そこで物件の販売価格に指値を入れて交渉することになります。
「指値」は株式投資でも使われる言葉で、「買主が購入価格を指定すること」を意味する用語になります。
指値は本来であれば「安い値段を指定すること」を意味する言葉ではありません。
しかし不動産業界では、値下げ交渉の意味合いで使われることがほとんどです。
不動産取引ではまず売主さんが販売価格を決めることになる。
そうなると、今の相場並か、もしくは相場より若干高い価格で販売がスタートすることが多くなります。
そのため、購入する場合は、必然的に販売価格より安い金額を指値して交渉することになると一般的には考えられています。
しかし！！
本当に欲しい物件を見つけてしまったら、指値は慎重に行わなくてはなりません。
競合する買主さんがいたら、あっさり他の人に物件が取られてしまいます。
不動産は２つとして同じものがありませんから、買う人も一人いればいいんです！
条件の良い、人気物件になると多少相場より高くても、無理やり有り金全額突っ込んでも「この物件が欲しい」って人は広い世の中、一人くらいはいるもんです。
売主サイドとしては、そんな人が悩みに悩んで満額に近い買付けでしぶしぶ購入ってのが一番気持ちいい売り方になります。
一方、買主サイドは長引くデフレマインドがもたらした値引き当たり前の思考が強く影響している。
当たり前のように、毎年、不動産価格も下がると思い込んでいる方は注意が必要です。
実際には今、宇都宮市内の不動産は3極化しています。
1つはゆるやかな価格上昇を示しているエリア、2つ目はほぼ横ばいかゆっくり下落しているエリア、3つ目は明らかに値下がりし続けているエリア。
この中でも、中心市街地や駅東エリアを中心とした利便性の高い立地は明らかに上昇トレンドに入っているので、販売価格以下のでの値引き交渉が難しくなっています。
実際に指値しても、断られるケースが多いのがこのエリアです。
当たり前ですが、値上がり期待が鮮明になってきた物件は、急いで売る必要がありません。
よほどお金に困っていなければ、値引きの指値をされるくらいなら【売らない！】選択も容易にできます。
横ばい、値下がりエリアは基本的に指値での交渉がある程度想定されている物件となります。
宇都宮市で言えば、郊外の住宅街は、ほぼほぼ指値交渉が可能な物件が多いです。
ただ、売主さんの都合次第で、多額の負債を抱えていたりすれば値下げに応じられなかったりすることもあります。
指値して値引きが狙える物件のポイントは、当たり前ですが【売れ残り物件】です。
相場価格より欲張った高値で販売をはじめて値下げを繰り返している物件は特に狙い目！(・∀・)
長い間、市場に出ている物件はそれだけでも売るのが難しくなります。
長期間の販売になればなるほど印象が悪くなりますからね。
逆に言えば、相場を無視した価格で販売を始める、欲張り売主さんの多くは、時間を大幅にロスして安値での取引を迫られる。(T_T)
仕事が欲しいためだけに、相場を無視した高値で売れると豪語する不動産業者も多いので売主さんは注意が必要ですね。後で再三の値引きを迫られることに・・・(-_-;)
なにも知らない一般の方は『他の業者の査定価格より、高く売れますよ！』のような甘言に簡単に騙されるのでお気をつけ下さい。
そんな簡単に相場以上の高値で売れるはずはありませんからね。
逆に、買主さんはそこを狙うのがポイントです。
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日々の値引き情報を収集しておくと、チャンスが見えてきます。(*_*)
気をつけなければならないポイントは、通常どのサイトを見ても、どの物件が、いつ値下がりしたのかは表示されていないこと。
自分で価格を追っていればわかりますが、そうでなければどの物件がいつ値下がりしたかわかりません。
そもそも、いくらで販売がスタートしたかすら情報が取れません。
ですから、交渉を有利に進めるためにも、日頃の情報収集が非常に重要になります。
検討している物件が、運良く売れずに、値引きされたらチェックできるよう、日々情報収集を行いましょう。
その中でも５％以上の値下がりがあった物件は要チェックです！
売主さんが確実に売り急いでいるケースが多いでしょう。
運良く、購入検討している物件に大きな値下がりの情報が入ったら、すぐに指値を入れます。
ここで、まじめな方は、『値下げした直後の物件なのに、指値して大丈夫なの？？』と考えるかもしれませんね。
しかし、先程話したように、通常はその物件がどれだけ値下げされたのかなんてほとんどの方が知りません。
そして、大きな値下げをする物件ほど売主さんが売り急いでいるため、買主サイドは有利に交渉できるタイミングになります。
すかさず、値引きされた金額からさらに自分が納得できる金額の指値で買付けの申込みを入れます。
ここは、物件をどれだけ買いたいかで、更にどれくらい値切るかが変わってきます。
どうしても、欲しい物件であれば、値下げされた価格で満額指値を入れるのも１つです。
他にも買いたい方がいた場合は、無理な指値をしたら物件が買えなくなってしまいますからね。
逆に、勝負するなら、更に、５％位の指値をしても十分通る可能性もあるでしょう。
たぶん、値下げしたばかりだから、それ以上は。。。と回答があるかもしれませんが、そこは根気強く交渉しましょう。
大きな値下げ後に、他に競合する買主さんが出てこなければ、結構無理な指値でも結果的に通って交渉成立できたりします。
ともかく、日々の情報収集と交渉のタイミングを見計らうのが重要ですね。
ただし、最初に言ったように、宇都宮市内の不動産市場はすでに３極化の局面に入っています。
【大幅な値引きがきく物件＝将来価値のない物件】となるケースが多いので注意が必要です。
バーゲンで物件を買えたと思ったら、ババをつかまされた！！(-_-;)
なんてことにならないよう、物件の選定は慎重に行うことをおすすめします。
本当に価値ある物件を買いたいなら、今現在、販売されている価格と、将来的な物件の価値に大きな差がある物件を狙うことです！
将来価値の高い物件なら、今の相場並か多少相場より高くても、全然安い買い物になるので、安易なバーゲン物件に飛びつかない心がけも重要です。
★荻原功太朗の業務について★
私、荻原功太朗（宅建士・不動産コンサルティングマスター）は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
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