2018年5月17日木曜日

【不動産の価格はいつ下がる!?】深刻なデータから近未来を予測してみたら!?

日本では人口減少が当たり前となり、不動産業界も競争が激化してきております。

人口減少問題にのなかでも特に、子供の数の減少は深刻です!!



わずか、45年間で子供の数が半減しているんですよね。。。(-_-;)

子供の数を見たら、この国がいかに深刻な少子高齢化を迎えているかを理解できるんではないでしょうか。


人口減少問題と不動産価格の動向については、印象論が横行しています。


人口問題についていえば、少子化の深刻さを理解しているとは言い難く、政府の支出割合でみても、少子化対策の予算は非常に少ないですね。

日本では、団塊ジュニアから団塊世代までの中年から老年マジョリティ世代のボリュームが厚いので、人口減少における少子化の深刻な実態について、なかなか実感が持てないのが現実なのでしょう。

総人口で見ると、人口減少は2008年から始まったのですが、人口減少のペースは非常にゆるやかなので、生まれる赤ちゃんが半減している非常に深刻な実態が見失われてしまっています。

ちなみに2017年の出生数は94万人で、前年からさらに4万人も減っています!(-_-;)


このような人口減少&少子高齢化の状態から不動産マーケットをみれば、、、

新築住宅の大量供給が可能な時代は分譲・賃貸ともに終わっているのは明らでしょう。


とはいえ、、、

日本人は新築大好きな国民性!


既存ストックである、中古物件の活用がなかなか進まないのが現状です。


ということで、国の方針として、新築するのに厳しい規制でもかけない限り、家は余っているのに、これからもどんどん新築住宅の供給は続くでしょうね。

まぁ、既存のデベロッパーは新築の住宅を供給しないと倒産しちゃいますから、空き家がどんだけあろうとも、これでもかと新たな住宅を建てざる得ないのが現状です。


当然ですが、空き家はこれからもどんどん増えることになるのは間違いありません。

空き家は現在でも、全世帯の17%あまりとされていて、約5軒に1軒の割合で家が余っています。

今現在、1000万戸以上の家が余っているとされています。

これだけの膨大な数の空き家があるのに、少子化問題と同じく、さほど危機感がないのが今の状態です。



人口も減り始め、空き家が急増している割に、不動産の価格があまり下落せず、上昇しているエリアも多いことを不思議に思っている方も多いと思います。



いつも言っているように、不動産の需要を決めるのは人口ではありません。

世帯数が住宅の需要を決めることになります。

その世帯数の予測がこちら!




このグラフを見てもわかるように、なんと!世帯数はまだまだ増加を続けております。

核家族化が更に進むことから、2020年ころまでは世帯数は増加すると予想されております。

現状でも住宅の需要が増加しているため、空き家問題の深刻さもそれほど表面に出てこないのでしょうね。


しかし!!!

2020年頃を境に状況が一変してくるのは間違いないでしょう!!


世帯数が頭打ちになってくれば、ことの深刻さが表面化してきます。

2020年~2025年あたりで、不動産の価格は確実に調整局面に入っていくでしょう。

特に、今の時点で価格が下がっているような宇都宮市でも郊外エリアは悲惨な状態になると思います。


2025年を過ぎたあたりから、『売れない』、『貸せない』、負動産となる物件が急増していくことになります。


資産保全の観点からも、今後は超2極化が急速に進むことは間違いないでしょう。

宇都宮市でも、一部の人気地区に人やモノ、サービスが集まる傾向に拍車がかかるのが、世帯数が減り始める2025年頃になるはずです。


世帯数が減り始めると、郊外では人口密度が急減していくことになります。

最寄りの商店も急減していくことになり、生活は不便を極めていくことになるでしょう。

その結果、ますます、一部の人気エリアに人が集まる傾向が強くなると思われます。


人口密度の低下にともない、郊外のインフラの維持もい今後深刻な問題になるのは避けられません。

インフラの更新に必要な費用負担を求めらたりするケースも出てくるでしょうね。


結論としては、2020年から2025年頃にかけて、不動産の価格は大きく下落していく局面に入ると思います。


逆にいうと、需要の増加する、あと数年は価格が上昇していってもなんら不思議ではありません。


しかし、2025年頃を境に、超2極化が更に進むことになるでしょう。

それは、東京エリア内でも、宇都宮市内でも例外なく起こる現象になると予想しています。

超2極化が進むことで、宇都宮市内のトータルとしての不動産価値はあまり減らないかもしれません。

つまり、郊外の家の価格がかぎりなくゼロに近づく分が、一部の人気エリアの物件の価格が上昇していくことも十分考えられます。


いずれにしても、今後も子供は減り続け、空き家は増え続ける状況は続いていきます。


宇都宮市内でも、いずれ『売れない』『貸せない』負動産となる物件が急増していくことになるでしょう。

一方、今から将来的に人が集まってきそうな人気エリアに物件を仕込んでおけば、後々ニッコリできる可能性が高いでしょうね。



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私、荻原功太朗(宅建士・不動産コンサルティングマスター)は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
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