2018年5月27日日曜日

【栃木県内での田舎暮らしは終焉か!?】別荘がお荷物になる悲しい現実とは!?

栃木県内の別荘地に物件を所有していて、処分しようにも売却できない方からのご相談が年々増えております。

5.6年前までは、首都圏の団塊世代くらいの方が、定年後のセカンドライフを過ごすために購入したりする需要がいくらかはあったのですが、、、

ここ、数年でそういった需要が激減してきています。(-_-;)



栃木県北の那須あたりの別荘地は、震災後の風評被害で急速に需要がなくなってしまいました。

那須の手前のJRが分譲してイメージの良い『喜連川』の別荘地でも需要が急減してきています。

ここ最近の市況では、日本でも屈指の別荘地『軽井沢』でも、売れない物件が急増してきているとのことです。


購入して、実際に田舎暮らしをやってみたところで、、、

『やっぱり、都会に帰ろう!』となる方々が多いのが現実です。



かといって、若い世代(20代~40代くらい)にも、別荘地に物件を購入したい需要がほぼありません。

マイホームの購入すらやっとなのに、セカンドハウスを持とうなんて発想もないでしょうしね。

私も、そうですが、わざわざ不便な場所に別荘を買うより、観光地のホテルや旅館にでも泊まった方が快適ですから田舎に不動産を所有しようなんて感覚がありません。


日本はヨーロッパのように長期休暇をとってバカンスするような文化がありませんから、そもそも別荘の利用自体が適さないのかもしれません。

仮に、若い世代に需要があるとしたら、普段は都心に住んで、週末に空気の良い別荘地の邸宅で過ごす。。。(*´ω`*)

みたいな感じでしょうか。

それでも、マイホームを2つ持てる余裕のある方に限られます。

なにせ、購入費用や維持費、税金のことを考えたら、ホテルに泊まるほうが全然安く済みますからね。

維持管理をしていくだけでも面倒で大変です。

しかも別荘地って、税金もすごく高いんですよ。

税金以外にも、温泉の権利なんかあったりするとそこにも費用がかかったりします。


しっかり使い倒せる方なら元が取れるでしょうが、ほとんど使ってなくても、税金や維持管理費だけはしっかり取られます。

モノを持たない、ミニマリストが流行するような時代では、ますますモノからコトへ消費にシフトしていくことになります。

少子高齢化が進む今後は、別荘地の市況はますます悪化していくことになるでしょう。


そもそも、別荘地は高齢者の定住に適してません。

公共交通はありませんので、マイカー移動が必須ですし、最寄りに病院も少なく、買い物の便も悪い。


都会にない、不便な環境を楽しむのが別荘ですからね。


そう考えると、日本人はもともと、自然豊かな不自由な環境を楽しむような贅沢な時間の使い方が苦手なのかもしれません。



ということで、別荘地の物件のほとんどは売却のご相談になりますが、、、

現況では、問い合わせすらほぼありません。。。(^_^;)

2極化している不動産の典型的な【売れない】物件になってしまってます。



これから少子高齢化ますます進むことを考えると、今、損切りできないと本当に出口がなくなってしまうでしょうね。

相続でもらったりしたら大変です。

処分するだけで、お金がかかることになります。

財産だと思ってもらったのに、負債だったということになります。


先日も、別荘地の売れない土地をお持ちの方が、なんと!タダで物件を譲ったケースがありました。

ある意味タダでも、もらってくれる方がいたのはラッキーです。


よく、タダならもらいたいなんて方が結構いたりしますが、そういった方々は現実を理解していません。

自分で利用できなくなったら、お金が出ていくだけのお荷物になることがわかっていないんですよね。


不動産は地域自治体に寄付したり、所有権を放棄できませんから、ババを掴んでしまたら、だれか他にババを引いてくれる人を探すしかありません。

地方自治体も貴重な固定資産税のもとを捨てるわけがありませんからね。


さらに、売却しようにも、買い手のつかない【負動産】は不動産屋も取引を手伝うことはありません。

商売にならなければ、人は動きませんからね。


ということは、所有してしまったら、、、

自分で誰か買い手を見つけられるまで、お金が出ていくだけの終わりなき負債となります。



じゃあ、、何か良い利用法はないのか??

と考えてみますと!!

定住を促すのは難しいので、、、

観光客を狙うしかないでしょうね。

つまり、民泊なんかをやって、物件をみんなでシェアして活用する。


別荘地の中でも、中古住宅に絞って、しかもロケーションの良い物件に絞って、格安で手に入れた物件を、みんなでシェアできるようにすれば、面白いビジネスになるかもしません。

ただし、別荘地で維持管理をやってもらう人を確保するのは容易ではありません。

田舎ほど若者が少ないですから、人の確保で苦労することになるでしょう。


しかし、インバウンドも含め、日本中で観光客が急増していることを考えるとチャンスは大いにあると思います。


民泊なんかで数日だけ別荘に泊まるなら、私も家族と行ってみたいです。


高台なんかで眺めがよかったり、天井高いログハウスや、暖炉があるような、非日常な空間は需要があるでしょうね。


たくましい商売根性の有るような方には、負動産だらけの別荘地でも大きなビジネスチャンスを見いだせると思います。


日本は都市部以外の田舎でも、インフラが整備されている素晴らしい国です。

成長著しいアジアの国々では、大都市は東京と遜色のないくらい発展してます。

しかし、一歩都市を離れると、インフラの整備が追いついてない、経済ギャップがものすごくあります。

その点、日本の田舎には観光客を呼び込めるポテンシャルは充分あると思います。

なにかとネガティブイメージが先行してしまっている民泊ですが、ほとんどの方が利用したこともないし、ホストとして物件を提供したこともない方ばかりでしょう。


来月、6月15日から民泊新法もスタートし、完全に国お墨付きの合法ビジネスとなります。

不動産の活用法のひとつとして、まずはしっかりと情報収集して、冷静にチャンスを判断するのが賢明です。



この辺りの良書を読んで民泊ビジネスそのものを、イメージでなく、しっかり理解するのをオススメします。



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私、荻原功太朗は資産家の皆様を対象とした、投資物件と事業用物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
【私個人へのコンサルティング依頼、およびご相談は有料とさせて頂いております。】

宇都宮の不動産売買のことならお気軽にご相談下さい。
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2018年5月22日火曜日

【損しないマイホームの土地探しとは!?】郊外のロケーションの良し悪しを考えてみると!?

自分の理想のお家を建てたいと考える皆様にとっての土地選びは重要でしょう。

元から土地を所有していたり、親からはもらえるような方は少数なので、ほとんどの皆様は新たに土地を買って、建物を建築することになります。



新築するなら、建物に予算をかけることを重視して土地の予算は抑えなくてはならない方が多いです。

予算割合で言ったら、土地 1:2~3 建物 な感覚の方が多いでしょうかね。

建物より土地に予算をかける方はまずいません。


資産価値を重視したマイホーム選びなら、中古物件が断然有利です。


でも、、、『どうしても新築が良い!!』って方は結構多いです。


新築でも予算として土地の割合を増やすなら、資産価値を維持しやすいです。

しかし、理想のお家が欲しくてマイホームを新築する場合は、どうしても建物にこだわりたいですよね。


そうなると、どうしても土地の予算は限られることになってしまいます。。。



限られた予算の中で、家の価値を最大にできそうな土地選びとは(?_?;)


宇都宮市内での土地選びのポイントを考えてみましょう。



まず、ほとんどの方が限られた予算の中で、駐車場付き、庭付き、の一戸建てが建てられそうな、広い土地を探すことを考えます。

その結果、当然、価格の安い郊外の土地を選択せざる得なくなります。

この時点で、これから起こる超2極化の不動産価値の流れでは圧倒的に不利な選択になります。


が、しかし!!一概に郊外の土地といってもロケーションによってその後の価値の変動や流動性はまったく変わってきます。

ミクロな視点でも超2極化は起こることになります。


これから、新たに土地を買ってマイホームを新築したい方にこだわってほしいポイントがいくつかあります。

まず、なんと言っても、

【南道路の土地!】になります。

宇都宮市の気候では、日当たりはとても重視されます。

南側が道路の土地は日当たりが確保されるので住宅地としては圧倒的に人気が有り、価値も高いです。

例えば、同じような住宅地で、

・物件A 南道路 50坪 1500万円
・物件B 北道路 70坪 1500万円

このようなケースで、理想のマイホームとして広い敷地が欲しいのもわかりますが、将来的な価値の維持も考えれば、敷地面積が狭くても、Aの南道路の土地を選択するのが賢明な判断になります。

ただし、重要なのは日当たりですので、北道路でも南側が空き地だったりで、建物が立たないような立地でしたら、問題はないと思います。

しかし、南道路の土地は流動性も高く、将来的に価値を維持しやすいので、とにかく南道路の土地にこだわってください。

できれば、東、南の2つの道路に面した、角地が最高のロケーションになりますので、予算内で徹底的にこの道路付けにこだわるのがオススメです。


それと、接道の方角だけでなく、、

【接道している道路の幅】も重要です!

宇都宮市のようなマイカー移動が中心の街では、住宅地の道路の幅員も重要になります。

古くからあるような住宅地の4m道路では車のすれ違いもやっとです。(-_-;)

街場の物件ならまだしも、郊外の物件なら6m以上の道路に接道しているのは必須の条件になるでしょう。

格安の物件にありがちな旗竿地なんかのツッコミ奥の接道面が少ない土地なんかもよくありません。

とにかく、車の往来がしやすい6m以上の道路に面している土地だけを厳選して探して下さい。


更に、、これから急速に少子高齢化が進むことを考えると、

【坂の多い住宅地は避ける】ことも重要です!

宇都宮市の街は平坦な場所が多く、坂のある住宅地は少ないのが特徴です。

しかし、山だった場所を切り開いて開発された住宅地も数多くあります。


高齢化が進むに連れて、坂の多い住宅地は全国的に価値が急落しています。

宇都宮市の住民は車移動だから坂の有る無しは関係ないと思われそうですが、高齢化すると車に乗るのも大変になってきます。

まして、徒歩や自転車での移動が多くなれば坂の多い立地は非常に住みにくい。

いくら安くても坂の多い住宅街は避けるべきでしょうね。

将来的に供給過剰で売れない物件になる可能性も高いです。


しかし!!例外もあります。


高台で見晴らしの良いロケーション(街が一望できるような立地)は価値が高いです。

更に、見晴らしの良いロケーションにあったデザインの家を建てることで、建物自体にも価値を付加価値を付けることは十分に可能でしょう。

郊外でも街場にはない、特別なロケーションには価値があります!



また土地の形も重要です。

一番価値があるのは正方形に近い土地になります!

道路の部分も有効に使える、接道面が広い土地も価値があります。


ざっとこんなところでしょうか。

以上が、宇都宮市で新たに住宅地を購入する際の私なりのポイントになります。


個人的には、宇都宮市が進めるコンパクトシティ構想の流れに沿ったロケーション(誘導区域)の土地がベストだと思いますが、そういった場所には、まず安い物件はないです。

そうなると、どうしても街の開発とは無縁の郊外エリアに行かざる得ないと思います。

中途半端に街場に近い住宅街でロケーションの悪い物件を買うなら、街場からかなり離れたとしても、住宅の少ない田舎に広くて格安の土地を買って、新築する方が家も映えますし、価値も付きやすいです。


ただ、まわりに家の少ないようなロケーションの場合は得てして、小学校や中学校が遠かったりするので、お子様にとっては過酷な環境になるでしょうね。



これから新築で住宅を建てようとお考えの方は、是非建物のデザインにこだわって下さい。

ここ最近の傾向として、デザイン性の高い中古建物は意外と価値を評価されやすい傾向が強くなってきています。

逆に、大手デベロッパーが販売しているデザインや仕様に当たり障りのない建売住宅なんかは、築年数が新しくても建物の価値は評価されにくいです。

建売の物件は、万人受けするフツーの家ですからね。

残念ながら、中古になったらだれも欲しがらない家となり、価格だけの勝負になってしまいます。


それだけ、ここへ来て建物そのものにこだわったデザイン性があれば価値を評価されやすくなってきています。

これは、いい傾向です。

これから新築で家を建てるなら、家の価値を維持するためにも設計やデザインに力を入れて下さい。


オンリーワンのこだわりが強い個性的な家ほど中古市場では、価値が出やすいです。

買う方は一人入れば十分なのが不動産ですからね。(・∀・)



マイホームを建てる際は、土地もそうですが、、、

もっと重要なのはどこの会社に建築を依頼するかですよね。


高い買い物ですから、展示場に行く前にこの辺りの良書を読んで勉強しておくことをオススメします!

注文住宅メーカーのタブーがいっぱい書いてあるので参考になりますよ(*´ω`*)




皆様、素敵なお家を建ててくださいね。(*´∀`)


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2018年5月17日木曜日

【不動産の価格はいつ下がる!?】深刻なデータから近未来を予測してみたら!?

日本では人口減少が当たり前となり、不動産業界も競争が激化してきております。

人口減少問題にのなかでも特に、子供の数の減少は深刻です!!



わずか、45年間で子供の数が半減しているんですよね。。。(-_-;)

子供の数を見たら、この国がいかに深刻な少子高齢化を迎えているかを理解できるんではないでしょうか。


人口減少問題と不動産価格の動向については、印象論が横行しています。


人口問題についていえば、少子化の深刻さを理解しているとは言い難く、政府の支出割合でみても、少子化対策の予算は非常に少ないですね。

日本では、団塊ジュニアから団塊世代までの中年から老年マジョリティ世代のボリュームが厚いので、人口減少における少子化の深刻な実態について、なかなか実感が持てないのが現実なのでしょう。

総人口で見ると、人口減少は2008年から始まったのですが、人口減少のペースは非常にゆるやかなので、生まれる赤ちゃんが半減している非常に深刻な実態が見失われてしまっています。

ちなみに2017年の出生数は94万人で、前年からさらに4万人も減っています!(-_-;)


このような人口減少&少子高齢化の状態から不動産マーケットをみれば、、、

新築住宅の大量供給が可能な時代は分譲・賃貸ともに終わっているのは明らでしょう。


とはいえ、、、

日本人は新築大好きな国民性!


既存ストックである、中古物件の活用がなかなか進まないのが現状です。


ということで、国の方針として、新築するのに厳しい規制でもかけない限り、家は余っているのに、これからもどんどん新築住宅の供給は続くでしょうね。

まぁ、既存のデベロッパーは新築の住宅を供給しないと倒産しちゃいますから、空き家がどんだけあろうとも、これでもかと新たな住宅を建てざる得ないのが現状です。


当然ですが、空き家はこれからもどんどん増えることになるのは間違いありません。

空き家は現在でも、全世帯の17%あまりとされていて、約5軒に1軒の割合で家が余っています。

今現在、1000万戸以上の家が余っているとされています。

これだけの膨大な数の空き家があるのに、少子化問題と同じく、さほど危機感がないのが今の状態です。



人口も減り始め、空き家が急増している割に、不動産の価格があまり下落せず、上昇しているエリアも多いことを不思議に思っている方も多いと思います。



いつも言っているように、不動産の需要を決めるのは人口ではありません。

世帯数が住宅の需要を決めることになります。

その世帯数の予測がこちら!




このグラフを見てもわかるように、なんと!世帯数はまだまだ増加を続けております。

核家族化が更に進むことから、2020年ころまでは世帯数は増加すると予想されております。

現状でも住宅の需要が増加しているため、空き家問題の深刻さもそれほど表面に出てこないのでしょうね。


しかし!!!

2020年頃を境に状況が一変してくるのは間違いないでしょう!!


世帯数が頭打ちになってくれば、ことの深刻さが表面化してきます。

2020年~2025年あたりで、不動産の価格は確実に調整局面に入っていくでしょう。

特に、今の時点で価格が下がっているような宇都宮市でも郊外エリアは悲惨な状態になると思います。


2025年を過ぎたあたりから、『売れない』、『貸せない』、負動産となる物件が急増していくことになります。


資産保全の観点からも、今後は超2極化が急速に進むことは間違いないでしょう。

宇都宮市でも、一部の人気地区に人やモノ、サービスが集まる傾向に拍車がかかるのが、世帯数が減り始める2025年頃になるはずです。


世帯数が減り始めると、郊外では人口密度が急減していくことになります。

最寄りの商店も急減していくことになり、生活は不便を極めていくことになるでしょう。

その結果、ますます、一部の人気エリアに人が集まる傾向が強くなると思われます。


人口密度の低下にともない、郊外のインフラの維持もい今後深刻な問題になるのは避けられません。

インフラの更新に必要な費用負担を求めらたりするケースも出てくるでしょうね。


結論としては、2020年から2025年頃にかけて、不動産の価格は大きく下落していく局面に入ると思います。


逆にいうと、需要の増加する、あと数年は価格が上昇していってもなんら不思議ではありません。


しかし、2025年頃を境に、超2極化が更に進むことになるでしょう。

それは、東京エリア内でも、宇都宮市内でも例外なく起こる現象になると予想しています。

超2極化が進むことで、宇都宮市内のトータルとしての不動産価値はあまり減らないかもしれません。

つまり、郊外の家の価格がかぎりなくゼロに近づく分が、一部の人気エリアの物件の価格が上昇していくことも十分考えられます。


いずれにしても、今後も子供は減り続け、空き家は増え続ける状況は続いていきます。


宇都宮市内でも、いずれ『売れない』『貸せない』負動産となる物件が急増していくことになるでしょう。

一方、今から将来的に人が集まってきそうな人気エリアに物件を仕込んでおけば、後々ニッコリできる可能性が高いでしょうね。



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2018年5月12日土曜日

【宇都宮市はLRTの西側延伸に5案示す!】先行する東側は沿線開発に規制緩和か!?

宇都宮市はLRT(次世代型路面電車)の西側延伸案を5案示したと報道がありました!

LRT西側、整備で5案検討 最長は大谷観光地 宇都宮市(下野新聞)


1案から5案までで、予算規模として150億円~400億円までと幅があります。

宇都宮市の財政規模なら、400億円くらいは全く問題ない投資ですから、ぜひとも大谷まで複線でつなげてほしいものです。


とにかくこれからの時代、いかに街の外から人を呼び込めるかが街の発展を左右します。


大谷までLRTをつなげることができれば、観光資源を有効活用できるチャンスが非常に増えることになります。

うまくPRできれば、観光客を大いに誘致できる可能性があるでしょう。

大谷エリアの不動産開発も徐々に始まっております。



元レストハウス再利用し飲食店完成 宇都宮・大谷(下野新聞)


今までは、日本全体として人口も増加を続けていたため、街の内需のことだけ考えていれば十分でしたが、これからは違います。

日本全体として人が減るのは避けられません。

当然ですが、何もしなければ衰退し、今まで受けられた福祉サービスも受けられなくなります。

この辺を、成長否定のシルバー民主主義の方々は無視しています。

成長を否定した、目先の行政サービスだけの財政支出では、いずれ福祉も破綻するんですよ。


注意すべきことは、日本全国が一律にすべて平均して人が減るわけではありません!

一部の地域に人が集中する、超2極化が起こることは明らかです。

そのため、宇都宮市のような地方都市でも、街の内需だけでなく、外需をうまく取り込めるかで、明暗がわかれることになります。

都市間の競争が激しくなることは避けれず、いかに街としての競争力が維持できるかが課題となるでしょう。

特に、産業としての【観光業】はこれから非常に重要になってきます。

日本から出たことのない方はほとんど意識してないでしょうが、世界のとりわけ日本周辺のアジア諸国はものすごい勢いで成長しています。

日本人は茹でガエル現象で、この事実を気づいていない方が非常に多いのを常々感じております。

国内、海外の方問わず、これから観光は世界中で重要な成長産業になることは間違いありません。

残念ながら、今の宇都宮市はアジアの成長の恩恵をほとんど取り込めていません。

それは、外国人の観光客数を見れば一目瞭然です。

日本は島国のため外国人アレルギーがあるのはしょうがないことでしょうが、そんなことも言ってられない状況になってきます。

うまく、マインド転換して外需を取り込める街は人口が減る中でも成長できるでしょう。

逆に、シルバー民主主義の内向き成長否定では、街は時間の問題で衰退し、消滅の危機に向かいます。


そういった意味からも、宇都宮市として非常に有効な観光資源を持つ大谷エリアまで、LRTを延伸することには非常に意味がありますし、必要な投資になるでしょう。


また、LRTが高速道路と連携できることは、非常に大きな可能性を広げることになります。

車で大谷観光に来た後は、おしゃれなLRTに乗り換えて、街をブラブラ(・∀・)

そんな展開も十分に考えられます。


LRTが高速道路と連携すれば、インターチェンジ付近の不動産開発で投資を呼び込む大きなチャンスも生まれます。

また、大谷の観光客が増えていけば、周辺の不動産開発も本格化するのは間違いありません。

街として、元気のない西側エリアを活気づけるためにも是非、大谷の観光エリアまでLRTを通すべきでしょう。


ただ、現実問題として予算規模が膨らめば膨らむほど、シルバー民主主義を推す勢力の反対も強まるでしょうから、とりあえず、作新学院あたりまでの案で早期に着工にこぎつけて、順次路線を延長するのでもよいでしょう。

これから工事の始まる東側だけでなく、西側エリアもしっかりと計画を決めて、速やかに工事を着工するべきです。

大谷エリアまでLRTをつなげるのも重要ですが、街の東西をLRTで連携することがもっとも重要なことですからね。



そして!!!


先行して工事が行われる、JR宇都宮駅の東側エリアについて、宇都宮市が沿線の不動産開発に関する方針を示しました!!

LRT沿線の土地利用で宇都宮市が方針 8エリア設定、特性生かす(下野新聞)



市街化調整区域で今まで、開発ができなかったような土地も開発ができるようになりそうですね!(*_*)

とくに、新四号線付近の車両基地周辺は大規模な開発が行われそうなので、これから非常に注目のエリアとなってくるでしょう!


また、今はほとんど開発のされてない竹下町あたりなんかも、駅ができることによってどう変わっていくか非常に注目されるところです。


先日、お伝えした通り、LRTの沿線エリアと、コンパクトシティ計画の誘導区域以外の市街化調整区域はこれから開発が制限されます。

【宇都宮市のコンパクトシティ化で郊外の土地が急変!?】開発規制で郊外の土地の価値は消滅か!?


宇都宮市はLRTの開発を含め、これから街のスポンジ化を防ぐためにコンパクトシティ化に向けた必要な対策を打っていくことになるでしょう。



今回は西側延伸のニュースでしたが、いずれは東側もホンダが終点ではなく、高根沢町の情報の森あたりを経由して、JRの宝積寺駅まで延伸させると更に面白くなると思いますね。



LRTの車両デザイン案も発表されました!!

LRT車両のデザイン3案を公表 宇都宮市(下野新聞)



かっこいいですね!(*´ω`*)

私の個人的な好みとしては、一番上のA案ですかね~


いずれにしても、宇都宮市がこれからダイナミックにわくわくする変化をしていくことは間違いありません。

楽しみですね~~



ココ最近のマイブームで、苫米地英人博士の本にハマってます。

私も、中年の良いお年頃なので、自分の成長につながるゴール設定に参考になる画期的なやり方に目からうろこボロボロ状態です。www

何かを変えたい方!現状より成長したい方は是非!!


ユーチューブなんかでも苫米地先生のゴール設定やコーチングのやり方について視聴できるのでおすすめです。

てか、面白い方なのでファンなんです。

特に私は、物理学や宇宙論も好きなので、先生のこの本も楽しく読んでます。


とっても深淵で楽しい本で悩みなんか吹っ飛びますよ。www


人も街も、成長を否定したら滅びるだけなんですよね。

いくつになっても好奇心旺盛で成長していきたいものです。



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2018年5月7日月曜日

【マイホームで損する人が考えていないこと!?】買うことしか考えないリスクとは!?

投資で不動産を買う場合と、マイホームで不動産を買う場合ではまったく購入基準が異なります。

投資であれば、とにかく儲けが出るか出ないかの一点でフィルターがかけられて、物件が選別されることになります。



一方、マイホームとなると儲けることなんかはまず考えないで、消費性向の強い、理想の住まいを探すことになるでしょう。


その結果、【まさか!】の自体が発生して、マイホームを手放さなければならないケースで、ほとんどの皆さまが大損することになります。


それはなぜか??

結論から言えば、

マイホームの購入に、出口戦略がないんことが問題なんです。


まぁ誰だって、マイホームを購入する時は、死ぬまで住み続けるくらいの感覚で購入しているはずですから、売ることなんか考えて購入しません。

でなければ、30年以上もの長期の住宅ローンなんか組めないですからね。。。


計画通り、マイホームに住み続けられた場合は全く問題ないですが、、、

突然!引っ越しをせまられるような自体になった場合は、さぁ大変!!


所有物件をそのまま放置できるような、お金に余裕のある方は良いですが、大抵の皆さんは、【貸す】か【売る】かの究極の選択を迫られます。



この、【まさか!】に備えて、マイホームを選ぶ方はまずいません。



つまり、万が一の備えの、出口戦略と言われる、物件の売却戦略がないことが問題になります。

その結果、【まさか!】があった時、大損してマイホームを手放さざる得ないことは日常茶飯事で、不動産業界ではよく目にする光景です。


じゃあ、『マイホームなんか買わないでずっと賃貸住まいが良いのか?』

と言われれば、それもどうかと思いますね。

そもそも、宇都宮市内には賃貸物件で良質な住宅は少ないですからね。

そして、良質な賃貸物件ほど家賃も高額なので、低金利の今は、購入する方が毎月の支払いが安くなってしまいます。


結局、借りればすべて消費ですし、買ったところで、ほとんどのマイホームは消費の側面が非常に強いのが実情です。


そうは言っても、消費と割り切ってマイホームを買っている方は見たことがありません。

購入する皆さん、すべてが大切な財産としてマイホームを購入してるんですよね。。


しかし、残念ながら大切なマイホームも他人からみれば、ほとんど価値のない家として見られる物件がほとんどです。


そうならないためにも、出口戦略をもったマイホームの購入は必須です。

理想と現実のバランスの良いところで、マイホームを選択するのが、賢い購入になるでしょう。



では、、、

賢い購入のポイントとは!?


まず、当たり前ですが、

ロケーション、ロケーション、ロケーション!です。

なぜ、3回も!?繰り返すのか!?

不動産ではロケーションが価値のほぼすべてだからです。


ロケーションが良ければ、【貸す】のも【売る】のも簡単です。



逆に、ロケーションが悪ければ、損切りするのも容易ではありません。

最悪、貸せない!売れない!ような物件になってしまいます!!


だから、お庭でバーベキューが理想だとしても、屋上でバーベキューとかに発想を切り替えて、とにかく立地にこだわって下さい。



宇都宮市内であれば、JR宇都宮駅から3キロ圏内あたりであれば、今後の逆ドーナツ化現象が加速する流れを見ても、将来的に価値が維持または、上昇が期待できるエリアになるので、わかりやすいです。

これから開発が始まる、LRT(次世代型路面電車)の駅から徒歩3分以内の立地なんかも魅力的ですね。

将来性が約束されたロケーションになりますからね。



余裕があれば、中心市街地にこだわるのが一番です。


これから、郊外はどんどんスポンジ化して不便になる一方なのは間違いありません。

必然的に、街は極に集まる傾向が強まります。

宇都宮市はコンパクトシティ化の計画で、中心市街地を高次都市機能誘導区域に指定してます。

行政として、重要な都市機能を誘導するエリアは将来性も抜群なのは当たり前ですからね。


そう考えたら、郊外の広い土地に一戸建てって発想なほぼなくなってしまいます。


郊外エリアは、今後、人口密度が減少する流れの中で、どんどん不便さが増していくことになります。

近くにあった、ガソリンスタンドや、コンビニ、スーパーなんかがどんどん閉店していくことを想像してみてください。


そんな場所にすすんで住みたいと思う方がいなくなるのは必然の流れになります。



ロケーション以外のの要素で言えば、新築の建売物件はおすすめできません。

建物にこだわりものなく、あたりさわりのない最低限の仕様なので、中古マーケットでは思いっきり買い叩かれます。

築年数が新しくても同様です。

築年数が20年も経過すれば、現状では建物の価値はほとんど評価されない物件がほとんどです。


出口戦略を考えたら、よっぽどロケーション良い場所以外では、新築の建売物件はまずない選択ですね。


中古マーケットで人気があるのは、やっぱりブランドで、大手ハウスメーカーの住宅です。

もともと建物自体が高いから当然といえば当然ですね。


最近では、建築家に依頼したデザイン性の高い注文住宅なんかも価値が評価される傾向が強くなってきました。

こちらも、大手ハウスメーカーと同等かそれ以上の建築コストが必要になるでしょうね。


いずれにしても、こだわりにこだわり抜いたニッチのユーザーに響く建物なら、建物の価値が将来的にも評価してもらえる可能性は高いでしょう。


私のおすすめは!

新築なら、狭い土地でもとにかくロケーションにこだわり、庭なし1階駐車場で、3階建ての大手ハウスメーカーの建物なんかは、売りやすいし、貸しやすいですね。


どうしても広い郊外に新築したいなら、高台で見晴らしが素晴らしい土地なんかに、ロケーションにマッチしたデザイン性の非常に高い建物を作るのも悪くないと思います。

もしくは、郊外ならではの広い平屋なんかも良いですね。

重要なのは、郊外でもロケーション!!なんです。

ロケーションの良い郊外の立地ていうのも少なからずありますから、とにかくなにか他にない魅力のある物件を探すのが良いでしょう。



もっとも、シンプルで間違いない選択が、分譲マンションです。

分譲マンションは流動性も高く、資産性でいえば戸建てなんかよりも圧倒的に価値が維持しやすいです。

賃貸に出しても、分譲賃貸は人気があるので、客付けも容易です。

分譲マンションはそれなりの立地にしか建築されないので、ロケーションの心配はほぼいらないのも良い点ですね。


投資物件としての需要もあるので、価値も安定しやすいです。


新築、中古問わず、分譲マンションは良い選択になると思います。

分譲マンションを購入する場合もマンション内のロケーションにこだわって下さい。


わずかな価格差で、部屋の階数や向きが、変わると思いますが、そのロケーションにとことんこだわって、コスパの良いところを探ってみましょう。


特に、宇都宮市の場合は、冬の朝晩が冷えるので、分譲マンションでは圧倒的に南向きの人気が高いです。

それと、当然ですが、最上階や角部屋は、価値が高いので、マンションと言えどもロケーションにこだわることは重要です。



一番のおすすめは、なんと言っても、ロケーションの良い場所の中古物件ですね。

マンションでも、戸建てでも、やっぱり中古はコスパがダントツに高いです!


マイホームだし、、、中古はなぁ、、、(-_-;)

なんて方は、中古物件をフルリノベーションするのがおすすめです!


玄関ドアから、水回り、内装すべて、入れ替えれば、中は新築と変わりませんからね。

物件によっては、新築にない、モダンないい感じの物件に仕上げることも十分可能です。



昨今は、離婚率も高く、マイホーム購入後にすぐに売却せざる得ないケースのご相談なんかも増えました。(-_-;)

しかし、現実の売却価格を目の前にすると、言葉も出ないような方々が後を絶ちません。

投資でもそうですが、マイホームでも【損切り】って難しいんですよ。

だから、マイホームの売却で、借金だけ残るような取引もできないから、離婚を諦めて、ずるずると結婚生活を続ける方なんかも結構いらっしゃいます。

良いんだか。。。悪いんだか、、、(^o^;)

逆に、しっかり出口戦略が描けてる物件で、売却もスムーズだったらあっさり離婚していたんだろうなぁ、とも思いますね。


お金に余裕がある方は、何も考えずに消費として好きなマイホームを好きな場所に建築すれば良いと思います。

でも、多額のローンを組んでマイホームを買うなら、買う前からしっかりと出口戦略も考えておくことが、損しない賢い選択ではないでしょうか。



★荻原功太朗の業務について★

私、荻原功太朗は資産家の皆様を対象とした、投資物件と事業用物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
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2018年5月2日水曜日

【不動産投資の勘違い!?】素人でも簡単にわかる数字のリスクとは!?

不動産投資ではここ最近のトレンドとして、【イールドギャップ】なる用語が流行っております。

そもそもこの【イールドギャップ】とは何か??

そして役に立つのか!? を 今回は考えてみます。



不動産業界で言われるイールドギャップとは一般的に、「物件の表面利回り ー 借入金利」という単純なお話です。

単純な構造をもつため、多くの初心者が口にする指標となってきています。

例えば、ある物件の表面利回りが8%で、借入金利が3.5%なら、イールドギャップは、8% ー 3.5%=4.5%と言うように、誰でも手軽に計算できます。


金融緩和の続く日本国内では、ものすごい低金利で資金を借りることができます。

そのため、低い利回りでもこのイールドギャップが結構出てしまうのです。

多額のお金を仕入れて、金利差で儲けるみたいな発想です。


これが、超低金利の日本における不動産投資ブームの根源ですね。



一方!金利の高い、途上国などでは、イールドギャップがマイナスになるような物件も珍しくありません。


どういうことかというと??

物件の利回りが7%で、借入金利が8%だったりすると、差し引きするとマイナス1%になってしまう。

日本人に人気の東南アジアのコンドミニアムなんかの不動産投資では、イールドギャップがマイナスになる物件も少なくない。

いわゆる、逆ザヤってやつです。

東南アジアなんかは、融資金利がとっても高いんです。

不動産融資のローンなんかでは8%なんてざらです。

そうなると、毎月のインカムゲイン(家賃収入)ではマイナスになってしまう物件なんてのも多くなってしまいます。

持ってるだけで、毎月お金が出ていくことになります。(T_T)

それでも物件を買う方々がいるのはなぜか??

それは、物件の売却益を狙っているからです!!


例え毎月、いくらかの赤字が出ていても、短期間に物件の価値そのものが値上がりすれば、売り抜けてキャピタルゲイン(売却益)を得られる。

つまり、イールドギャップの低い物件ほど、値上がり期待が大きいと言うことになります。


ちなみに、、、日本は世界中でもまれにみる低金利でイールドギャップの高い国なります。

ということで、

日本の不動産投資ではキャピタルゲイン(売却益)は見込めないので、コツコツとインカムゲインの投資をするしかないということになります。


宇都宮市なんかの地方都市では、築古の投資物件で、表面利回りが10%以上の物件なんかも結構ありますので、そうなるとイールドギャップは8~10%くらい出ちゃったりします。


1億円を金利2%で借りられて、不動産投資で利回り10%出れば、差額の8%、年間800万円が利益になる!とシンプルにわかります!




が!!しかし。。。。



そもそも、この単純なイールドギャップの計算には大きな落とし穴が!!

良く使われる間違ったイールドギャップの計算式 は 

【表面利回り - 借入金利】 

とてもシンプルでわかりやすいんですが、、、

この計算式には、2つの大きな間違いがあります!!


一つは、表面利回りは経費を差し引いた実質の利回りでない。

実質利回りは、表面利回りと比べかなり低くなりますので、イールドギャップを計算するなら、実質利回りで計算するべきです。


そして、もっと重要な一点が、借入金利に期間の考え方が無いため、借金を返せず破産しかねない。

借入期間が10年ローンなのか、30年ローンなのかによって毎年の支払額が全く異なりますよね。

これでは正確なイールドギャップは計算できません。

この問題を解決させるのに、便利な方法があります。


それが、

イールドギャップの計算に借り入れ金利を使わずに、借入金額に対する年間返済金額の比率を使うことです。


これをK%と言います。

計算は簡単で、以下のように求められます。

K%=年間支払額【利息+元本】÷ 借入金額

このK% は返済期間によって値が変わるので便利です。


例えば、1億円を30年で金利2%で借りた場合は、

K% =年間支払額(444万円)÷1億円=4.44%



一方、1億円を20年で金利2%で借りた場合は、

K% =年間支払額(607万円)÷1億円=6.07%


借入期間によってK%は全然変わってきます。



例えば、

1億円の物件で表面利回り10%の物件があったとします。

1億円を金利2%で借りられたら、単純なイールドギャップは

10% - 2% で イールドギャップは8%!!

こりゃ儲かる!!となりまが、、、


上記の2項目を考慮に入れると!

実質利回り 7% - K%(1億円20年返済) 6.07%

差し引き 0.93% となります。


これでは、全然おいしくない!!!

リスクばかり高くて、ほとんど儲けがないことになりますね。(^o^;)

ということで、イールドギャップの計算は

【☓ 表面利回り - 借入金利】 ではなく

【実質利回り - K% 年間支払額÷ 借入金額 】

で計算しましょう。




こんな計算はめんどくさい!!

なんて、皆様は、、簡単!!


しっかりエージェントにコンサルティングフィーを払って、良い物件を探してもらいましょう。



てか、、、本来はそれが正解です!!


素人が自分で優良な投資物件を見つけるのは至難の技ですからね。

と、身も蓋もない話でしめます。www




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