不動産業界でもマスコミが大体的にとりあげるような、トレンドやブームがあったりします。
ここ１０年で【シェアハウス】が新しいトレンドして注目され、投資商品もたくさん出ていましたが、ここへきて大問題となっている事件があります。
「かぼちゃの馬車」運営のスマートデイズ、物件オーナーへの支払いが困難に（東京商工リサーチ）
こういったブームに乗って投資してしまう方は大抵痛い目に合うパターンが多いですね。。(-_-;)
確かに、飽和した不動産賃貸マーケットで差別化戦略は必須です。。。
しかし、言い方は悪いですが、こんなショボいシェアハウスに多額の投資をしてしまうなんて。。。(-_-;)
よく調べもしないで、安易に高額な投資を決断する方のほとんどが、儲かったことしか考えない。
今回の騒動も、『家賃保証』と言う甘言に簡単に騙されてしまった良いケース。
『差別化もできてる商品で、保証もあるなら鉄板だろう！』(；´∀｀)
と欲に目がくらむと冷静な判断ができないのが人間の悲しい性ですね。
しかし、、、この会社はひどい！
入居者からのキャッシュフローが赤字で、新規の建築費を自転車操業で回していたようで、ここへ来て金融機関の融資が絞られ、ジ・エンドの模様ですね。。。(*_*)
不動産業界に身を置く立場からすると、シェアハウス投資は非常に危険なのがすぐにわかります。
理由は単純で、ターゲットとなる層が、お金に困っているようなゾーンの人達だからです。
お金に困っているような人でなければ、今回問題となった『かぼちゃの馬車』のようなシェアハウスにはまず住まないでしょう。
まして、差別化できている物件とはいえ、ターゲットの層からして共有スペースのルールを守れないユーザーが多いのは容易に想像がつくはずです。
投資をする上で、賃貸物件では、『入居者の質』とターゲット設定が非常に重要なのです。
何も知らない素人の不動産投資家の方々には入居者の質がなかなか理解できない。
質の悪い入居者が集まり、シェアハウス生活を始めればトラブルが頻発するのは当たり前です。
そして、管理コスト（トラブルの調整など）が非常に掛かる、収益性の低い物件になるのは企画段階で気付かなければならない。
そもそも、個室の住居が借りられないような人ほど共同生活には向きませんからね。(-_-;)
私も、何人かの投資家のお客様から、『シェアハウスを企画したいから管理をお願いしたい。』と頼まれたことがありますが、当然、お断りさせて頂きました。
トラブルが頻発して、大変な物件の管理を、他の優良物件と同じ管理料なんかで受けられるわけありません。
１０倍もらえてもやりたくない仕事ですね。(-_-;)
この投資には金融機関もグルになっていて、高い金利のローンと家賃保証がセットになっていたようです。
投資した人はサラリーマンでも比較的、高所得者の方がターゲットになります。
投資を企画した会社と金融機関のカモになり、汗水たらして働いた大切なお金やマイホームまで取られる最悪の状態になってしまうでしょうね。
身の丈に合わないレバレッジを張って、借金して投資するということは、最悪のケースでは、今まで築いたものまですべて取られることになる覚悟が必要です。
不動産セミナーや建築会社は、最悪の状況を想像しないようにうまくマインドコントロールして成功イメージだけに誘導します。
金融機関も所詮は商売ですので、とりっぱぐれが無さそうなら、サラリーマンにはお金を貸します。
そして、汗水たらして働いた収入からも、しっかり搾り取って回収していきます。
今回、話題になっているようなシェアハウスは『生活に困っている人に住まいを提供していく』みたいな、社会貢献できるようなニュアンスも営業トークに織り込んでいたようです。
こういった言葉に弱いのが日本人の良い所でもあり、悪い所でもあるでしょう。
更に、家賃保証で安定収入！
なんて、、甘言を聞かされたら、、メロメロ(*_*) なんでしょうね。
はっきり言って、生活に困っている人の住居を面倒見るのは行政の仕事です。
本来、民間企業がやるべき仕事ではありません。
そこを勘違いしてはいけません。
さらに、家賃保証！３０年保証といっても、保証してくれるのは販売会社です。
そんな新興企業が３０年持つ可能性はかなり低い。
その会社が飛んだ時、どうするのか？
こんな癖の強い、賃貸シェアアパートを管理したがる会社はまずないでしょう。
一般の不動産屋に入居者の斡旋もしてもらえない。
まさに八方塞がりの状態です。
レオパ◯◯なんかも、建築したらオーナーが他で管理してもらえないの知ってて強気なのもこの理由ですね。
本来、不動産投資家は管理会社が喜んで管理したい物件に投資しなければなりません。
つまり、管理がラクで、入居者を決めやすい物件です。
不動産屋が管理したがらない物件は、この逆で管理に手間がかかり、入居者を決めにくい物件です。
確かに、差別化ができてるので、やり方次第では、賃貸シェアアパートも入居者を見つけられるかも知れませんが、なにせ一番アンダーなゾーンの方々を対象としたマーケットになるので、そもそも単価も低く、美味しくありません。
その割に、管理にはトラブル対応含め、膨大なコストがかかります。
さらに、入居者の回転率も高く、原状回復も頻繁に行う必要が有り、高コスト低リターンなのは建築前から予想できる。
不動産投資のコツは、アッパーゾーン（高所得者層）向けの物件に的を絞るのが基本です。
賃貸物件なら入居者の質が維持できる物件を徹底的に選ぶことになります。
高所得者といっても、東京都心みたいに年収１０００万円以上の人だけをターゲットにしろと言っているわけではありません。
宇都宮市のようなエリアでしたら、優良な法人賃貸ユーザーがターゲットになりますし、そのエリアでのアッパー層を狙った投資を行うのがポイントです。
アッパー層向けに、投資を開発できれば、非常に効率がよくなります。
なぜなら、アッパー層ほど、トラブルを起こしませんし、物件も丁寧に扱う傾向が強いからです。
情弱の不動産オーナーほど、築年数が経過すると安易にユーザーの質を落とすだけの、安売りを始めます。
目先しか見えず、投資の中身が理解できていないのでしょうがないことですが。。
３世代以上、続く代々のお金持ちの本当のアッパー層ほど、投資の質を重視します。
不動産投資なら、入居者の質です。
つまり、キャッシュフローの安定性を最重視します。
そのため、定期的なメンテもしっかりしますし、建築後も再投資をしっかりして、入居者の質を維持して、長期間での投資リターンを求めます。
さて、あなたならどちらの物件を管理したいですか？
１）毎日のように入居者からクレームの電話が殺到し、入退去が繰り返される物件。
２）入居者からのクレームもなく、常に満室を維持できる物件。
不動産屋、入退去の手数料で稼ぐから、１でも良いのでは？と思うかもしれませんが、有り得ません。
だれだって、トラブルばかり起こすような人達と関わりたくないですからね。
当然、２の物件ばかりを不動産屋は管理したがります。
そして、そこが富の源泉、価値あるゾーンなのをよく知っているのです。
退去したら、すぐに次の優良な入居者が決まる物件。
こういった優良物件を開発できるのが本物のプロです！
いつも思うのですが、不動産賃貸マーケットって本当につまらない物件ばかりなんですよね。
どこも同じような仕様で同じよな中身。
違いは立地くらいでしかない。
だから、不動産投資は実はやり方次第ではものすごくチャンスの大きい投資マーケットなんです。
ほとんどの投資家が、アッパー層が借りたい、わくわくするような物件を開発する企画力がないので、そこをわかっている投資家は儲けのチャンスが大きい。
人口減少しても住まいは必ず必要だし、賃貸マーケットがなくなることありません。
逆に人口減少でネガティブな相場市況になればなるほど、真の投資家にはチャンスがあふれることになります。(・∀・)
今回のケースのように、不動産投資は人任せでは絶対に勝てません！
自分で徹底的に調べて一つ一つ確認し、マーケットに精通した第三者にも相談しなければなりません。
かと言って、みんなが悲観しているマーケットほど真の投資家にはチャンスが大きいのも事実です。
本当の意味で不動産投資で社会貢献するなら、不動産投資でしっかり儲けを出すことだけに集中することです。
だって沢山儲けたら、必然的に税金も沢山納めることになりますからね。
弱者の住まいの救済は、基本的には行政の仕事です。
投資家はしっかり儲けて、しっかり税金を払いましょうねww(・∀・)
★荻原功太朗の業務について★
私、荻原功太朗（宅建士・不動産コンサルティングマスター）は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
【私個人へのコンサルティング依頼は、現在残り1枠のパートナー様のみに限定させて頂いております。】ご相談はすべて有料とさせて頂いております。詳細はこちらにお電話ください→【028-908-0880】
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