2018年3月29日木曜日

【ついにきた!宇都宮市の住宅地も、26年ぶりに地価上昇!!】商業地は2年連続の上昇に!!

国土交通省から、2018年1月1日時点の公示地価が発表されました!!



公示地価、宇都宮・小山の住宅地が26年ぶり上昇(下野新聞)

公示地価、北関東3県とも下落幅縮小 上昇地点38%増(日本経済新聞)

公示地価 宇都宮と小山で上昇 全用途の下落幅0.2ポイント縮小 栃木(SankeiBiz)


宇都宮市では去年、商業地の地価が25年ぶりに上昇しまたしたが、、、今年は住宅地もなんと!!26年ぶりに上昇に転じました。

去年のエントリ→


宇都宮市の商業地は、2年連続の値上がりとなりました。(*´∀`*)

ようやく、宇都宮市内の住宅地も値上がりに転じ、ながーーく続いたデフレ脱却にようやく一筋の光が見えてきた!? と、いったところでしょうか。

日経の記事にもありますが、北関東では宇都宮市の商業地より、群馬県の高崎市の商業地の方が地価の上昇幅が大きかったです。

高崎駅前は、再開発が進んでいて、民間・公共ともに不動産投資が集中しており、不動産の需要も高まっているため、地価が上昇したようですね。


てか、、いつも言っているのですが、不動産開発をすれば必ず地価は上がりますよ!

逆に、何も開発されなければ土地は廃れて、価値がなくなっていくだけです。

東京だからとか、地方だからとかは、関係ありません。

とにかく今のデフレから脱却するためには、投資を呼び込める環境を公共セクターが提供しないと、民間の投資を呼び込めません。

公共セクターが投資を呼び込むために、公共投資を行ってインフラを提供することで、民間企業の投資を呼び込める。

結果、街に開発の連鎖が起こり、便利で魅力的な場所となり、人々が集まるようになり、更に不動産の需要も高まり、地価が上昇していく。

開発が繰り返されるサイクルを維持させることが重要なんです!

東京都心などが良い例で、あれだけ隙間なくビルが建っていても、常に街中で再開発が行われています。

そうやって、不動産開発を通して、お金の循環を作ることが街の活性化のためには絶対に必要なんです!

高崎駅前の再開発は当たり前のことをしている結果、地価が上昇してます。


そして!!!

宇都宮市でもこれから4年後のLRT(次世代型路面電車)開通を控え、これから、JR宇都宮駅前と沿線に大きな公共投資が行われます!!

それに伴って、民間の不動産投資も莫大な金額で行われることになるのは間違いありません!!

この効果、間違いなく、宇都宮市の地価上昇を促すことになります。

LRTの工事の竣工式が5月に行わるようですね。

LRT整備着手、起工式は5月に 宇都宮市(日本経済新聞)


【LRTの整備着手=公共開発投資】が行われることになる宇都宮市は、来年以降も、間違いなく地価は上昇傾向をたどることになるでしょう。


はっきり言って、LRT事業単体の些細な赤字なんて、全然大したことありません。

むしろ、交通弱者はLRTを含む公共交通をすべて無料にして、コンパクトシティ化を進めたり、他の街から住民を呼ぶ込むくらいの、したたかな戦略があっても良いくらいです。(*´ω`*)

常に、街全体としてトータルで収支を判断する視点が大切です。


とは言っても、、、25年余りも地価の下落が続いてしまった結果、『サイサンガー!』負け犬根性がまだまだ蔓延しているのもしょうがないことなのでしょうね。。。(-_-;)


そろそろ、成長なき25年間からの卒業の時です!


シルバー民主主義が横行している今の日本では、座して死を待つ傾向が強くなります。

とにかく、現状維持。。。新しいことはしたくない。。。何でも反対。。何やってもだめだよ。。。みたいな。。。マイナス思考のオンパレード。。。(;_;)

そんな事言わずに、志高く!
未来の世代のためにも、街の発展と成長をみんなで作りましょうよ!!



しかし残念ながら、栃木県全体としてみると、地価はまだ下げ止まってません。

ただ、全体としては地価の下落幅も減少傾向です。

宇都宮市の地価が上昇しているといっても、市内全部の地域が上昇しているわけでありませんので、注意が必要です。

一部の限られたエリアの地価だけが、大幅に上昇して、全体を押し上げているだけです。

今後も、価値の2極化の流れは、より鮮明になるでしょう。


地価が上昇しているエリアは、不動産投資やマイホームの購入がしやすくなるでしょう。

そりゃそうですよね。。今年買ったら、来年はもっと価値が上昇しているなら、できるだけ早く買っておいた方が得ですからね。

やっと、一部のエリアではインフレ傾向が鮮明になってきました。


とは言っても。。。この地価公示。。。問題も有りまして。。。

人気エリアや、地価の上昇が著しい地域であればあるほど、、地価公示の価格なんかで物件は買えません。。(-_-;)

例えば今年、県内で上昇率トップの宇都宮市元今泉2丁目(南6m道路)なんかは、公示地価では110,000(円/m²)となっています。

坪単価でいくと、約36万円ほどとなります。

しかし、、こんな値段で売る人はまずいません!!

今の現場の時価の感覚でいけば、軽く坪単価50万円はオーバーした価格での取引となるでしょうね。

ということで、、、実勢価格と地価公示には大きな乖離があることがほとんどです。

地価上昇期であれ下落期であれ、公的価格は実勢価格の動きに遅れる傾向があります。

公示地価などの公的価格は、土地価格そのものの目安というよりも、上昇あるいは下落の全体的な傾向をつかむための指標として考えたほうが分かりやすいでしょう。


いずれにしても、これから街全体として大きな公共開発が行わる宇都宮市では、来年以降も地価上昇の傾向が続くでしょう。

とくに、先行して工事が行わるJR宇都宮駅東側は来年以降、地価の上昇幅さらに拡大する可能性が高いと思われます。

公示地価の流れからしても、宇都宮市の限られたエリアは完全にデフレから脱却して、インフレに向かった見て良いでしょう。

不動産投資やマイホームを購入予定の皆さんにとっては、安心して買いに入れる局面になったのと同時に、人気エリアでは割安な物件を見つけるのが難しくなる局面でもあるでしょう。

逆に、開発が予定されているエリアに不動産を所有している皆さんにとっては、年々所有資産の価値が上昇してくるので、強気の交渉ができる局面です。


25年以上も続いた下落相場にもようやく終わりが見え始め、経済の局面が転換してきました。

若い世代はインフレを知らないので、年々上がり続ける地価に混乱することもあるかもしれないですね。

子供でもわかる、面白くて簡単に読める、経済学の世界的良書がありましたので、経済の転換点が気になる皆様は是非、一読を!



★荻原功太朗の業務について★

私、荻原功太朗は資産家の皆様を対象とした、投資物件と事業用物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
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2018年3月24日土曜日

【祝!宇都宮市のLRT工事、認可される!】2022年開業へ向け工事が始まる!?

国土交通省から、宇都宮市と芳賀町が進める次世代型路面電車(LRT)の工事が認可されました!!(・∀・)




LRT、国交省が工事認可 佐藤栄一宇都宮市長「大きな一歩」月内着工に意欲(産経ニュース)

22年開業へ月内着工 宇都宮LRT工事認可を発表(日本経済新聞)



すでに宇都宮市は認可を予定して、本年度の予算に工事費を組んでいましたので、今月中にも着工が開始されるもようです!


いよいよですね~~

初期の計画段階から、ここまで来るのに30年あまりの歳月を要し・・・
長かったな~~

よく調べもせず、対案も示せない、何でも反対したい、反対のための反対勢力を抑えて、やっと着工にたどり着けた、今の佐藤市長や行政の皆様の努力に感服いたします。

シルバー民主主義が横行し、変化に抵抗する力が非常に強い中、子供や若者世代に勇気を与える次世代のための画期的な開発計画が動き出します。

わくわくする、ネクスト宇都宮シティに向けて大きな変化が始まることになりますね。


そして、そして、LRTの工事が着工されることで、関連する不動産開発もいよいよ本格的に動き出します。


やっと安心して投資ができる環境が整いました。(*´ω`*)


ここから、LRT沿線では開発投資が数多く行われることになるでしょう。

宇都宮市以外の幅広いエリアから投資を呼び込めるようなれば、宇都宮市全体として富の増加を大幅に見込めることになります。


このあたりを、反対のための反対の方々は理解できないのが残念なところですね。。(;_;)

LRTの運行の採算ばかりに注目して、街全体としてトータルの損得勘定ができない。

まさに【木を見て森を見ず】な発想ばかり。。

公共交通に採算の議論をしだしたら、バスなんか8割の路線が廃止ですよ。


多くの路線が赤字で、税金で補填されてますからね。

公共交通は採算ではなく、人が動くことで、経済(お金)が動くことが大切なのです。


特に、宇都宮市のLRTは全国初の新設路線といことで、非常に注目を集めている事業です。
宇都宮市のイメージアップにはとても効果的な宣伝をタダしてもらえることになります。

これから、メディアに取り上げられる機会も増えて、それだけでも経済効果は大きい。

普通に、テレビでCM打つのにどれだけ費用がかかるか理解して入れば、取材や番組で宇都宮市の様子が伝えられる機会が増えることの価値が理解できるはずです。



一番大きいのはLRTに関連する、膨大な不動産の開発投資が行われることです。

不動産開発して、上モノを建築すれば、当然そこに仕事が生まれます。

全部が県内の業者がやらないにしても、多くの仕事が地元の人達に振り分けられ、サラリーとして支払われます。

そして、そのお金がさらに使われてぐるぐる回ると、街が元気になる!

たくさんお金循環すれば、みんなハッピーになるのが資本主義のシステム。


今の日本は、お金が循環しにくい環境なんですよね。

だから、ずーーと景気が良い実感がないし、苦しんでいる。


つまり、資本主義の仕組みをよく理解することなく、資本主義の世界の中で生きてしまっているのが今の日本。


資本主義経済では、だれかが借金を増やし続けないと、成長しないようにできてるんです。

だから、世界中のすべての国で、国か企業か個人の誰かが、借金を増やし続けているんですよ!

その結果が、繁栄と豊かな生活となって資本主義を支えている。


中国がここ20年ほどで急成長して豊かになりましたが、その間にものすごい金額の借金が積み上がりました。

果たして、それは不幸なことなのでしょうか??


日本のシャッキンガー!!と大騒ぎして言う人の多くが、バランスシートの考えを全く無視している。

誰かの借金は常に誰かの資産になる。

そして、誰かの支出はつねに誰かの収入になる。



あなたのポケットに入っていた一万円をレストランで飲食して使ったらポケットからはなくなりますよね。。

でも。。。
レストランの経営者には1万円としてお金が収入として入ることになります。

つまり、お金そのものは使われても、消えてなくなりません!


一万円を手にしたレストランの経営者が、あたなの経営するマッサージ店に行き、1万円使ったら、どうでしょう。


あなたのポケットには、再び1万円が入ってきますよね。


そうやって、循環すればするほどみんなハッピーなんです。

でも、、、誰かがその流れを止めて、入ってきたお金を貯め込んでしまったらどうでしょう。。

お金が流れなくなり、みんな苦しみ、不景気になります。


本来であれば、貯まったお金は銀行に集まり、事業家が借り入れ(借金)して経済を豊かにするのですが、、今はみんなが流れを止めて、貯め込むばかり。。。


そんなときは、国や行政が積極的に公共投資をして借金をして、経済を活性化させるのは資本主義では当たり前のことなんです。


だって、国の借金が増えると必ず同じ金額だけ、企業と国民の資産が増えるんですよ。

日本の国としての借金は100%円建てですからね。

つまり、貸し手すべて国民ということになります。


100%円建ての債券で、国家破産は有りえません。

現に、日銀の金融緩和で今、国債の4割ほどを日銀が保有してますが、何かおこりましたか??

つまり、国(お父さん)が、日銀(息子)からお金を貸し借りしているのと同じで、日本の国も企業も個人も一心同体で家族みたいなもので、外の人から見たら、そもそも借金はないということに見られます。

そして日本は、世界で一番の債権国でお金を貸している国です。
更に、経常収支も黒字です。

世界から見たら、財産もあって、事業も順調な、一番のお金持ちの国です。
家族間でどれだけ貸し借りしてても、『日本さん家はすごいお金持ちよね!』
なんです。

世界一の金持ちの国が破産!?
どんな笑い話なんでしょうか(^o^;

シャッキンガー!の人たちの理論では、400兆円を超えるような借金を日銀が買い取ったら、ハイパーインフレが起こるとのことでしたが。。。。(-_-;)

まだ、デフレが続いてます。。。。

しかも日本円は円高(価値が高い)と世界の人からは見られています。

世界中で日本より経済成長している国は、誰か(国・企業・個人)が日本より借金を増やし続けて言いますからね。

ちなみに、人口減少と経済成長はほとんど関係ありません。

なぜなら、人口減少してる国でも、日本より経済成長している国が数多くありますからね。


要は、誰か(国、企業、国民)の誰かが借金を増やし続ければ、人口が減ろうが、増えようが、借金が増え続ける限り、経済は成長するのです。

それが、資本主義の経済システムです。



と、、話がだいぶそれましたが、、、(^o^;




LRTの事業に関連して、開発投資されることによる効果は他にもあります!

開発投資された民間の建物には当然、固定資産税が発生します。


またそれと同時に、開発が行われる場所は地価が上昇することになります。
そうなると、土地からの税金も増えることになります。

つまり、不動産投資が行われれば、行われる場所ほど、発展し豊かになるのです。

東京を見れば、わかると思います。

あれだけコンクリートジャングルの街の中にさらに、再開発して大きなビルをどんどん建てている。

逆に、衰退している過疎の地方では、不動産開発が行われることはまずありません。

当然ですが、不動産開発が行われなくなった街は滅ぶだけです。


だれも泥舟には乗りたくないんです!


シルバー民主主義が主流になると、次世代のことを考える余裕がなくなります。

とにかく、変化を嫌い、できるだけ今あるお金を自分たちのためだけに使うことしか考えられなくなり、成長を否定してきます。

なぜなら、成長=変化 だからです。

だからとにかく何に対しても変化することに、根拠のない理由をつけて反対します。

未来の世代も含め、街の経済全体や税収増があることなんてことは考えず、『ウンチンガー!サイサンガー!』と言って変化に抵抗する。

LRT事業を単体や単年度の収支で見ても意味がなく、長期的な時間軸で関連するすべての経済活動における、相対的な価値で判断することが重要なのです。


赤字の垂れ流しが続くバスをなぜ運行し続けるのか?

もちろん赤字以上に人々が移動することに価値があるからです。


ただ、利用者が年々減る中で、バスについて何も改革をしないのは間違いでしょう。


利用者が増えるよう、運行の工夫や、利用者の不満を解消するための努力は今後も必要でしょう。


もちろん、4年後に開業予定のLRTも同様です。

できる限り事業単体でも黒字化を目指すべきですが、重要なのは不動産の開発投資促し、人口の増減も含めて、トータルの収支を考える姿勢が大事でしょう。


私は、LRTが開通して、マイカーなしでも便利に生活できる環境が整えば、首都圏からも移住してくる方が確実に増えると思いますよ。


そのためには、行政も含めて、街全体で流入人口を増やす努力が必要でしょう。

首都圏には膨大な数の人がいるんです。

そして、その方々の多くが、車を持つことなく、公共交通だけで生活しています。


宇都宮の街全体として、公共交通インフラや十分な仕事があれば、老若男女問わず街に人を呼び込むことは十分に可能でしょう。

実際に、宇都宮市の人口減少予測は本来2017年度からでしたが、未だに人口は増え続けています。

今年がピークと見られていますが、新たな公共交通の開発もあり、さらに人口減少が始まるのが遅れることになることも十分に考えられます。


20年以上も続くデフレの影響で、残念ながら日本中でマイナス思考と負け犬根性が蔓延してしまいました。

実際には、宇都宮市内にはマイカー利用できない、交通弱者の方も数多く存在してます。

宇都宮駅でFKD行きのバスを待つ人なんて結構多いですよ。




街の公共交通が充実すれば、子供や障害者、高齢者などの交通弱者に対する、福祉が充実するのは間違いありません。

車椅子の方が出かける機会も確実に増えるでしょう。


福祉を声高に叫びながら、次世代のためにもなる、必要なインフラ投資に反対するような方々の考え方が正直理解できません。


冷静に、なぜこの20年もの長期に日本だけが停滞していったのかを考えて、いち早く日本中に染み付いてしまった、シャキンガー負け犬根性から目が覚めることを期待してます。

その意味でも、全国初の新設LRT事業(公共投資)で街が元気になる様子を、宇都宮の街から全国に見せてほしいですね(^o^)



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2018年3月19日月曜日

【続、インターパークの将来は暗い!?】アメリカではおもちゃ販売大手のトイザらスが破綻!!

去年、人口が増え続けているアメリカでも、リーマンショック時以上の小売店舗が閉鎖されていることを書きました。

【インターパークの将来は暗い!?】人口増のアメリカでも進む小売店舗の閉鎖ラッシュ!


そして、、また!!(*_*)


小売店舗の閉鎖ラッシュの流れは止まらず、なんと!!アメリカのおもちゃ販売大手、【トイザらス】が経営再建を断念し、全店舗を閉鎖するというショッキングなニュースが飛び込んで来ました。(-_-;)


今のところ、日本のトイザらスは引き続き営業を継続するもようです。


日本は良い意味でも悪い意味でも、シルバー中心社会ででグローバルな世界の変化がゆっくり影響してきますが、世界では今、小売業の崩壊がものすごいスピードで始まっています。


特に、アメリカの変化は凄まじいものがあります。




日本だけが、今までのようにリアル店舗を維持できるとはとても思えません。

これだけ、スマホが普及して、すべての人が常時ネットにつながった生活をしている日本でも、ネット通販の普及で、アメリカに遅れること2.3年後にはこの変化は確実に訪れるのは間違いないでしょう。


宇都宮市ではいえば、特に大型の小売店舗が集約しているインターパークなんかは将来、空き店舗だらけのゴーストタウンになることも十分予想できます。

実際、アメリカのモールではキーテナントが撤退すると次のお店がなかなか決まらず、あっという間にモール自体が閉店に追い込まれるケースが多いようですね。(-_-;)


何にしても、現状の店舗群が維持できなければ、将来的にインターパーク周辺の不動産価値は今より大幅に落ちることだけは間違いありません。


また、国道沿いにある店舗群なんかも、将来的に空き店舗だらけになる可能性が十分に考えられます。



小売業の崩壊が不動産市況に与えるインパクトは甚大です!


不動産の利用者としての小売業がいなくなると、不動産そのものに対する需要が急減することになります。


そうなると、宇都宮市でいえば、郊外エリアの地価下落に拍車がかかることになります。

特に、インターパークのような周辺の小売店舗の開発によって価値が上昇したエリアは、店舗の閉鎖が相次ぐと、あっという間に、住宅地としての魅力がなくなってしまいます。


今までは考えられなかった、国道沿いのロケーションの良い土地も、貸主を探すのに苦労するようになるかもしれません。

それだけ、アマゾンはじめ、ネットを通してのモノの流通が凄まじい勢いで増えていて、リアル店舗を崩壊させる流れになってます。



去年、デパートの売上はネット通販大手3社に抜かれましたね!(*_*)




以前はアメリカでも、『ネット通販が普及しても、リアル店舗はなくならない!』と考えている専門家が多かったようです。

破綻した、トイザらスなんかでも、実際にお店に行って直に商品にさわって買いたい人たちが必ずいると思われていたからです。

しかし!!
実際には、必要とされなかった。

ある専門家がリアル店舗閉鎖ラッシュの原因は、『リアル店舗ではレビューが読めないから、買わない!』ということを言ってました。



確かに!!
私も、読書が好きなので、よく近所の書店に行くのですが、リアル店舗ではレビューがないから良書を探すのに時間がかかる。

それも一つの楽しみなのですが、、、
結局便利な、ネット書店でレビューの高い本をサッと買ってしまうことが増えています。



皆さんも、気づいたらネット通販で買うものが確実に増えているはずです。



我が家、小さい子がいるので、重い日用品なんかも通販でまとめ買いする機会が増えています。

家まで届けてくれるから助かるんですよね。(・∀・)



といことで、世界中で、年々、リアル店舗の需要が急速になくなっていく流れは今後も変わらないでしょう。

これも時代の変化なので仕方のないことですが、不動産市況全体で考えれば、大きな下落圧力になりますね。。。


最近、宇都宮のパルコも、空きテナントだらけの歯抜け状態が続いていて、悲しいですね。。(T_T)

閉店も時間の問題でしょうか。。。(-_-;)


しかし、現在、宇都宮市の中心市街地には住宅需要が旺盛です。
マンション販売も好調ですからね。


郊外の住まいは、郊外型のショッピングモールや郊外型の小売店舗の閉鎖が相次ぐと一気に魅力をなくしてしまいます。

ある心理学者が言ってましたが、人は寂しいのが嫌いらしく、人口が減り出したり、周辺が荒廃すると、どんどん極に集まる性質があるようです。


中心市街地に住まいを求める人が増えている流れは、そんな変化が足元から徐々に出てるいるからかもしれませんね。


いずれにしても、いずれは郊外型のショッピングモールも今の数を維持することはできずに、一定の数に集約していくことは避けられないでしょう。

そうなると、住宅に対する需要も、大きく変化する可能性が高いので、不動産投資をする場合や、マイホームの購入を検討するなら、小売店舗の閉鎖ラッシュも視野に入れた賢い物件の選択をする必要性があるでしょう。


これからは、【モノではなく、人と出会える街がいい!】となる可能性が高くなると考えてます。

つまり、人口密度の高いところに人々がより集まろうとする流れが加速すると考えてます。


未来を予測するのは難しいですが、人口が減る日本の都市変化をどうデザインしていくべきかを述べた良書がありましたので、投資家の皆さまや、これからマイホームを検討されている皆様は是非!!



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2018年3月14日水曜日

【宇都宮市の賃貸反響ランキングから見えることとは!?】東高西低の流れは一層加速するのか!?

一般の皆様が知り得ない情報を不動産業者は持っていたりします。

例えば、とある大手ポータルサイトは賃貸物件のエリア別反響ランキングの情報なんかを事細かに送ってくれたりしています。

賃貸の反響ランキングとは??



賃貸物件を探している方が、どのような条件で物件を探して、問い合わせをしたかをランキングにした情報で、宇都宮市内の細かなエリア別の賃貸需要がわかる、ミクロな貴重な情報です。

宇都宮市内でこれから住まいを探される方はもちろん、不動産投資家の皆様も知りたい情報ではないかと思いました。。ので、、今回私なりの視点を加えて、データ解説を致します。


まず、、、賃貸物件で一番反響が多いベスト1!2!3!がなんと!

宇都宮市内の同一エリアに集中しています。


それが!!!

平松・下栗エリア!!



公共交通の利用が主体の東京感覚では考えられないような、駅から5キロほど離れたエリアとなります。

マイカー文化を理解できないとなぜこのエリアが人気なのかなかな理解できないかもしれません。

反響ランキングの条件は、

1位は、間取り【1K】、家賃【3万円未満】の同エリア。

2位は、間取り【1K】、家賃【3万円~3万5千円】の同エリア。

そして、3位は、間取り【2DK】、家賃【3万5千円~4万円】の同エリア。

となっております。

人気の理由を考えてみると、区画整理された、マイカー暮らしの住みやすいエリアとなっているからでしょう。

JR宇都宮駅や、中心市街地にもアクセスが良い割に、家賃が安い。

東エリアに集中している工業団地にもアクセスが良いのも人気の理由でしょう。


家賃から見て、年収は300万円前後で、地元企業に努めているか、大企業の派遣などの宇都宮市内の一般サラリーマンがメインで住む人気のエリアとなっている状況が確認できます。


この辺りは、ちょうど20年位前あたりから開発が本格化してきたゾーンですので、築20年前後の物件なら古い物件は格安の家賃で借りられます。

比較的新しい物件もそれほど家賃が高いわけでもなく、駐車場も充実しているのでお金に余裕のない若者には人気あるゾーンです。

道路も整備されていて狭い路地も少ないことから、今のマイカー生活にマッチした住みやすいエリアが評価されているのでしょう。

近い将来、産業道路とバイパス道路の工事も完了する予定で、道路が開通すれば、更に交通アクセスも良くなり、マイカーのみを移動手段として考えると、単身者などにはコスパの良い立地となるでしょう。


ただし!!

マイカーがないと、どこにいくにも非常に不便な場所となります。

公共交通の便も悪く、お店も集約されていないので、常にマイカーでの移動が前提となるゾーンでしょう。

その分、スーパーやドラッグストアは大型の停めやすい駐車場を完備したお店が多いので、歩いたり、公共交通を利用する必要のない方には特に不便を感じることのないエリアとなります。


LRT(次世代型路面電車)の開通前の今の段階では、コスパの最も高いエリアでしょうね。


一方、同率3位の反響を獲得したエリアは、宇都宮市のサラリーマンでもアッパーゾーンの方に人気のエリアとして定着している駅東エリア。



JR宇都宮駅まで徒歩圏で、中心市街地にもアクセス良好な人気のロケーションのエリアです。

同率3位の反響ランキングが、
間取り【1LDK】、家賃【7万円~8万円未満】の条件となっています!!

残酷な言い方になってしまうかもしれませんが、宇都宮市内でも勝ち組と言われるようなアッパーゾーンの方が多く住むエリアとなっているのが、反響ランキングからもよくわかると思います。

家賃の設定が平松・下栗エリアの2倍も違いますからね。(¥_¥)

間取りも1LDKと、暮らしぶりの違いも想像できるかと思います。

駐車場借りるだけでも1万円前後が必要なため、家賃も高額になりがちです。

首都圏や大都市圏から引っ越して来られる、大手企業の方が好んで選ばれるエリアとなります。

駅に近く、徒歩でもお店が集約されていて便利に暮らせる環境が整っています。

また、狭い路地も少なく、マイカーの便利な移動と徒歩や自転車なんかでうろうろできる都会的な生活も一緒に楽しめる、贅沢なロケーションとなっております。

私も、独身の時は駅東エリアに住んでいましたが、徒歩で飲みに行ける環境だったので楽しいシティライフを満喫していました。

通勤が駅の東側でお金に余裕があれば一番オススメのロケーションです。


同率の5位が3つありまして、、、!!

平松・下栗エリアの、間取り【2DK】、家賃【3万円~3万5千円未満】の条件

同エリアの、間取り【1DK】、家賃【3万円未満】の条件


そして、駅東エリアの、間取り【1K】、家賃【7万円~8万円未満】の条件


こちらも似たような条件で家賃が2倍違ってます!!(¥_¥)


と、平松・下栗エリアと、駅東エリアの話ばかりになってしまってますが、、、

反響ランキングでは圧倒的に、同2エリアと、駅西の中心市街地に人気が集中しています。

全体の8割がこのエリアに集中しているのが、今の現状です。



一方、残念ながら、不人気の反響が少ないエリアもありまして、それが中心市街地を外れた、駅の西側の南北エリア。

区画整理が終わってキレイな街並みになった、鶴田エリアも反響ランキングに入る条件がなかった。(-_-;)

東エリアは、陽東・平出エリアもまずまずの反響で、宇都宮市の住宅地の人気は東高西低なのは、賃貸の反響ランキングからも鮮明となりました。

一方、東と言っても、宇都宮市の東北エリアにあたる岡本エリアや、川を渡る清原台・ゆいの杜エリアは、賃貸ユーザーからは不人気のエリアで、ランキングに入る条件がありませんでした。


賃貸ユーザーの多くが単身者なので、できるだけ街場に近いところに需要があるのがランキングからはわかります。


以外だったのは、インターパークもランキングに入る条件がなかったことです。

街場から遠いので、単身の賃貸ユーザーには、買物に行くのにはいい場所だが住みたい場所としては不人気なのでしょうね。


ランキングの分布を見てて驚いたのは、アッパーゾーンの賃貸ユーザー需要が、駅東エリア周辺に集中している事実です。


不動産の価値という視点で見れば、駅東エリアとその周辺はキャッシュフローを生む需要のある稼げるエリアということになります。

今後、LRT(次世代型路面電車)が開通することも考えると、メインの鬼怒通り周辺、ベルモール辺りまでは、かなり資産価値が上昇することがデータからも容易に読み取れます。

JR宇都宮駅東口の駅前の広大な敷地も開発されることから、このエリアの人気が更に集中するのは容易に想像ができます。

一方、区画整理も進み、キレイになった鶴田地区が賃貸ユーザーから不人気だったのは以外でした。

やはり、仕事の多くが駅の東側に集中しているのが賃貸マーケットには圧倒的に影響しているのが今回のデータからもよく読み取れました。

現状のマイカーでの通勤しか選択肢のない状況ではしょうがいないことなのかもしれませんね。


私の予想としては、賃貸マーケットの需要は今後も東高西低の流れが一層加速すると思います。

実際に、駅東エリアの地価の実売レートはものすごい勢いで高騰してます!!

そして、今後もこの地価の上昇がしばらく続くと予想してます。


アッパーゾーンに人気の駅東エリアにある物件は将来性も高く、不動産投資やマイホームの購入で資産価値の上昇によるキャピタルゲインも狙える、おすすめのエリアとなります。



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2018年3月9日金曜日

【LRTを軸とした公共交通の重要性とは!?】間違いだらけの公共交通不要論とは!?

宇都宮市にとって100年に一度といっても過言ではない、インパクトのあるLRT(次世代型路面電車)開発事業。

まもなく、着工がはじまり、4年後には先行区域での運行が行われる予定となっております。



マイカー生活に慣れた宇都宮市の住民のなかには、なかなか公共交通の重要性がわからない方も多いのはしょうがないことなのかもしれません。



否定派のなかには、自動運転車がLRTの完成後あたりには普及するから、公共交通の整備は無駄になるなんて言う方もいたりしますが。。。


残念ながら、自動運転車の普及は、まだまだ先になりそうです。



自動運転車の普及の前には、電気自動車の普及が欠かせません。

動力がエンジンなのか電気モーターなのかは、自動運転にはどうでも良いような気がするかもしれませんが、エンジンは操作と反応にタイムラグが発生するため、反応が良く制御しやすい電気モーターの方が自動運転車にははるかに適しているからです。

そのため、自動運転車の普及の前にEV(電気自動車)が普及しないと話にならないことになるのですが、、、


ここにきて、EVの普及にブレーキが掛かる事態が発生しちゃってます。。(-_-;)

今のEVで使われている大容量リチウム電池を作るのに、必要なリチウムが重要旺盛で価格が2年足らずで3倍にも上昇しちゃってます。

更に問題なのが、リチウムイオン電池を作るのに欠かせない、レアメタルのコバルトが同期間に4倍にも上昇していて、各業界で取り合いになってしまっている事態!!


昨年に世界中で車のEVシフトの発表があってから、リチウムイオン電池の需要が急拡大することを見越して、コバルト価格が急騰。

深刻なコバルト不足は自動車に限らず、リチウムイオン電池を必要なすべての業界に影響を与えています。

アップルはなぜアフリカのコバルトを買い占めるのか?
EVやスマホに必要なレアメタルのゆくえ(wedge.ismedia)

携帯大手のアップルもコバルトの買い占めを始めるくらい、電池の材料不足は深刻な模様です。


このような、現状をみれば、EVの価格も当分高止まりが続くでしょうから、残念ながら自動運転車の普及は当分先になると予想されます。


LRTの開通の4年後なんかには全く間に合わないでしょうね。



というか、、、

もし技術革新でもあって急速に自動運転車が普及することになっても、間違いなく必要なのが、コンパクトシティ化の流れなんです!!

国としても人口減少に対応したコンパクトシティ化へ都市開発の流れを誘導しています。


つまり、自動運転車が普及したところで、交通弱者の日常の足が確保されたところで、問題は全く解決しないのです。

むしろ、街がさらに拡散して、問題が深刻になるだけです。

問題は、減っていく人口のなかで、いかに街をコンパクトにして効率的な運営を目指せるかが焦点なのです。


コンパクトシティ化の軸としてLRT(次世代型路面電車)が必要なのです。


このあたりを誤解している方が結構多いですね。

『人口が減っていくのに、新たに公共交通を整備する必要はない!』
『自動運転車が普及するだろうから、公共交通を整備する必要はない!』

どちらも間違いで、
正解は、『街がコンパクトシティ化に向けて動き出した!』ということになります。


以前のエントリーで書きましたが、すでに宇都宮市としてコンパクトシティに向けた立地適正化計画を打ち出しています!

→【全国初!宇都宮市が都市機能集積へ補助!】コンパクトな街づくりで笑う人!泣く人とは!?



日本全体で人口が減少していく中、不動産は確実に選別の時代に入っています。

宇都宮市内でも、いずれ価値がなくなってしまう物件と、ごく一部の価値を維持できる物件に超2極化するのはわかりきった事実です。


近い将来、人口密度の少ない市町村では、人口減少が加速していく中、確実にインフラの維持の問題が出てくるのは間違いありません。


すべての街で、今までの拡散の流れから、凝縮していく逆の流れが急速に進むことになります。


宇都宮市内でも、中心市街地のマンション販売が好調なこともあり、すでにこのような流れを実感している皆様も多いかとは思います。

→【中心市街地のマンション販売が好調!】宇都宮でもマイカーは時代遅れになるのか!?




今後は、国としてもコンパクトシティに逆行するような、開発行為に厳しい規制をかけるようになることが容易に想像できます。

そうなったら、郊外の不動産の価値は加速度的に価値を落とすことになるでしょう。

現に、市町村単位では市街化調整区域の開発を厳しくするところが増えてきています。



いずれにしても、人口減少が確実な日本では、コンパクトシティ化への流れは、逆らえない現実です。

宇都宮市も例外ではなく、人口のピークは数年以内に訪れると予想されています。


コンパクトシティの流れに乗れば、賢いマイホームの選択や、賢い不動産投資が行えるチャンスが増えることだけは間違いないでしょうね。


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私、荻原功太朗は資産家の皆様を対象とした、投資物件と事業用物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
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2018年3月3日土曜日

【宇都宮駅東エリア、LRTの沿線開発が動き出す!?】車両基地周辺で新たな大規模開発構想が!?

LRTの着工を間近に控え、沿線の開発計画も着々と動き出している模様です。

宇都宮市、LRT沿線開発検討を本格化 宇都宮駅東側(日本経済新聞)



国からの施工認可も間もなく承認される模様で、いよいよ宇都宮市の街全体を巻き込んだ、一大プロジェクトがスタートします!

わくわくしますね~(・∀・)

沿線の不動産開発はこれから本格化するのは間違いありません。

そんな中、今回の記事にあるように注目されているのが、車両基地が設置される予定の新四号線と交差する付近!

ベルモールから先は都市計画で市街化調整区域に指定されているため、住宅などの開発ができないエリアになっています。

LRTの開通に伴い、この広大なエリアを開発できるよう、規制の見直しがされるのではと期待されています。



確かに!!
これから、駅ができる価値ある場所に開発規制をかけるなんて非効率過ぎます。。。

当然、これらの沿線エリアは規制の見直しが行われると思われます。


車両基地周辺の利用可能性が認められれば、面積で数ヘクタール以上と東側では最大規模の沿線開発に発展する可能性があります。

最終的にどのように利用されるのか非常に注目されます(*^^*)


コンパクトシティとして沿線に開発を集中させるなら、下竹下駅周辺なんかも開発規制が見直されるかもしれないですね。


着工が始まれば、沿線に開発が集中していくことになるでしょう。



こういった都市開発の情報を知っていれば、不動産資産を築くのは割りと簡単なはずなんですよね。

はっきり言って、株で言ったらこれってインサイダー取引と変わらない行為になります。

大規模な開発が行われる場所は、不動産の価値が上がるのは当たり前のことです。

情報をできるだけ早く入手して先に、開発予定地に投資をしておく。

無事に開発が終われば、購入しておいた不動産の資産価値が上がる。


そこでバイアウトするなんてプロは結構多いんですよ。


こんな単純で重要ななことなんですが、意外とこういった都市開発の情報を知らない方って多いんですよね。。(-_-;)

不動産売買にはインサイダー取引の規制なんてありませんから、都市開発の情報を先に知っていれば、安いうちに買っておくことも十分可能です。


宇都宮市の都市開発については、住民でもないような方はほとんど知りませんし、興味ある方は投資家くらいなものでしょう。

住民だって、知らない方が多いと思いますよ。


都市開発の情報はもちろん、美味しいラーメン屋さんやパン屋さんなんかの情報や、学生が好んで住む場所など、街の情報すべてが不動産価値と直結します。

だから、常日頃から言っているように、不動産投資するなら自分の住んでいる街の情報を徹底的にリサーチしている人が圧倒的に有利なんです。


これからマイホームを購入しようと考えている方なら、セオリーでいけば当然、開発の集中していく沿線エリアを狙うのが当たり前の賢い戦術です。

都市開発は街のグランドデザインとして末永く継承されますからね。

開発の軸に乗っていれば、20年後、30年後も不動産の価値を残せる可能性が高いのは当然のことです。


逆に、街の開発の軸から外れた場所は、価値が落ちてしまうことになります。

何事も、光があれば影もあります。

良いことだけなんてことはありませんね。

沿線に広大な住宅地が供給されることになれば、当然、既存の宅地の価値が落ちる可能性が高くなります。

需要と供給の原理です。

開発される土地に対して、宇都宮市の外から移住してくる住民が比例して増えれば、価値が維持されるでしょうが、日本全体で人口が減少する中、開発の軸から外れたエリアは今よりさらに価値が下がると予想できます。

この辺で利害関係が衝突することになるので、LRTに反対する方がいるのもしょうがないことではあります。

これは、どんな都市開発でもおこることで、街全体として考えた場合は圧倒的にLRTを整備したほうがメリットが大きく公益の観点からはしょうがないことでもあります。


しかし!もう着工が確実ななか今更、反対するのは何のメリットもありません。

さっさと発想を切り替えて、街の開発の波に乗る方が賢い選択となるでしょう。


ただ、欧米人と違って日本人は土着の民族で、土地に対する異常な執着があるので、容易に住む場所を変えるなんてことはしないんですよね。

本来であれば、開発の軸から外れた場所に多くの不動産資産をもっているなら、いち早く売却して、所有資産の減価を防ぐのがセオリーだと思いますが、そんなことする方はまずいません。

ほぼ座して死を待つの状況になってしまいます。


資産を維持することよりも、その場所にこだわるほうが重要なのかもしれませんね。

ここは価値観なので人それぞれで良いとは思います。



宇都宮市からJR宇都宮駅東口から終点の本田技研北門まで、優先整備区間全線のLRT導入イメージの最新動画がアップされました。

まだご覧になっていない方は是非!!



街がどんどん開発されて、発展していくのは住民としてとてもうれしいことです。(・∀・)

宇都宮市の街全体としては大きな成長が期待できますが、ミクロな視点ではこれから不動産価値の勝ち負けがはっきりしてくることになるでしょう。



最近、不動産に限らず投資のご相談を受ける機会も多くなりました。

経験も興味もない方に投資は全くおすすめしてませんが、参考になることも書いてくれと言わることがありましたので、おすすめの良書を!



帯にあるように、【金融の素人でもプロと互角以上に戦える簡単な方法!】が書いてあります。ご興味ある方は是非!


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私、荻原功太朗は資産家の皆様を対象とした、投資物件と事業用物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
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