【もらえるはずだったのに!住宅ローン控除の徹底解説リターンズ!】あなたの適用条件とは!?

2021年12月15日水曜日

宇都宮市でマイホームを 不動産ビジネスあれこれ

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毎年のことですが、12月に入るとその年に弊社で住宅を購入された方から「住宅ローン控除の方法について教えて欲しい」と連絡が入ります。



お問い合わせがあれば出来る限り分かりやすく説明を試みるのですが、正直なところ口頭で説明するのが、すこぶる難しい内容なのが税金等にかんしての説明です。


これは説明を聞くお客様は勿論ですが、説明をする私たちも同様です。





基本的なところですが住宅ローン控除は、勤め人の場合、購入した年に一度だけ申告をすれば、それ以降は一般的な所得控除と同じ形で勤務先が行ってくれます。


ですから税理士や関連の役所の方々、そして私たち不動産業者以外は制度を知っていても、申請方法などにかんしてほとんどご存じないのが実情です。


そのような口頭での説明を補う意味で、昨年も住宅ローン控除について詳細にブログを書いています。


基本的な申請書の作成方法については下記からブログを参考にしていただければ、ご理解が戴きやすいと思います。


【必見!住宅ローン控除を徹底解説!還付申告は早めに準備を】はこちらから


ただし前回のブログは、国税庁で運用している申告のシステムについて、使用方法を説明しているに留まり、住宅ローン控除の適用条件などについては紹介していません。


あくまでも利用できる方に向けたの内容になっています。


前回のブログをお読みいただいた方から、申請条件等について解説して欲しいとの要望が多くありました。


そこで今回は続編として、申請できる諸条件や令和3年の税制変更について解説します。


【居住条件】


そもそも居住が開始されていなければ対象になりません。


つまり、令和3年12月31日までにマイホームの新築・取得・増改築をして自己の居住に供した方です(原則として入居が開始されている必要がありますので、契約をしただけでは対象になりません)ただし、あまり大きな声では言えませんが所有権が移転され、住民票が移動されていれば入居が伴っていなくても書類上では入居と判断されます。


ただし取得の日から6カ月以内に居住を開始して、かつ12月31日まで引き続き住んでいるという細かい条件もあります。


上記に「自己の居住に供した方」と表現していますが、居住用以外の物件はそもそも対象とされていませんのでご注意を(ただし店舗付き住宅などの場合には、居住用部分が50㎡以上で、かつ総面積の2分の1以上である場合には対象になります)


ちなみに二世帯住宅の場合ですが、玄関の数やそれぞれの居住区の往来方法により名義が単独であっても、2つの住宅所有とみなされる場合もあります。その場合は主として居住している部分しか対象にならない場合がありますので、詳しくは購入した販売業者や税務署にお尋ねください。


あと実務的な話として質問の多いのが、主たる債務者が単身赴任している場合です。


これは家族が対象物件に居住していますので、当然に該当します。


ただしですが、赴任者の住民票が購入物件であれば特に追加書類は必要とされないのですが、職場の都合上などにより単身先に移動している場合などではその旨の証明が必要になります(とくに難しくはありませんが……)


【契約条件】


新築住宅の場合には入居条件のほかにも、下記のような契約時期の制限がありますのでご注意ください。


●注文住宅は令和2年9月~令和3年9月末までに契約していること(分譲は令和2年12月~令和3年11月末まで)


【控除期間】


昨年に続き控除期間13年間が令和3年も延長されました。


【借入先条件】


住宅ローン控除との名称で認知されていますが、正式には「住宅借入金等特別控除」という名称であるとおり、借入をしていなければ該当になりません。


ですから現金での購入は対象にならないのは当然として、無利子もしくは0.2%に満たない利率は対象とされません。


また知人や親族からの借り入れなど、きちんと金銭消費貸借契約を締結して相応の金利を支払っていても利用できません(コレ、たまに勘違いされている方がおられますのでご注意ください)


控除期間に相当する期間、融資を利用している必要(残高証明による証明)がありますので、控除期間が満了するまでの間に一括弁済してしまうと、その年以降の控除は対象になりません(借入金利と控除額を念頭に置いて、一括弁済するタイミングを検討しましょう)



【その他の特例を併用していないかの確認】


控除申請者が、その他の不動産(住み替えなどによる、もとの持ち家など)を売却して、居住用財産の長期譲渡特例などを利用した場合


令和2年4月1日以降に譲渡した場合には居住年と前2年・後3年(合計6年)


令和2年3月31日以前に譲渡した場合には居住年と前後2年(合計5年)


住宅ローン控除を併用して使用することはできません(全体から除かれる期間です)


このようなケースでは、予めきちんと計算してどちらを使用するのが得か検討してから申請するようにしましょう。


【控除金額は?】



掲載している画像が見ずらいかと思いますので、補足しておきます。


1~10年目までの間は年末残高×1%(上限40万円)


11~13年目は下記の計算によりいずれか少ない方


①年末残高等(上限4千万円)×1%

②(住宅取得対価の額-消費税額*上限4千万円)×2%÷3


ちなみにですが上限40万円という言葉が記憶に残りやすいためか、それだけの金額が戻ってくると誤解している方がおられますが……


そもそも税金の還付(控除)ですから、払った金額以上は戻りません。


【まとめ】


上記の入居等条件を満たし、かつその他の諸条件(中古の場合における建物条件など)に該当すれば、はれて住宅ローン控除が使用できます。


ちなみにですが、12月に入ってから住宅ローン控除の期間13年間が『2022以降も4年間延長』とさかんに報道されていますが、控除期間13年の対象となるのは『新築』に限定されています。


また次年度から、新築についても省エネ性能により3~5千万円の4段階、中古は2千万円ろ3千万円の2段階に細分化するようですが、まだ調整段階ですので来年同時期に、またブログで紹介したいと思います。


さて締めくくりとして、申請方法は冒頭でご紹介したように過去掲載ブログをお読みいただければと思いますが、条件とは別に前回でもご紹介した住宅ローン控除申請時の大切な3つのポイント!!


税務署は権利があっても申告をしない人に「あなたは税金を納めすぎているから、還付申告をすれば還付を受けられますよ」と、親切なアナウンスをしてはくれません。

還付申告は必ずしも確定申告時期にする必要はありません

税務署に行く必要はありません

上記は基本中の基本ですから必ず注意事項としてご説明しているのですが、それでも確定申告時期に税務署に行き、長蛇の列に並んだあげく、申請書を提出するだけの方がおられます。

申告書は郵送でおこなえますし、書類上に不備があれば税務署から問い合わせが入りますから、時間を浪費することのないようにご注意ください。


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私、荻原功太朗(宅建士・不動産コンサルティングマスター)は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
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宅建士・不動産コンサルティングマスター。株式会社サンプランの荻原功太朗が運営。日々の不動産業務や宇都宮市の動向に関するブログ。

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