そもそもこの【イールドギャップ】とは何か？？
そして役に立つのか！？ を 今回は考えてみます。
不動産業界で言われるイールドギャップとは一般的に、「物件の表面利回り ー 借入金利」という単純なお話です。
単純な構造をもつため、多くの初心者が口にする指標となってきています。
例えば、ある物件の表面利回りが8％で、借入金利が3.5％なら、イールドギャップは、8％ ー 3.5％＝4.5％と言うように、誰でも手軽に計算できます。
金融緩和の続く日本国内では、ものすごい低金利で資金を借りることができます。
そのため、低い利回りでもこのイールドギャップが結構出てしまうのです。
多額のお金を仕入れて、金利差で儲けるみたいな発想です。
これが、超低金利の日本における不動産投資ブームの根源ですね。
一方！金利の高い、途上国などでは、イールドギャップがマイナスになるような物件も珍しくありません。
どういうことかというと？？
物件の利回りが７％で、借入金利が８％だったりすると、差し引きするとマイナス１％になってしまう。
日本人に人気の東南アジアのコンドミニアムなんかの不動産投資では、イールドギャップがマイナスになる物件も少なくない。
いわゆる、逆ザヤってやつです。
東南アジアなんかは、融資金利がとっても高いんです。
不動産融資のローンなんかでは８％なんてざらです。
そうなると、毎月のインカムゲイン（家賃収入）ではマイナスになってしまう物件なんてのも多くなってしまいます。
持ってるだけで、毎月お金が出ていくことになります。(T_T)
それでも物件を買う方々がいるのはなぜか？？
それは、物件の売却益を狙っているからです！！
例え毎月、いくらかの赤字が出ていても、短期間に物件の価値そのものが値上がりすれば、売り抜けてキャピタルゲイン（売却益）を得られる。
つまり、イールドギャップの低い物件ほど、値上がり期待が大きいと言うことになります。
ちなみに、、、日本は世界中でもまれにみる低金利でイールドギャップの高い国なります。
ということで、
日本の不動産投資ではキャピタルゲイン（売却益）は見込めないので、コツコツとインカムゲインの投資をするしかないということになります。
宇都宮市なんかの地方都市では、築古の投資物件で、表面利回りが１０％以上の物件なんかも結構ありますので、そうなるとイールドギャップは８～１０％くらい出ちゃったりします。
１億円を金利２％で借りられて、不動産投資で利回り１０％出れば、差額の８％、年間８００万円が利益になる！とシンプルにわかります！
が！！しかし。。。。
そもそも、この単純なイールドギャップの計算には大きな落とし穴が！！
良く使われる間違ったイールドギャップの計算式 は
【表面利回り － 借入金利】
とてもシンプルでわかりやすいんですが、、、
この計算式には、２つの大きな間違いがあります！！
一つは、表面利回りは経費を差し引いた実質の利回りでない。
実質利回りは、表面利回りと比べかなり低くなりますので、イールドギャップを計算するなら、実質利回りで計算するべきです。
そして、もっと重要な一点が、借入金利に期間の考え方が無いため、借金を返せず破産しかねない。
借入期間が１0年ローンなのか、30年ローンなのかによって毎年の支払額が全く異なりますよね。
これでは正確なイールドギャップは計算できません。
この問題を解決させるのに、便利な方法があります。
それが、
イールドギャップの計算に借り入れ金利を使わずに、借入金額に対する年間返済金額の比率を使うことです。
これをK％と言います。
計算は簡単で、以下のように求められます。
K%＝年間支払額【利息＋元本】÷ 借入金額
このK% は返済期間によって値が変わるので便利です。
例えば、１億円を３０年で金利２％で借りた場合は、
K% ＝年間支払額（444万円）÷1億円＝4.44%
一方、１億円を２０年で金利２％で借りた場合は、
K% ＝年間支払額（607万円）÷1億円＝6.07%
借入期間によってK％は全然変わってきます。
例えば、
１億円の物件で表面利回り１０％の物件があったとします。
１億円を金利２％で借りられたら、単純なイールドギャップは
１０％ － ２％ で イールドギャップは８％！！
こりゃ儲かる！！となりまが、、、
上記の２項目を考慮に入れると！
実質利回り ７％ － K％（１億円２０年返済） 6.07％
差し引き 0.93％ となります。
これでは、全然おいしくない！！！
リスクばかり高くて、ほとんど儲けがないことになりますね。(^o^;)
ということで、イールドギャップの計算は
【☓ 表面利回り － 借入金利】 ではなく
【実質利回り － K％ 年間支払額÷ 借入金額 】
で計算しましょう。
こんな計算はめんどくさい！！
なんて、皆様は、、簡単！！
しっかりエージェントにコンサルティングフィーを払って、良い物件を探してもらいましょう。
てか、、、本来はそれが正解です！！
素人が自分で優良な投資物件を見つけるのは至難の技ですからね。
と、身も蓋もない話でしめます。ｗｗｗ
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