2018年1月30日火曜日

【サラリーマン大家さんの破産続出か!?】シェアハウスブームの悲しい結末とは!?

いつの時代も、流行り廃りはあるものです。

不動産業界でもマスコミが大体的にとりあげるような、トレンドやブームがあったりします。

ここ10年で【シェアハウス】が新しいトレンドして注目され、投資商品もたくさん出ていましたが、ここへきて大問題となっている事件があります。


「かぼちゃの馬車」運営のスマートデイズ、物件オーナーへの支払いが困難に(東京商工リサーチ)




こういったブームに乗って投資してしまう方は大抵痛い目に合うパターンが多いですね。。(-_-;)


確かに、飽和した不動産賃貸マーケットで差別化戦略は必須です。。。

しかし、言い方は悪いですが、こんなショボいシェアハウスに多額の投資をしてしまうなんて。。。(-_-;)


よく調べもしないで、安易に高額な投資を決断する方のほとんどが、儲かったことしか考えない。

今回の騒動も、『家賃保証』と言う甘言に簡単に騙されてしまった良いケース。

『差別化もできてる商品で、保証もあるなら鉄板だろう!』(;´∀`)

と欲に目がくらむと冷静な判断ができないのが人間の悲しい性ですね。


しかし、、、この会社はひどい!

入居者からのキャッシュフローが赤字で、新規の建築費を自転車操業で回していたようで、ここへ来て金融機関の融資が絞られ、ジ・エンドの模様ですね。。。(*_*)



不動産業界に身を置く立場からすると、シェアハウス投資は非常に危険なのがすぐにわかります。


理由は単純で、ターゲットとなる層が、お金に困っているようなゾーンの人達だからです。

お金に困っているような人でなければ、今回問題となった『かぼちゃの馬車』のようなシェアハウスにはまず住まないでしょう。


まして、差別化できている物件とはいえ、ターゲットの層からして共有スペースのルールを守れないユーザーが多いのは容易に想像がつくはずです。


投資をする上で、賃貸物件では、『入居者の質』とターゲット設定が非常に重要なのです。



何も知らない素人の不動産投資家の方々には入居者の質がなかなか理解できない。



質の悪い入居者が集まり、シェアハウス生活を始めればトラブルが頻発するのは当たり前です。

そして、管理コスト(トラブルの調整など)が非常に掛かる、収益性の低い物件になるのは企画段階で気付かなければならない。


そもそも、個室の住居が借りられないような人ほど共同生活には向きませんからね。(-_-;)


私も、何人かの投資家のお客様から、『シェアハウスを企画したいから管理をお願いしたい。』と頼まれたことがありますが、当然、お断りさせて頂きました。


トラブルが頻発して、大変な物件の管理を、他の優良物件と同じ管理料なんかで受けられるわけありません。

10倍もらえてもやりたくない仕事ですね。(-_-;)



この投資には金融機関もグルになっていて、高い金利のローンと家賃保証がセットになっていたようです。

投資した人はサラリーマンでも比較的、高所得者の方がターゲットになります。

投資を企画した会社と金融機関のカモになり、汗水たらして働いた大切なお金やマイホームまで取られる最悪の状態になってしまうでしょうね。


身の丈に合わないレバレッジを張って、借金して投資するということは、最悪のケースでは、今まで築いたものまですべて取られることになる覚悟が必要です。

不動産セミナーや建築会社は、最悪の状況を想像しないようにうまくマインドコントロールして成功イメージだけに誘導します。

金融機関も所詮は商売ですので、とりっぱぐれが無さそうなら、サラリーマンにはお金を貸します。

そして、汗水たらして働いた収入からも、しっかり搾り取って回収していきます。



今回、話題になっているようなシェアハウスは『生活に困っている人に住まいを提供していく』みたいな、社会貢献できるようなニュアンスも営業トークに織り込んでいたようです。

こういった言葉に弱いのが日本人の良い所でもあり、悪い所でもあるでしょう。

更に、家賃保証で安定収入!

なんて、、甘言を聞かされたら、、メロメロ(*_*) なんでしょうね。


はっきり言って、生活に困っている人の住居を面倒見るのは行政の仕事です。

本来、民間企業がやるべき仕事ではありません。

そこを勘違いしてはいけません。


さらに、家賃保証!30年保証といっても、保証してくれるのは販売会社です。
そんな新興企業が30年持つ可能性はかなり低い。

その会社が飛んだ時、どうするのか?
こんな癖の強い、賃貸シェアアパートを管理したがる会社はまずないでしょう。

一般の不動産屋に入居者の斡旋もしてもらえない。

まさに八方塞がりの状態です。

レオパ◯◯なんかも、建築したらオーナーが他で管理してもらえないの知ってて強気なのもこの理由ですね。


本来、不動産投資家は管理会社が喜んで管理したい物件に投資しなければなりません。


つまり、管理がラクで、入居者を決めやすい物件です。



不動産屋が管理したがらない物件は、この逆で管理に手間がかかり、入居者を決めにくい物件です。

確かに、差別化ができてるので、やり方次第では、賃貸シェアアパートも入居者を見つけられるかも知れませんが、なにせ一番アンダーなゾーンの方々を対象としたマーケットになるので、そもそも単価も低く、美味しくありません。


その割に、管理にはトラブル対応含め、膨大なコストがかかります。

さらに、入居者の回転率も高く、原状回復も頻繁に行う必要が有り、高コスト低リターンなのは建築前から予想できる。


不動産投資のコツは、アッパーゾーン(高所得者層)向けの物件に的を絞るのが基本です。

賃貸物件なら入居者の質が維持できる物件を徹底的に選ぶことになります。


高所得者といっても、東京都心みたいに年収1000万円以上の人だけをターゲットにしろと言っているわけではありません。

宇都宮市のようなエリアでしたら、優良な法人賃貸ユーザーがターゲットになりますし、そのエリアでのアッパー層を狙った投資を行うのがポイントです。


アッパー層向けに、投資を開発できれば、非常に効率がよくなります。

なぜなら、アッパー層ほど、トラブルを起こしませんし、物件も丁寧に扱う傾向が強いからです。

情弱の不動産オーナーほど、築年数が経過すると安易にユーザーの質を落とすだけの、安売りを始めます。

目先しか見えず、投資の中身が理解できていないのでしょうがないことですが。。



3世代以上、続く代々のお金持ちの本当のアッパー層ほど、投資の質を重視します。

不動産投資なら、入居者の質です。

つまり、キャッシュフローの安定性を最重視します。


そのため、定期的なメンテもしっかりしますし、建築後も再投資をしっかりして、入居者の質を維持して、長期間での投資リターンを求めます。



さて、あなたならどちらの物件を管理したいですか?

1)毎日のように入居者からクレームの電話が殺到し、入退去が繰り返される物件。

2)入居者からのクレームもなく、常に満室を維持できる物件。


不動産屋、入退去の手数料で稼ぐから、1でも良いのでは?と思うかもしれませんが、有り得ません。

だれだって、トラブルばかり起こすような人達と関わりたくないですからね。


当然、2の物件ばかりを不動産屋は管理したがります。

そして、そこが富の源泉、価値あるゾーンなのをよく知っているのです。


退去したら、すぐに次の優良な入居者が決まる物件。

こういった優良物件を開発できるのが本物のプロです!



いつも思うのですが、不動産賃貸マーケットって本当につまらない物件ばかりなんですよね。

どこも同じような仕様で同じよな中身。


違いは立地くらいでしかない。


だから、不動産投資は実はやり方次第ではものすごくチャンスの大きい投資マーケットなんです。


ほとんどの投資家が、アッパー層が借りたい、わくわくするような物件を開発する企画力がないので、そこをわかっている投資家は儲けのチャンスが大きい。

人口減少しても住まいは必ず必要だし、賃貸マーケットがなくなることありません。


逆に人口減少でネガティブな相場市況になればなるほど、真の投資家にはチャンスがあふれることになります。(・∀・)




今回のケースのように、不動産投資は人任せでは絶対に勝てません!

自分で徹底的に調べて一つ一つ確認し、マーケットに精通した第三者にも相談しなければなりません。



かと言って、みんなが悲観しているマーケットほど真の投資家にはチャンスが大きいのも事実です。

本当の意味で不動産投資で社会貢献するなら、不動産投資でしっかり儲けを出すことだけに集中することです。


だって沢山儲けたら、必然的に税金も沢山納めることになりますからね。


弱者の住まいの救済は、基本的には行政の仕事です。

投資家はしっかり儲けて、しっかり税金を払いましょうねww(・∀・)



★荻原功太朗の業務について★

私、荻原功太朗は資産家の皆様を対象とした、投資物件と事業用物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
【私個人へのコンサルティング依頼、およびご相談は有料とさせて頂いております。】

宇都宮の不動産売買のことならお気軽にご相談下さい。
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2018年1月24日水曜日

【宇都宮市の平出工業団地パナソニック跡地、ダイワハウスが落札!】産業用地の有効活用はどうなる!?

宇都宮市が所有している平出工業団地のパナソニックの跡地(8.7ヘクタール)をダイワハウスが31億5000万円で落札したようです。



パナソニック跡地、大和ハウスが落札 宇都宮・平出工業団地 事業者に分譲・賃貸へ(下野新聞)

パナソニック跡地、大和ハウスが落札 宇都宮市(日本経済新聞)



東京ドーム2個分ほどの巨大な用地です!(・∀・)


土地の利用用途は製造業か物流関連産業、特定サービス業または研究所と指定された産業用地で、大和ハウスは顧客のニーズに合わせて貸借や分譲を行うもようですね。


2001年からなんと!
15年以上にわたり未利用になっていた産業用地がようやく活用されそうで、街としては朗報です!


どんな用途に使われるのか楽しみです。


なかなか出ない、交通アクセスの良いまとまった用地なので、落札前から産業用地としての問い合わせが相次いでいるようで、今まで通り工業用地として活用される可能性が高いかもしれませんね。


是非、ダイワハウスのネットワークを駆使して、大手企業を誘致して頂きたいですね。

進出企業の内容次第で、街に新たな雇用と税収がもたらされるようになるので期待したいところです。



ただなぁ。。。

今までのような大企業の製造業がうまく進出してくれるかは不透明でしょうね。

なにせどの業界もそうですが、人手不足が深刻な状況です。

以前の用に企業の都合の良い用に使える労働力は限られています。


経産省発表の資料を読むと、全国的に製造業の新規立地は限定的で、物流施設の立地が顕著となっているようです。



しかし!!
経産省公表の宇都宮市のヒアリング結果によると、

圏央道整備の影響で近年の生産・物流系の立地は少ないが、業務系のニーズが高く、本社機能移転の補助や市税の不均一課税による支援を来年度から実施する

とあります。


たしかに。。。
外環や圏央道が整備されて、都心に近いエリアの方が物流施設の需要は高いでしょう。

宇都宮市の産業一等地に巨大な物流センターを誘致するのは難しいのかもしれませんね。


宇都宮市には、コールセンターなどの情報業務系の本社機能移転誘致をバックアップして頂きたいです。



今年はLRTの着工を控え、本社機能の移転誘致には絶好のタイミングでしょう。

街の繁栄のためにも是非、有効利用して欲しいですね。(*´ω`*)



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2018年1月19日金曜日

【JR宇都宮駅東口の開発方針固まる!】LRT開業とセットで一体感ある整備は進むのか!?

LRT(次世代型路面電車)の着工も間近に迫り、JR宇都宮駅東口の再開発の整備も本格化してきました。

JR駅東口に700人規模ホールも  宇都宮市、整備方針固める 22年3月開業目指す(下野新聞)


(引用 http://www.shimotsuke.co.jp/news/tochigi/top/news/20180115/2935986)

宇都宮駅東口整備を民間に委託 市、3月に募集要項(産経ニュース)

当初の予定通り、コンベンションセンター、商業施設、宿泊施設の3施設を整備するようですね。

2千人収容の大ホールはモーターショーや音楽イベントも開催できるようになるようです!

楽しみですね~(・∀・)


商業施設もできるたりと、、よーーやく、、一等地の有効活用が始まりそうです。



すべては去年のLRTが争点だった選挙でLRT推進の佐藤市長が勝ったことで開発が動き出したのは間違いありません。

本当に、、LRTに反対している候補が勝っていたら、更に4年間もこの土地が塩漬けにされてたのでしょうね。ふぅー良かったです。(^_^;)


まだここでは言えませんが、LRTの着工が決まってから、駅前の開発以外にも東口駅周辺は大型の不動産開発が目白押しで始まろうとしています。


これもすべてLRT効果!

街に大きなお金が投資として流れ込んでいます!

大きなお金の流れが動き出した、宇都宮市の街全体は豊かな好循環に入るでしょう!



今だに、LRTに批判的な方々もいらっしゃるようですが、本当にこのまま何もしないでいいと考えているのでしょうかねぇ。。反対だけでいつもろくな対案がない。。(-_-;)


先日も栃木県と同じくマイカー依存の隣県、群馬県で高齢者による悲惨な事故がありましたね。

高齢者の車暴走から1週間 認知機能 低下の恐れ(上毛新聞)

群馬県と同じく、マイカーの依存度が高い宇都宮市でも、高齢化が進むに連れ、こういった悲惨な事故が起こる可能性がどんどん高くなることは当然予想できます。

マイカーしか日常の足としての選択肢がなければ、起こるべくして起こることになりますからね。

いずれ事故が目立って増えた段階で、高齢者から強制的に免許を取り上げマイカーを捨てる選択を迫ることになることも十分想定できます。


さて、そんな未来が想定されている中、LRTを含め公共交通機関の整備は当たり前に必要な公共事業です。

仮にマイカーに乗れない交通弱者になっても、日常の足としての公共交通機関の選択肢があることは本当に助かりますよ。



しかし、人間は高齢になればなるほど、頑固になって、環境を変えたがらない方も多いので、

マイカーや免許を手放した人の移住に、積極的にインセンティブを与える政策を打つべきです。


逆に発想が柔軟な若い世代は、どんどんマイカーを持たない選択をする層が増えることになるでしょう。


本当にここ20年以上続いたデフレは悪夢以外の何物でもなかったです。

デフレの続いたここ20年以上で、街へのインフラ投資は激減してしまった。

衰退を当たり前のように受け入れ、負け犬根性も蔓延し、将来世代のための投資や街の開発よりも、自分たちだけで資産を食いつぶす成長否定の発想も生まれてしまった。

人間も、街も、成長や変化を否定したら、衰退して滅びるだけです。

『昔は良かった!』と嘆いたところで、諸行無常です。

未来は常に変化して、バージョンアップして行くのは、歴史の必然です。



日本が立ち止まっている間に、世界の都市との差もどんどん開いてしまった。

そんな事実を示す記事が!



歩道も無電柱化の対象に…政府、工事費助成へ(読売オンライン)


おいおい、、、東京ですらインドネシアのジャカルタより無電柱化が進んでいないのかい!!(-_-;)


日本人の『ゆでガエル』マインドはこのグラフからもよくわかるでしょう。

私は、仕事でアジアの成長著しい都市に行く機会が多いので、日本の衰退を外から見て実感してます。

それだけ、日本の外の世界では猛烈な勢いでインフラへの投資が行われていて、無電柱化なんかは日本をしのいでいる都市がたくさんある。



未来は絶対に、今より良くなるんです!

歴史を見れば、平安時代より江戸時代の方が間違いなく豊かだし、江戸時代よりも今の方が圧倒的に豊かで、街も見違えるほど整備されています。

今の一般庶民は、当時の貴族よりすごく豊かな生活をしているんですよ。

当然、未来の人たちは、今の私達よりもっと便利で豊かな街に住み、更に豊かな生活をすることになります!


安心していいんです。(・∀・)


見えない、存在しない恐れから早く日本中が解放されることを期待したいです。



だって、わくわくしませんか??

新しい、かっこいい電車が街中を走ったり。

駅前に新しいビルができたり、きれいなショップや素敵なレストランができたり。

有名なアーティストが最新の音響設備の整ったホールで、素晴らしい音楽を披露してくれたり。。。

街の未来がわくわくで、待ち遠しいじゃないですか!



わくわくする場所に人もお金も集まってくるんですよ!


宇都宮市もマイカーでも快適に暮らせて、マイカーなしても快適に暮らせる街にバージョンアップするのは歴史の必然です。

そのツールがこの時代ではLRT(次世代型路面電車)だったというだけです。


これから街がどんな風に、わくわくする変化をするか楽しみです。(*´∀`)


古い本ですが、都市開発に関する良書です。


気になった方は是非!


★荻原功太朗の業務について★

私、荻原功太朗は資産家の皆様を対象とした、投資物件と事業用物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
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2018年1月14日日曜日

【宇都宮市の不動産を値引き交渉するには!?】3極化する不動産で指値可能な物件とは!?

不動産は高額ですから、誰だってできるだけ安く買いたいと思うのは当然ですよね。

そこで物件の販売価格に指値を入れて交渉することになります。



「指値」は株式投資でも使われる言葉で、「買主が購入価格を指定すること」を意味する用語になります。

指値は本来であれば「安い値段を指定すること」を意味する言葉ではありません。

しかし不動産業界では、値下げ交渉の意味合いで使われることがほとんどです。



不動産取引ではまず売主さんが販売価格を決めることになる。

そうなると、今の相場並か、もしくは相場より若干高い価格で販売がスタートすることが多くなります。


そのため、購入する場合は、必然的に販売価格より安い金額を指値して交渉することになると一般的には考えられています。




しかし!!


本当に欲しい物件を見つけてしまったら、指値は慎重に行わなくてはなりません。

競合する買主さんがいたら、あっさり他の人に物件が取られてしまいます。


不動産は2つとして同じものがありませんから、買う人も一人いればいいんです!


条件の良い、人気物件になると多少相場より高くても、無理やり有り金全額突っ込んでも「この物件が欲しい」って人は広い世の中、一人くらいはいるもんです。

売主サイドとしては、そんな人が悩みに悩んで満額に近い買付けでしぶしぶ購入ってのが一番気持ちいい売り方になります。



一方、買主サイドは長引くデフレマインドがもたらした値引き当たり前の思考が強く影響している。

当たり前のように、毎年、不動産価格も下がると思い込んでいる方は注意が必要です。



実際には今、宇都宮市内の不動産は3極化しています。

1つはゆるやかな価格上昇を示しているエリア、2つ目はほぼ横ばいかゆっくり下落しているエリア、3つ目は明らかに値下がりし続けているエリア。


この中でも、中心市街地や駅東エリアを中心とした利便性の高い立地は明らかに上昇トレンドに入っているので、販売価格以下のでの値引き交渉が難しくなっています。

実際に指値しても、断られるケースが多いのがこのエリアです。




当たり前ですが、値上がり期待が鮮明になってきた物件は、急いで売る必要がありません。

よほどお金に困っていなければ、値引きの指値をされるくらいなら【売らない!】選択も容易にできます。




横ばい、値下がりエリアは基本的に指値での交渉がある程度想定されている物件となります。

宇都宮市で言えば、郊外の住宅街は、ほぼほぼ指値交渉が可能な物件が多いです。


ただ、売主さんの都合次第で、多額の負債を抱えていたりすれば値下げに応じられなかったりすることもあります。




指値して値引きが狙える物件のポイントは、当たり前ですが【売れ残り物件】です。


相場価格より欲張った高値で販売をはじめて値下げを繰り返している物件は特に狙い目!(・∀・)



長い間、市場に出ている物件はそれだけでも売るのが難しくなります。

長期間の販売になればなるほど印象が悪くなりますからね。

逆に言えば、相場を無視した価格で販売を始める、欲張り売主さんの多くは、時間を大幅にロスして安値での取引を迫られる。(T_T)


仕事が欲しいためだけに、相場を無視した高値で売れると豪語する不動産業者も多いので売主さんは注意が必要ですね。後で再三の値引きを迫られることに・・・(-_-;)

なにも知らない一般の方は『他の業者の査定価格より、高く売れますよ!』のような甘言に簡単に騙されるのでお気をつけ下さい。

そんな簡単に相場以上の高値で売れるはずはありませんからね。



逆に、買主さんはそこを狙うのがポイントです。

弊社の会員サービスのマッチングメールではリアルタイムで物件の値引き情報を提供しております。



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日々の値引き情報を収集しておくと、チャンスが見えてきます。(*_*)


気をつけなければならないポイントは、通常どのサイトを見ても、どの物件が、いつ値下がりしたのかは表示されていないこと。

自分で価格を追っていればわかりますが、そうでなければどの物件がいつ値下がりしたかわかりません。

そもそも、いくらで販売がスタートしたかすら情報が取れません。

ですから、交渉を有利に進めるためにも、日頃の情報収集が非常に重要になります。


検討している物件が、運良く売れずに、値引きされたらチェックできるよう、日々情報収集を行いましょう。


その中でも5%以上の値下がりがあった物件は要チェックです!

売主さんが確実に売り急いでいるケースが多いでしょう。


運良く、購入検討している物件に大きな値下がりの情報が入ったら、すぐに指値を入れます。

ここで、まじめな方は、『値下げした直後の物件なのに、指値して大丈夫なの??』と考えるかもしれませんね。


しかし、先程話したように、通常はその物件がどれだけ値下げされたのかなんてほとんどの方が知りません。

そして、大きな値下げをする物件ほど売主さんが売り急いでいるため、買主サイドは有利に交渉できるタイミングになります。

すかさず、値引きされた金額からさらに自分が納得できる金額の指値で買付けの申込みを入れます。

ここは、物件をどれだけ買いたいかで、更にどれくらい値切るかが変わってきます。

どうしても、欲しい物件であれば、値下げされた価格で満額指値を入れるのも1つです。

他にも買いたい方がいた場合は、無理な指値をしたら物件が買えなくなってしまいますからね。

逆に、勝負するなら、更に、5%位の指値をしても十分通る可能性もあるでしょう。

たぶん、値下げしたばかりだから、それ以上は。。。と回答があるかもしれませんが、そこは根気強く交渉しましょう。

大きな値下げ後に、他に競合する買主さんが出てこなければ、結構無理な指値でも結果的に通って交渉成立できたりします。



ともかく、日々の情報収集と交渉のタイミングを見計らうのが重要ですね。




ただし、最初に言ったように、宇都宮市内の不動産市場はすでに3極化の局面に入っています。

【大幅な値引きがきく物件=将来価値のない物件】となるケースが多いので注意が必要です。

バーゲンで物件を買えたと思ったら、ババをつかまされた!!(-_-;)

なんてことにならないよう、物件の選定は慎重に行うことをおすすめします。


本当に価値ある物件を買いたいなら、今現在、販売されている価格と、将来的な物件の価値に大きな差がある物件を狙うことです!

将来価値の高い物件なら、今の相場並か多少相場より高くても、全然安い買い物になるので、安易なバーゲン物件に飛びつかない心がけも重要です。



★荻原功太朗の業務について★

私、荻原功太朗は資産家の皆様を対象とした、投資物件と事業用物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
【私個人へのコンサルティング依頼、およびご相談は有料とさせて頂いております。】

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2018年1月9日火曜日

【あこがれの不労所得の現実とは!?】不動産投資がうまくいけば働かなくていいは本当か!?

栃木県内では、金融機関が不動産投資への融資を絞ったことから、投資熱が一旦落ち着いた感がありますが、日本国内は相変わらずの金融緩和状態。。。

まだまだ不動投資への熱は継続中といったところでしょうか。(;´∀`)

そもそもなぜ、種銭や土地を持たない一般サラリーマンにも不動産投資がブームになったのでしょうか???



その主な原因に、世間一般に言われる【不労所得】にあこがれているところが大きいかと思います。


お金に関する超ベストセラーとなった本に、この『金持ち父さん貧乏父さん』シリーズがあります。


読んでない方は是非!資産形成の基本中の基本が書いてあります!

この本を読めばわかるように、とにかくお金で苦労したくなければ【不労所得】を増やすしかないとあります。

確かにその通りなのですが。。。


しかし!!!

問題なのは、ほとんどの皆さんが「不労所得」を神聖化し過ぎているところ!!


そもそも、ほんとうの意味での不労所得なんかこの世に存在しません!

不動産投資を行うにしても、優良物件が買えたところで、ほんとうの意味で不労所得が手に入るわけではなく、常に入居者に満足してもらえるように、物件の維持、管理を行う必要があります。

仮に管理会社にすべてを委託したところで、これだけ空き物件が豊富にあるなか、どうやって競争に勝ち抜くかは常に自分の頭で考え続けなければ事業そのものが破綻してしまいます。


これって、他の詐欺じみた勧誘も同じでなんですよね。

そして、それって皆さんが言う本当の意味での「不労」ではないです。

単に他人に自分の時間を明確に売っていないだけで、かなりの頭脳労働を必要とします。

ネットワークビジネスだとか、マルチなんかでも一日中カモになりそうな人達のことを考えて、勧誘し続けないと儲かりません。

ネットビジネスでもアフリエイトや、在宅ワーク、なんかも同じなんですけど、まともに儲けようとするとサラリーマン以上に時間を拘束されるのが現実です。。。(T_T)


だから、サラリーマンの「労働所得」って別の見方をすると、かなり効率がいい収入になるんです。


残念ながら、何をするにも本当の意味で「不労」にはなることはありませんからね。

そういった意味では限られた時間を労働として効率良くお金に変えるのも、1つのやり方です。



世間一般で言われている不労所得の本当の意味は?

不労所得=頭脳労働

とでも解釈すればわかりやすいでしょう。


不労とはいっても、何もしなくていいわけではなく、常に頭脳戦を戦わなければなりません。


相当な資産家でも、かなり勉強して情報武装しないと増やせないどころか、簡単に詐欺師のような連中に寄生されてすぐに文無しにされます。(-_-;)


いつも言っているように、『お金は自分の器以上には貯まらない』、と常々思います。


私のお客様は、代々の資産家の方が多いのですが、代々のお金持ちの方って節約家なんですよね。

金銭教育をしっかり受けているので、基本的に無駄金を使いませんし、堅実な考え方をします。


常にコスパを意識して、わけのわからないことに無駄金を使ったりはしません。

そうでなければ、代々お金持ちをやってられないです。


しかし、出すところにはしっかり出します!

私のようなコンサルタントに仕事を依頼しても、しっかりギャラを支払ってくれます。

情報を得るのに大金を使うことに抵抗がありません。

それだけ情報武装の重要性を知っているのです。



一方、情報の重要性をわかってない成金層なんかは、時間が経つとあっという間にお金を無くすことがよくあります。

不動産投資でいえば、不労所得を得ようとして物件を購入したり建築したりしても、不動産業者や建築業者なんかのいいカモにされて資産を根こそぎ持っていかれてしまう。

最近も、『ガイアの夜明け』でレオパレス21を訴えているオーナーさんが取り上げられていましたね。

「テレ東がまた攻めてる」と話題に 「ガイアの夜明け」集団訴訟が相次ぐレオパレス21の社長に直撃取材


正直に言って、騙された方々には申し訳ありませんが、全く同情できません。

レオパレスが来なかったら、結局『別の何か』に引っかかっただけでしょうからね。



よくあるパターンが、いつもお金の管理を頼んでいる税理士さんや、会計士さんの紹介だったりでやられてしまうケース。


はっきり言って、税理士や会計士に財産の運用や、投資の相談をするのは間違っています。

お金を勘定したり、仕分けしたりするプロでも、投資や運用のプロではありませんからね。

八百屋に行って、魚の相談をするようなものです。

ほとんどが裏でバックマージンもらって業者を紹介しているケースだったりします。


まともな税理士や会計士さんなら、専門外の資産運用や投資の相談や紹介なんてまずしませんからね。



所有した土地がたまたま開発されたりで、成金になっても、お金持ちに慣れてないので、資産を放置し、まともに相続税払うか、詐欺師に言いくるめられて巻き上げられるのがよくあるパターンです。

自力で大金を増やしたわけでもないため、金銭教育を受けたこともなく、単に運が良かっただけの成金ではその幸運を器に留めておくことができず、結局は相応な立場に落ち着くものです。

だから、幸運をつかんだ後、どれだけ自分を律して居られるかが勝負ですし、勉強し続けられるかなんですが、情報の大切さをわからないのが痛いところ。

情報を得るために、本を読んだり、専門家を雇ったりする発想もなく、自分で情報武装する気もないので、下心丸出しでも親切にしてくれるような人達に簡単にだまされてしまう。(-_-;)


日頃から思っているのですが、お金にこまる人って贅沢なんですよね。

「お金がない。」とよく言っている人がコンビニで頻繁に買い食いしているのを見ると、「当たり前だろう?」と言いたくなりますが、買わなくていいもの買ってりゃ、お金なんて貯まるわけありませんよ。

必要なら、スーパーでまとめ買いすればいいでしょう?

お金に困る人ほど、小さな支出を繰り返していれば、大きな支出になることが計算できません。

今の時代、収入を増やすのは難しいですけど、減らすのは心がけ次第で誰でもできます。

やるか、やらないか、だけの話なので、やればいいじゃないですか?

その小さな積み重ねが種銭になり、その種銭で勝負して、勝ったら、資産、収入を増やすことができます。

お金がないのに、タバコ吸うし、お酒も毎日飲む、ペットボトルでお茶を買って、缶ジュースをがぶ飲みって、お金がかかるだけじゃなくて、健康にも悪いし、健康を害したら、そう簡単には取り戻せないって、理解しているのでしょうか?


無駄遣いする言い訳をする人は延々と出来ない理由を並べますが、やるための方法を考えられない人にチャンスはないし、チャンスが来ても、勝負も出来ないのです。

だから、一生お金に苦労するし、人に使われ、時間をお金に変えて生きる必要があり、最悪、尊厳を踏みにじらることにも我慢しなければなりません。



お金に困る人は、無駄遣いするので、種銭がない。

種銭がないので、勝負できない。

勝負出来ないから、いつもお金の不安から抜け出せないんですよね。


コツコツ時間をかけて節約して、種銭を作る発想を持たないといつまで経っても不労所得なんて夢のまた夢です。

お金に困るのは自己責任で、生まれのせいではなく、自分の頭で考えないからです。

人のせいにすべきではありません。


最近では、ビットコインなんかの仮想通貨もそうですが、一攫千金ばかり狙って、大切な種銭をバクチに使ってしまう。そもそも種銭を育てることを考えない。


世の中、当たり前ですがそんなにうまい話が有るわけありません。

種銭も土地も持たずに、身の丈に合わない不動産投資でレバレッジをたくさん掛ければ、簡単に不労所得を得られて、働かなくても大金が手に入るなんて幻想や一攫千金の発想を信じる方が多いのには驚かされます。


そんな簡単なら、不動産業者が全部買い占めてやってますよ(;´∀`)


結局、踊らされて胴元だけが儲かるのが世の常。


残念ながら、お金は自分の器以上には貯まりません。

一時的に貯まってもこぼれていきます。

だから、土地成金、宝くじ長者でもっとお金を増やした人なんて聞いたことないですよね。

お金に飲み込まれて、自我崩壊起こしてしまうのが関の山です。

だから、日々の金銭教育を続けることが大切です。(*´ω`*)

特別なことをしなくていいんです。

その価値があると思うものにお金を使って、有意義なお金の使い方にこだわればいいです。

自分の管理下にお金を置けるのであれば、自然と増えていくでしょうし、より効果的に使うことができるでしょう。

とにかく、時間が掛かりますが、コツコツやるしか方法はありません。

それが王道です。

不動産投資での不労所得を夢見る方にはまず、この↓バビロンの賢者の教えから入るのをおすすめします。(・∀・)



この本にあるように、とにかく収入の10%を種銭として自分に支払い続けることができるようになれば、一生お金に苦労することはないでしょうね。


★荻原功太朗の業務について★

私、荻原功太朗は資産家の皆様を対象とした、投資物件と事業用物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
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2018年1月4日木曜日

【2018年!宇都宮市の不動産相場を考えると!?】今年は売りか!?買いか!?

皆様、新年あけましておめでとうございます。

新年早々、日経平均はいきなりの741円の爆上げスタートなりましたね。(・∀・)




2018年のスタートいうことで、今年の宇都宮市の不動産市況がどうなるのかを考えてみたいと思います。


結論から言えば、今年は【買い】でしょう!



まず、気になるのが、日経平均の上昇もそうなのですが、商品市況。



最近、ガソリンの価格がじわじわ上昇しているのを実感していませんか?

こちらは、貴金属や石油などのエネルギー、大豆や小麦などの食料など物価の基準となる商品価格を示す総合指数となっております。

世界的な金融緩和でお金がジャブジャブの状態のなか、なかなか上がらなかった物価が世界的に底打ちしそうな上昇を示しています。


物価が上がるということは?

当然、不動産価格にも上昇圧力が掛かります。



新規で住宅を着工する場合には商品市況の影響は甚大です。

材料の価格が上がれば、販売価格も上げざる得ません。

人手不足も深刻なことから、建築コストも上昇傾向です。



今までの20年以上の常識となっていた、

【デフレからの脱却!】つまり、本格的なインフレの波がいよいよ始まる可能性がある年と考えています。


20年以上もデフレに苦しんだ日本人の感覚からは今だに、『物価が上がるなんて?』想像もつかないかもしれません。


デフレからインフレになるとはどういうことか?

お金 > 物・サービス → 物・サービス > お金

にシフトすることになります。

インフレが本格化すれば、お金の価値が年々下がっていくので、現金のまま保有することが不利になる。

そうなったら、現金を何かで運用せざる得ない。


はっきり言って、デフレで喜ぶのは現金をたくさん保有しているシルバー世代の人達だけです。何も考えずに現金を保有しておけばいいだけですからね。

逆に、普通に働いている人達からすれば、年々もらえるお金が減って、常に安さに追われる負のサイクルでした。



インフラのバージョンアップに必要な公共事業もどんどん削減され、長期間の停滞で日本中に負け犬根性が蔓延してしまいました。(T_T)


宇都宮市のLRT(次世代型路面電車)に否定的な方々も完全にデフレマインドやられてしまっています。


しかし、一旦インフレのトレンドにシフトしたらすべてが変わってしまう。

お金の価値が減りだすので、投資が増えることになります!

当然、不動産相場にもプラスに働きます。


インフレ基調が鮮明になれば、お金の減価を嫌って、安全な物としての、不動産投資の需要が大きく増えていくのは間違いありません。



しかし!!

昔のバブル期と今回インフレが起こって生じる不動産価格の変化には大きな違いがあることを考える必要があります!


はっきり言って、全国的に家はたくさん余ってます。
宇都宮市でも同様です。
弊社のサンプランの地図から物件を探すを見て下さい。


→宇都宮市の不動産を地図から探す

これだけ、売りに出されている物件があります。
賃貸物件でも、空いている部屋はたくさんあります。

昔のバブル期であれば、売り出されている物件すべてが上昇しました。
僻地の山や沼地などにも法外な値段がつきました。


しかし、これからは全く別の動きになるでしょう。


不動産ならどんな物件でも買い!という時代はもうとっくに終わってます。


これからは、
限られた、価値のある物件に投資が集中することになります。


その限られた【価値】の目利きができる人たちが富を得ることとなる。



東京ならどこでも値段が上がるなんて安易な発想ではババをつかまされるだけです。

一方、宇都宮のような地方はすべての物件の価値が無くなるなんて発想でもチャンスを逃してしまう。


ミクロな視点で、その物件の価値がどうなるかを把握できるセンスが必要になる。



去年一年間の宇都宮市の不動産相場を見てても、郊外エリアの在庫急増と価格停滞は鮮明でした。

特に、宇都宮市でも西北部エリアは総じて、供給過剰です。

例えインフレが鮮明になっても、需給ギャップが埋まることは無く、今後もジリジリと価格が下がるでしょう。


一方、中心市街地を中心とした利便性の高いエリアや大手企業の多い駅東エリアは価格底打ち感は鮮明で、特に分譲マンションなどの販売は好調に推移しました。

【中心市街地のマンション販売が好調!】宇都宮でもマイカーは時代遅れになるのか!?




宇都宮市はすでに街の将来に向けた、コンパクトシティの計画を打ち出しています。

宇都宮市のコンパクトシティ化の行方とは??不動産価格変動の衝撃!?



不動産を購入するならお上に逆らって良いことは一つもありません。

行政が不動産を集約したいエリアにしぼって物件を購入すれば、これから本格的なインフレ貴重になっても資産として価値を残せる可能性が高くなります。


これからの不動産の価値は立地に集約されます!

新築にこだわって、郊外のババ物件を掴まされないようくれぐれもご注意を。

逆に、新築にこだわらず立地だけを重視すればまず問題ないでしょう。

マイカーマインドに洗脳されていると、立地を軽視しがちなので注意が必要です。



インフレ基調が鮮明になれば、宇都宮市に限らず全国で限らた一部のエリアのみ、価格が上昇を続けることになります。

逆に、価値のないエリアは、急速に価格が急落し続けることになります。
まだ、価格がつくうちはいいですが、そのうちタダでも売れない悪夢の日がくるかもしれません。

将来的に生活に必要なインフラの更新がなされないような深刻な自体も想定しなければならないでしょう。



購入を考えている方が気をつけなければならないのは、インフレの基調が鮮明になれば、必ず金利も上昇するということです。

マイホームの購入にはローンを利用するケースがほとんどですから、金利が上昇するということはそれだけ、負担が増えることになります。


日本の長期金利も底打ち感があることから、マイホームの購入はローン金利の低い今年中がチャンスになるかもしれません。


のんびりしていると、物件価格の上昇と金利の上昇が始まってしまい、一番の買い時を逃すことになります。

まだ、金利は至上最安値の水準です。
しかし、株価をみると相場の転換点になりそうな気配は大いにあります。

もし、これからインフレになりそうだと感じているなら、今の安い金利で長期でローンを組んでおけば、実施借金が目減りすることになります。

例えば、2000万円で買った中古マンションが、10年後に2200万円になっていたら、金利負担分を引いてもプラスになる。


マイホームで財産を増やせる可能性が出てくるということだ。


相場の歴史を見れば、株価と不動産市況はほぼほば後ずれで連動してます。

今の株価を見ると、今年の不動産市況は上昇に転じやすい環境なのは間違いないでしょう。



そうは言っても、若い世代を中心に世界中で【価値】対する考え方は急激に変化しています。

高齢者の比率が高い日本では、なかなか世界の変化に気付きにくいです。

最近読んだ、この本『お金2.0』、超おすすめです!!(・∀・)



新しいテクノロジーによって、価値経済がスタートしているのを痛感させられる一冊です。

柔軟な考え方が持てれば、わくわくする未来があることが実感できるはず!(*´ω`*)

価値経済が浸透していくなか、不動産に対する考え方がどう変化するかに今年は注目したいです。



★荻原功太朗の業務について★

私、荻原功太朗は資産家の皆様を対象とした、投資物件と事業用物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
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