2018年7月27日金曜日

【不動産が売れない時はどうしたらいいのか!?】値下げ以外の方法を考えてみると!?

宇都宮市内でも売れない不動産はたくさんあります。




1年以上、売却活動しても売れない物件なんてゴロゴロしてます。

売れない理由は、単純でして、、、



買主さんをマッチングできないから。




いくら相場より価格が高くても、それを欲しがる買主さんを見つけられれば、売れる可能性は高くなります。

つまり、物件を売るためには情報の流通がすべてなのです。



もちろん、価格も重要な要素ですが、、、


それ以上に、売却不動産の情報を流通させる方が重要です。



しかし!!

売却するために、単純な物件情報を拡散するだけではダメなんです!


どうしてかわかりますか??



物件の土地面積や建物の情報なんかの単純な物件概要情報をいくら拡散したところで、価格勝負になるのは明らかです。


じゃあ、どうすればいいのか?

というと!!


物件の魅力を最大化した情報を拡散することが重要になります。


例えば、中古住宅なんかの写真を撮るにしても、曇の日に撮影されたものと、晴天の青々とした空のもとで撮影された家とでは、買主さんに与える印象が全然違います!

物件の魅力情報を最大化して、その情報をできるだけ流通させるのが、売主さんにとってのミッションになります。



こういったことをできる不動産屋ってホント少ないんです。



たいていの不動産屋は物件を預かったら、、、

『ラッキー!!専任だし、ほっといても、売上確定!!』ウヒヒ(・д・)

『スーモあたりに物件載せといて、誰かを引っ掛けよう。。。』



こんな感じだと思ってください。



売却物件を預かってから、どんな写真を撮ったら物件が魅力的に見えるか?

とか、

動画を使って、どのように物件アピールしたら魅力が伝わるか?

とか、、

物件周辺に話題のお店はないか?

とか、、

こんなことを考えて、コピーを書いたり、写真を撮ったり、動画を編集したりして、物件の魅力を最大化してくれる業者って希少なんです。



大手の冠がつくようなところや他県の業者だと、売却物件を預かったら、後は客付けの得意な地元の業者に販売活動は丸投げで何もしないなんて業者もけっこうあります。


ひどい業者は、預かった物件情報を、他社に流通させないように囲い込み、両手取引しか考えないやり方のところも未だにたくさんあります。

そんな囲い込み業者は、売主さんのことなんか全く考えてません。

つねに自分たちの利益の最大化にしか興味がないのです。

売るための努力なんかはしませんし、売れなければ、値下げを繰り返させればいいだけですからね。



だから本来は売主さんは、専任で物件の売却依頼をしたら、

『あなたのところ以外の他社にもしっかりと情報を流してますか?』

って、きかないとダメなんです。



まぁ、、訊いたところで、、、

『情報はしっかり流してますから安心ください!』

なんて平気でうそをついたりしそうですがねww



そういった、ダメ業者って面白いですよ。。

業者間のネットワーク(レインズ)で情報をとって、

『うちでも買主さんを見つけるために広告をしてもいいですか?』

なんてきくと、


『御社のホームページですら絶対に情報は出さないでください!!』

なんて、ドヤ顔で言ってきます。(^_^;)


てか、、、

売主さんに不利になる、情報の囲い込みの了解を取ってるんですか?(-_-;)

ほとんどの売主さんはこんなことが裏方でされてることは全く知らないのです。



物件を囲い込まれたら、相場以下でしか物件が売れないのはほぼ確定です。

だって、囲い込み業者は物件の魅力を掘り起こそうなんて努力は一切しないですからね。


そんなことしなくても、独占契約を結んでるから、時間をかけてゆっくり価格を下げさせて、売主さんを料理すればいいことなんです。

何も知らない売主さんを手玉に取るのはプロの不動産業者からしたら簡単ですからね。



大手の冠がついてたら安心!なんて思う方もいると思いますが、、、

ここは冷静になってください。



大手との商売ほど、個人は弱い存在なので不平等条約を結ばれやすいのです。



考えたら、わかりますよね。

あなたは物件を買う時に、物件そのものより、仲介する業者が大手かどうかに注目するでしょうか??

大抵の方はそんなことはほとんど気にしません。


単純に自分がほしい物件にしか興味がありませんよね。


特に、不動産業は手数料の上限が法律で決められているので、横並びです。

だから、買主さんにとっては、どこと契約しても出費はほとんど変わりません。


契約に関しても、大手でも、中小でも、営業マン次第なので、受けられるサービスもほぼ大差ありません。

重要なことは購入者のニーズはブランド力でカバー出来るほど簡単のものなのではなく、物件の魅力そのものなのです!


だから、いかに物件の魅力を引き出し、差別化してもらえるかがカギなのです!



売主さんは、専任で預けるなら、必ず物件の魅力を最大化してくれる業者にお願いしないとダメですよ!



満足できる成約で重要となるのが、売主さんも買主さんも【情報】がすべてです。

ネットを中心とした情報収集の手法が発達した現状では、情報源が同じになりやすくオリジナリティが求められているにも関わらず、差別化が難しくなっています。

物件個々の魅力を引き出して、差別化された情報発信ができる能力が業者には問われています。

今どき、動画も使ってない業者なんて論外ですし、大手のポータルにしか広告をださないような業者では、満足できる成果が期待できるはずもありません。


専任で売却を任せるなら、どうやって物件の差別化をしてくれるのか、質問してみて下さい。


質問の回答が、

『長年の実績がありますから、任せて下さい。』

とか、、

『うちは大手の系列だからお客さんがたくさんいます。』

とか、、

の具体性のない曖昧な答えなら、仕事を依頼したところで、全く期待できないでしょうね。



逆に!!

『こちらの物件の近くには有名なパン屋さんがあるからそこもアピールしましょう!』

とか、、、


『中はきれいにお使いですが、クロスは張り替えて、動画を使ってアピールしてみませんんか。』

とか、、

『素敵な注文住宅なので、しっかり家具やインテリアをコーデイネートして、写真でアピールしましょう。』

こんな具体的な提案をしてくれる業者なら、満足できる取引になる可能性は高いでしょう。


とにかく、物件の魅力を引き出せる力を持っているかが鍵になります。

確かに、、まったく魅力がないように感じる物件もあることはあります。。(^_^;)

そんな物件でも、一生懸命に知恵を絞って、コピーを考えたり、できるだけ印象がよくなるような写真を撮ろうとするような努力が、売却を依頼した売主さんからした満足につながると思います。



不動産業界は、一般の皆様にわからないところで、ダメダメなことがいまだに平然と行われています。

不動産業界の裏表をネタにした、人気の漫画もあるくらいですからね。。(^_^;)


この『正直不動産』は業界人の私が読んでも勉強になるし、面白いのでオススメです。



とにかく、これからの時代、売れない物件がどんどん増えてくるのは間違いありません!

売れない物件だらけのなかで、個々の物件の魅力を引き出せて、なおかつ情報を流通させる力のある業者に、仕事を依頼できるかが鍵となります。


満足できる取引をするためには、売主さんにも不動産屋のホンネを知っておく情報武装が必須の時代となったでしょうね。


★荻原功太朗の業務について★

私、荻原功太朗(宅建士・不動産コンサルティングマスター)は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
【私個人へのコンサルティング依頼は、現在残り1枠のパートナー様のみに限定させて頂いております。】ご相談はすべて有料とさせて頂いております。詳細はこちらにお電話ください→【028-908-0880】

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2018年7月22日日曜日

【マイホームが残念になる理由とは!?】面倒なしで、スマートな暮らしが手に入る!?宇都宮市内でステージング物件の提供開始!!

いつも思っているのですが、、、

引っ越しの時に大きなトラックで大量の家財を移動させる必要ってあるのでしょうか??


例えば、あなたがマイホームを購入して、今まで賃貸アパートで使っていた、テレビや洗濯機や冷蔵庫なんかの家電や、テレビ台やテーブル、ソファなんかの家具をを新居に持っていって有効活用できると思いますか??


たいていは、せっかくの新居が、引越荷物で残念な空間になってしまうんですよね。。(^_^;)


当たり前ですが、家によって部屋のサイズはまちまち。。。

さらに、内装材の色なんかも物件によって全然違います。


サイズも色も合わない家具や家電なんかを大量に配置したら、せっかくの新居が台無しなるのは当然の結果です。


地域の住宅メーカーが出している雑誌なんかを見てても、

家はおしゃれなのに、、、

部屋に配置されているものがごちゃごちゃで、残念なお家に見えてしまうケースって結構多いと思います。


『まだ買って数年のテレビ台だから。。』

『去年買ったばかりのタンスだから。。』

『まだまだ使えそうなテレビだから。。』


なんて理由で、せっかくの新居に大量の不要品予備軍を入れると、おしゃれな空間もあっという間に、雑然とした使いにくい残念なお部屋になってしまいます。


多くの方が、もったいない思想で断捨離できずに、、、生活をスマートにできないのが現状ではないでしょうか。


海外では、家具や家電やインテリアがコーデイネートされた、ステージング物件が当たり前のように販売されています。


ほとんどの皆様は、家具や家電やインテリアのコーデイネートをどうしたらいいかなんてわからないと思います。

物件を決めても、その後の契約なんかの諸業務でゴタゴタし、お部屋のコーデイネートまで気が回らない方がほとんどではないでしょうか。


人の動線を考えて、家具や家電を効果的にレイアウトしようと思ったら、家の中のいたるところをサイズで図って、図面に記録して、レイアウトを決めていく。



大変な労力がいる作業なのです。



まして、インテリアなんかの装飾までして、家のなかを素敵にコーデイネートすることまで考えるのは、一般の方には至難の業だと思います。


おしゃれな雑貨を見たり、買ったりするのは楽しいものです。


しかし、、実際に物件の内装や家具や家電をイメージして、雑貨なんかをコーデイネートし始めたら、途端に思考停止してしまう方も多いのではないでしょうか。


場当たり的に、欲しいものを買ってゴミが増えていく。。。(-_-;)


家が残念になってしまう問題の根本的な原因が、最初の入居時にあるんです!

スタートが、がちゃがちゃなら、、、その後、お部屋がスッキリするはずがありません。



引っ越しの際は、基本的に着るものくらいだけにして、家財はできるだけ捨てて、もの減らして、必要なものだけ買い換えた方がスマートでおしゃれな空間が作りやすいんですよね。



そうはいっても、、、

家財全部を新しく買い揃える予算まで考えて、マイホームを買う方ってまずいません。。(^_^;)


たいていは、家を買うことだけで精一杯で、予算を使い果たし、、、

購入後は節約、節約で、家財に予算を使えず、今使っているものをできるだけ無理やり使わざる得ないのではないでしょうか。


そんな状況を変えられるように、プロのインテリアデザイナーと組んで、すぐに生活できる家具家電付きのステージング物件の提供を増強しております。

賃貸ではすでに、50部屋以上の提供をしておりまして、売買物件でも徐々に供給を増やしております。


今までの家って、ただの箱を買ったり、借りたりでしたけど、私が提供していくのはライフスタイルそのものになります!

面倒なことは一切無しで、いきなりおしゃれで快適な生活が手に入れられる!

そんなステージング物件を宇都宮市内で続々と提供開始していきます。



しかも、、!!


ステージングされた物件に最新のIOTテクノロージを駆使して、未来のお家を感じられる仕掛けもセットし、まさにライフスタイルそのものを販売していきます。


例えば、、、

スマートスピーカーで照明やエアコン、テレビ、カーテン、なんかをコントロールできるお部屋にいきなり住める!!



皆様がわくわくするような、家の中をネットワークでつないで、スマートな生活を追求していくステージング物件の開発を続々と行っていきます。

まずは弊社で販売するマンションに、家具家電インテリアを配置して、IOTの仕組みを組み込んだ、ステージング物件を近日中に販売開始する予定となっております。

ご期待下さい!(^O^)v


引っ越しの予定がない方も、スマートスピーカーなんかの音声デバイスは、老若男女問わず扱いやすい装置です。

数千円の投資で日々の生活が大幅に快適化できるので、是非お試しあれ。(・∀・)



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2018年7月16日月曜日

【LRT着工の影響が沿線住宅地に!?】わかっていながら、できない投資法とは!?

LRTの車両デザインも決定し、着工も着々と進み、2022年の開業に向けて動き出しています。

芳賀・宇都宮LRT車両デザイン決定「雷の光」「新しさ」感じる外観(マイナビニュース)





このような大きな開発の計画に乗れば、不動産投資や価値の上がるマイホームを購入するのは意外と簡単なんですが、、、

その簡単なことが意外にできないのが人間の性です。。。


不動産の価値はシンプルで【ロケーション】につきます!


街の開発計画は着工前に公表されているので、カンニングOKのテストのようなもの。

誰でも、ネットからでも情報を取得できます。

都市開発の情報を掴んで、値上がり前に、仕込んでおく。

このようなインサイダー取引が許されているのは不動産くらいのもの。

こんな、わかりきったことでも、行動に移せる人って本当に少ないのです。(^_^;)



さて、そんな当たり前のセオリーがここへきて、現実に!!

LRTの沿線にあり、新しく開発されたニュータウンゆいの杜の土地価格が高騰しています!

着工前から、徐々に値上がりは進んでいましたが、ここへきて、

着工が始り、土地の所有者が売り渋りだしのです。



LRTの着工が始まり、小学校の新設も決まり、、購入希望者は増える一方、売りたい地主さんはいない。。。(^_^;)

地主さんたちは、お金に困っていませんし、買いたい人は次々くる。。。

LRTの開通を待ってから売れば、値上がりするのはわかっているので、誰も売らない。。。



LRTの着工前に、ゆいの杜で土地をしこたま仕込んでおけば、大儲けできたんです。(*_*)

数年で莫大な利益を得られたのです。


宇都宮駅東口周辺の土地も値上がりが顕著になってきましたし、LRT沿線で不動産価値の上昇が徐々に現れてくるでしょう。

私が普段から、【不動産投資の王道はキャピタルゲイン!】と言っているのはこういったことからもわかると思います。

ちまちま家賃収入を得たとろこで、出口で売却損が出たら、一瞬で利益が吹っ飛んでしまいます。


不動産投資にしても、マイホームを買うにしても、価値有るものを買いたいなら、常に出口があるかどうかの検討が必要なのです。

マイホームなんかでは、終の棲家だから、損得なしの消費で構わないって方は結構いますが、数千万円が消えてなくなるか、財産として価値を残せるかを冷静に考えれば、消費でいいと簡単に割り切れるのは、相当なお金持ちだけでしょう。

【ゆいの杜】の土地を買って、土地を駐車場なんかで貸したところで、インカムでの収入はほとんどありませんが、今となっては大幅な値上がり益が出てしまっています。

地主さんたちや土地を仕込んでいた方々は、資産価値の上昇で大儲けです。



都市開発の情報は役所にいけば、いくらでも教えてもらえます。

開発情報を誰よりも先に取得し、実際に行動する!

これがシンプルな王道です。

マイホームを買うにしても、近隣に大きな開発計画があれば、将来的に便利になるし、価値も上がるのは当然です。


不動産買うなら開発計画に乗るのは当たり前のセオリーなのですが、、、

こんな当たり前のことが意外と見逃されるのが不動産マーケットなのです。



わかっているけど、、もし、、、開発計画が頓挫したら、、、(-_-;)

そんなリスクを考えたらと、行動に移せないなんて思う気持ちもわかります。


確かに、キャピタルゲインを狙う投資はリスクが高いんです。

だからリターンも大きいのです。

資本を持たない、一般のサラリーマン大家さんなんかには不向きな投資です。

インカム収入も見込めなければ、一般の方には融資も降りないし、大きなキャピタルゲインが得られそうな投資は、お金持ちのための投資手法なんですよね。

こうやって、賢いお金持ちはどんどんお金を増やしていく。

日本のような資本主義の経済では、お金持ちだけが、どんどんお金を増やしていける仕組みになっているのがわかると思います。

トマ・ピケティが記したように、R>G なんです。

つねに、資本をたくさん持つものに富が集まるのです。

一生懸命働けばお金持ちになれると考えているうちは、お金に縁がなくなるのが資本主義の仕組みなんです。


学校なんかでは資本主義の仕組みを教えてもらえないので、自分で学ぶしかありません。




しかし、、

開発計画に乗ったキャピタルゲイン狙いの不動産投資は、本当にリスクが高いのでしょうか??


株式投資なんかでは、インサイダー取引は禁止されていますし、犯罪です。

しかし、不動産投資では、そういったことはありません。


事前に開発情報を入手して、物件を仕込んでおく。



当然、計画が頓挫するリスクはありますが、そのリスクはどこまで高いのでしょうか?


選挙で選ばれた代表者で話し合いを行い、多数決の決議で政策が決まる、日本の議会制民主主義では、選挙が終わった時点で、一定の方向性は間違いなく出ています。

宇都宮市のLRTのような大規模な開発計画なら、市長選挙、市議会議員選挙、県議会選挙、国政に参加している地元議員、国会で政権を握っている政権。

すべてが、オール与党で占められている状況で、大きな開発計画がひっくり返るリスクは非常に小さいのは冷静に考えればわかるはずです。

どんな開発計画を実行するにしても必ず反対する人はいます。

しかし、いくらマイノリティの反対勢力がいたところで、日本は議会制民主主義なので、選挙がすべてなんです。


学校で習った簡単なことを理解できれば、開発計画が着工に向かうかどうかは、選挙結果を見ればわかったはずです。

2016年にLRTの着工を争点に行われた、市長選挙で推進派の市長が勝った時点で、開発はすでにスタートしていたのです。

この時点で、投資に動けたなら、莫大な投資利益が得られたのです。

来年の業績が不透明な株の取引より、よっぽど確実だと思いませんか。



もう開発に乗るのは遅いのか??

そんなことはありません。

まだまだ、沿線のどこに駅ができるかなんかの情報を知らない方が大半だと思います。



駅がどこにできる予定なのかも、市役所に行けば、誰にでも教えてくれますよ。

お金がなくても、情報を持てば、チャンスを得られます。


LRTの沿線、特に新駅周辺はかなり高確率で地価の上昇が見込めるエリアです。

私からのアドバイスとして、駅から徒歩3分圏内(200m前後)のエリアに絞って物件を探すのがベターだと考えています。


まだまだ、開発による価値上昇を織り込んでない、格安で売り出されているような物件もありますから、投資家の皆様はチェックしてみてはいかがでしょうか。


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2018年7月12日木曜日

【スルガ銀バブル崩壊!?】宇都宮市の不動産投資のこれからを考えると!?

『かぼちゃの馬車』のシェアハウスビジネス破綻で話題となっているスルガ銀行。

またまた、スルガ銀行の融資先である、投資用アパート運営の不動産会社ガヤルドが営業活動を事実上停止し、経営が頓挫していることが分かった。

スルガ銀行の融資先が営業停止、集団提訴へ(zakzak)

スルガ銀が融資した投資案件を扱う会社が、次から次へと経営破綻していますね。。
(-_-;)




投資に失敗して、破産する人がまた増えそうです。


さて、、、

そもそも、イチ地方銀行でしかないスルガ銀行がなぜこんなにも注目を浴びているのでしょうか??

この問題が起こり始める前までのスルガ銀は、金融庁長官も絶賛するほど、新しいマーケットを開拓している先駆者として成長していました。



実際、毎年、増収増益を続ける、金融機関の優等生だったのです。

しかし、問題発覚で株価は暴落中です。。。


スルガの経営方針は独特だったんです。

個人向けサービスへの特化と、ネットを活用した全国展開で新しいマーケットをを開拓していました。

伸び悩む企業向け融資で大手との取引の少ない、地方銀行は苦戦しています。

そんな中、独特な個人向け不動産投資ローン強化を行い、『大家さんビジネス』のマーケットを開拓していった、先駆者でした。


不動産投資を行っている個人投資家の中で、スルガ銀行のアパートローンを知らない人はほとんどいないくらい同行のアパートローンは有名な存在です。

スルガのアパートローンは、他行と比べて金利はかなり高く設定されています。

ここがスルガ銀行が、高収益である理由のひとつなのですが、不動産投資家はなぜ高めの金利でも同行のローンを利用していたのでしょうか??


それは、他の金融機関より、スルガ銀行が柔軟な融資姿勢を示していたからです。


一般的に金融機関は、建物の耐用年数など融資条件について機械的に判断するケースがほとんどです。

その結果、残念なことに、まだ使うことができる建物でも、書類上の耐用年数で一律に融資不可と判断されてしまうことも少なくないのが現状です。


これに対し、スルガの場合には、物件よりもローンを借りる個人の属性を重視しており、この条件がクリアされるなら、一般的な金融機関が断るような案件でも、融資されるケースがあったのです。

既存の金融機関が取らないリスクをとって、マーケットを開拓したスルガは称賛される部分も大いにあったと思います。


スルガがリスクを取る分、当然、金利は高めにされます。

スルガがマーケットを開拓した結果、本来は『大家さんビジネス』に参加できないような、個人が大家さんになれたのです。

長い間、『大家さんビジネス』は地主さんを中心としたマーケットでした。


土地を持たない、個人が参加できるマーケットではなかったのです。

個人が大家さんになりたくとも、建物だけでなく、土地も取得してビジネスをしなければならない分、当然、金融機関も慎重になりますから、よほど金融資産でもなければ、融資をしてもらえませんでした。


まして、賃貸経営もしたことのない素人大家さんに、多額の融資をすることは貸す側としては当然慎重になります。

しかし!!

スルガが新しいマーケットを開拓したことで、個人にも『大家さんビジネス』に参加できるチャンスが訪れました。

大家さんになりたかった個人としては、人生一発逆転のチャンスと、高リスクをものともせず、高金利で高額の借金をして投資を行っていたことになります。



お金がうまく回っているうちは、融資を受けた個人も、スルガ銀行も、良かったのです。



しかし!!


スルガのゆるい融資基準をついた、かぼちゃの馬車のような建築時にべらぼうに儲けを出す食い逃げ業者がくっついて、そもそも運営で利益の出ないビジネスで家賃保証していれば、、、破綻は時間の問題でした。

かくして、、、バブルが弾けてしまった。。。


『家賃保証で安定経営!』、、、なんて甘い夢を見て、欲に駆られて、ノーリスクでお金持ちになれるなんて、そんなうまい話を簡単に信じてしまう方が多いのに驚かされます。

そんな美味しいビジネスなら自分たちだけで、自社物件でやりますよ。。。


投資に失敗して、スルガを相手に、訴訟している方もいるようですが、、、(^_^;)

投資に失敗してから、借りたお金を返さないことを正当化するのは、無理があると思うのは私だけでしょうか??

現場の実感では、大家さんをやりたい個人の方はどんな方法でもいいから、できるだけ資金を引っ張りたいと思うものです。

多少金利が高くても多額の融資を引っ張れればバンバンザイ!

購入した物件を担保に融資額をどんどん増やして、不労所得を増やすことを夢見る方ばかりです。

仮に、投資に失敗しても、破産して、借金がチャラになれば、借りたお金を踏み倒すことが個人にはできますからね。


一方、スルガ銀行は、融資が焦げ付き、多額の損失が発生し、被害者となっているようにも見えます。

少なくとも、株価をみればわかるように、一番の被害者はスルガの株主なのかもしれませんね。




さて、、、前置きが長くなりましたが、、



宇都宮市の不動産投資マーケットへの影響ですが、、、

宇都宮は、首都圏と違って、そもそもスルガ融資の案件について、ほとんど耳にしたことがありません。

だから、、影響はない!?


といえば、、、実際はそんなことはありません!



アベノミクスによる金融緩和で溢れかえったマネーは、不動産業界に流れ込んできました。

こうした不動産投資大ブームに乗せられ、早く収益物件を手に入れたくてたまらない人々の背中を猛烈にプッシュしたのが、スルガ銀行でした。


そして同行とタッグを組む形で、この『大家さんブーム』を作ったのが、三為業者とも呼ばれる投資物件の転売業者です。


こうして転売業者は全国各地で投資用物件を探し回り、スルガ銀行の融資をつけて売りまくっていました。

弊社にも毎日のようにこのような転売業者からの、物件情報を求める営業電話が嫌になるほどかかって来てました。

しかも、全国の転売業者からです!

転売業者は、情弱の個人に融資をつけて、高値で売り抜けて、キャピタルで利確していくんです。


とはいえ、スルガ銀行が資金を出すことで転売業者が動き、地方の不動産相場を下支えしていた面は確かにあります。


築年の古い鉄骨造りだったり、郊外どころか地方の聞いたことない市の投資用物件などは、スルガ銀行でしか融資がつかなかったのです。

東京には地銀も信金もたくさんあり、資産家もたくさんいますが、地方は逆です。

融資してくれる金融機関もないし、お金持ちも少ないところに高額の物件を出そうとしても、誰も買えないから値がつきませんでした。

でもそこに転売業者がやってきて、スルガ銀行を連れてきたら、物件に価値がつくわけです

結果、スルガの地方進出で地方物件も価格が上がっていたのです。

だが、誰もが熱く燃えた祭りの時間は、終わりの時が近づいています。

たけのこのようにボコボコと生まれていた、転売業者も、スルガ銀行のローンが下りないために廃業や事業縮小を余儀なくされています。


以前と違い、転売業者から仕入れた物件が思うように処分できず、在庫を抱え、物件販売の営業メールが頻繁に届くようになってます。

逆に、、仕入れ案件を求める営業の電話やメールは激減してきてます。

スルガに頼っていた転売業者への、貸し渋りならぬ“貸し止まり”が起きているのを感じてます。


個人の『大家さんバブル』はここへきて、急速に弾けているのは間違いないでしょう。


不動産投資の出口でババを引いてくれる情弱プレイヤーが退場したことで、しばらく市況は厳寒期に突入していくと予想されます。




しかし、、見方を変えれば、チャンスでもある!



これから、相場の調整局面で、優良な不動産投資物件が格安で放出される可能性が高くなります。


相場が調整して、格安で優良資産を取得できたら、その時点で投資はほぼ成功なのです!

ただ、少子高齢化と人口減少が本格化してくなか、将来に渡って優良な不動産資産を判断するには相当な目利きのセンスが必要です!


いくら、格安だからといって、将来的に、『貸せない!売れない!』負動産を買ったのでは元も子もありません。


私自身、不動産投資をするにあたり、東京都心のよく知るエリアと、情報に通じている宇都宮市内の有望エリアに購入対象を限定しています。

宇都宮市内でも全域が投資の対象にはなりません。

将来に渡って価値が維持されるエリアを判断できる、選球眼さえ持っていれば、後は絶好球を待つだけです。


今はコツコツ種銭と、信用を積み上げて、選球眼を磨いておけば、来るべきチャンスをしっかりとものにできると思います。


★荻原功太朗の業務について★

私、荻原功太朗(宅建士・不動産コンサルティングマスター)は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
【私個人へのコンサルティング依頼は、現在残り1枠のパートナー様のみに限定させて頂いております。】ご相談はすべて有料とさせて頂いております。詳細はこちらにお電話ください→【028-908-0880】

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2018年7月7日土曜日

【宇都宮駅東のトーヨーボール跡地、開発が決まる!?】LRT着工により不動産開発は加速するのか!?

東日本大震災の影響で閉店した、駅東の4号線沿いにあったトーヨーボール。
解体も終わり、更地となっていた跡地の開発が決まったようです。

宇都宮に分譲マンション、19年着工 高松の穴吹興産初進出 LRT沿線、JR駅近く(下野新聞)



4号線と鬼怒通りの交差する一等地の開発もいよいよ動き出しますね。

広い敷地ですが、南側の約半分ほどが、分譲マンションになるもようです。

容積率いっぱいいっぱいまで高さを伸ばすでしょうから、14.5階建てになるのではないでしょうか。

宇都宮には初進出となる、穴吹興産のアルファシリーズの分譲マンションになるようです。

LRTの開通も控えていますし、、売れ行きは好調に推移しそうな物件になるでしょうね。



残り北半分の角地は、商業施設になるようです。

コンビになる!?なんて噂もありましたが、、果たして何になるのやら。(?_?)


LRT(次世代型路面電車)開発が決まった影響で、明らからに開発の連鎖が起こり始めています。

廃墟となっていたようなビルが、どんどん再開発され、街が活気づいていくさまを今、目の当たりにしてます。

結果的に税収も上がるでしょうから、些細な公共交通自体の採算の議論なんてどうでも良くなることはすぐにわかりそうなものですが、、、

木を見て森を見ずな、サイサンガーの皆さんも多いんですよね。。(^_^;)



ということで、駅周辺とLRT沿線の開発が続々と始まることになります!

今回の報道の他にも駅東口周辺は、開発計画が目白押しです。

これからLRTの開通まで、東口駅前、駅周辺含め、クレーンだらけになるでしょうね。



公共交通を新設するパワーはすごいんです!!

まだ、、LRT開通前で着工の段階なのに、街を開発するために多額の民間資金が街に投資され、不動産開発が続々と起こっています。

宇都宮市は新たな交通の軸を得て、投資の連鎖が起こり、どんどん成長して、変化していくことでしょう。



ちなみに!!

宇都宮市の北道路はLRTの約2倍もの税金を使って建設されましたが、これほどの規模の投資を呼び込めたでしょうか??

通行料はタダなので、サイサンガーや反対の目立つ運動もなかったですね。。。

公共交通や道路の整備を行うことは、街にとって成長を与える機会となるので、間違いなくどちらも必要でしたが、コストパフォーマンスで言えば、ダントツでLRTが勝っているでしょうね。

郊外の開発よりも、都市部の再開発とリンクしたLRTの開発の方が経済波及効果が大きいのは開発の連鎖を見ていても明らからです。




そして!!



開発の連鎖に連動して、現場では明らかに地価も上昇しています!



ここでは書けませんが、驚くような価格で取引されている物件が出てきました。


明らかに地価上昇のスピード感が加速してきたのを感じます。


ここ宇都宮市でも勝ち組エリアの物件に集中してお金が集まってきています。

中心市街地のタワーマンションもすでに完売のようですしね。


宇都宮市の分譲マンションの中では、タワマンということもあり、価格もお高めでしたが、、(*_*)、、即完売の売れ行きです。。(*_*)



その一方、、、



ちょっとでも人気の軸から外れた場所は、苦戦してます。



新築の分譲マンションでも、明暗がはっきり別れています。


中心市街地のど真ん中のマンションは、即完売なのに、、、

ちょっとでも人気の軸から外れただけで、販売が苦戦してしまう。。。



この、ちょっとの差が、非常に大きくなってきているのを感じています。


そして、人やモノ、情報、お金は、明らかに、人気のど真ん中に集中する傾向が強まって、超2極化が進行しています。


飲食店だらけになって、空き店舗が急速に減少しているオリオン通りにくらべて、郊外の大型空き店舗の反応はにぶくなっている。。。

夜のオリオン通りは、飲食店が集まり、人が集まり、昔では想像つかない、飲食店街に変化しつつあります。

その流れとは反対に、郊外の居酒屋店舗やレストランの撤退が目立つようになってきました。


人の流れの変化と共に、地価の動きも変化してきています。

立地の微差が大差になるような状況は今後も続いていくことでしょう。



このちょっとの微差のさじ加減は、この地域に長く住んでないとわからないと思います。

同じような、場所でも、不動産の価値や評価を決める基準は、地域の詳細な情報がないと判断できないですからね。


今後も更に、超2極化の流れは進むことは間違いないと思います。

そう考えると、不動産投資するにしても、マイホームを買うにしても、選択すべき物件は自ずと判断がつくのではないでしょうか。



話は変わりますが、、ここ最近、マンションのリノベーションやホームステージングをする仕事で忙しくしております。。

IOTを導入した、音声でコントーロールできる部屋の開発もどんどん行っています。

物件を見せると大抵の皆様は想像以上に感動され、驚かれています。(゚∀゚)


皆様の家でも、ネット回線さえあれば、簡単にテレビでも、照明でも、エアコンでも、話しただけでコントロールできるんですよ!!


スマートスピーカーと、スピーカーで動かせる家電リモコンのセット一万円ほどで、未来の生活を簡単に始められます。

興味のある皆様は是非チャレンジを!





小難しいITの設定なんかやりたくないし、、面倒だ、、、

なんて皆様のために!

人気のデザイナーがコーデイネートした家具家電インテリア付きで更に、話ししただけで家の中をコントロールできるステージングマンションの販売を近日中に始めますので、お楽しみに♪


★荻原功太朗の業務について★

私、荻原功太朗(宅建士・不動産コンサルティングマスター)は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
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2018年7月2日月曜日

【不動産投資でいちばん大切なこととは!?】だから素人はだまされる!?

不動産投資で成功する秘訣は意外と簡単で、、

それは!!




地域の相場を熟知することです!


投資する物件の地域によって、相場はまちまち。

その物件が高いのか、安いのかを、自分で判断できなくては、不動産投資で成功することは難しいでしょう。

相場のことをや、長期トレンドについて、不動産業者にきいているようでは、不動産投資でだまされる危険性も高くなるのは当然です。


逆に、不動産業者より相場に詳しくなれば、不動産投資での成功はほぼ保証されたようなものです。


実際に、そんなことは可能なのでしょうか?


私がこのブログで書いている内容の多くは都市開発の行方や、将来的な街の展望の考察ですが、それらはすべて将来の不動産相場に影響をあたえる重要な情報となります。

当たり前ですが、相場絶えず変化します。

地域のミクロの影響や人口の流れ、はたまたリーマン・ショックのような世界中に影響のある出来事によっても、相場大きく動くことになります。


世界的な金融情勢の変化はランダム性が高く、予測するのは非常に困難です。


一方、日本国内の不動産に影響する人口動態や金利の行方、地域の相場に与えるような都市開発の動きは、非常にゆっくりで、誰でも簡単に予測がつくことが多いです。

特に、これから行われることが決まっている都市開発の動きなどは、事前に誰でも知ることができますし、個別の不動産の相場に与える影響は非常に大きいので特に注目してください。

予測可能な長期の地域情勢から、ミクロな地点での大まかなトレンドの行方が予測できるかと思います。



そういった長期のトレンドをみながら、投資家が成功するためにやらなければならないこととはなんだと思いますか?




それは、、、

日々のマーケットの情報を収集することになります!


今はインターネットで簡単に物件の情報を収集できる時代です。

毎日、ネットで相場を確認していれば、そのうち正確な時価がつかめてくるものです。


リサーチするのに、重要なことは、エリアを絞ることです。


不動産の情報を日々チェックすると言っても、日本だけでも膨大な物件数があるため、とても細かくチェックしきれません。

自分が投資したい、有望なエリアを絞って、そこを集中的にリサーチするのが成功への近道でしょう。


不動産投資の場合は、物件の価格の動向はもちろん、賃貸の空き状況や、家賃の動向にも注目する必要があります。


そういった、日々の情報収集を自分でできる範囲のエリアに絞って行っていく。


宇都宮市なんかの地方中核都市くらいなら、自分一人で相場を追っかけていくのに、最良の範囲だと思います。


毎日リサーチを積み重ねていけば、動きの良いミクロな地域や、値下がりし続けている物件なんかに自然と気づいていきます。


有望なエリアで、値下げし続けてる物件なんかを見つけられれば、交渉の余地ありで、大幅な指値で勝負できそうだとかわかってきます。

そういったチャンスは一瞬です!

タイミングがすべてて、そこをうまく付ければ、相場より格安での物件の取得が可能となります。


大半の投資家は、相場すらわかっていないので、相場を熟知し、なおかつ相場より格安で物件を仕入れることができれば、その時点で成功したと言えます!

つまり、不動産投資では物件を仕入れた時に、すでに勝敗はついているのです。


経験の浅い投資家ほど、インカムの家賃収入ばかりに目がいき、出口戦略が見えてません。

経験豊富な投資家ほど、すばやくバイアウトして利益を確定していきます。


売却損がでるような物件を仕込んだら、多少インカムで家賃収入が入ったところで、出口の段階で簡単に利益が吹っ飛んでしまいます。


昨今流行りの太陽光発電の投資なんかは、出口の見えにくい投資なので、私はパスしました。

ここは投資家様々で、考えがあるでしょうが、重要なのは不動産投資においても、自分自身でぶれない軸としての【投資哲学】が必要だということです。


投資哲学がないと、人の意見に簡単に左右されて、投資方針もばらばらで、長期的なパフォーマンスが安定しません。


不動産投資をするなら、まずはしっかりとしたブレない投資哲学をもつことをオススメします。


その上で、毎日ネットで不動産情報をチェックして、相場を熟知していくことが良いでしょうね。



そうはいっても、専業の投資家でもないかぎり、毎日物件の情報を細かくチェックするのは面倒だ。。。(-_-;)

なんて方々がほとんどだと思います。


そうであれば、時間をお金で買うしかありません。


しっかりと信頼できる不動産エージェントに、お金を支払い、プロからフレッシュな不動産情報を取得するのも一つのやり方です。

ただ、パートナーとして信頼できるエージェントを探すのは一苦労です。

なぜなら、仕事のできるエージェントほど、すでに優良なお客さんを多く抱えているので、忙しいからです。



あなたがよほどお金持ちで、優秀なエージェントに高額のフィーを支払えるならともかく、そんな余裕がないなら、地道に自分でエリアをミクロに絞って、日々の情報収集を行うことをオススメします。


しかし、不動産投資家として、大きな成功を求めるなら、いずれ優秀な参謀が必要なることでしょう。


いずれにしても、不動産投資が好きでなければ始まりません。


不動産投資が大好きなら、『三度の飯より、ネットで不動産チェック!』が常になるはずです。


やっぱり何事も、好きこそものの上手なれ、なのでしょうね。



★荻原功太朗の業務について★

私、荻原功太朗(宅建士・不動産コンサルティングマスター)は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
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