2021年3月29日月曜日

【宇都宮市で初の環状交差点運用開始!】パリの凱旋門に肩を並べる!? 

栃木県県土整備部は12日、宇都宮市西川田地区の総合スポーツゾーン西側に整備を進めてきた円形の「環状交差点」(ラウンドアバウト)について、3月30日午前10時より供用を開始すると発表しました。


この環状交差点は県内で大田原市狭原(せばはら)に続いて2カ所目、市街地では初の設置となります。

 

この「環状交差点」(ラウンドアバウト)について調べたところ、ルーツは19世紀後半のフランスにあるようです。


当時、移動手段として主流であった馬車の交差点通過をスムーズに行うため、大きくカーブを取ったことから中央に島が造られ、必然的にロータリーが形成されるようになったとのことです。



 

この環状交差点は機能もさることながら景観としても美しいという特徴を持っています。

皆様も良く知っておられる「凱旋門」。


この凱旋門があるパリのシャルル・ド・ゴール広場(エトワール広場)は環状交差点で形成されており、島の中央に凱旋門が建ち、その景観美と歴史からパリのシンボルとして観光名所となっています。


総合スポーツゾーン西側に整備された環状道路はカンセキスタジアムとちぎと国道121号をつなぐアクセス道路になります。

これまでは4本の道路が交差する見通しの悪いカーブでした。

今回、武道館側への進入路を新たに設ける必要性から、県が安全面を重視して昨年8月から整備を進めていました。

道路計画じたいも県の総合スポーツゾーン整備事業の一環として計画されました。

環状部は外径29メートルで、事業費は約1億1千万円。

道路の管理は宇都宮市が行います。

通行車両は「環道」に入る手前で減速・徐行し、交差点内車両優先で安全確認して進入。右回り(時計回り)で走り、左折合図して出るとされています。

県総合スポーツゾーン整備室は「自動車は交差点手前で減速するため、重大事故の抑制が期待でき、信号機が必要なく停電となっても円滑な交通処理が可能」としています。

ですが、実際に環状交差点を利用したことがある方ならご存じかも知れませんが、円形の道路を他の車がグルグルと回っていますから、慣れていないと合流も上手くいかず、またタイミングよく目的方向の道路に合流するには慣れが必要です。

もっとも、一度サークル内に入ってしまえば、合流しそこなってもまた1週してくれば良いだけではありますが。

栃木県内では2例目、宇都宮市では初となる環状交差点ですから交通法規や侵入のルールを理解する必要があります。

この環状交差点の通行ルールに関しては定めがあり、警視庁のホームページでも公開されています。


1.   右回り通行


交差点に入るときは、あらかじめできる限り道路の左端に寄り、徐行して進入してください。環状交差点内は、右回り(時計回り)に通行し、できるだけ交差点の側端に沿って徐行してください。


2.    環状交差点内優先
環状交差点内は、交差点内を通行している車両が優先ですので、交差点内を通行する車両の進行を妨げないようにしてください。


3.   合図の方法
環状交差点から出ようとする地点の直前の出口の側方を通過したときに、左側の方向指示器を操作し、交差点を出るまで合図を継続してください。


先ほどご案内したように、スムーズに侵入して目的地方向へ合流するにはある程度の慣れが必要です。

この環状交差点もコンパクトシティ構想の一環ではありますが、それ以外の分野においても、着実に構想実現化に向けての取り組みは進んでいます。

その一端がエネルギー構想で、宇都宮市では県内初となる新電力会社設立により地産地消にる低炭素化を進めています。

新電力会社設立には専門的な知見やノウハウが求められていますが、12日に「NTTアノドエナジー」を代表とすることに決定しました。

「NTTアノドエナジー」を代表として、グループ構成企業である東京ガスに加え、今後新決定する事業者より新電力電気グループが構成されます。

企業グループは4月以降に会社を設立し、2022年1月に事業を始め、ごみ焼却エネルギーなどで作った電力を、次世代型路面電車(LRT)に供給するなどの幅広い事業展開を目すとしています。

コロナによる影響から、東京オリンピック(五輪)・パラリンピックついて、日本政府と東京都、大会組織委員会、国際オリンピック委員会(IOC)、国際パリンピック委員(IPC)の5者は20日夜、海外からの一般観客の受け入れを断念することに合意しました。

東京オリンピック大会組織委員会の橋本聖子会長が就任当時から口にしていた、「現時点では想定していない」としていたオリンピック海外客受け入れのない開催は、開催史上初となります。

これによる経済的な損失は関西大学の宮本勝浩名誉教授によると、おおよそ2兆4133億円と予想されています。

想定外の事態により、実際の経済的な損失が試算を上回る可能性は高いとされていますが私たちは地場産業を推進し、地場産地消を増やしていくことが、厳しい時代に生き残る唯一の手段なのかも知れません。


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2021年3月24日水曜日

【現金欲しさにマイホームが取られる!?】宇都宮市でも注意したいリースバックトラブル続出の問題点を探る!?

最近、テレビコマーシャルやインターネットで目にする機会が増えたリースバック



大手不動産会社や金融機関を中心に積極的に広告されていることから、皆さんも一度は耳にしたことがあるかもしれません。

自宅を売却して現金を手にした後も、賃貸契約を締結することにより住み慣れた家に入居し続けられる。

「現金は欲しいけれども、新しい場所に引っ越しをして新生活をスタートするにはちょっと……」という方を中心に、広がりを見せています。

また老後の資産運用などとしても注目を浴びています。


増加傾向のリースバックですが、同時に様々なトラブルもまた増加しているのはご存じでしょうか?


 理解を深めて利用すれば不動産の新しい活用方法として有効なリースバックも、業者の言いなりになって契約すればトラブルの温床となります。


 今回は、そんなリースバックの注意点について解説します。


リースバック契約は「売買契約」「賃貸借契約」の2つから成り立ちます。

売買契約により予め取り決めた金額や条件で「売買契約」を締結する。その後、決済を行うことで売却資金を入手します。通常の単純売買なら、この決済までに転居して自宅を引き渡さなければなりませんが、リースバックの場合には同時に「賃貸借契約」を締結していますので決済後は賃貸人としてそのまま住み続けることが出来ます。

リースバックで多発しているトラブルの大半は、「賃貸契約の更新」に関してです。

 一般的な賃貸借契約には普通建物賃貸借契約」「定期借家契約」があります。

普通建物賃貸借契約は、契約期間の最短が1年と定められています。

これより短い期間を定めた場合は、期間の定めがない契約とされます

年数はどれだけ長くても問題はありません。

また、契約期間終了後も双方合意により更新することが出来ます。

双方が更新手続き行わない場合には自動更新されます。

 これに対して定期建物賃貸借(定期借家契約)の場合(定期借地権ではありません。定期借地は契約期間は最低50年です)には短期・長期など期間の定めはありませんが、契約期間満了と同時に契約が終了し更新されません。


 期間満了後も使用したい場合には再契約をする必要があります。

この2種類の契約の違いが、トラブルになるのです。


原則として再契約は双方合意が必要です。

ただし、貸主が再契約に応じなければならないとする義務はありません。

普通建物賃貸借契約」の場合には貸主が一方的に更新を拒絶することは出来ません。

普通借家契約は、借主保護の側面が強い契約という特徴を持っているからです。

更新を拒絶するためには「正当事由」が必要とされ、この「正当事由」には貸主本人が入居するなど更新を拒絶する「合理的理由」が必要とされます。

リースバックによる賃貸借契約が「普通借家契約」の場合には、それほど神経質になる必要はありません。注意するのは月々の家賃はもちろんことですが、更新料や、管理費などの内容に注意すれば大丈夫です

ところが、「定期建物賃貸借」の場合にはそうはいきません。

期間満了後には契約が終了するからです。

この賃貸借契約の違いを理解しないまま定期建物賃貸借」で、一般的な賃貸住宅の契約期間である24か月(2年)で契約をしていた場合、期間満了後には立ち退きを迫られることになります。

リースバックを利用して売却代金を手にした後も、そのまま住み続けられると思っていた方は驚かれるでしょう「話が違う!!」と。

先ほどの説明と重複しますが、定期建物賃貸借」の場合には期間満了後は契約が終了し、更新を行う場合には新たな契約を締結しなければならず、貸主であるリースバック会社が再契約に応じなければならないという義務は存在しません。

「そんな馬鹿な!! 当初の説明では、契約は2年で終了するが双方の合意により契約を行うことが出来ると言ったいたじゃないか」

「確かに双方の合意があれば再度、契約を行うことは可能ですし賃貸契約書にもその内容が書かれています。ですが、貸主である私たちは合意する意思がありません。従って建物を明け渡して下さい」

このようなやりとりからトラブルが勃発します。

おそらく担当した営業マンは、リースバック契約前には満面の笑みをたたえながら

「大丈夫ですよ、売却した後も賃貸借契約を締結することでそのまま住み続けることが出来ます。賃貸借契約の満了後も、双方が合意すればそのまま住み続けることが出来ますから安心してください」とでも言ったのかも知れません。

また重要事項説明書などにもこの文言が記載されているでしょう。

確かに嘘は言っていませんし、重要事項説明書にも記載され説明を受けている。残念ながら、このケースで不動産の紛争処理機関に仲裁を持ち込んでも借主が不利です。

説明を受け種類にサインを行っており、法律的にも要件は満たしている。営業マンの説明に不備があったかも知れませんが、「言った・言わない」の立証は極めて困難です。

まるで合法的な乗っ取りです。

私は不動産のコンサルティングをやっていますので、このような相談案件が持ち込まれる場合も多いのですが、残念ながら覆すのは困難です。

リースバック会社の名誉のために言っておきますが、全ての会社がこのような手法を取っている訳ではありません。正しく説明を行い、利用者が満足しているケースの方が多いのです。

リースバック契約による買取金額は通常相場よりも割安になります。これはリースバック契約の性質上、合理的なのですが、割安どころか「激安」で買いたたく業者もあるようです。

しかも通常ではなかなか売りに出ないエリアの土地を、リースバック契約を絡めることにより割安(もしくは激安)で取得し、定期建物賃貸借」の満了後に立ち退きを迫り再販して利益を出す。

知識格差を利用した一部の不心得業者がこのようなトラブルを引き起こしているのです。同業者として心苦しい次第です。

このように売買価格が不当に安く設定されたり、契約更新に関するトラブルが増加していることを重く見た国が、令和2年に「リースバック契約に関するガイドライン」をまとめると発表していました。業者優位に進められることによる諸問題を共通ルール策定により牽制する狙いがありました。

ところが、待てど暮らせどガイドライン策定の一報がありません。

管轄省は国土交通省ですが、令和3年に入っても「リースバック契約に関するガイドライン」策定のための研究会立ち上げや、進捗状況についての情報が全く確認出来ません。

そこで国交省に問い合わせをしてみると

「事態の深刻さは理解しているのですが、現在のところ全体の把握をするため情報収集に努めている最中でして、具体的なガイドライン作成の目安は立っていません」とのことでした。

もはや自己防衛しかありません。

このようなトラブルを回避するポイントは2つです。

1.契約に関する法律を正しく理解する。

2.信頼できる業者に依頼する。

弊社は宇都宮市密着で、皆様のお役に立つ提案を行っています。

地元密着だからこそ、真摯に信頼に応えるべく活動しておりますので、お気軽にお問い合わせください。


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2021年3月19日金曜日

【宇都宮市で不動産相続を受ける方は要注意!従わなければ罰金も!?】もはや逃げ道なし!相続登記や移転登記は完全義務化へ!!


宇都宮市では令和341から住居表示実施区域内で、住所が重複している、もしくは重複のおそれがある一戸建てのみに限り、新築住宅の場合は新築届出書、既存住宅の場合には住居番号変更申出書を提出することにより枝番号の付番が行えるようになります。

対象は住居表示実施区域に限られますので、下記URLにアクセスすると住居実施地区の確認を行うことが出来ます。

https://www.city.utsunomiya.tochigi.jp/kurashi/jumin/koseki/1003523.html

宇都宮市では現在、道路や河川等によって画した街区の西北を起点として、15または10メートル間隔で定めた区間(フロンテージ)ごとに基礎番号が付番されていますが、土地建物の形状等によっては同一の「住居番号」となり、住所が重複してしまう場合があります。


今後は住居番号に枝番号を付けることで、住所の重複を解消できるようになります。


この住居表示の枝番付与に関連するという訳ではありませんが、以前、ブログでも多少解説を行った【放置空き家の囲い込みシナリオ】の実現へ向けて、政府は35日の閣議で所有者不明土地問題を解決するため民法など関連法の改正案を決定しました。


新制度により今までは任意とされていた、土地の相続や所有者の住所を変更した際の登記申請が義務化されます。


新制度では登記義務を「相続により土地の取得を知ってから3年以内、住所変更は2年以内」までと申請期限を定め、義務に違反すれば相続は10万円以下、住所変更は5万円以下の過料が欠かせられることになります。


これは現在、まだ移転登記を行っていない土地も対象とされています。


すでに相続による土地取得を知っているにもかかわらず、3年以上登記を放置しているケースでは即時移転が求められる可能性が高く、どの程度猶予期間が与えられるかは現段階で不明となっています。

猶予期日までに登記を完了しない場合には是正命令が発せられるなど、何らかの強硬処置がとられる可能性が高いと思われます。

新制度では土地の場所や状況により、管理が困難で持て余してしまった土地について国庫に返納できる制度が新設されます。

私たちが不動産調査を依頼されても、登記簿に記載されている住所から所有者が移転をしてしまい、どこに行ったのか分からないケースも多くありますし、所有者がすでに亡くなっているにもかかわらず相続登記がされておらず、登記名義人は故人となり、相続人が何人いるかも分からず調査を断念することは良くあるケースです。

このような所有者不明の土地は、私たちのような不動産のプロが調査を行っても、所有者まで辿り着くことが困難な調査不明地となります。


これらのことからも登記簿調査では所有者不明の土地は、公共事業や地震・豪雨などの災害からの復旧・民間の土地取引の妨げとなっています。

国土交通省の2017年の調査によると、全国の土地の2割で所有者が分からないとされています。

不明理由としては、相続登記の不備が66%、住所を変更していない例が34%を占めています。

このような所有者不明の土地に対して、改正案では適正な登記を促すため、不動産登記の制度を改正することになりました。

登記を行わない理由の一つに、相続登記における相続人の意見調整が整わず、かつ手続きが煩雑であると言った理由もあげられています。

このような理由による移転登記未遂を解消するために、手続きを簡略化する制度も新設されます。


複数の相続人の意見が整わなくても、相続人のうち1人が単独で申請できるようにして負担を減らすことが出来るようになります。

登記システムが大きく改変された背景には、住民基本台帳ネットワークの整備が整ったことにあります。

今までは、お世辞にも円滑では無かった各省庁間の情報連携が、住民基本台帳ネットワークの活用によりスムーズになりました。

これにより法務局は住民基本台帳ネットワークを使って、亡くなった人の情報や、住所変更が分かるようになり、登記官が死亡情報を職権で表示したり、本人の同意を前提に住所を変更したりできるようになります。

もはや放置に逃げ道なしの状態です。

また先ほどご説明した「相続土地国庫帰属法案」も新たに提出されました。

相続した土地の管理が難しい場合、一定の条件を満たせば土地を国庫に返納できる仕組みが導入されます。

流れとしては申請地に対して建物や土壌汚染、埋設物などがないかを法務局が審査し、所有者が管理費を払えば返納を認めると言った制度です。

また複数の人が所有する土地や建物の一部で所有者が分からない場合も、改修や売却ができる制度も新設されます。

改正案では裁判所が確認したうえで公告し、残りの所有者が同意すれば建物の改修や土地の利用目的を変更出来るようになります。

今までは、相続人の同意を得ることがハードルの高い部分ではありましたが、移転登記が義務化されることにより相続人には連帯して固定資産税の納付義務が生じてきます。

相続分割が不調和となり売却せずに放置されていても、所有権移転登記や相続登記は行わなければならず、固定資産税の納付義務は所有者全員に連帯して納付義務が生じます。

これは、所有者それぞれが全額を納付する義務を連帯して負い、所有者の一人が全額を支払えば他の納税義務も消滅すると言った考え方です。

分割協議が整わないからと所有権と併せて固定資産税の支払いを放置していれば、当然のごとく全所有者に対して督促や支払い命令、場合によっては財産の差し押さえが行われます。

また危険な状態で空き家を放置しているケースでは、行政による強制的な現地調査の実施や、是正処置命令が発せられることから悠長にいがみ合っている場合ではなくなります。

「空き家対策特別処置法」により衛生的に有害で倒壊の危険がある「特定空き家」に指定された場合には、固定資産税が最大で6倍とされるペナルティや、50万円以下の罰金が欠かせられるケースもあるからです。

また現在のところ制度化は未定ですが、不法投棄の温床ともなっている山間部などの管理が放置された土地も、強制的に所有権が移転されることにより所有者が明確になります。

例外を認めない強制的な所有権移転により所有者は特定され、放置を続けることに何らのメリットがない流れになります。


衛生・景観的に有害な土地」として指定されることにより、自分が捨てたわけでもない不法投棄ゴミの処分命令や何らかのペナルティが欠かせられると言った対策も検討されています。

管理できないから放置すると言った理屈は、これらの法改正により着々と逃げ道がなくなってきています。

政府は今国会で関連法案を成立させ、公布後2年以内の施行を目指すとしています。

実施については行政のシステムの変更が必要になるため、相続登記の義務化は3年以内、住所変更は5年以内に施行するとしています。

管理に困っている土地や建物、相続案件など早めにご相談戴ければスムーズに手続きを完了することが出来ます。

どうぞお気軽にご相談下さい。


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2021年3月14日日曜日

【知らないと損するかも!?不動産に関連する用語を解説!】ネットアンケート上位トップ5とは!?

私たち不動産業界では当たり前に使用している不動産関連用語ですが、一般の方にとっては難解で意味が不明のことも多いようです。

ネットアンケートで、「よく聞くけど知らない不動産用語」での上位5では下記の様になっていました。

1位 レインズ 76.3

2位 ホームインスペクション 73.9

3位 スケルトン・インフィル 73.2

4位 コーポラティブハウス 69.9

5位 瑕疵(かし)保証 62.5

私たち不動産業界の人間は、上記の言葉を日常会話レベルで使用していますが、確かに一般の方にはなじみがうすいだろうかと思います。


そこで今回は、上位1位と2位の解説を行いたいと思います。


 まず1位の【レインズ】ですが、正式にはReal Estate Information Network Systemと記載され、それぞれの頭文字をとってレインズと呼ばれています。

簡単にいうと不動産業者による物件情報交換のためのコンピュータネットワークシステムです。

システムの目的は、不動産会社が個々に持つ情報の抱え込みを防止すると共に、情報の標準化、共有することにより売買や賃貸に関する業務をスムーズに行うことです。

システム自体は1988年の宅地建物取引業法の改正よりスタートしています。

現在は東日本、中部圏、近畿圏、西日本の4法人で指定流通機構が設立されており、私たち栃木県の業者は東日本レインズで登録しています。

もっとも、どこのシステムで加入していても他の指定流通機構(中部や近畿)にアクセスして自由に情報検索を行うことが出来ますので、日本全国、どこの不動産情報でも私たちは手に入れることが出来るのです。


不動産の「売る・買う」を仲介業者に依頼する場合には、媒介契約の締結が義務付けられていますが、一般媒介をのぞく専属専任もしくは専任媒介契約では、その約款で媒介契約締結から5(専任は媒介契約から7日)以内に指定流通機構への登録義務があります。

この指定流通機構がレインズです。


登録義務は一般媒介契約を除くと解説しましたが、1社で物件販売を任されているにも関わらず、あえて一般媒介契約で締結し、顧客には他社に重ねて依頼しないように注意をして、自社のみで物件を抱え込む質の悪い業者も残念ながら存在しています。


このような業務手法は宅地建物取引業法違法ではないですが、システムの趣旨である広く情報を共有し、クライアントの売却や購入の早期化を目指すと言う考え方には反しています。

また、絶対に近所に販売していると知られたくない場合などでは、依頼する業者は信頼できる1社だけであっても、あえて一般媒介にして登録をしないと言ったケースもあります。

レインズへのアクセス権を有しているのは宅地建物取引業者だけになりますので、一般の方はアクセスすることが出来ないのですが、例えば複数の会社に土地探しを依頼した場合に、似通った物件が一斉に提示されるのは、不動産業者がこのレインズで検索をおこない物件紹介をしてくるからなのです。

 もっともこのレインズは、システム稼働時間中は常に情報が刷新されることから、依頼されたクライエントのためにどれだけ意識して最新情報を入手しているかは不動産業者により変わります。

同じシステムを利用しても、予めの正確なヒアリングによりクライエントに刺さる情報提示をしてくる営業もいれば、毎回、量はあるものの的外れな資料ばかり提示してくる営業がいるのも、結局はビジネスパーソンのスキルによります。


 続いて第2位の【ホームインスペクション】について解説します。

宅地建物取引業法の改正で20184月より、中古住宅売買時におけるホームインスペクションの紹介・斡旋についての説明が義務化されていますので、聞いたことがある方も多いと思います。

ホームインスペクションは実施することが義務化されたのではなく、あくまでも斡旋・実施の有無の説明を義務化に留まりますので、軽く聞き流されていることも多く、法律が改正された意味も正確にご存じない方も多いと思います。

ホームインスペクションは、ホームインスペクターが比較的短時間(約60分程度)で、主に目視により行う「一次診断」です。


多岐に渡るチエック項目を足早に目視で判定して行くだけですので、際立ったところしか目につきません。

さらに検査員のスキルにより、かなりの見落としがあるのが実情です。

あくまでも簡易的な診断だとご理解下さい。

ただし、建築に関してのプロが見立てる以上は、一般の方と比較して信頼性があるのは言うまでもありません。

このホームインスペクション、建物取引業法では「建物現況調査」と表現されています。

国交省が求める要件としてのホームインスペクターは、既存住宅状況調査技術者(国の登録を受けた既存住宅状況調査技術者講習を修了した建築士)であるとしていますが、何故だか誤解を与えるような似通った名称の民間資格もあります。

ホームインスペクションの目的は、住宅の設計・施工に詳しい建築士などの専門家が(ホームインスペクター登録者)、住宅のコンディションについて調査を行い、欠陥の有無や補修すべき箇所、その時期などを客観的に診断するものですが、ただちに建物の瑕疵(現在では契約不適合)であると判定するものではありません。

 


例えばサイディングなどの外壁に使用されるコーキング材ですが、コーキング材の種類により耐用年数が変わります。

この場合には目視による劣化がなくても、経過年数で劣化判定とされる場合もあります。

これは外壁についても言えることですが、例えばガルバリウム鋼板や光触媒を表面に加工したナノテクなどの外壁で、実際の耐用年数が長期に及ぶ建材でも、瑕疵補償保険のインスペクターの場合には経過年数のみでマニュアルに通りの「劣化」判定を出してきます。

日夜、高性能の建材を開発しているメーカーには申し訳ない実情です。

擁護するわけでもないのですが、比較的短時間で目視による判定を行う関係上、経過年数も判定材料とするので致し方が無い部分もあります。

判定される側としても、現況目視の調査であると理解して、直ちに建物に影響を与える確定判断を行っていると認識しないように注意が必要です。

また新築住宅の内覧会などで購入者に同行して、専門家の立場から住宅の不具合の有無を検査するのも、ホームインスペクションのひとつとされています。

ホームインスペクションは、目視による基本性能に関する診断が基本ですが、費用は住宅の種類や構造などによって異なり、目安としては5万~8万円程度となっています。

ただし、瑕疵保険を付保する場合は保険料が加わるし、耐震診断などの検査を依頼する場合は別途費用がかかります。

さらに精密な機器を使った診断や床下に進入する詳細調査などには、オプション費用がかかります。

 弊社は、栃木県に根付く不動産業者として豊富な物件数を取り扱いしていますが、お客様の要望に合致する物件が無い場合には今回、解説をおこなったレインズを駆使して、広くご要望にあった情報を提案できます。

また、中古住宅の劣化状況に不安がある場合には、信頼のおけるインスペクターによる現況調査も斡旋しておりますのでお気軽にご相談下さい。


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