュシタニホテル」が進出する計画でしたが、残念ながら撤回されて計画が見直されています。


高度専門病院(地上7階、高さ45m、延べ約9,295㎡)

脳神経脊髄脊椎外科サービスが運営する「宇都宮脳脊髄センターシンフォニー病院」100床)が誕生します。 設計は小野里信建築アトリエ、施工は関東建設工業で、竣工は 20216月とされていました。


分譲マンション(地上15階、高さ40m、延べ約11,247㎡)

北関東では初となる野村不動産の高級住宅ブランド「プラウド」20203月から着工されています。

ファミリーやシニア向けを中心とした総戸数110戸で、間取りは3LDK80戸)と4LDK30戸)です。


コンベンション施設(地上4階、延べ約10,717㎡)

2,000人席の大ホール、約700席の中ホール、大小10室の会議室を備えたコンベンション施設です。 野村不動産が建設し、宇都宮市が買い取り運用を行います。


交流広場(1,2,3階、面積約6,000㎡)

コンベンション施設の屋上や周囲に宇都宮市が整備します。


自転車駐車場(3階、面積約3,900㎡)

自転車約2,300台、バイク約200台を収容します。 設計はAISRIA設計共同企業体、施工は渡辺建設・中村土建・増渕組JV 20199月に着工し、20203月に竣工しました。 20204月に供用を開始しています。





もともと宇都宮駅東口開発は100年先も誇れるまちを、みんなで」をスローガンとする「宇都宮プライド」を実現するために、若者を中心とした人口流出に歯止めをかけ、転じて人口増加を促す計画の基に策定されています。


そのため若者の意見を取り入れ反映させるべく、201910月に「若者に向けてアンケート調査」が実施されました。


当時のアンケート結果によると、従来の宇都宮東口駅のイメージは


「古い」


「暗 い」


「治安が悪い」


「エンターテイメントがない」


「利便性以外になにもない」


「つまらない場所」


など、惨憺たる結果でした。


若者に媚びるわけではないのですが、「宇都宮駅はまちの中心であり地域の顔である」と言う観点から、来訪者には地域の高印象を与え、住民にとっては地域の誇りを与え開発計画が策定されました。


2019 11 18 日には、ライフデザイン(五艘クラス)のメンバーにより行われた宇都宮駅東口において駅前視察調査による意見交換会を行いました。


その時のコメントとしても

「暗 い」

「寂しい」

「怪しい」

などとネガティブな意見が多く見られました。


開発後には「明るく」「緑あふれる」ようになって欲しいという意見が多く出されました。


また開発においてはある程度ターゲッ トを絞ること、計画通りに進むことが重要という意見も挙がっていました。




若者の要望に応えるように、宇都宮駅東口は大きく生まれ変わっています。


駅西のビルでも、リニューアルが進み、1階も地域の人気ショップを集めたフードコートが活況を呈しております!



それに伴い、JR宇都宮駅東口周辺の地価も急上昇しております。


ここ数年は東口徒歩圏の土地が地価上昇率でトップになるのは当たり前の出来事となっております。


従来の長い歴史のある中心市街地からJR宇都宮駅に経済中心軸が確実移動していくことになるでしょう。




冒頭でお伝えした通りコンベンション施設予約も好調で、宇都宮市民だけに留まらない注目の高さが伺えます。


投資的な観点で恐縮ですが、不動産価格は街の発展に比例するように価格が上昇します。


よくテレビで特集が組まれる「街の変貌」を題材とした番組では、開発され価格が上昇してしまい一般市民では手が出なくなったエリアにおいて、昔ながらの居住者が


「昔はこのあたりも薄暗くて今では庶民に手が出なくなったしまって」


などど、明るく変貌した街並みを見ながら目を細めると言った光景が見受けられます。



関東信越国税局による20201月時点路線価でも、栃木県内約4900地点にある標準宅地の評価基準額最高額は宇都宮市馬場通り2丁目の大通りから、同市宮みらいの宇都宮駅東口駅前ロータリーに入れ替わっています。


宇都宮市の大通も、記録が残る1989年以来の31年間県内最高額を維持しています。


宇都宮駅東口は評価基準額が29万円となり、13.7%増と急激な上昇をしましたが、本年はどのようになるか興味深いところです。


弊社では栃木県内の一般公開物件を常時500件以上、取り扱っています。


仲介はもちろんですが、お急ぎの方には弊社独自の「スピード売却システム」によるご利用による即現金、買取も積極的に行っています。


不動産の購入や売却、買取も含めてお気軽にご相談下さい。


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2021年2月9日火曜日

【宇都宮市で優良な土地物件が増えるかも!?】不動産価格を大きく変える生産緑地問題について考えてみる!?

皆様は、生産緑地と言う言葉をご存じでしょうか?


生産緑地とは、栃木県も含めた11都道府県において都市部で指定を受けた緑地や農地のことです。


自然あふれる都市の融合を目指している宇都宮市内にも、この生産緑地は点在しています。


「生産緑地法」は1974年に制定されていますが、目的は土地計画法(1968年制定)と併せて、1960年~80年にかけての日本高度成長期により都市部へ事業や人口が集中し、緑地保全の必要性が急務とされたことから制定された法律です。


この法律は1992年に一度改正されました。


その背景には、バブル景気に後押しされるように都市化・市街化が更に加速したことから、生産緑地が宅地化される危険を回避する意味で面積要件を500㎡に緩くする一方、生産緑地の営農義務を従来の第一種10年・第二種5年から一律30年まで引き上げました。


市街地で土地を所有していても、緑地指定を受け営農義務を履行している場合には固定資産税が農地として優遇されることから、市街地で土地を所有していても経済的負担が軽くなり、無秩序な宅地開発を抑制する意味がありました。


さて、この「生産緑地法」は制定以降、来年で30年を迎えます。


当初の計画では指定期限満了に併せて、市街地農地の所有者は農地転用をやめて自治体に買い取りを依頼するか、もしくは他の営農者に斡旋するかの選択を行い、買い手がみつかなければ指定解除されることになっていました。


つまり今までは農地として格安の固定資産税であったものが市街地の土地として評価されることになり、費用負担からみても土地の保有を維持していくことが困難になります。


実際には、自治体の買い取りの資金が困窮しているなど様々な理由から、制度自体が形骸化しているという批判も含めて、2017年に「都市緑地法・生産緑地法の改正」を受け指定30年間の期限経過後に10年単位での延長策が講じられたことから、現状では大きな混乱になっていません。


ですが延長の10年は、あっと言う間です。


今から将来に向けての対策を考えていかなければなりません。


現在における生産緑地は11都道府県の合計で約13,600haあり、2022年にはそのうち10,400haが期限を迎えるとされていました。


10年間、延長されても2032年にはこの数がそのままスライドしてきます。

つまり同じ問題で頭を悩ませることになります。


実際に農業を継続していくにも、農産物価格は輸入市場に煽られており、また後継者不足や必要人員の確保など農業を維持していく上では「生産緑地法」で守っていかなければ経費すら捻出出来ないと言う現実があります。


指定解除されると、固定資産税の分だけ経費が増加します。


宅地並み課税の金額になると、広大な生産緑地を有しているほどに負担が増加します。


都市で農業を行っている方には大変な状況が目前に迫っているのです。


しかも生産緑地法指定されている農家の約45%は「相続税納付猶予」の特例を受けており、相続人が宅地として売却した場合には猶予されていた相続税と利子税を納付しなければならなりません。


それにより、指定解除期限の2032年にいきなり市場に転用宅地が一気に放出される可能性はそれほど高くないとも言われています。





宇都宮市の農業委員会では、そのような諸問題について様々な問題提起と打開策について検討を続けています。


検討内容についての最新版としては令和3年宇都宮市農業委員会の「宇都宮市農地等最適化推進施策等に関する意見書」でも公開されています。

https://www.city.utsunomiya.tochigi.jp/_res/projects/default_project/_page_/001/006/985/ikensyo..pdf


農業委員会でも、生産緑地解除に向けての指針は常に検討されています。


また生産緑地と併せて頭の痛い問題としては遊休農地の問題もあります。

宇都宮市内では約52haの遊休農地があるとされています。




遊休農地については、その担い手についても都市農家、地域事業者と都市住民による多様な 連携が必須とされ、行政も巻き込んでの解決策が検討されています。


とくに市街化区域内における都市農家と都市民の関係については、双方が抱く迷惑感の解消というレベルを超えた発想による、都市農地の活用・管理について話し合いの場を新たに設けることにより、社会的支持のもとでより積極的な協力・連携を強める方法について検討されています。


重要課題として生産緑地以外の新たな保全農地制度の必要性については、都市農地保全策の新たな強化と、食料非常時の自給用農地の確保、都市農地の減少が止まらない状況下での、生産緑地以外の新たな保全農地制度の必要性が検討されています。 


また都市農地・都市農業の特徴と計画的な位置づけの重要性については、都市緑地としての農地の特徴と幅広い都市農業活性化の可能性を模索しつつも、土地利用計画による都市農地の位置づけの重要性と都市農地の持続的な保全活用、幅広い都市農業活性化のための、計画的な位置づけの重要性について議論を高めるとされています。


これらについては現状のところ、整合性のある施策体系がされていません。 

今回このブログを書くにあたり、様々な情報収集に努めましたが、最も急がれると感じたのは、市街化調整区域と同様に生業として成り立つ都市農業振興の担い手育成です。



2050年において人口50万人を維持するべく「ネットワーク型コンパクトシティ」構想は着実に進捗していますが、都市と緑の融合についてはこの生産緑地問題も含めた担い手育成も必須です。


地場密着の不動産業者として、一般の売買仲介も含め買い取りも積極的に行っています。


全国に向けて、宇都宮市の情報を発信することにより次代の担い手にメッセージを送り続けると共に、都市と緑の融合を後押しする為にも、遊休農地に関する売却や活用相談も承ります。


10年先に慌てることのないように、土地の有効活用についてもご相談下さい。


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