2018年7月12日木曜日

【スルガ銀バブル崩壊!?】宇都宮市の不動産投資のこれからを考えると!?

『かぼちゃの馬車』のシェアハウスビジネス破綻で話題となっているスルガ銀行。

またまた、スルガ銀行の融資先である、投資用アパート運営の不動産会社ガヤルドが営業活動を事実上停止し、経営が頓挫していることが分かった。

スルガ銀行の融資先が営業停止、集団提訴へ(zakzak)

スルガ銀が融資した投資案件を扱う会社が、次から次へと経営破綻していますね。。
(-_-;)




投資に失敗して、破産する人がまた増えそうです。


さて、、、

そもそも、イチ地方銀行でしかないスルガ銀行がなぜこんなにも注目を浴びているのでしょうか??

この問題が起こり始める前までのスルガ銀は、金融庁長官も絶賛するほど、新しいマーケットを開拓している先駆者として成長していました。



実際、毎年、増収増益を続ける、金融機関の優等生だったのです。

しかし、問題発覚で株価は暴落中です。。。


スルガの経営方針は独特だったんです。

個人向けサービスへの特化と、ネットを活用した全国展開で新しいマーケットをを開拓していました。

伸び悩む企業向け融資で大手との取引の少ない、地方銀行は苦戦しています。

そんな中、独特な個人向け不動産投資ローン強化を行い、『大家さんビジネス』のマーケットを開拓していった、先駆者でした。


不動産投資を行っている個人投資家の中で、スルガ銀行のアパートローンを知らない人はほとんどいないくらい同行のアパートローンは有名な存在です。

スルガのアパートローンは、他行と比べて金利はかなり高く設定されています。

ここがスルガ銀行が、高収益である理由のひとつなのですが、不動産投資家はなぜ高めの金利でも同行のローンを利用していたのでしょうか??


それは、他の金融機関より、スルガ銀行が柔軟な融資姿勢を示していたからです。


一般的に金融機関は、建物の耐用年数など融資条件について機械的に判断するケースがほとんどです。

その結果、残念なことに、まだ使うことができる建物でも、書類上の耐用年数で一律に融資不可と判断されてしまうことも少なくないのが現状です。


これに対し、スルガの場合には、物件よりもローンを借りる個人の属性を重視しており、この条件がクリアされるなら、一般的な金融機関が断るような案件でも、融資されるケースがあったのです。

既存の金融機関が取らないリスクをとって、マーケットを開拓したスルガは称賛される部分も大いにあったと思います。


スルガがリスクを取る分、当然、金利は高めにされます。

スルガがマーケットを開拓した結果、本来は『大家さんビジネス』に参加できないような、個人が大家さんになれたのです。

長い間、『大家さんビジネス』は地主さんを中心としたマーケットでした。


土地を持たない、個人が参加できるマーケットではなかったのです。

個人が大家さんになりたくとも、建物だけでなく、土地も取得してビジネスをしなければならない分、当然、金融機関も慎重になりますから、よほど金融資産でもなければ、融資をしてもらえませんでした。


まして、賃貸経営もしたことのない素人大家さんに、多額の融資をすることは貸す側としては当然慎重になります。

しかし!!

スルガが新しいマーケットを開拓したことで、個人にも『大家さんビジネス』に参加できるチャンスが訪れました。

大家さんになりたかった個人としては、人生一発逆転のチャンスと、高リスクをものともせず、高金利で高額の借金をして投資を行っていたことになります。



お金がうまく回っているうちは、融資を受けた個人も、スルガ銀行も、良かったのです。



しかし!!


スルガのゆるい融資基準をついた、かぼちゃの馬車のような建築時にべらぼうに儲けを出す食い逃げ業者がくっついて、そもそも運営で利益の出ないビジネスで家賃保証していれば、、、破綻は時間の問題でした。

かくして、、、バブルが弾けてしまった。。。


『家賃保証で安定経営!』、、、なんて甘い夢を見て、欲に駆られて、ノーリスクでお金持ちになれるなんて、そんなうまい話を簡単に信じてしまう方が多いのに驚かされます。

そんな美味しいビジネスなら自分たちだけで、自社物件でやりますよ。。。


投資に失敗して、スルガを相手に、訴訟している方もいるようですが、、、(^_^;)

投資に失敗してから、借りたお金を返さないことを正当化するのは、無理があると思うのは私だけでしょうか??

現場の実感では、大家さんをやりたい個人の方はどんな方法でもいいから、できるだけ資金を引っ張りたいと思うものです。

多少金利が高くても多額の融資を引っ張れればバンバンザイ!

購入した物件を担保に融資額をどんどん増やして、不労所得を増やすことを夢見る方ばかりです。

仮に、投資に失敗しても、破産して、借金がチャラになれば、借りたお金を踏み倒すことが個人にはできますからね。


一方、スルガ銀行は、融資が焦げ付き、多額の損失が発生し、被害者となっているようにも見えます。

少なくとも、株価をみればわかるように、一番の被害者はスルガの株主なのかもしれませんね。




さて、、、前置きが長くなりましたが、、



宇都宮市の不動産投資マーケットへの影響ですが、、、

宇都宮は、首都圏と違って、そもそもスルガ融資の案件について、ほとんど耳にしたことがありません。

だから、、影響はない!?


といえば、、、実際はそんなことはありません!



アベノミクスによる金融緩和で溢れかえったマネーは、不動産業界に流れ込んできました。

こうした不動産投資大ブームに乗せられ、早く収益物件を手に入れたくてたまらない人々の背中を猛烈にプッシュしたのが、スルガ銀行でした。


そして同行とタッグを組む形で、この『大家さんブーム』を作ったのが、三為業者とも呼ばれる投資物件の転売業者です。


こうして転売業者は全国各地で投資用物件を探し回り、スルガ銀行の融資をつけて売りまくっていました。

弊社にも毎日のようにこのような転売業者からの、物件情報を求める営業電話が嫌になるほどかかって来てました。

しかも、全国の転売業者からです!

転売業者は、情弱の個人に融資をつけて、高値で売り抜けて、キャピタルで利確していくんです。


とはいえ、スルガ銀行が資金を出すことで転売業者が動き、地方の不動産相場を下支えしていた面は確かにあります。


築年の古い鉄骨造りだったり、郊外どころか地方の聞いたことない市の投資用物件などは、スルガ銀行でしか融資がつかなかったのです。

東京には地銀も信金もたくさんあり、資産家もたくさんいますが、地方は逆です。

融資してくれる金融機関もないし、お金持ちも少ないところに高額の物件を出そうとしても、誰も買えないから値がつきませんでした。

でもそこに転売業者がやってきて、スルガ銀行を連れてきたら、物件に価値がつくわけです

結果、スルガの地方進出で地方物件も価格が上がっていたのです。

だが、誰もが熱く燃えた祭りの時間は、終わりの時が近づいています。

たけのこのようにボコボコと生まれていた、転売業者も、スルガ銀行のローンが下りないために廃業や事業縮小を余儀なくされています。


以前と違い、転売業者から仕入れた物件が思うように処分できず、在庫を抱え、物件販売の営業メールが頻繁に届くようになってます。

逆に、、仕入れ案件を求める営業の電話やメールは激減してきてます。

スルガに頼っていた転売業者への、貸し渋りならぬ“貸し止まり”が起きているのを感じてます。


個人の『大家さんバブル』はここへきて、急速に弾けているのは間違いないでしょう。


不動産投資の出口でババを引いてくれる情弱プレイヤーが退場したことで、しばらく市況は厳寒期に突入していくと予想されます。




しかし、、見方を変えれば、チャンスでもある!



これから、相場の調整局面で、優良な不動産投資物件が格安で放出される可能性が高くなります。


相場が調整して、格安で優良資産を取得できたら、その時点で投資はほぼ成功なのです!

ただ、少子高齢化と人口減少が本格化してくなか、将来に渡って優良な不動産資産を判断するには相当な目利きのセンスが必要です!


いくら、格安だからといって、将来的に、『貸せない!売れない!』負動産を買ったのでは元も子もありません。


私自身、不動産投資をするにあたり、東京都心のよく知るエリアと、情報に通じている宇都宮市内の有望エリアに購入対象を限定しています。

宇都宮市内でも全域が投資の対象にはなりません。

将来に渡って価値が維持されるエリアを判断できる、選球眼さえ持っていれば、後は絶好球を待つだけです。


今はコツコツ種銭と、信用を積み上げて、選球眼を磨いておけば、来るべきチャンスをしっかりとものにできると思います。


★荻原功太朗の業務について★

私、荻原功太朗は資産家の皆様を対象とした、投資物件と事業用物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
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