投資であれば、とにかく儲けが出るか出ないかの一点でフィルターがかけられて、物件が選別されることになります。
一方、マイホームとなると儲けることなんかはまず考えないで、消費性向の強い、理想の住まいを探すことになるでしょう。
その結果、【まさか！】の自体が発生して、マイホームを手放さなければならないケースで、ほとんどの皆さまが大損することになります。
それはなぜか？？
結論から言えば、
マイホームの購入に、出口戦略がないんことが問題なんです。
まぁ誰だって、マイホームを購入する時は、死ぬまで住み続けるくらいの感覚で購入しているはずですから、売ることなんか考えて購入しません。
でなければ、30年以上もの長期の住宅ローンなんか組めないですからね。。。
計画通り、マイホームに住み続けられた場合は全く問題ないですが、、、
突然！引っ越しをせまられるような自体になった場合は、さぁ大変！！
所有物件をそのまま放置できるような、お金に余裕のある方は良いですが、大抵の皆さんは、【貸す】か【売る】かの究極の選択を迫られます。
この、【まさか！】に備えて、マイホームを選ぶ方はまずいません。
つまり、万が一の備えの、出口戦略と言われる、物件の売却戦略がないことが問題になります。
その結果、【まさか！】があった時、大損してマイホームを手放さざる得ないことは日常茶飯事で、不動産業界ではよく目にする光景です。
じゃあ、『マイホームなんか買わないでずっと賃貸住まいが良いのか？』
と言われれば、それもどうかと思いますね。
そもそも、宇都宮市内には賃貸物件で良質な住宅は少ないですからね。
そして、良質な賃貸物件ほど家賃も高額なので、低金利の今は、購入する方が毎月の支払いが安くなってしまいます。
結局、借りればすべて消費ですし、買ったところで、ほとんどのマイホームは消費の側面が非常に強いのが実情です。
そうは言っても、消費と割り切ってマイホームを買っている方は見たことがありません。
購入する皆さん、すべてが大切な財産としてマイホームを購入してるんですよね。。
しかし、残念ながら大切なマイホームも他人からみれば、ほとんど価値のない家として見られる物件がほとんどです。
そうならないためにも、出口戦略をもったマイホームの購入は必須です。
理想と現実のバランスの良いところで、マイホームを選択するのが、賢い購入になるでしょう。
では、、、
賢い購入のポイントとは！？
まず、当たり前ですが、
ロケーション、ロケーション、ロケーション！です。
なぜ、3回も！？繰り返すのか！？
不動産ではロケーションが価値のほぼすべてだからです。
ロケーションが良ければ、【貸す】のも【売る】のも簡単です。
逆に、ロケーションが悪ければ、損切りするのも容易ではありません。
最悪、貸せない！売れない！ような物件になってしまいます！！
だから、お庭でバーベキューが理想だとしても、屋上でバーベキューとかに発想を切り替えて、とにかく立地にこだわって下さい。
宇都宮市内であれば、JR宇都宮駅から3キロ圏内あたりであれば、今後の逆ドーナツ化現象が加速する流れを見ても、将来的に価値が維持または、上昇が期待できるエリアになるので、わかりやすいです。
これから開発が始まる、LRT（次世代型路面電車）の駅から徒歩3分以内の立地なんかも魅力的ですね。
将来性が約束されたロケーションになりますからね。
余裕があれば、中心市街地にこだわるのが一番です。
これから、郊外はどんどんスポンジ化して不便になる一方なのは間違いありません。
必然的に、街は極に集まる傾向が強まります。
宇都宮市はコンパクトシティ化の計画で、中心市街地を高次都市機能誘導区域に指定してます。
行政として、重要な都市機能を誘導するエリアは将来性も抜群なのは当たり前ですからね。
そう考えたら、郊外の広い土地に一戸建てって発想なほぼなくなってしまいます。
郊外エリアは、今後、人口密度が減少する流れの中で、どんどん不便さが増していくことになります。
近くにあった、ガソリンスタンドや、コンビニ、スーパーなんかがどんどん閉店していくことを想像してみてください。
そんな場所にすすんで住みたいと思う方がいなくなるのは必然の流れになります。
ロケーション以外のの要素で言えば、新築の建売物件はおすすめできません。
建物にこだわりものなく、あたりさわりのない最低限の仕様なので、中古マーケットでは思いっきり買い叩かれます。
築年数が新しくても同様です。
築年数が20年も経過すれば、現状では建物の価値はほとんど評価されない物件がほとんどです。
出口戦略を考えたら、よっぽどロケーション良い場所以外では、新築の建売物件はまずない選択ですね。
中古マーケットで人気があるのは、やっぱりブランドで、大手ハウスメーカーの住宅です。
もともと建物自体が高いから当然といえば当然ですね。
最近では、建築家に依頼したデザイン性の高い注文住宅なんかも価値が評価される傾向が強くなってきました。
こちらも、大手ハウスメーカーと同等かそれ以上の建築コストが必要になるでしょうね。
いずれにしても、こだわりにこだわり抜いたニッチのユーザーに響く建物なら、建物の価値が将来的にも評価してもらえる可能性は高いでしょう。
私のおすすめは！
新築なら、狭い土地でもとにかくロケーションにこだわり、庭なし1階駐車場で、3階建ての大手ハウスメーカーの建物なんかは、売りやすいし、貸しやすいですね。
どうしても広い郊外に新築したいなら、高台で見晴らしが素晴らしい土地なんかに、ロケーションにマッチしたデザイン性の非常に高い建物を作るのも悪くないと思います。
もしくは、郊外ならではの広い平屋なんかも良いですね。
重要なのは、郊外でもロケーション！！なんです。
ロケーションの良い郊外の立地ていうのも少なからずありますから、とにかくなにか他にない魅力のある物件を探すのが良いでしょう。
もっとも、シンプルで間違いない選択が、分譲マンションです。
分譲マンションは流動性も高く、資産性でいえば戸建てなんかよりも圧倒的に価値が維持しやすいです。
賃貸に出しても、分譲賃貸は人気があるので、客付けも容易です。
分譲マンションはそれなりの立地にしか建築されないので、ロケーションの心配はほぼいらないのも良い点ですね。
投資物件としての需要もあるので、価値も安定しやすいです。
新築、中古問わず、分譲マンションは良い選択になると思います。
分譲マンションを購入する場合もマンション内のロケーションにこだわって下さい。
わずかな価格差で、部屋の階数や向きが、変わると思いますが、そのロケーションにとことんこだわって、コスパの良いところを探ってみましょう。
特に、宇都宮市の場合は、冬の朝晩が冷えるので、分譲マンションでは圧倒的に南向きの人気が高いです。
それと、当然ですが、最上階や角部屋は、価値が高いので、マンションと言えどもロケーションにこだわることは重要です。
一番のおすすめは、なんと言っても、ロケーションの良い場所の中古物件ですね。
マンションでも、戸建てでも、やっぱり中古はコスパがダントツに高いです！
マイホームだし、、、中古はなぁ、、、(-_-;)
なんて方は、中古物件をフルリノベーションするのがおすすめです！
玄関ドアから、水回り、内装すべて、入れ替えれば、中は新築と変わりませんからね。
物件によっては、新築にない、モダンないい感じの物件に仕上げることも十分可能です。
昨今は、離婚率も高く、マイホーム購入後にすぐに売却せざる得ないケースのご相談なんかも増えました。(-_-;)
しかし、現実の売却価格を目の前にすると、言葉も出ないような方々が後を絶ちません。
投資でもそうですが、マイホームでも【損切り】って難しいんですよ。
だから、マイホームの売却で、借金だけ残るような取引もできないから、離婚を諦めて、ずるずると結婚生活を続ける方なんかも結構いらっしゃいます。
良いんだか。。。悪いんだか、、、(^o^;)
逆に、しっかり出口戦略が描けてる物件で、売却もスムーズだったらあっさり離婚していたんだろうなぁ、とも思いますね。
お金に余裕がある方は、何も考えずに消費として好きなマイホームを好きな場所に建築すれば良いと思います。
でも、多額のローンを組んでマイホームを買うなら、買う前からしっかりと出口戦略も考えておくことが、損しない賢い選択ではないでしょうか。
★荻原功太朗の業務について★
私、荻原功太朗（宅建士・不動産コンサルティングマスター）は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
【私個人へのコンサルティング依頼は、現在残り1枠のパートナー様のみに限定させて頂いております。】ご相談はすべて有料とさせて頂いております。詳細はこちらにお電話ください→【028-908-0880】
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