【知らないと損するかも！？不動産に関連する用語を解説！】ネットアンケート上位トップ５とは！？

私たち不動産業界では当たり前に使用している不動産関連用語ですが、一般の方にとっては難解で意味が不明のことも多いようです。

ネットアンケートで、「よく聞くけど知らない不動産用語」での上位5では下記の様になっていました。

1位 レインズ 76.3％

2位 ホームインスペクション 73.9％

3位 スケルトン・インフィル 73.2％

4位 コーポラティブハウス 69.9％

5位 瑕疵（かし）保証 62.5％

私たち不動産業界の人間は、上記の言葉を日常会話レベルで使用していますが、確かに一般の方にはなじみがうすいだろうかと思います。

そこで今回は、上位1位と2位の解説を行いたいと思います。

 まず1位の【レインズ】ですが、正式にはReal Estate Information Network Systemと記載され、それぞれの頭文字をとってレインズと呼ばれています。

簡単にいうと不動産業者による物件情報交換のためのコンピュータネットワークシステムです。

システムの目的は、不動産会社が個々に持つ情報の抱え込みを防止すると共に、情報の標準化、共有することにより売買や賃貸に関する業務をスムーズに行うことです。

システム自体は1988年の宅地建物取引業法の改正よりスタートしています。

現在は東日本、中部圏、近畿圏、西日本の4法人で指定流通機構が設立されており、私たち栃木県の業者は東日本レインズで登録しています。

もっとも、どこのシステムで加入していても他の指定流通機構（中部や近畿）にアクセスして自由に情報検索を行うことが出来ますので、日本全国、どこの不動産情報でも私たちは手に入れることが出来るのです。

不動産の「売る・買う」を仲介業者に依頼する場合には、媒介契約の締結が義務付けられていますが、一般媒介をのぞく専属専任もしくは専任媒介契約では、その約款で媒介契約締結から5日（専任は媒介契約から7日）以内に指定流通機構への登録義務があります。

この指定流通機構がレインズです。

登録義務は一般媒介契約を除くと解説しましたが、1社で物件販売を任されているにも関わらず、あえて一般媒介契約で締結し、顧客には他社に重ねて依頼しないように注意をして、自社のみで物件を抱え込む質の悪い業者も残念ながら存在しています。

このような業務手法は宅地建物取引業法違法ではないですが、システムの趣旨である広く情報を共有し、クライアントの売却や購入の早期化を目指すと言う考え方には反しています。

また、絶対に近所に販売していると知られたくない場合などでは、依頼する業者は信頼できる1社だけであっても、あえて一般媒介にして登録をしないと言ったケースもあります。

レインズへのアクセス権を有しているのは宅地建物取引業者だけになりますので、一般の方はアクセスすることが出来ないのですが、例えば複数の会社に土地探しを依頼した場合に、似通った物件が一斉に提示されるのは、不動産業者がこのレインズで検索をおこない物件紹介をしてくるからなのです。

 もっともこのレインズは、システム稼働時間中は常に情報が刷新されることから、依頼されたクライエントのためにどれだけ意識して最新情報を入手しているかは不動産業者により変わります。

同じシステムを利用しても、予めの正確なヒアリングによりクライエントに刺さる情報提示をしてくる営業もいれば、毎回、量はあるものの的外れな資料ばかり提示してくる営業がいるのも、結局はビジネスパーソンのスキルによります。

 続いて第2位の【ホームインスペクション】について解説します。

宅地建物取引業法の改正で2018年4月より、中古住宅売買時におけるホームインスペクションの紹介・斡旋についての説明が義務化されていますので、聞いたことがある方も多いと思います。

ホームインスペクションは実施することが義務化されたのではなく、あくまでも斡旋・実施の有無の説明を義務化に留まりますので、軽く聞き流されていることも多く、法律が改正された意味も正確にご存じない方も多いと思います。

ホームインスペクションは、ホームインスペクターが比較的短時間（約60分程度）で、主に目視により行う「一次診断」です。

多岐に渡るチエック項目を足早に目視で判定して行くだけですので、際立ったところしか目につきません。

さらに検査員のスキルにより、かなりの見落としがあるのが実情です。

あくまでも簡易的な診断だとご理解下さい。

ただし、建築に関してのプロが見立てる以上は、一般の方と比較して信頼性があるのは言うまでもありません。

このホームインスペクション、建物取引業法では「建物現況調査」と表現されています。

国交省が求める要件としてのホームインスペクターは、既存住宅状況調査技術者（国の登録を受けた既存住宅状況調査技術者講習を修了した建築士）であるとしていますが、何故だか誤解を与えるような似通った名称の民間資格もあります。

ホームインスペクションの目的は、住宅の設計・施工に詳しい建築士などの専門家が（ホームインスペクター登録者）、住宅のコンディションについて調査を行い、欠陥の有無や補修すべき箇所、その時期などを客観的に診断するものですが、ただちに建物の瑕疵（現在では契約不適合）であると判定するものではありません。

例えばサイディングなどの外壁に使用されるコーキング材ですが、コーキング材の種類により耐用年数が変わります。

この場合には目視による劣化がなくても、経過年数で劣化判定とされる場合もあります。

これは外壁についても言えることですが、例えばガルバリウム鋼板や光触媒を表面に加工したナノテクなどの外壁で、実際の耐用年数が長期に及ぶ建材でも、瑕疵補償保険のインスペクターの場合には経過年数のみでマニュアルに通りの「劣化」判定を出してきます。

日夜、高性能の建材を開発しているメーカーには申し訳ない実情です。

擁護するわけでもないのですが、比較的短時間で目視による判定を行う関係上、経過年数も判定材料とするので致し方が無い部分もあります。

判定される側としても、現況目視の調査であると理解して、直ちに建物に影響を与える確定判断を行っていると認識しないように注意が必要です。

また新築住宅の内覧会などで購入者に同行して、専門家の立場から住宅の不具合の有無を検査するのも、ホームインスペクションのひとつとされています。

ホームインスペクションは、目視による基本性能に関する診断が基本ですが、費用は住宅の種類や構造などによって異なり、目安としては5万～8万円程度となっています。

ただし、瑕疵保険を付保する場合は保険料が加わるし、耐震診断などの検査を依頼する場合は別途費用がかかります。

さらに精密な機器を使った診断や床下に進入する詳細調査などには、オプション費用がかかります。

 弊社は、栃木県に根付く不動産業者として豊富な物件数を取り扱いしていますが、お客様の要望に合致する物件が無い場合には今回、解説をおこなったレインズを駆使して、広くご要望にあった情報を提案できます。

また、中古住宅の劣化状況に不安がある場合には、信頼のおけるインスペクターによる現況調査も斡旋しておりますのでお気軽にご相談下さい。