2018年5月2日水曜日

【不動産投資の勘違い!?】素人でも簡単にわかる数字のリスクとは!?

不動産投資ではここ最近のトレンドとして、【イールドギャップ】なる用語が流行っております。

そもそもこの【イールドギャップ】とは何か??

そして役に立つのか!? を 今回は考えてみます。



不動産業界で言われるイールドギャップとは一般的に、「物件の表面利回り ー 借入金利」という単純なお話です。

単純な構造をもつため、多くの初心者が口にする指標となってきています。

例えば、ある物件の表面利回りが8%で、借入金利が3.5%なら、イールドギャップは、8% ー 3.5%=4.5%と言うように、誰でも手軽に計算できます。


金融緩和の続く日本国内では、ものすごい低金利で資金を借りることができます。

そのため、低い利回りでもこのイールドギャップが結構出てしまうのです。

多額のお金を仕入れて、金利差で儲けるみたいな発想です。


これが、超低金利の日本における不動産投資ブームの根源ですね。



一方!金利の高い、途上国などでは、イールドギャップがマイナスになるような物件も珍しくありません。


どういうことかというと??

物件の利回りが7%で、借入金利が8%だったりすると、差し引きするとマイナス1%になってしまう。

日本人に人気の東南アジアのコンドミニアムなんかの不動産投資では、イールドギャップがマイナスになる物件も少なくない。

いわゆる、逆ザヤってやつです。

東南アジアなんかは、融資金利がとっても高いんです。

不動産融資のローンなんかでは8%なんてざらです。

そうなると、毎月のインカムゲイン(家賃収入)ではマイナスになってしまう物件なんてのも多くなってしまいます。

持ってるだけで、毎月お金が出ていくことになります。(T_T)

それでも物件を買う方々がいるのはなぜか??

それは、物件の売却益を狙っているからです!!


例え毎月、いくらかの赤字が出ていても、短期間に物件の価値そのものが値上がりすれば、売り抜けてキャピタルゲイン(売却益)を得られる。

つまり、イールドギャップの低い物件ほど、値上がり期待が大きいと言うことになります。


ちなみに、、、日本は世界中でもまれにみる低金利でイールドギャップの高い国なります。

ということで、

日本の不動産投資ではキャピタルゲイン(売却益)は見込めないので、コツコツとインカムゲインの投資をするしかないということになります。


宇都宮市なんかの地方都市では、築古の投資物件で、表面利回りが10%以上の物件なんかも結構ありますので、そうなるとイールドギャップは8~10%くらい出ちゃったりします。


1億円を金利2%で借りられて、不動産投資で利回り10%出れば、差額の8%、年間800万円が利益になる!とシンプルにわかります!




が!!しかし。。。。



そもそも、この単純なイールドギャップの計算には大きな落とし穴が!!

良く使われる間違ったイールドギャップの計算式 は 

【表面利回り - 借入金利】 

とてもシンプルでわかりやすいんですが、、、

この計算式には、2つの大きな間違いがあります!!


一つは、表面利回りは経費を差し引いた実質の利回りでない。

実質利回りは、表面利回りと比べかなり低くなりますので、イールドギャップを計算するなら、実質利回りで計算するべきです。


そして、もっと重要な一点が、借入金利に期間の考え方が無いため、借金を返せず破産しかねない。

借入期間が10年ローンなのか、30年ローンなのかによって毎年の支払額が全く異なりますよね。

これでは正確なイールドギャップは計算できません。

この問題を解決させるのに、便利な方法があります。


それが、

イールドギャップの計算に借り入れ金利を使わずに、借入金額に対する年間返済金額の比率を使うことです。


これをK%と言います。

計算は簡単で、以下のように求められます。

K%=年間支払額【利息+元本】÷ 借入金額

このK% は返済期間によって値が変わるので便利です。


例えば、1億円を30年で金利2%で借りた場合は、

K% =年間支払額(444万円)÷1億円=4.44%



一方、1億円を20年で金利2%で借りた場合は、

K% =年間支払額(607万円)÷1億円=6.07%


借入期間によってK%は全然変わってきます。



例えば、

1億円の物件で表面利回り10%の物件があったとします。

1億円を金利2%で借りられたら、単純なイールドギャップは

10% - 2% で イールドギャップは8%!!

こりゃ儲かる!!となりまが、、、


上記の2項目を考慮に入れると!

実質利回り 7% - K%(1億円20年返済) 6.07%

差し引き 0.93% となります。


これでは、全然おいしくない!!!

リスクばかり高くて、ほとんど儲けがないことになりますね。(^o^;)

ということで、イールドギャップの計算は

【☓ 表面利回り - 借入金利】 ではなく

【実質利回り - K% 年間支払額÷ 借入金額 】

で計算しましょう。




こんな計算はめんどくさい!!

なんて、皆様は、、簡単!!


しっかりエージェントにコンサルティングフィーを払って、良い物件を探してもらいましょう。



てか、、、本来はそれが正解です!!


素人が自分で優良な投資物件を見つけるのは至難の技ですからね。

と、身も蓋もない話でしめます。www




★荻原功太朗の業務について★

私、荻原功太朗(宅建士・不動産コンサルティングマスター)は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
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